Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesinde müteahhit, arsa sahibinin arsası üzerine, arsadaki belli payların mülkiyetine karşılık bağımsız bölümler inşa etmek suretiyle bina yapma vecibesi altına girer[1]. Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesinde, gayrimenkul satımı ve eser sözleşmesi öğeleri bir araya geldiğinden söz konusu akit karma tipli ve çifte edim içeren bir akittir. Çünkü arsa sahibi mülkiyeti devretmeyi, borçlanırken karşı taraf da bir eser meydana getirmeyi ve bu eserden arsa sahibinin payına düşeni ona devretmeyi borçlanmaktadır[2].
 
Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesinin öğelerini şu şekilde aktarabiliriz. Öncelikle söz konusu akit ile arsa sahibi belli arsa paylarını devir vecibesi altına girer[3]. Buna karşılık yüklenici bağımsız bölüm yapma vecibesi altına girer. Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi yanların her ikisinin de vecibe altına girdiği akitlerdendir. Son olarak da arsa sahibi ile yüklenicinin iradelerinin birleşmesi gerekir. Bu akit öğeleri itibariyle karma tipli bir akittir. Zira burada hem satım hem de akitleri bir aradadır. Arsa sahibinin vecibesi, taşınmaz satımının öğesi olan taşınmaz mülkiyetini geçirmektir. Buna karşılık yüklenicinin vecibesi de istisna sözleşmesinin öğesi olan inşaat yapma ve bunu arsa sahibine devretmektir. Müteahhit yapılan akit ile iki edimi borçlanmaktadır. Birincisi kendine verilen arsa payına karşılık bu arsada bina yapmak[4]; ikincisi ise sözleşmede öngörülen özellikte inşaatı yapma ve bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmektir[5].
 
Burada söz konusu arsa karşılığı kat yapım sözleşmesinin karma tipli bir akit olması sebebiyle iki sözleşmeden hangisinin hukuki neticelerinin uygulanacağı ile ilgili görüş aykırılıkları ortaya çıkmıştır. Yargıtay’a göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaat yapımına istisna sözleşmesine ait hükümlerin, arsa payının devrine de taşınmaz satışının hükümlerinin uygulanması gerekir. Yargıtay arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmelerinin çift tipli bir karma sözleşme olması sebebiyle değişik akit tiplerine ilişkin kuralların birbirine ters düşmesi halinde karşılıklı çıkarların tartılmasına göre hakkaniyete göre uygun çözümün benimsenmesi gerektiğini kabul etmiştir[6].
 
Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesi, belli arsa paylarının yükleniciye devri suretiyle gerçekleştirilebildiği gibi, arsanın tamamen yükleniciye devriyle de[7] yapılabilmektedir.
 
Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesinde ise biçim şartına bağlı olmak gerekir. Bu akit 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmemiştir. Akit yapma serbestisi ilkesinden doğmuştur. Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesi taşınmaz mülkiyetini devretmeyi amaçladığından yukarıda bahsedilen kanunlardaki maddeler gereği düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Buradaki biçim şartı ispat değil, bir geçerlilik şartıdır. Ancak şekle uyulmasının aranmadığı özel kanun hükümleriyle belirtildiği durumlarda biçim şartına uyulmayabilir.[8]
 
Arsa payı karşılığı kat yapım akitleri tapu memurlarınca yapılabildiği gibi Yargıtay kararlarına göre noterlerce de yapılabilmektedir[9].Yargıtay’ın vermiş olduğu bir İçtihadı Birleştirme Kararına göre noterlerce düzenlenen kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaatlerinin geçerli olduğu, bu türlü satış vaadi sözleşmesinin tapu memurunca düzenlenmesinin zorunlu olmadığı sonucuna varılmıştır[10]. Kat irtifakı kurulduğu durumlarda arsa payının kat irtifakından ayrı olarak devredilmesi mümkün değildir[11]. Bu nedenle de arsa payının kat irtifakından ayrı olarak satış vaadine konu olması da gerçekleşmeyecektir. Ancak kat irtifakının kurulmasından sonra ve kat mülkiyetine geçilmeden önce arsa payının satılması ve satış vadine konu olması mümkündür[12]. Bu durumda arsa payına bağlı taşınmaz satım vaadi sözleşmesini noterler resmi biçimde yapabilirler. Lakin taraflarca dışarıda düzenlenip noterlikçe imzaları onanan akitler geçerli değildir. Ayrıca arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi devlete ait ve ihale ile verilen arsalarda söz konusu ise bu sözleşmenin geçerli sayılabilmesi için noter onayı aranmaktadır[13].
 
Biçim şartına uyulmadan, haricen veya adi yazılı biçimde yapılan veya imzası noterce tasdik edilmiş olan arsa payı karşılığı kat yapım akitleri hukuken geçerli değildir. Yargıtay’ın içtihadına göre, resmi şekle uyulmamanın yaptırımı kesin hükümsüzlüktür[14]. Yine yanlar akit ile kendilerini bağlı saymadıkları takdirde birbirlerini sözleşmeye uymaya zorlayamazlar. Yine bu durumda akitteki yanların edimlerine ve cezai koşullara yönelik şartlar da hükümsüz olacaktır. Ancak şekle uygun düzenlenmemiş bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarının edimlerini karşılıklı olarak kısmen veya tamamen ifa etmiş olmaları halinde sözleşmenin hukuken geçersiz olduğunun kabul edilmesi ve verilenlerin iadesinin istenmesi objektif iyi niyet kuralları ile bağdaşmadığı hallerde geçersizliği ileri sürmek kanun tarafından korunmamalıdır[15].
 
Biçim şartına uyulmadan yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bazı hallerde geçerliymiş gibi hüküm ve neticelerini doğurmaya devam edebilir. Örneğin tarafların edimlerini karşılıklı olarak ve tamamen yerine getirmiş iseler o zaman arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin adi yazılı veya noterde yalnızca imzaların tasdiki şeklinde ya da sözlü olarak yapılmış olması hasebiyle yanların geçersizliği ileri sürmeleri objektif iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz. Biçim şartının yerine getirilmemiş olmasına rağmen yüklenici tarafından inşaatın tamamı veya büyük bir bölümünün yapılmış olması halinde de arsa sahibinin karşı edimini yerine getirmemek için sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmesi objektif iyi niyet kaideleri ile bağdaşmaz[16][17]. Şekle aykırı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yanların edimlerinin bir kısmını dahi ifa etmiş olmaları kendilerini sözleşme ile bağlı sayma iradelerini gösterir. Bu sebeple dahi sözleşme geçerliymiş gibi sonuçlarını doğurmaya devam edecektir. Örneğin şekle aykırı yapılmış olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak yüklenici sözleşmede payına düşen dairelerden birinin üçüncü bir şahsa satışını yaptıktan sonra arsa sahibinin de bu payın mülkiyetini tapuda devretmiş olması buna karşılık olarak da yüklenicinin inşaatın bir kısmını yapmış olması halinde edimlerin bir bölümünün karşılıklı olarak yerine getirilmiş olması söz konusudur[18]. İşte bu gibi hallerde de ortak sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürmek objektif iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz. Yine biçim noksanlığına, karşı tarafı aldatarak, neden olan kimse biçim noksanlığını ileri süremez. Burada da hakkın kötüye kullanılması mevzu bahis olacaktır.

 
(Bu köşe yazısı, sayın Av. Alperen Cihan ÇETİNKAYA tarafından 
www.hukukihaber.net 
sitesinde yayınlanması için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi köşe yazısının tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan köşe yazısının bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder.)

------------------------------------
[1]Yavuz,s.483.
[2]Ünal,M.,Aral,F.,Başpınar,V.,s.100.
[3]Arsa payının devri iki şekilde yapılabilir: İlk olarak arsa sahibi, devredilmesi kararlaştırılan arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmekte, diğer payları kendi mülkiyetinde tutmaktadır. İkinci halde ise arsa sahibi yükleniciye bırakılması gereken arsa payını tamamen devretmemekte, bağımsız bölümler bitene kadar arsanın mülkiyetinin kendi üzerinde kalmasını sağlamakta, inşaatın ilerleme aşamasına göre kısım kısım devretmektedir.
[4]Yasal olarak inşaatın ruhsatı arsa sahibi tarafından alınır, fakat bu vekaleten yükleniciye devredilebilir. Tapu ‘tahsis’ belgesiyle(mülkiyet belgesi olmadığından) inşaat ruhsatı alınamaz. 3194 sayılı İmar Kanununun 29.maddesine göre sözleşmede bir hüküm bulunmadığı takdirde ruhsat alındıktan 2 yıl içinde inşaata başlanmalıdır. Eğer ki ruhsat alınmadan inşaat başlamış ise ruhsatsız yapı belediyece ve valilikçe yıkılır. Arsa sahibi de yıkım davası açabilir.
[5]Yavuz, s. 454 
[6]“Arsa payı karşılığı kat yapımı çift tipli bir karma sözleşmedir. İlke olarak her bir edimin alındığı sözleşmelerden her birinin kuralları doğrudan doğruya uygulanır. Ancak değişik sözleşme tiplerine ilişkin kurallar birbirine ters düşerse, karşılıklı çıkarların tartılmasına göre, hakkaniyete uygun çözüme ulaşmak gerekir.” (Yargıtay 15. HD. E.1975/4714, K. 1975/5159, 25.1.1975) (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 01.12.16)
[7]Uygulamada arsanın tamamen yükleniciye devrine arsada kat irtifakının kurulmadığı durumlarda ve arsa sahibinin yükümlülüklerini azaltmak amacıyla başvurulmaktadır.
[8]Yavuz, s. 489 – 490.
[9]Oğuzman-Seliçi,s. 278.
[10]Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararı.  E. 1978/3 K. 1978/4, 24.4.1978(www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 01.12.16)
[11] Çetinkaya, s.34.
[12]Yavuz, s. 490.
[13]Kartal, s. 17. 
[14]Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararı. E. 1954/8, K. 1954/18, 26.5.1954 (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 03.12.16)
[15]Yargıtay 14. HD. E. 2015/11565, K. 2015/12004, T. 24.12.15 (www.kazanci.com, Erişim Tarihi: 20.01.17)
[16]“Taraflar arasında haricen düzenlenmiş kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçersiz ise de, inşaat tamamen yapılmış ve davacıya teslime hazır duruma getirilmiş bulunduğunun tespit edilmesi nedeniyle, bu durumda artık sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi afaki iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz.’’ (Yargıtay 15. HD. E. 1981/942, K. 1981/1313, 3.6.1981) (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 03.12.16)
[17]Yargıtay 15.HD. E.1991/4445,K.1991/1613, 1.4.1991 (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 03.12.16)
[18]“Geçersiz akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince arsa sahibi davalı yükleniciye bir kısım pay geçiriminde bulunmuş ve davalı da aynı sözleşmeye göre inşaatı yapmış olmakla, karşılıklı ve kısmen ifa edilen edimler nedeniyle tarafların sözleşme ile kendilerini bağlı saydıklarının kabulü gerekir.” (Yargıtay 15. HD. E. 1998/266, K. 1998/3930, 20.11.1986) (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 03.12.16)
Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, pornografik, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.