Son yıllarda finansal sıkıntıya düşerek, arka arkaya iflas eden ya da yaptığı inşaatı bir şekilde bitirip teslim edemeyen inşaat şirketleri nedeniyle binlerce daire alıcısı veya arsa sahibi mağdur oldu.  Bu konuda bir çok mağduriyet de kamuoyuna yansıdı.
 
28 Mayıs 2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu’na, konut adedi otuzun üzerinde olan “ön ödemeli konut satışları” için “Bina Tamamlama Sigortası” adı altında zorunlu sigorta maddesi eklenmişti.
 
Bu maddede, inşaat şirketinin, bina tamamlama sigortası yaptırması veya Gümrük ve Ticaret Bakanlığı tarafından belirlenen diğer teminat ve şartları (banka teminat mektubu, hak ediş sistemi, bağlı kredi veya başka bir sistem) sağlaması zorunluluğu getirilmişti.
 
Gümrük ve Ticaret Bakanlığı, 2014’ün Mayıs ayında, bina tamamlama sigortasının detaylarını açıklamasına rağmen sigortanın uygulanabilmesi için Başbakanlık Hazine Müsteşarlığı’nın sigorta genel şartlarını belirlemesi bekleniyordu.
 
Hazine Müsteşarlığı, 11 Mart 2015 tarihinde 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunun 42’nci maddesinin birinci fıkrasına istinaden 16 Mart 2015 tarihinden itibaren yürürlüğe giren “Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları” konulu tebliği yayınladı.
 
Böylece, bina tamamlama sigortasının uygulama esaslarının detayları belirlenmiş oldu. Hazine Müsteşarlığı’nın açıkladığı bilgilere göre bina tamamlama sigortası teminatı sunabilmek için sigorta şirketlerinin "Kefalet Sigortası” branşında ruhsatının bulunması gerekmektedir.

KEFALET SİGORTASI YAHUT BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI

Hazine Müsteşarlığı tarafından 1 Ekim 2014 tarihinde yayımlanan, “sigorta branşlarına ilişkin tebliğde (tebliğ no: 2007/1) değişiklik yapılmasına dair tebliğ”de “hayat dışı grubu”unda bulunan “Emniyeti suiistimal” sigorta branşı “Kefalet (Doğrudan kefalet / Dolaylı kefalet)” branşı olarak değiştirilmişti.
 
Kefalet sigortalarında, sigorta şirketi, borçlunun poliçede gösterilen borç yükümlülüğünü yerine getirmemesi riskine karşı, kefalet sigortası genel şartlarında ve poliçe belirlenen özel şartlarda belirtilen hükümler çerçevesinde, borçluya kefil olmakta ve poliçede gösterilen lehdara güvence vermektedir.
 
Ülkemizde, yasalar gereğince, sigorta şirketleri hem hayat hem de hayat dışı sigorta gruplarında faaliyet yapamazlar. Aşağıda hayat dışı sigorta gruplarında faaliyet gösteren sigorta şirketlerinin listesi verilmiştir.
 
1
Ace European Group Ltd. Türkiye Şubesi
2
AIG Sigorta AŞ
3
Aksigorta AŞ
4
Allianz Sigorta AŞ
5
Anadolu Anonim Türk Sigorta Şirketi
6
Ankara Anonim Türk Sigorta Şirketi
7
Atradius Credit Insurance N.V. Türkiye İstanbul Şubesi
8
Aviva Sigorta AŞ
9
Axa Sigorta AŞ
10
BNP Paribas Cardif Sigorta AŞ
11
Coface Sigorta AŞ
12
Demir Sigorta AŞ
13
Dubai Starr Sigorta AŞ
14
Ege Sigorta AŞ
15
Ergo Sigorta AŞ
16
Euler Hermes Sigorta AŞ
17
Eureko Sigorta AŞ
18
Generali Sigorta AŞ
19
Groupama Sigorta AŞ
20
Güneş Sigorta AŞ
21
Halk Sigorta AŞ
22
HDI Sigorta AŞ
23
Hür Sigorta AŞ
24
Işık Sigorta AŞ
25
Liberty Sigorta AŞ
26
Mapfre Genel Sigorta AŞ
27
Neova Sigorta AŞ
28
Orient Sigorta AŞ
29
Ray Sigorta AŞ
30
SBN Sigorta AŞ
31
Sompo Japan Sigorta AŞ
32
SS Doğa Sigorta Kooperatifi
33
SS Koru Sigorta Kooperatifi
34
Turins Sigorta AŞ
35
Türk Nippon Sigorta AŞ
36
Türk P&I Sigorta AŞ
37
Ziraat Sigorta AŞ
38
Zurich Sigorta AŞ
 
SİGORTA KAPSAMI

16 Mart 2015 tarihinden itibaren yürürlüğe giren Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları uyarınca, sigorta kapsamına, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da düzenlenen ‘Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi’ ve Devre Tatil Sözleşmesi dahil edilmiş olup; sigorta şirketi,

·         İnşaat şirketinin iflas etmesi;
·         İnşaat şirketinin gerçek kişi olması durumunda mirasçıların mirası reddetmesi şartıyla ölümü;
·         İnşaat şirketinin sözleşmede belirtilen sürenin üzerinden 12 ay geçmesine rağmen halen konutları veya devre tatilleri teslim edememesi

hallerinde tüketicilere sigorta teminatı sağlayacaktır.
 
Aşağıda sayılan durumlar ise sigorta kapsamının dışında tutuldu:
 
·         Herhangi bir nükleer tehlikeden veya kirlenmeden meydana gelen zararlar;
·         Herhangi bir sınai, ticari, zirai, tıbbi, fenni veya sair barışçıl maksatlarla hazırlanan, taşman, depolanan ya da kullanılanlar haricindeki radyoaktif izotoplardan kaynaklanan zararlar;
·         Her türlü kimyasal, biyolojik, biyo-kimyasal ya da elektromanyetik silahtan kaynaklanan zararlar;
·         Her türlü savaş durumları, ihtilal, isyan, ayaklanma ve bunlara müdahale sırasında meydana gelen zararlar;
·         Terör eylemleri ve bu eylemleri önlemek amacı ile yapılan müdahaleler sonucu meydana gelen bütün zararlar;
·         İnşaat şirketinin mevzuata ve projeye aykırı işlemlerinden kaynaklanmaması şartıyla resmi makamların projede yaptıkları tasarruflar yüzünden meydana gelen zararlar;
·         Tüketicinin sözleşmeden cayması veya dönmesi;
·         Projede yeralan ve konut amaçlı olmayan taşınmazlara ilişkin ödemeler;
·         Sözleşmeye aykırı olarak tüketicinin taşınmazı devir veya teslim almaktan kaçınması;
·         Dolaylı zararlar ile sözleşmede kararlaştırılmış ise cezai şart;
·         Taşınmazın iç kısmında kullanılan fayans, musluk, yer döşemesi, kapı kolu, mutfak dolabı gibi oturmaya elverişliliği engellemeyen kıymetlerin projede taahhüt edilen nitelikte olmaması.
 
Fakat, açıklanan bina tamamlama sigortasının genel şartlarına göre, sigorta şirketi ile tüketicinin anlaşması ve sigorta şartlarında mutabık kalırlarsa:

·         Sözleşmenin kat karşılığı yapılması halinde arsa sahibine ait menfaatler;
·         Proje kapsamında yer alan dükkan, ofis ve benzeri ticari nitelikteki taşınmazlar;
·         Bunlarla sınırlı olmamak üzere, deprem, yanardağ püskürmesi, toprak kayması, fırtına, dolu, yıldırım, sel ve su baskını gibi doğal afetler nedeni ile projenin tamamlanamaması;
·         Bağlı kredi ile alınan taşınmazlar için kredi verenin veya konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu gibi halleri de ek kloz olarak sigorta kapsamına dahil edilebileceklerdir.

SİGORTACININ TÜKETİCİLERE KARŞI SORUMLULUĞU

Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartlarına göre; sigorta şirketinin tüketicilere karşı sorumluluğu, Her bir tüketici için sigorta şirketi tarafından düzenlenecek Teminat Senedinin, düzenlendiği tarihten itibaren hüküm doğurmak üzere cayma hakkı süresi sonunda başlayacak olup; tüketici, yukarıda adı geçen hallerin birinin gerçekleşmesi halinde (poliçede ek bildirim süresi öngörülmemiş ise) 6 ay içinde sigorta şirketinden tazminat isteyebilecektir.
 
Ancak tüketici, sözleşmeden cayarsa/dönerse, taşınmazı devir/teslim almaktan kaçınırsa veya zararlar sigorta sözleşmesinde öngörülen dolaylı yollardan gerçekleşirse, sigorta şirketinden tazminat talep edemez.
 
Sözleşme konusu taşınmazın devir veya tesliminden önce sözleşmenin tarafı olan tüketicinin değişmesi halinde ise, poliçede kararlaştırılmışsa devralan tüketiciye ilişkin yapacağı değerlendirmeden sonra sigorta şirketi, sorumluluğunun yeni tüketiciye karşı da devam etmesine karar verebilir.
 
Hakların 3. Kişilere devri halinde, risk gerçekleştiğinde 3. Kişilerin durumunun ne olacağı husususun Poliçede açıkça yazılı olmadığı durumlarda sorun oluşacağı aşikardır. Bu nedenle poliçelere daire alıcısı veya arsa maliklerinin haklarını 3. Kişilere devretmesi halinde de Tamamlama Sigortasının bu 3. Kişiler lehine de aynen geçerli olacağını kloz olarak eklemekte fayda vardır.
 
SİGORTA POLİÇESİNİN DÜZENLENMESİ

Öncelikle, 27.11.2014 tarihli Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 12. maddesi gereğince konut satışına başlamadan önce, inşaat projesindeki konutların adedi 30 ve üzerinde olursa sigorta poliçesi düzenlenebilir.
Ayrıca, Hazine’nin açıkladığı bina tamamlama sigortasının genel şartlarına göre, sigorta şirketleri, sigorta yapacağı inşaat şirketinin mali yapısını, geçmiş tecrübelerini detaylı inceleyerek, poliçe düzenleyecek olup; inşaat şirketine projenin ön ödemeli satışa konu kısmı için azami bir teminat “limiti” (sınır) belirleyecektir.
 
Bu sınıra kadar tüketicilerin satın alacakları konut için ödeyeceği tutarlar sigorta güvencesi altında olacaktır. Ancak, sigorta şirketi, inşaat şirketini riskli görür, projeyi bitiremeyeceğine karar verirse sigorta yapmayacak ya da ek teminatlar isteyebilecektir.
 
Sigorta şirketi, ayrıca, proje kapsamında, tüketicilere ön ödemeli konut veya devre tatil satışı yapıldıktan sonra satış bedeli üst sınır olmak üzere her bir tüketici içinteminat senetleri” düzenleyecek ve sigorta şirketi o teminat senedinde yazılı olan tutara kadar sorumlu olacaktır.
 
Düzenlenen teminat senedinin kapsamına, tüketicinin banka kanalı ile yapacağı ödemeler dahil olacaktır. Taşınmazın kısmen bağlı kredi ile alınması halinde ise, sağlanan kredi tutarını aşan kısım teminat kapsamında sayılacaktır.
 
Sigortanın primleri ise inşaattaki konut sayısına, projenin süresine ve bedeline göre sigorta şirketleri tarafından serbestçe belirlenecektir.

SİGORTA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ

Aksi kararlaştırılmadıkça, sigorta, poliçede başlama ve sona erme tarihleri olarak yazılan günlerde, Türkiye saati ile öğlen 12.00’da başlar ve öğlen saat 12.00’da sona erer.
 
Açıklanan bina tamamlama sigortasının genel şartlarına göre, taşınmazın tamamlanarak tüketicilere devir ve teslim edilmesi ile birlikte sigorta sözleşmesi sona erecektir. Bu halde sigorta şirketinin teminat senetlerinden sorumluluğunun sona ermesi için herhangi bir işleme gerek bulunmamaktadır.
 
İnşaat şirketi, taşınmazın tüketiciye teslim edildiğini, (teslim tutanakları ile birlikte) derhal sigorta şirketine bildirmekle yükümlüdür.

TAŞINMAZIN DEVİR VE TESLİMİ

Kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili, kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın oturmaya elverişli bir şekilde zilyetliğinin devri, şahsi hakka konu devre tatil amaçlı taşınmazın kullanıma elverişli bir şekilde sunulması hallerinde, taşınmazın tüketiciye devir veya teslim edildiği kabul edilecektir. Devir veteslimde dikkat edilmesi gereken husus TAŞINMAZIN OTURMAYA ELVERİŞLİ OLMASIDIR.
 
Eğer sigorta konusu konutun çatısının kapanmış, dış ve iç sıvaları ile dış ve iç cephe boyalarının yapılmış, merdiven ya da asansörünün kullanıma hazır, bağımsız bölüm elektrik, su ve ısıtma tesisatı ile mutfak, banyo ve sıhhi tesisatının yapılmış, zeminin döşenmiş ise ilgili taşınmaz oturmaya elverişli sayılacaktır.
 
Devre tatile ilişkin olarak ise yukarıdakilere ek olarak tüketicinin yararlanabileceği ve projede yer alan yüzme havuzu, sauna ve benzeri ortak tesisler, ışıklandırma, su, bakım ve benzeri hizmetler ile bunlardan yararlanmaya ilişkin unsurların, tamamlandığının eksper tarafından tespit edildiği takdirde taşınmaz oturmaya elverişli sayılacaktır.  

TAZMİNATIN ÖDENMESİ

Sigorta şirketi, bina tamamlama sigortası sözleşmesinde öngörülen rizikonun gerçekleşmesi halinde, tazminat tutarınca hukuken inşaat şirketi yerine geçerek ve inşaat şirketinin sigortaya konu ön ödemeli konut veya devre tatil projesi kapsamındaki haklarına halef olacaktır.
 
Başka bir deyişle,sigorta şirketinin, sigorta döneminde ödeyeceği tazminat tutarı, poliçede belirtilen azami teminat limiti ile sınırlı olacaktır.
 
Burada belirtilmesi gereken en önemli hususlardan birisi de bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz olmasıdır.
 
Ayrıca, sigorta şirketi, rizikonun gerçekleşmesi halinde:
 
·         Tüketicinin konut için o tarihe kadar ödediği peşinat ve taksitler dâhil tüm bedeli tüketiciye yasal faizi ile birlikte geri ödeyecek veya
·         Poliçede kararlaştırılmış ise, inşaatı tamamlayıp, tüketicilere konutları teslim etme görevini de üstlenecektir.
·         Eğer, sigorta şirketi, ödeme yapmak yerine ilgili projeyi tamamlamaya karar verirse, yeni teslim tarihi yüklenicinin belirlenmesinden itibaren 24 ayı geçmeyecektir.
 
Burada, Poliçede risk gerçekleştiği zaman sigorta şirketinin bu riski nasıl tazmin edeceğinin açık seçik yazılması ve tamamlama tercih edilecekse bu hususun poliçede yer almasına özellikle dikkat edilmelidir.
 
Bize göre; aynı proje kapsamındaki bir kısım lehtarın “bedel ödemesi”, bir kısmının da “tamamlama” istediği poliçeler yapması halinde, risk gerçekleştiğinde  Sigorta şirketleri açısından farklı bir çıkmazla, yeni hukuki ve fiili sorunlarla  karşılaşılması kaçınılmaz olacaktır. Kanaatimizce sigorta şirketleri aynı proje kapsamındaki tüm poliçeleri ya “bedel ödeme” ya da “tamamlama” güvencesi şeklinde düzenleyecek, aynı projede her iki güvenceyi bir araya getirmeyecektir.
 
SİGORTA VE BANKA TEMİNAT MEKTUBU

Ön ödemeli konut satın alan her bir tüketicinin yaptığı her ön ödeme güvence altında olmadır. Bunu sağlamayan bir düzenleme eksik ve yetersiz kalacaktır. Eğer inşaat şirketi yalnızca banka teminat mektubu sunacaksa o mektubun o projeden konut satın almış bütün tüketicilerin ödemelerini ve haklarını koruması gerekir.
 
İki ayrı güvencenin birbirini tamamlaması da düşünülebilecek bir seçenektir. Mesela tüketicinin ödediği tutarın % 50’sinin sigorta, diğer % 50’sinin de banka teminat mektubu ile güvenceye bağlanmış olması uygun bir çözüm olacaktır.
 
Ön ödemeli konut veya devremülk satan inşaat şirketi, bina tamamlama sigortası yaptırmadığı takdirde, tüketicilerin haklarını koruyan bir banka teminat mektubu sunacak veya hak ediş esasına göre işleyen bir ödeme sistemi öngörülecek veyahut konut satışı “bağlı kredi” ile yapılacaktır.
 
Bina tamamlama sigortası veya diğer güvenceler birbirinin alternatifi olduğuna göre bunların hepsi tüketiciyi aynı veya benzer ölçüde korumalıdır.
 
Bina tamamlama sigortasının ilk alternatifi olan “banka teminat mektubu” tüketiciye geniş bir koruma sağlar. Başka bir ifadeyle, banka (güven kurumu) verdiği teminat mektubuyla inşaat şirketine “kefil olmakta”, tüketici de bu güvence sayesinde rahat uyuyabilmektedir.
 
Acaba “bina tamamlama sigortası” tüketiciyi aynı düzeyde korumakta mı? Uygulamanın yeni başladığı şu aşamada net bir olumlu yanıt vermek mümkün görünmüyor.
 
Teminat mektubunun paraya çevrilmesi de tüketicinin parasını almasını sağlayabilse de asıl amacı olan dairesine/mülküne kavuşmasına vesile olmayacaktır. Tamamlama sigortasında tamamlama talep edilmesi halinde tüketici geç de olsa dairesine/mülküne kavuşabilecektir.
 
Ancak tamamlama işinin yapılacağı (24 ay) gecikilen bu sürede uğradığı zararın (Kira vs) tazmini hususunda da tüketici lehine poliçeye kloz koydurmakta fayda vardır.
 
Fakat yine de, 28 Mayıs 2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’u ile tüketicilerin önceden bedelini peşin veya taksitle ödemek suretiyle edinme niyetinde oldukları konut amaçlı taşınmazların edinilememesinin risklerini bertaraf etmek ve inşaat sektöründeki büyümenin sağlam temeller üzerine oturtulması için çok güzel bir adımdır.
 
Tamamlama Sigortası’nın sağlıklı uygulanması halinde büyük ölçüde mağduriyetlerin önüne geçilebilecektir.
 
Av. Vedat ORUÇ
08.07.2015 - Kadıköy/İstanbul
 
 
(Bu köşe yazısı, sayın Av. Vedat ORUÇ tarafından www.hukukihaber.net sitesinde yayınlanması için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi köşe yazısının tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan köşe yazısının bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder.)
Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, pornografik, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.