Ülkemizde son yıllarda inşaat sektörü kentleşmenin gelişmesine paralel olarak oldukça hareketli bir sektör durumuna girmektedir. Günümüzde özel inşaatlar ve arsa karşılığı veya kat karşılığı inşaatlar gerek arsa sahiplerine ve gerekse arsa üzerine özel inşaat yapmak suretiyle mal sahiplerine önemli rantlar sağlayabilmektedir. Dolayısıyla bunların satışı sonucu elde edilen gelirlerin vergilendirilmesi ise karmaşık bir hal almaktadır.
Konuyla ilgili olarak yapılan vergi incelemeleri ve bunun sonucunda yargıya intikali de mahkemelerin konuya bakışı önemli bir noktaya bizleri getirmektedir.
Danıştay 3. Dairesinin vermiş olduğu bir karar bu çalışmamızda değerlendirilerek gayrimenkul alım satımının devamlı surette yada arızi olarak satılması halinde vergileme açısından nasıl olacağı tartışılmaktadır.
II-DANIŞTAY 3. DAİRESİ KARARI VE YORUMU NEDİR?
Danıştay 3. Dairesi vermiş bulunduğu E:2006/1708-K:2006/2559 sayılı kararında yerel vergi mahkemesi kararını bozmuş ve davacı mükellefin temyiz talebini kabul etmiştir. Danıştay 3. Dairesince verilen kararın hüküm fıkrası aşağıda olduğu gibidir:
“Ticari faaliyetin ve kazancın vergi dairesinin bilgisi dışında bırakılması nedeniyle yapılan bir vergilendirmeye karşı açılan davayı reddeden vergi mahkemesi kararının, kazancın arızi kazanç niteliği taşıdığını saptayarak ticari kazanç hükümlerine tarhiyat yapılamayacağı gerekçesiyle bozan dairemizin kararına uyulmayarak verilen bir ısrar kararına karşı yapılan temyiz istemini sonuçlandıran kararında Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu da aynı yargıya ulaşmış ve ısrar kararını bozmuş; bozma kararından sonra ve bozma kararına uyularak verilen vergi mahkemesi kararıyla tarhiyatın arızi kazanç hükümlerine göre değiştirilmesine karar verilmiş; bu son karara karşı yapılan temyiz ve karar düzeltme başvuruları aynı kurulun kararıyla reddedilmiştir.
İncelenmekte olan bu davaya konu oluşturan vergilendirme 1999 vergilendirme döneminde; bir yıl önce satın alma yoluyla edinilen on ayrı nitelikteki taşınmazın aynı tarihte elden çıkarılması nedeniyle ve bu faaliyet ve kazancın vergi idaresinin bilgi dışında bırakılmasından dolayı yapılmıştır.
Biri zeytinlik vasfında arazi, ikisi arsa, ikisi iş yeri, üçü konut ve ikisi garak olmak üzere on ayrı taşınmazı satın alma yoluyla edinen davacının; bu taşınmazlardan birini bir buçuk yıl, diğerlerini ise sekiz ay sonra ve satış yoluyla elden çıkardığına ihtilaf yoktur.
Tapu sicil müdürlüklerince bildirilen bu işlemler hakkında anlatımına başvurulan davacı,… köyündeki sekiz dönüm zeytinliği bir milyar liraya satın alıp, iki milyar liraya; altı milyar ve üç milyar liraya satın aldığı arsaları sırasıyla on iki milyar ve altı milyar liraya; iki buçuk milyar liraya satın aldığı iş yerini dört buçuk milyar liraya; 10.5 milyar liraya aldığı bir konut ve bir işyerini 19 milyar liraya; 12.5 milyar liraya satın aldığı meskeni 23 milyar liraya; 9.2 milyar liraya edindiği bir konut ve iki garajı 16,8 milyar liraya sattığını; bu satışları ihtiyaç nedeniyle yaptığını ifade etmiş ancak bu ihtiyacı doğuran neden hakkında ne inceleme sırasında ve ne de dava dilekçesinde başkaca bir açıklama yapmamış, beyanname vermeyen ve kazancının idarenin bilgisi dışında bırakan davacı dava dilekçesinde ise kazancının GVK’nun mükerrer 80. maddesinin 6. fıkrası kapsamında değerlendirilmesini isteyerek dava açmıştır.
GVK’nun 37. maddesinin 2. fıkrası açıkça bir ticari organizasyon bulunmaksızın yürütülen faaliyetlerden doğan kazançları ticari kazanç saymışken, davacının faaliyetini ticari bir organizasyon içinde yürütmemesine ve 1999 vergilendirme döneminde ayrı vasıflardaki on ayrı taşınmazını elden çıkararak, dava dilekçesinde; kazancının, değer artışı kazancı olarak değerlendirilmesini isteyen davacının bu dönemdeki kazancının değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi gerektiği sonucuna ulaşılmışken tarhiyatın tümüyle kaldırılmasına karar verilmesi öncelikle yasanın bir takvim yılına ait olup vergilendirilmesini öngördüğü gelirin vergi dışına çıkarılması sonucunu yaratması nedeniyle hukuka aykırı olmuştur.
Diğer yönden, vergilendirmenin ticari kazanç hükümlerine göre hesaplanan matrah üzerinden yapılması nedeniyle davanın incelenmesi sırasında ilkin, 37. maddenin 2. fıkrasına bağlı 4. bendin uygulanması sırasında aranması gereken tüm unsurların göz önüne alınması ve değerlendirilmesi; koşulların bulunmadığı sonucuna ulaşıldığı takdirde değer artış kazancına ilişkin geçici 56. maddeye göre karar verilmesi gerekirdi. Yukarıda da değinildiği üzere aynı takvim yılında çok sayıda taşınmazın elden çıkarılması nedeniyle yapılan bu vergilendirmeye karşı açılan davada davacı, taşınmazlarını ihtiyaç nedeniyle elden çıkardığını ileri sürdüğünden, taşınmazların, kazanç sağlama amacını ortadan kaldıracak hangi ihtiyaç nedeniyle satıldığına ve söz konusu ihtiyacın ne şekilde giderildiğine ilişkin kanıt sunması istenip, sunulursa değerlendirildikten sonra kanıtlar yeterli görüldüğü takdirde vergilendirmenin, değer artış kazancına ilişkin hükümlere göre matrah azaltılarak değiştirilmesi gerekirken, yazılı gerektirici nedenlere dayanılarak verilen vergi mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir.
Açıklanan nedenlerle temyiz isteminin kabulü ile vergi mahkemesi kararının bozulmasına,” şeklinde karara bağlanmıştır.
Özetle yukarıda yer verilen karara göre sürekli bir şekilde yılda ticari amaçla birden çok gayrimenkul satışı ticari kazanç olarak değerlendirilmektedir. Yukarıdaki kararda da yer aldığı gibi ihtiyaç nedeniyle zorunluluktan satılan gayrimenkullerin ticari kazanç olarak değil değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi gerekmektedir(1).
III-DEĞERLENDİRMELER
Son yıllarda inşaat sektörünün gelişmesi karşısında bu işlemlerin vergilendirilmesi de önem taşımaktadır. Bilhassa arsa karşılığı daire satışları da önem kazanmıştır. Arsa karşılığı daire teslimleri arsa sahipleri tarafından müteahhide arsa teslimi ve müteahhitler tarafından da arsa sahibini konut veya işyeri teslimleri önem kazanmaktadır.
Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa maliklerinin arsa alım ve satımını daimi ve mutad bir meslek olarak sürdürmeleri durumunda konut veya işyeri karşılığı müteahhide arsa teslimi katma değer vergisine tabidir. Burada KDV oranı %18’dir. Ancak arsa sahibinin gerçek usulde mükellefiyetini gerektiremeyecek şekilde arızi bir faaliyet olarak arsasını daire veya iş yeri mukabilinde müteahhide teslim etmesi halinde KDV söz konusu değildir.
Diğer taraftan müteahhit tarafından arsa sahibine 150 m2 olan net alanın altındaki konut teslimlerinde %1 KDV nispeti, net alanı 150 m2’nin üstünde konut veya iş yeri teslimlerinde ise %18 oranında katma değer vergisi (arsa bedeli hariç) emsal bedel üzerinden hesaplanacaktır.
Muris tarafından, mirasçılarına intikal eden arsa üzerine varisleri tarafından bu arsanın bir müteahhide kat karşılığı verilmesi durumunda müteahhit tarafından dairelerin bitirilmesi üzerine varislere verilen daireler için herhangi bir vergileme söz konusu değildir. Varisler tarafından edinilen bu dairelerin satışı da herhangi bir vergiye tabi olmayacaktır(2).
(Bu köşe yazısı, sayın Av. N. Gaye ALPASLAN tarafından www.hukukihaber.net sitesinde yayınlanması için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi köşe yazısının tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan köşe yazısının bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder.)
--------------------
(1) Danıştay 3. Dairesi E:2006/1708-K:2006/2559 sayılı karar,
(2) Danıştay’ın eski kararlarında bu anlayış bulunmamaktadır. Çünkü Danıştay tarafından eski kararlarında veraset yoluyla intikal eden arazinin 5 yıl geçtikten sonra parsellenerek satışından elde edilen kazancın ne ticari, ve ne de sair kazanç ve irat olarak vergiye tabi olmayacağına karar vermiştir. Bkz. Dnş. 13. D. 24.6.1976 gün ve E.1976/585-K.1976/2174
