İmar yönetmeliği değişti emsal % 20 artış gösterdi

EMLAK - YAVUZ KARAMAN

Eylül ayında Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nin 48 maddesi değişti. Söz konusu yenilikler gayrimenkul geliştiricileri için değişikliklere neden oldu. EVA Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı Deniz Şahinkaya, bu değişiklikleri analiz etti…

Yetki Bakanlık’ta
Yapılaşmaya ilişkin uygulamalar artık Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca belirlenen tanım çerçevesinde yapılacak. İmar planları ve yerel idarelerce çıkarılacak yönetmeliklerle tip yönetmeliğe aykırı uygulama ve değişiklik yapılamayacak.

Belediyelere kısıtlama
Büyükşehirlerin imar yönetmelikleri yürürlükten kalkarken, büyükşehir belediyelerinin yetkileri kısıtlanıyor. Bununla birlikte, alt kademe planlarının, üst kademe planlarının kesinleştiği tarihten itibaren en geç bir yıl içinde üst kademe planlarına uygun hale getirilmesi zorunlu oldu. Aksi halde planlar uygun hale gelene kadar bölgelerde yapılaşma gerçekleşmeyecek ya da üst kademe planları onaylayan kuruluşlardan birine başvurmak gerekecek.

Emsal artışı geliyor
Yönetmelikte bazı tanımlara açıklık getirilirken, bu imar artışını beraberinde getiriyor. Buna göre yapılarda emsale dahil edilmeyecek alanlar yeniden tanımlanarak netlik kazanıyor. Örneğin çöp ayrıştırma bacaları, su depoları, su sarnıcı, avlular, iç bahçeler, açık havuzlar, pergolalar, zemin terasları ile açık ve kapalı otoparklar taban alanı ve emsal hesabına dahil edilmiyor.

Katlarda brüt alan tanımına nelerin dahil edileceği belirtiliyor. Bu durum kat sayısına ve katın taban oturumuna göre değişirken, satılabilir emsal hesabında % 15-20 artış olmasını sağlıyor. Örneğin emsali 2 olan bir parselin satılabilir alan emsali 2.3, hatta 2.4’e kadar çıkabiliyor. Bu nedenle tapuları henüz teslim etmeyen inşaat firmaları parsellerine yeni binalar/alanlar ilave etmek için revizyonlar yapıyor.

Katlar yükseliyor
Ticari alanlarda zemin katların 4,5 metre, diğer katların 3,8 metre; konut alanlarında ise zemin katların 4 metre, diğer katların da 3,5 metre inşa edilmesi zorunluluğu getiriliyor. Dolayısıyla tavandan tabana 2.60 metreyle sınırlı olan kat yükseklikleri artabiliyor.

Stüdyoya m2 sınırı
Stüdyo daireler artık eskisi gibi istenen büyüklükte inşa edilemeyecek. Çünkü yeni yönetmelikle dairelere minimum alan ve dar kenar kıstasları getiriliyor. Buna göre bir dairenin toplam alanı minimum 27,5 m2 olabilecek.

Eski imar geçerli
Ruhsat süresi dolan ve inşasına devam edilen binalar için ilk ruhsat tarihindeki imar planı geçerli olacak. Ama ruhsat prosedürü yerine getirilecek. Ancak ilave kat veya ilave inşaat alanı talepleri olması halinde yürürlükteki imar planı hükümleri geçerli olacak.

‘Kapıcılar’ geri dönüyor
Katı yakıt kullanılan ve bağımsız bölüm sayısı 30’u geçen binalarda bir adet kapıcı dairesi, 75 bağımsız bölümü aşan binalarda iki kapıcı dairesi olma zorunluluğu getiriliyor. Doğalgaz veya akaryakıtla ısınan binalarda ise bağımsız bölüm sayısı 50’yi geçen binalarda bir, 150’yi geçen binalarda ise artık ikinci kapıcı dairesi inşa etme zorunluluğu bulunuyor.

Home-ofise izin yok
Ticari alanlarda rezidans yapılamayacak. İmar planında sadece ticaret alanı olarak ayrılan yerlerde rezidans inşa edilmesine izin verilmeyecek. Yani artık rezidans konut kabul edilecek. Home-ofis olarak adlandırılan ama gerçekte ofis olarak kullanılan kavram tarihe karışacak.

Parklara emsal geliyor
Rekreasyon alanlarında inşa edilecek lokanta, spor sahaları gibi yapılar için iki kat sınırı getirilirken, kat yükseklikleri asma katlılarda 9,3 metreye, asma katlı olmayan binalarda ise 8,3 metreye yükseliyor. Böylelikle parklar ve eğlence alanlarına ilk kez emsal verilip yapılaşmanın nasıl olacağına netlik kazanıyor.

Kat bahçesi artık tanımlı
İstanbul imar yönetmeliği ile gündeme gelen kat bahçesi artık tüm Türkiye için geçerli oluyor. Emsal hesabında % 25 olarak belirlenen kat bahçeleri sınırı yeni yönetmelikle yaklaşık % 20'ye düşürülüyor. Eskiden ortak alandan ulaşılması şart olan kat bahçelerine artık daireden ulaşılabiliyor.

‘FİYATLAR GERİ ÇEKİLİRSE PİYASA TEKRAR CANLANIR’
Bursa Emlak Müşavirleri Esnaf Odası Başkanı Erdal Çelebi, piyasalardaki ve sektördeki gelişmeler ile ilgili değerlendirmelerde bulundu. Piyasada sıkıntılı bir sürecin yaşandığını ifade eden Çelebi, emlak sektörünün de bundan nasibini aldığını dile getirdi.

Faizlerin yükselmesi ile konut satışlarında kısmi durgunluklar başladığını söyleyen Çelebi, "Piyasanın biraz daha böyle gideceği belli. Mayısa kadar durgunluğun devam edeceğini öngörüyoruz. Mayıs ayı gibi piyasanın tekrar açılacağını temenni ediyoruz. Seçimlerin sonrasındaki süreç bizim için önemli. Temennimiz işlerimizin daha güzel olması ve üyelerimizin sıkıntı yaşamaması" diye konuştu.
Konut fiyatlarında KDV oranlarının yüzde 18’e çıktığını hatırlatan Çelebi, vatandaşların artık ikinci el konutları talep ettiğini kaydetti. Bu konuda fiyat dengesinin oluşturulması gerektiğini söyleyen Çelebi, şöyle konuştu:

‘Devalüasyon yaşadık’
"İnşaat firmaları ve müteahhitlerin fiyatları biraz daha geriye çekerek piyasanın canlanacağını tahmin ediyoruz. Konut satışlarında duraklama yaşanıyor. Son 2 aylık süreçte yüzde 15 devalüasyon yaşadık diyebiliriz."

Milliyet

Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.