Gayrimenkul satış vaadi, bir tarafa veya iki tarafa, o gayrimenkulün satış akdinin yapılmasını istemek hakkı sağlayan bir ön akittir[1]. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi her iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir[2]. Gayrimenkul satış vaadinin konusu taşınmaz mallardır[3]. Lakin vaat süjesi gayrimenkulün belli olması zorunlu değildir. Belirlenebilir olması yeterlidir[4][5]. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, gayrimenkul satımına ilişkin bulunan 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 237. maddesindeki biçim kaidelerine uygun olmak zorundadır. Bu durumda gayrimenkul satış vaadinin de tapu sicil muhafız veya memurlarınca düzenlenecek bir resmi senetle yapılması gerekir. Ancak 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60. maddesinin 3. bendine göre gayrimenkul satış vaatlerine ait resmi senetleri tanzim yetkisi noterlere tanınmıştır[6]. Doktrindeki baskın görüşe göre tapu sicil memurları da gayrimenkul satış vaadi düzenleme yetkisine sahiptir[7].
 
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi noter tarafından resen düzenlenmelidir[8]. Tarafların yalnızca imzalarının noterlikçe onandığı senetler geçerli değildir[9]. Noterler tarafından taşınmaz satışı olarak düzenlenen resmi senetler, bu satış sözleşmesi yönünden geçersizdirler ancak yanların iradesinin yorumu veya tahvil yolu ile sözleşme, satış vaadi olarak geçerlilik kazanır. Bu olanak Yargıtay tarafından da kabul edilmiştir[10].

Gayrimenkul satış vaadi alıcı adına sadece kişisel hak doğurur[11]. Bundan ötürü gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri taraflardan birinin talebi üzerine tapu siciline şerh düşülebilir[12]. Bu durumda lehine şerh düşülen birey kendinden sonraki maliklere karşı bu hakkını kullanabilir. Bu şerh beş yıllık süreye ilişkindir ve beş yıllık süre dolunca tapu memurunca re’sen tapudan terkin edilir[13]. Gayrimenkul maliki de şerhin terkinini isteyebilir. Yasa, tapu memuruna re’sen terkin etme görev ve yetkisi vermiş olmakla beraber, onun bunu yerine getirmemesi halinde gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesinde terkin için dava açabilir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin süresi şerh süresi olan beş yıldan daha uzun ise, şerhin terkinine rağmen sözleşme varlığını sürdürür ve talep halinde taşınmaz satış sözleşmesinin yapılması gerekir. Fakat şerhten sonra taşınmaz üçüncü kişiye devredilmişse artık yeni malike karşı ileri sürülemez.
 
Gayrimenkul satış vaadi hukuki niteliği itibariyle taşınmaz malın mülkiyetini intikal ettirmez. Taraflardan biri bu sözleşmeye dayanarak tapuda mülkiyet intikal ettiremez. Ancak dava açarak mülkiyetin adına tescilini isteyebilir[14]. Herhalde şekle uygun olmayan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanarak taraflar karşılıklı olarak edimlerini ifa etmiş iseler[15] buradaki biçim kaidelerinin kamu menfaatini ilgilendirdiğinden bahsedemeyiz. Hakikaten gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi şekle aykırı akdedilmiş olmasına rağmen ifa edilmiş ise geçersizliğin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanımı teşkil edebilir.
 
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 146. maddesi gereğince gayrimenkul satış vaadinden doğan borcun on yıllık genel zamanaşımı süresi içerisinde talep edilmesi gerekir. Zamanaşımı süresi, satış vaadi sözleşmesini yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlar. Çünkü sözleşmenin yapılmasıyla birlikte satışı isteme hakkı da doğmuş, muaccel hale gelmiş olur. Eğer satış isteme için belirli bir vade kararlaştırılmışsa veya işin mahiyeti belirli bir sürenin geçmesini gerektiriyorsa, süre o tarihten itibaren işlemeye başlar[16].Yargıtay da on yıllık zamanaşımının uygulanacağını kabul etmektedir[17].


(Bu köşe yazısı, sayın Av. Alperen Cihan ÇETİNKAYA tarafından www.hukukihaber.net sitesinde yayınlanması için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi köşe yazısının tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan köşe yazısının bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder.)

----------------------------------
[1]Yargıtay 14. HD. E. 2006/6980 , K. 2006/8664, 18.97.2006 (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 20.01.17)
[2]Yargıtay 14. HD. E.2003/8604, K.2004/1301, 1.3.2004 (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 01.12.16)
[3]Bazı taşınmazlar satış vaadi sözleşmesine konu teşkil edemez. Örneğin 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinin son fıkrasında da, “Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz” hükmüyle, 18. maddeye göre yapılaşma amacıyla hisselendirilmiş olan taşınmazların satış vaadine konu edilemeyeceği öngörülmüştür.
[4]Yargıtay 14. HD. E.2003/8604, K.2004/1301, 1.3.2004 (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 01.12.16)
[5]Yargıtay 13. HD. E.1988/100, K.1988/1426, 11.3.1988 (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 01.12.16)
[6]Yargıtay, 8. HD.  E. 1997/41740, K.1997/7956, 04.12.1997 (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 01.12.16)
[7]“Taraflar arasında akdolunan ve davacının bonolara dayalı alacağından feragat etmesi karşılığında davalıların tapulu bir taşınmaz hissesini davacıya devretmesini öngören adi yazılı sulh sözleşmesi, BK.nun 213 ve Noterlik Kanununun 60/b.3 maddelerinin öngördüğü resmi şekilde yapılmadığı gibi sulh anlaşması mahkeme dışında bağışlanıp mahkemece tasdik veya duruşma tutanağına da geçirilmediği cihetle geçersizdir. Böyle bir sulh uyarınca davacının davalıları taşınmaz payının ferağına Hukuken icbar etmesi mümkün olmadığı gibi ferağ şartıyla yapılan feragatte şart gerçekleşmediğinden hükümsüzdür” (Yargıtay 11. HD. E. 1991/419, K. 1991/959, 15.2.1991) (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 01.12.16)
[8]Zevkliler, s.78.
[9]Yargıtay, 15.HD. E.1978/2023, K. 1978/2443, 20.12.1978 (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 01.12.16)
[10]Yargıtay HGK. E.1957/1-70,K. 1957/64, 26.6.1957 (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 01.12.16)
[11]Yargıtay 14. HD. E. 1999/2448, K. 1999/4866, 1.7.1999 (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 01.12.16)
[12]“Bir taşınmazın birden çok kişilere satışının vaadi olunması halinde geçersiz olmadıkça veya münfesih hale gelmedikçe ilk defa yapılan sözleşmeye değer verilir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması, Medeni Kanunun 919/2. maddesi gereğince sadece taşınmaz üzerinde sonradan temellükte bulunan hak sahiplerine karşı dermeyan olunabilir”. (Yargıtay 14. HD.  E.1987/4244, K.1988/6494, 13.10.1988)
[13]Oğuzman-Seliçi, s. 295.
[14]“Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir” (Yargıtay 14. HD.  E.2003/8604, K.2004/1301, 1.3.2004)
[15]Satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için vaat borçlusunun satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması gerekmez. Vaat borçlusunun sözleşmenin yapıldığı tarihte malik olmaması sözleşmenin sıhhatine tesir etmez. Satış vaadi sözleşmesi geçerli olmakla birlikte dava tarihinde davalılar vaat olunan taşınmazın maliki olmadığından aynen ifa mümkün değildir. Kural olarak, borcun ifa edilmemesi borçlunun sorumluluğunu meydana getirir ve borcun ifa edilmemesinde kusurlu kabul edilir. Bu durumda vaat alacaklısı davacı aynen ifa yerine Eski BK.96 ve devamı maddeleri uyarınca tazminat talep edebilir. Buradaki tazminat alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarar ise; aktin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zarardır.
[16]“Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmeleri ile ilgili yasalarımızda özel bir zaman aşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar K.nun 125. maddesi hükmünce satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan davalarda 10 yıllık zaman aşımı süresi uygulanır. Zaman aşımının başlangıç tarihinin belirlenmesinde ise sözleşmenin ifa olanağının doğumu tarihine bakmak gerekir. Temyize konu uyuşmazlıkta muris M.'e ait pay hükmen 27.11.2002-27.1.2003 tarihinde davalı D. ve diğer mirasçılarına intikalen ve tescilen tapu siciline yazıldığından davacının dayandığı sözleşmenin ifa olanağı bu tarihte doğmuştur. Dava ise 2.4.2004 tarihinde açıldığından 10 yıllık zaman aşımının dolduğunu söylemek olanağı yoktur” (Yargıtay14. HD. E.2006/9207, K.2006/9484, 21.9.2006) (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 01.12.16)
[17]“Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar”.  (Yargıtay 14. HD.  E.2003/8604, K.2004/1301, 1.3.2004) (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 01.12.16)​​
Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, pornografik, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.