Gayrimenkul sektörü, ülke ekonomilerinin öncü sektörlerinden biri olarak kabul edilmektedir. Bunun nedeni gayrimenkul sektörü ve diğer sektörlerin bağlantısıdır. Sektörün faaliyette bulunan kişileri başında mimar, mühendis, avukat, emlakçı ve değerleme uzmanları, kurumları başında ise Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO), Toplu Konut İdaresi (TOKİ), Belediye, Esnaf ve Sanatkâr Odaları, Bankalar ile Kamu İktisadi Teşekkülleri, Üniversiteler ve Meslek Örgütleri gelmektedir. Bu çalışmanın hedefinde emlakçıların çalışma alanlarıyla doğrudan ilişkili olan tapu işlemlerinin uluslararası uygulama örneği ve lisanslama faaliyetleri değerlendirilerek, bu sürecin nasıl yönetildiğinin ortaya konulması ve düzenlemeler ışığında yapılması gerekenler irdelenmiştir. Ayrıca lisanslama ve standartlara ilişkin uluslararası örneklerin araştırması yapılarak çeşitli kuruluşlar alt başlıklar halinde ele alınmıştır. Sonuç olarak taşınmaza yönelik hizmetlerin sunumunda mevcut düzenlemelerden farklı olarak yenilikçi yaklaşımların olması gerektiği değerlendirilmiştir.

Taşınmaz hizmet sunumu; Birçok ülkede taşınmaz piyasası aracıları sadece alım-satıma araçlık etmekte ve sadece kiralama işini de yürütebilmektedir. ABD ve İngiltere’de gayrimenkul aracılık ve brokerlik yetkisi için lisans eğitimi gerekli görülmekte ve ayrıca gayrimenkule ilişkin birçok temel ve ileri dersin alınmış olması[1] koşulu aranmaktadır. Gayrimenkul alanında lisans diplomasına sahip olmak temel koşullar arasında sayılmakta ve bu özelliğe sahip olan kişilerin aracılık ve ticaret işlerini yürüttükleri gözlenmektedir. Bunların dışında kalan hukuk ve mühendislik fakültesi mezunları için mutlaka yüksek lisans ve sertifika koşulu aranmaktadır. ABD’de birçok eyalette gayrimenkul ve finansı alanında lisans ve lisansüstü dersleri almış kişilerin[2] veya anılan bölümlerin mezunlarının taşınmaz ticareti yapmalarına ve piyasada fiilen çalışmalarına izin verilmektedir[3]. Özellikle İngiltere’de sahibinden kiralık ve satılık gayrimenkul işlemine izin verilmemekte, gerek inşaat firmaları, gerekse maliklerce satışa sunulacak taşınmazların aracı veya taraf vekili olan gayrimenkul danışmanı (solicitors) tarafından satılması ve tapu işlemelerinin yapılması zorunluluğu bulunmaktadır. Burada görev alan danışman ya gayrimenkul bölümü lisans mezunu veya hukukçu olabilmekte, ancak yukarıda sayılan dersleri mutlaka eğitim sırasında almış olma zorunluluğu aranmaktadır.

Ulusal Emlakçılar Birliği (NAR); Konut, ticari gayrimenkul, sanayi vb. alanlarda NAR enstitülerini 1 milyon üye temsil etmektedir. Üyeler konut ve ticari brokırlık (emlakçılık), satış temsilciliği, mülkiyet yöneticiliği, değerleme, danışmanlık gibi alanlarda gayrimenkul sektörünün farklı yönleriyle çalışmalarda bulunmaktadır. Uygulamada etik standartlara ve kanunlara sıkıca bağlıdırlar. NAR tarafından kabul edilen ve çeşitli kuruluşlar tarafından çeşitli sertifikalar verilmektedir. Buna göre; (i) Akredite alıcının temsilcisi/Accredited Buyer’s Representative (ABR; REBAC-Real Estate Buyer’s Agent Council); (ii) Akredite arsa/arazi danışmanı/Accredited Land Consultant (ALCsm; RLI-Realtors Land Institute); (iii) Sertifikalı ticari yatırım üyesi/Certified Commercial Investment Member (CCIMsm; CCIM Institute); (iv) Sertifikalı uluslararası gayrimenkul uzmanı/Certified International Property Specialist (CIPS; NAR-National Association of REALTORS), (v) Sertifikalı emlak yöneticisi/Certified Property Manager (CPM; IREM-Institute of Real Estate Management); (vi) Sertifikalı emlak müşavirliği yöneticisi/Certified Real Estate Brokerage Manager (CRBsm; CREBM-Council of Real Estate Brokerage Managers); (vii) Sertifikalı konut uzmanı/Certified residential specialist (CRS; CRS-Council of Residential Specialists); (viii) Emlak danışmanı/Counselor of Real Estate (CRE; CRE-The Counselors of Real Estate); (ix) Genel akredite değerleme uzmanı/General Accredited Appraiser (GAAsm; NAR-National Association of REALTORS); (x) NAR’ın yeşil yetkilendirmesi/NAR’s Green Designation (GREEN; The Green REsource Council); (xi) Emlakçı enstitüsü yüksek lisansı/Graduate, REALTOR Institute (GRIsm; NAR-National Association of REALTORS); (xii) Performans yönetimi ağı/Performance Management Network (PMN; Women’s Council of REALTORS); (xiii) Emlakçı birliği sertifikalı yönetici/REALTOR Association Certified Executive (RCE; NAR-National Association of REALTORS); (xiv) Akredite konut değerleme uzmanı/Residential Accredited Appraiser (RAAsm; NAR-National Association of REALTORS); (xv) Sanayi ve ofis emlakçıları/Society of Industrial and Office REALTORS (SIOR); (xvi) Yaşlılar emlak uzmanı/Seniors Real Estate Specialist (SRES); (xvii) Fiyat fırsatları kaynağı uzmanı/Broker Price Opinion Resource (BPOR; NAR-National Association of REALTORS); (xviii) Tatil ve yatırım amaçlı emlak uzmanı/Resort & Second-Home Property Specialist (RSPS; NAR-National Association of REALTORS); (xix) Kısa süreli satış ve rehine kaynak/Short Sales & Foreclosure Resource (SFR; NAR-National Association of REALTORS) tarafından verilen sertifikalar NAR tarafından kabul edilmektedir.

İngiltere ve Galler Örneği (Tapu İşlemleri); İngiltere ve Galler’de tapu işlemlerine yönelik olarak avukatların, şirketlerin, yetki verilmiş temsilcilerin ve bir yarı kamu kuruluşu[4] özelliğinde olan Birleşik Krallık Tapu Sicil Kurumu’nun (HM-Land Registry) işlem süreçlerine dahil olduğu karma bir sistem bulunmaktadır. Tapu alım işlemi için alıcı tarafından avukat[5] tutulduktan sonra alıcının avukatı, satıcının avukatına başvurarak, satın alınacak taşınmazla ilgili gerekli bilgileri içeren bir bilgi paketi alır. Alıcının avukatı yerel araştırmalar[6] yaparak bilgiler gözden geçirilir. Alıcı ve satıcının anlaşması durumunda (satıcının ve alıcının edimleri için ayrı ayrı hazırlanmış olan) sözleşmeler karşılıklı imzalanmak suretiyle değiştirilmektedir. Bu değişim işlemi normal koşullar altında kişilerin avukatları tarafından Borçlar Hukuku kapsamında sözleşme değişimi şeklinde yapılmakta idi ancak İngiltere Parlamentosu’nun kararı ile (Arazi Kayıt Yasası 2002) elektronik devir işlemlerinin yolu açılmıştır. İnternet sitesi içerisindeki (www.gov.uk) portalda 17 farklı işlem uygulaması bulunmaktadır. İngiliz tapu sicilinin tutulmasından sorumlu olan kurum tarafından; İş Kapısı (Business Gateaway) pilot uygulamalarına 2011 Kasım, Portal 2012 Eylül ve birçok işleme yönelik uygulamalara ve tamamıyla elektronik uygulamalara 2012 Aralık ayı itibari ile başlanılmış olup müşterilere ait başvuru formu (AP1 formu) ve benzeri formlar (Diğer formlar: EX2, HC1, HR3, OC1, OC2, OS1, OS2, OS3, PIC, PN1, SIF, SIM) İngiliz tapu siciline elektronik ortamda aktarılabilmektedir. İngiliz tapu sicili sistemi kullanıcılarına hitaben tamamen otomatik bir müşteri ara yüzü sunmaktadır.

Sonuç; Türkiye emlak sektöründe esnaf odaları ve ticaret odalarında kayıtlı sayıları yaklaşık 60.000 ile 100.000 olduğu tahmin edilen kişiler sektörde faaliyet göstermektedir. Uygulamada iş takipçiliği adı altında bu faaliyetler yürütülmektedir. Vatandaşlar tapu müdürlüklerindeki işlemlerinin görülmesinde aracı olmaları için iş takipçileriyle anlaşma yoluna gitmektedirler. Araştırma sonuçlarına göre Türkiye taşınmaz piyasalarında karşılaşılan temel sorunların; (i) taşınmaz ticaretinin hemen herkes tarafından yapılan bir iş olarak görüldüğü, (ii) sektörde çalışanların büyük ölçüde taşınmaz piyasalarına yönelik teknik, hukuki ve finansal bilgi eksikliğinin yaygın olduğu, (iii) mesleki denetim yapacak ve yetki belgesi verecek kurumlarda önemli uygulama sorunlarının olduğu, (iv) internet ortamında açılan web sayfaları ve emlak sitelerinde bilgi kirliliği olduğu gibi konular dikkati çekmektedir. Öncelikle ülkemizde emlak danışmanı, taşınmaz ticareti uzmanı (NAR örneğinde olduğu gibi) veya müşaviri gibi unvanların açıkça tanımlanması gerekmektedir. Bu çerçevede taşınmaz ticaretine ilişkin olarak başta NAR ve diğer örgütlerin meslek standartlarından yararlanılarak gayrimenkul ticareti standardının hazırlanması, lisanslama ve sertifikasyonların bu doğrultuda düzenlenmesi gerekmektedir. Mevcut sistemde yaşanan sorunların giderilmesine katkı sağlamak amacıyla veya işlem yoğunluklarının azaltılmasına yönelik olarak ilgili kurumlar tarafından, yetkilendirilmiş şirketlere ve avukatlara taraflar arası sözleşme (resmi senet) yapma ve sözleşmelerin İngiltere örneğinde olduğu gibi bir portal üzerinden (Türkiye örneğinde E-Devlet uygulamaları gibi) ilgili kuruma iletilme ve tescil talebinde bulunma yetkisinin verilmesi mutlaka değerlendirilmelidir.

.

Yunus Emre KAPUSUZ* , Av.Pelin YILMAZ KABASAKAL**

*Ankara Üniversitesi, Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Doktora Programı Öğrencisi

**Ankara Barosu, Avukat ve SPK Değerleme Uzmanı

----------------------------------

[1] To be licensed as a broker, workers need to complete real estate training programs or earn bachelor’s degrees in real estate. They also need anywhere from 1-3 years of sales agent experience.

[2] Most states require applicants to complete postsecondary coursework related to real estate and finance.

[3] Real Estate Broker Educational Requirements: Although real estate brokers can choose to earn undergraduate degrees related to real estate and finance, the U.S. Bureau of Labor Statistics (BLS) states that a high school diploma was the minimum educational requirement for this career field (www.bls.gov). Nevertheless, licensing guidelines in most states require applicants to complete postsecondary coursework related to real estate and finance. Real estate undergraduate courses include real estate law, property management, real estate investments, real estate appraisal, and property development. Several institutions also provide real estate certificate programs, some of which are related specifically to the real estate broker career field (http://www.legislation.gov.uk/ukpga/1979/38).

[4] İngiliz Maliye Hazinesi’nden kaynak aktarılmamakta ve kuruluş işlemlerden elde ettiği gelirler ile faaliyetlerini sürdürmektedir. Bu özelliği nedeniyle yarı kamu kuruluşu olarak adlandırılabilir. İngiltere ve Galler’in tapu idaresi olan HM-Land Registry, ülke genelinde 14 ofiste faaliyetlerini sürdürmektedir. İngiliz tapu sicilinin tutulmasından sorumlu devlet organizasyonu olup yetki alanı İngiltere ve Galler ile sınırlıdır. İskoçya ve İrlanda uygulamaları farklılıklar içermektedir.

[5] Genel bilinen ismiyle Solicitors (genel adıyla avukatlar veya temlik/ferağ avukatları).

[6] Taşınmazın yol durumu, imar ve inşa yasalarını ihlal durumu, kanalizasyon durumu vb. araştırılır.

Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.