Tüm meslektaşlarımızın ve diğer ilgililerin malumu olduğu üzere gayrımenkuler üzerine konan ve çoğu defa daha sonra unutulan, unutulduğu gibi gayrımenkulün el değiştirmesiyle konudan bihaber son malikleri sıkıntıya sokan düşük miktarlı ipotekler mevcuttur. 

Bu ipotekler çoğu defa –bugün için- komik denecek bedeller olmakla beraber uğraşısı itibariyle deyim yerindeyse astarı yüzünden pahalı mesabesinde olmaktadırlar. 

İşbu ipoteklerin terkini için akla gelen ilk ve en basit yöntem icra marifetiyle yol almaktır. Bu yol ve yöntem dava yoluna gitmeye göre daha az maliyetli ve daha süratlidir. 

Dava yoluna müracaatta ise çoğu defa yıllara yayvan işlemler yapılmakta ve öylece netice alınmaktadır. 

Bazen öyle oluyor ki; yukarıda sıralanan yol ve yöntemlerden ziyade pratik, hızlı netice alma zarureti hasıl oluyor. 

Hukukumuzda çoklu gayrımenkullerdeki ipoteklerin (şartları varsa) daha az sayıda ya da bir gayrımenkul üzerine toplanması esas dava ile mümkün olmakla birlikte ihtiyati tedbir yoluyla ipoteğin nakli müessesesi mevcut değildir. 
Devamını yaşadığımız tecrübenin hikâyesiyle aktaralım.

Bir müvekkilimin Esenler İlçesinde (üzerindeki 1996 yılında konmuş 100,00TL meblağlı ipotek bulunan ve farkında olmadığı) bir arsası vardı. 
Esenler Belediyesi ülkemizin ilk toplu kentsel dönüşüm projesini müvekkilimin de arsasının bulunduğu bölgede başlatma kararı aldı. 
Yüzü aşkın sayıdaki parsel tevhit ile tek parsele dönüştürülerek kentsel dönüşüm iş ve inşaatları başlayacağı sırada tüm malikler belediye davet edilmekle;

1-Belli sayıdaki daire&daireler karşılığında arsanın mülkiyetinin Esenler Belediyesi kuruluşu olan Eskon’a devri,

2-Bu olmadığı takdirde acele kamulaştırma yoluyla el konulması yoluna gidileceği iletilmiştir.

3-Devir teklifinin kabulü halinde arsa hukuki olarak sorunsuz şekilde Eskon’a devredilmek durumunda olduğu da belirtilmiştir.
 
4-Müvekkilimin arsasının üzerinde 1996 yılından kalma ipoteğin (arsalar tek parselde birleştirileceğinden) acilen kaldırılması istendi. Zira, diğer halde işbu ipotek tevhitle birleşen tüm gayrımenkulün üzerine işlenmek zorundaydı. 

Sıkıntı ve maraton bu aşmada başladı. Belediye ipoteğin kaldırılması ve arsanın temiz olarak devri için bize 20 gün süre verdi. 20 günlük sürede temiz bir şekilde devrin olmaması halinde acele kamulaştırma müessesesini uygulayacaklarını (zira Türkiye’nin gözü burada, beklemeyeceğiz vs.) dediler.
Ekstradan belirteyim. Bölgede o tarih itibariyle birim fiyatlara bakıldığında kamulaştırma yoluyla müvekkilimin eline geçecek olan bedel 160.000,00-170.000,00TL bandındaydı. Devir halinde ise biri 2+1 diğeri 3+1 olmak üzere 2 daire teklif edilmişti. O gün için bölgedeki ve projedeki m2 birim fiyatlarıyla 2 daire demek asgarisinden 550.000,00-600.000,00TL civarındaydı. (şimdi daha yüksek) 

Bir yandan belediye ile ilişkileri sıcak tutarken diğer yandan yargı yoluna müracaat ettik. Sırasıyla;
1-Bilinen icra yönteminde 2. İşlem sırasında ipotek alacaklısının müteveffa, mirasçılarının da İsveç’te yaşayan ve o ülke vatandaşlığını da almış bir aile olduğunu gördük. Derhal bu yöntemden vazgeçtik. Zira bu yöntemle sonuç almamız yıllar alacaktı.

2-2. Aşamada mezkur ipoteğin mülkiyeti müvekkilime ait bir başka ilçedeki bir başka gayrımenkul üzerine aktarılması için İhtiyati Tedbir davası açtık. Mahkeme; tensiple birlikte “esas yargılamayı gerektirir” deyip davamızı reddetti. 

3-Bu defa biri tedbir talepli esas dava diğeri yine ihtiyati tedbir (belki başka bir mahkeme istediğimiz tedbiri verir düşüncesiyle)  olmak üzere 2 dava daha açtık.

4-Esas davamız ilk davamızı reddeden mahkemeye düştü, ihtiyati tedbir davamızın düştüğü diğer mahkeme ise tapu kayıtlarının celbinden sonra ilk davada olduğu gibi ihtiyati tedbirle ipotek kaldırılmaz deyip davamızı reddetti.

5-İlk davamızı reddeden ve 2. Bir davamızın kendisine düştüğü mahkemeye ek beyanda bulunduk, her iki taraf menfaatlerinin korunması cihetine gidilebileceğini 100,00TL’lik ipotek yüzünden müvekkilimizin yaklaşık 500.000,00TL zarara uğrayacağını, bunun da adalet duygusuyla bağdaşmayacağını, ayni- nakti her türlü teminatı sunmaya hazır olduğumuzu ve acilen ipoteğin bir başka gayrımenkule aktarılması suretiyle Esenlerdeki arsanın hukuken ari hale getirilmesi gerektiğini arz ve talep ettik. 

6-Mahkeme her iki gayrımenkulün tapu kayıtlarını celp etti ve neticede Esenler’deki arsa üzerindeki ipoteğin Arnavutköy’deki bir başka arsa üzerine aktarılmasına karar verdi.
  
7-Mahkeme karar verdi lakin Esenler Tapu Müdürlüğü “ipoteğin aktarılması diye bir müessese yoktur deyip kararı uygulayamayacağını” belirtti. Uzun uğraşlar neticesinde; bilgisayar kayıtlarına ÖNCE ARNAVUTKÖY TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ ORADAKİ ARSA ÜZERİNE MAHKEME KARARINI İŞLESİN, BUNA DAİR EVRAK GELDİKTEN SONRA GEREĞİ YAPILACAK ŞERHİYLE orta bir yol bulduk.

8-Arnavutköy Tapu Müdürlüğü de mahkeme kararını görünce olmaz dedi. Zira, hukukta ipoteğin aktarılması diye bir şey yoktur gerekçesiyle. Neticede; Mahkeme kararı “şerh” olarak kayda alındı ve buna dair belge Esenler Tapuya gönderildi.

9-Esenler Tapu Müdürlüğü de Arnavutköy Tapu Müdürlüğünün şerh konduğuna dair yazısı karşısında ipoteği kaldırdı biz de arsayı Esenler Belediyesine devrettik.

10-Esas dava devam ediyor. Gelen bilirkişi raporunda o günkü 100,00TL’nin karşılığının (ortalama değer olarak) 7.070,92TL olduğu belirtilmiş. Dosyanın esastan karara çıkmasını bekliyoruz. 

Aslında çok basit bir düzenlemeyle bu sorun giderilebilir. Nasıl mı?

Kanaatimce bu gibi hallerde yukarıda sıralanan yöntem ile gayrımenkullerin değeri ve paranın güncel ederinin bilirkişi marifetiyle tespitiyle acele kararlar verilmelidir. Tıpkı acele kamulaştırma kararlarında olduğu gibi. Aksi halde gereksiz uğraşılar, yargı yükü, telafisi imkansız zararlar doğmaktadır. 
Tüm meslektaşlarıma iyi bayramlar diliyorum. 

(Bu köşe yazısı, sayın Av. Mustafa Rüstem AYDIN tarafından www.hukukihaber.net sitesinde yayınlanması için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi köşe yazısının tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan köşe yazısının bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder.)
Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, pornografik, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.