KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE ARSA SAHİBİNİN ÖDEMEZLİK DEFÎ
YARGITAY 13. Hukuk Dairesi
ESAS: 2013/368 
KARAR: 2013/11552

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalılardan Yüklenici A... ile arsa sahibi aralarında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye isabet eden 2.kat 6 nolu daireyi satın aldığını, sözleşmede öngörülen şartlar doğrultusunda süresinde teslim edilmediği gibi, eksik işler de bulunduğunu ileri sürerek, fazlaya ilişkin haklarının saklı kalmak kaydıyla 9.648,00 TL'nin davalılardan tahsilin talep etmiş, 14.12.2010 tarihli islah dilekçesiyle istemini 10.690,00 TL'ye artırmıştır.

Davalılara yapılan tebligata karşın, cevap vermemişler, duruşmalara da katılmamışlardır. 

Mahkemece, davalı A... hakkındaki davanın feragat nedeniyle reddine, diğer davalı yüklenici hakkındaki davanın ise esastan reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir. 

Uyuşmazlık, Davacı'nın satın almış olduğu bağımsız bölüm nedeniyle yüklenicinin edimini ifa etmemesine yada noksan ifasına dayalı olarak açılmış bulunan alacak davasıdır.

Davacı, yükleniciye isabet eden Daireyi satın alıp bedelinin kısmen ödediğini, ancak yüklenicinin inşaatı tamamlamadan terkettiğini, eksik iş bıraktığını ve ayrıca süresinde teslim edememesi nedeniyle sözleşme uyarınca kira tazminatı isteminde bulunmuştur. 

Davalılardan yüklenici davaya cevap vermeyerek davayı inkar etmiştir. Yanlar arasında imzalanan satış sözleşmesi haricen yapılmış ise de, yüklenicinin şahsi hakkını temlik ettiği ve ayrıca tapu devrinin de gerçekleşmesi nedeniyle artık geçerli hale gelmiştir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca da edimlerin ifası gerekir. Ancak, Davacı ile davalı arasında yapılan anlaşmaya göre satış bedelinin taksitler halinde ödeneceği kararlaştırılmış, satış bedelinin de bir kısmının ödendiği anlaşılmıştır. Bakiye 20.000,00 TL'nin ödenmediği ise dosya kapsamıyla anlaşıldığı gibi esasen bu konuda uyuşmazlık da bulunmamaktadır. 

Taraflar arasındaki uyuşmazlık davacının bedelin ödenmesiyle edimini tam olarak ifa etmemesi nedeniyle karşı taraftan tazminat ve eksik iş bedeli isteyip isteyemeyeceği konusunda toplanmaktadır. Mahkemece, Davacı'nın edimini ifa etmeden karşı taraftan istemde bulunamayacağı belirtilerek davanını reddine karar verilmiştir. Oysa, Mahkemece alınan bilirkişi raporunda, ödenmeyen bedelin zamanında ödenmiş olsa bile, noksanlıkların büyük boyutlarda olması nedeniyle inşaatın tamamlanmasının mümkün bulunmadığı, teslim tarihi olan 30.6.2006 tarihinde eksik işlerin bedelinde herhangi bir değişiklik olmayacağı görüşü bildirilmiştir. 

Davacı, edimlerinin büyük bir kısmını yerine getirmiş, diğer bir deyişle satış bedelinin önemli bir miktarını ödemiştir. Öte yandan, davalı yüklenici ödemezlik definde bulunmadığı gibi, davacıyı bakiye bedel yönünden temerrüde de düşürmemiştir. Buna karşın, inşaatın tamamlanma seviyesi itibariyle Davacı'nın kötüniyetli olmadığı da anlaşılmaktadır. Öte yandan Davacı yan ödenmeyen bedeli de alacaktan mahsup ederek talepte bulunmuştur. Öyle olunca, mahkemece Davacı'nın yükleniciye yönelik istek kalemleri değerlendirilerek, hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir. 

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın Davacı yararına BOZULMASINA, 6.5.2013 gününde oybirliğiyle karar verildi.




YARGITAY 15.HUKUK DAİRESİ
ESAS: 2012/3776 
KARAR: 2012/7357

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmâl edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- K A R A R - 

Davada kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile sözleşme süresince taşınmazın kullanılamaması nedeniyle uğranılan 7.000,00 TL maddi tazminatın tahsili istenmiş, mahkemece davanın reddine dair verilen karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 

Sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 358/I maddesinde “Müteahhit, işe zamanında başlamaz veya mukavele şartlarına muhalif olarak işi tehir eder yahut iş sahibinin kusuru olmaksızın vaki olan teehhür bütün tahminlere nazaran müteahhidin işi muayyen zamanda bitirmesine imkan vermeyecek derecede olursa, iş sahibi teslim için tayin edilen zamanı beklemeye mecbur olmaksızın akdi feshedebilir” düzenlemesine yer verilmiştir. Bu maddede ifa zamanından önce sözleşmeden dönme hakkı doğuran durumlar sayılmış; işe başlamada gecikme, iş görme faaliyetinin yavaş yürümesi ve ertelenmesi, kararlaştırılan tarihe kadar eserin tamamlanamayacağının anlaşılması hallerinde iş sahibinin sözleşmede kararlaştırılan teslim süresini beklemeden akdi feshedebileceği öngörülmüştür. İşe başlamada gecikilmesi ve bu gecikmenin iş sahibine isnadı mümkün nedenlerden ya da yüklenicinin iradesi dışında gerçekleşen ve öngörülmesi mümkün olmayan nedenlerden kaynaklanmaması halinde iş sahibi sözleşmede kararlaştırılan teslim süresini beklemeden akdi feshedebilir. 

Yanlar arasında Erzurum 5. Noterliği'nin 21.10.2004 tarih 19699 sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. İfa zamanı, sözleşmenin Hukuki Şartlar başlıklı kısmının 1. maddesinde “Söz konusu kooperatifin bitim süresi inşaat ruhsatı alındıktan sonra 6 yıl içerisinde teslim edilecek yani 2011 yılının Aralık ayı itibariyle teslim edilecek olup...”şeklinde düzenlenmiştir. Sözleşmenin bu hükmüne göre en geç 2005 yılı Aralık ayı sonuna kadar inşaat ruhsatının alınması, bu tarihten itibaren 6 yıl içinde de inşaatın tamamlanıp davacı arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin 2011 Aralık ayı içinde teslim edilmesi gerekmektedir. Sözleşmede inşaat ruhsatının yüklenici kooperatif tarafından alınacağına dair açık bir hüküm bulunmamakta ise de, sözleşmeyle yüklenici kooperatif aynı zamanda vekil tayin edildiğinden ve verilen yetkiler arasında inşaat ruhsatı alma yetkisi de bulunduğundan inşaat ruhsatı alma yükümlülüğünün davalı kooperatife ait olduğunun kabulü gerekir. Kaldı ki davalı kooperatif, sözleşmeye dercedilmek suretiyle verilen vekâletnamenin ruhsat başvurusunda bulunmak için yetersiz olduğu yönünde bir savunmada bulunmamış, geçerli vekâletname verilmesi için davacı arsa sahibini ihtarla temerrüde de düşürmemiştir. 

Dosya içinde bulunan E... Belediye Başkanlığı'nın 10.12.2007 tarih 811-966 sayılı ve 24.04.2008 tarih 320-30. sayılı cevabi yazıları ile alınan bilirkişi raporu içeriğinden davalı kooperatifin sözleşme konusu taşınmazla ilgili olarak belediyeye hiçbir başvuruda bulunmadığı ve yapı ruhsatı almadığı anlaşılmaktadır. Eldeki dava 17.08.2007 tarihinde açılmıştır. 

Sözleşmeye göre inşaat ruhsatının en geç 2005 yılı Aralık ayı sonuna kadar alınması gerekirken dava tarihine kadar ilgili belediyeye herhangi bir başvuruda bulunulmamış, inşaat ruhsatı alınmamıştır. Dava tarihi itibariyle inşaat ruhsatının alınmasında yaklaşık 1 yıl 8 aylık gecikme bulunmaktadır. Sözleşme tarihinden dava tarihine kadar ise yaklaşık 2 yıl 10 aylık bir süre geçmiş, bu süre içinde bir kısım hafriyat işleri dışında bir iş yapılmamıştır. Davalı kooperatif, davacı arsa sahibinin tapu devir borcunu yerine getirmediğini savunarak ödemezlik def'inde bulunmuşsa da, sözleşmede tapu devrinin “ilgilinin talebi üzerine verileceği” kararlaştırıldığından ve davalı kooperatif tapu devir borcu yönünden davacı arsa sahibini ihtarla temerrüde düşürmediğinden davalının ödemezlik defi dinlenemez. Davalı kooperatif inşaat ruhsatının alınmasındaki ve işe başlamadaki gecikmenin davacı arsa sahihibine isnat edilebilecek nedenlerden ya da mücbir sebeplerden kaynaklandığını ispat edememiş, inşaat ruhsatını alma ve işe başlama borcu yönünden temerrüde düşmüştür. BK.nın 358/I maddesi uyarınca davacı arsa sahibi lehine fesih koşulları oluşmuştur. Bu durumda mahkemece fesih istemi yönünden davanın kabulü, menfi zarara ilişkin tazminat isteminin ise kanıtlanamadığından reddi gerekirken yasa ve sözleşme hükümlerinin yorumunda ve delillerin takdirinde yanılgıya düşülerek yazılı gerekçelerle davanın tümden reddi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir. 

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün temyiz eden davacı yararına BOZULMASINA, fazla alınan temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, 22.11.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.



kararara.com
Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, pornografik, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.