KAT KARŞILIĞI YAPILAN DAİRE VE DÜKKAN SATIŞINDA DEĞER ARTIŞ KAZANCI VE GELİR VERGİSİ BEYANI
 
Bilindiği gibi,  193 sayılı GVK’nun  4783 sayılı kanunun  4. maddesi ile değiştirilen  mük.80. maddesinin 1. fıkrasının 6 nolu bent hükmü uyarınca  elden çıkarılan  gayrimenkuller ve haklar  değer artışı kazancı olarak vergiye tabi  bulunmaktadır. Burada iktisap şekli ne olursa olsun GVK’nun 70. maddesindeki yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından dolayı elde edilen kazançlar değer artışı kazancı olarak  vergiye tabidir.
 
Aynı maddenin ikinci fıkrasında ise, Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder. denilmiş, üçüncü fıkrasında da “Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının 7.700,00 YTL, kısmı gelir vergisinden müstesnadır.” hükmüne yer verilmiştir.[1]
 
Diğer taraftan, aynı Kanun’un mükerrer 81. maddesinde, değer artışında safi kazancın elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunacağı, hasılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarının Vergi Usul Kanunu’nun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunacağı, mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsü’nce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edileceği hükme bağlanmıştır.
 
Bu hükümlere göre, gayrimenkullerin iktisap tarihinden itibaren beş yıllık süre geçmeden elden çıkarılması halinde, diğer kazanç olarak değerlendirilecektir. Ancak, iktisap tarihinden itibaren beş yıllık süre geçtikten sonra elden çıkarılması halinde ise, değer artışı kazancı hesaplanmayacak dolayısıyla değer artışı kazancı da söz konusu olmayacaktır.[2]
 
Mal ve hakların elden çıkarma bedelinin trampa ve takasta olduğu gibi ayın olarak alınması durumunda, hasılatın elden çıkarılan mal veya hakkın değil, karşılığında alınan mal veya hakkın emsal bedeli esas alınacaktır.
 
Bu şekilde edinilen mal veya hakkın edinme bedeli olarak da bu mal veya hakkın emsal bedeli olduğunun kabulü zorunlu olmaktadır. Müteahhitten arsa karşılığı olarak alınan bina veya bağımsız bölümlerin maliyet bedelinin de bu bina veya bağımsız bölümlerin alındıkları tarihteki emsal bedelleridir. Emsal bedeli de, edinen kişi açısından başka türlü tespit yapılması mümkün olmadığından takdir esasına göre belirlenmelidir.[3]
 
Nitekim Danıştay Dördüncü Dairesi’nce de, maliyet bedeli olarak edinme tarihindeki rayiç değerini esas alınmasına ilişkin karar verilmiştir.[4]
 
Konuyu bir örnekle izah etmek gerekirse, 1998 yılında satın alınan  konutun bulunduğu binanın diğer sahipleri ile anlaşılarak 2004 yılında daire karşılığı inşaat sözleşmesi yapılarak müteahhide verilmiştir.  Müteahhit bu binayı yıkarak üzerine yeni   bir bina inşa etmiştir.  Eski bina sahiplerine  yeni biten apartmandan müteahhit tarafından 2008 yılı nisan ayında daireler teslim edilmiştir.
 
Buna göre, 1998 yılında iktisap  edilen konutun bulunduğu binanın   kat  karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine göre müteahhide bırakılması ve  neticede müteahhit tarafından binanın yıkılarak arsası üzerine de yeni  bir bina  inşa edildiğini varsayalım.  Bu yeni binadan çıkan dairelerin  eski konut sahiplerine  tapuda cins tashihi yapılarak  yeni konutların 2008 nisan ayında satıldığını varsayalım.  Bu verilere göre 2004  yılında müteahhide bırakılan ve sözleşmeye dayalı olarak yapılması için verilen arsa dolayısıyla  2008 yılı nisan ayında  elden çıkarılan konutlardan dolayı değer artış kazancı söz konusudur.[5] 
 
Olayımızda 5 yıl dolmadan  konutların satışı dolayısıyla değer artış kazancı söz konusudur.  Ayrıca söz konusu değer artış kazancının hesaplanması sırasında  elden çıkarılan konutun maliyet bedeli olarak, VUK hükümlerine takdir  komisyonunca iktisap tarihinde tespit edilecek değer ile satış bedeli arasındaki müspet farkın D.A kazancı olarak 2009 yılı 25 mart tarihine kadar senelik  gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi zorunludur.
 
Olayda müteahhit tarafından kat karşılığı inşaat yapılmasında yalnızca inşaat yapımına tahsis edilen  arsa veya arazilere ilişkin olarak inşaatın bitim tarihine kadar geçen müddet için “maliyet bedeli artırımı” söz konusu olup,  bunun haricinde inşaat maliyeti ile ilgili olarak herhangi  bir eskalasyon  yapılması  söz konusu olmayacaktır. [6]
 
Yine bir arsa sahibi tarafından kat karşılığı bir yapı kooperatifine sözleşme ile arsa teslim edilmektedir.  Kooperatif bu işe   2003 yılı ocak ayında başlamıştır. Daha sonra bu konutları bitirip toplam 20 konuttan 10 tanesini arsa sahibine ve kalan 10 tanesini de kendisi almıştır.  Arsa sahibi tarafından  elde edilen  dairelerin 10 tanesi aynı anda 10 tanesini 2009 yılı ocak  ayında satmıştır. Arsa sahibinin  bu satıştan elde ettiği  kazanç değer artış kazancı sayılmaz. Zira 5 yıl geçtiği için herhangi bir beyanname  veya vergileme söz konusu olmayacaktır.   Satışa konu konutlar  konut  olmayıp, işyeri  dahi olsa  bunlar yine aynı şekilde vergiye tabi değildir.  
 
Diğer taraftan, harçlar kanununa ekli 4 sayılı tarifenin 20/a maddesinde  gayrimenkullerin ivaz karşılığında   bakma  akdine   dayanılarak veyahut trampa hükümlerine  göre devir ve iktisabında  gayrimenkulün  beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden  devir eden ve devir alan  için ayrı ayrı binde 16,5 oranında  tapu harcına tabidir.
 
Ayrıca,  30 seri nolu KDV genel tebliğine göre arsa karşılığı inşaat işleri trampa olarak değerlendirilmektedir.  Buna göre arsa sahibi tarafından müteahhide arsa tesliminde  herhangi bir KDV söz konusu değildir.  Öte yandan müteahhit tarafından arsa sahibine konut veya işyeri tesliminde ise  150 m2’ye olan konutlarda %1 KDV, işyerlerinde ise %18 KDV hesaplanacaktır.  Ancak, arsa sahibinin gerçek usulde vergi yükümlülüğünü gerektirmeyen arızi olarak  arsanın konut ve/veya işyeri karşılığında müteahhide teslimi ise KDV’ye tabi değildir.  
 
Öte yandan, arsa karşılığı (kat karşılığı) verilen dairelerin bağımsız bölümler halinde ayrı ayrı bir yıl içinde birden fazla satılması veya bir yılda bir daire satılmakla birlikte diğer yıllarda da satış yapılması halinde, bu satışlar devamlılık unsuru oluşacağından, bu satıştan elde edilen kazanç ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekecektir.
 
Arsa karşılığı iktisap edilen daireleri iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde (bir yılda birden fazla satış, yada satışların diğer yıllarda devamlılık arz edecek şekilde yapılmaması) satması halinde de,bu satıştan doğan kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmesi gerekecektir.

Dr. Mustafa ALPASLAN
SMMM

---------------------------------
[1] Bu tutar 2010 yılı için 7.700,00 TL olarak uygulanacaktır.   
[2] Maliye Bakanlığı’nın (Gelir İdaresi Başkanlığı’nın) Tarihsiz, 43/4305-318 sayılı Özelgesi.
[3] Bu konuda ayrıntılı bilgi için Bkz. Kazım YILMAZ, Diğer Kazanç ve İratların Vergilendirilmesi, Yaklaşım Yayınları, s.99 Mart 2001
[4] Dn. 4. D.’nin, 06.12.1991 tarih ve E.1990/3079 sayılı Kararı; Şükrü KIZILOT, Vergi Uyuşmazlıklarıyla İlgili Danıştay Kararları ve Özelgeler, Yaklaşım Yayınları, C:1, s.807
[5] Olayda 2004 yılında müteahhide teslim edilen binanın yıkılması sonucu oluşan arsa üzerine konut yapılarak  daha sonra bu konutlar  2008 yılı nisan  ayında satılmıştır. Yasada belirtilen süre 5 yıldır. 5 yıl geçse idi herhangi bir beyan ya da  vergileme söz konusu olmayacaktır.  (Bkz. GVK Mük. md.80/6.)
[6] Bkz. Maliye Bakanlığı özelgesi: 23/12/1999 gün ve 40/4031-49198.
 
Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, pornografik, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.