KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ
Kat karşılığı inşaatın yapılmasında;
Arsa sahibinin müteahhide karşı sorumluluğu ve borcu; kendisine ait tapulu arsa üzerinde, müteahhidin bina inşa edebilmesi için, o arsayı inşaat yapılmasına engel her durumdan arındırılmış bir şekilde müteahhide teslim etmek ve yapılan inşaattaki, sözleşmede öngörülen bağımsız bölümlerin mülkiyetini, sözleşmede öngörülen aşamalarda tapuda müteahhide devretmektir.

Müteahhidin, arsa sahibine karşı sorumluluğu ve borcu ise; arsa sahibinin arsası üzerinde, sözleşmede ve sözleşme eki teknik şartnamede öngörülen yapıyı, fen ve sanat kurallarına göre tam ve eksiksiz, kusursuz, ayıpsız olarak süresi içerisinde yapıp teslim etmektir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Unsurları:
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin meydana gelebilmesi için gerekli bazı şartlar vardır. Bunlar:

1.) Arsa sahibi ile müteahhit arasında geçerli olarak bir anlaşma yapılması,

2.) Müteahhidin arsa sahibine ait taşınmaz üzerine inşaat yapma ve inşaatı teslim etme sorumluluğunu alması,

3.) Arsa sahibinin taşınmaz devretme borcunu üstlenmesi, hususları sözleşmenin sağlıklı bir şekilde yapılmasını sağlayan unsurlardır.
Görüldüğü üzere bu sözleşme, karşılıklı rıza ile yapılan bir anlaşma olup yazılı şartları sonucunda her iki tarafa da belirli sorumluluklar yükleyen bağlayıcı nitelikte bir sözleşmedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tarafları Ve Borçları:
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarını, müteahhit (TBK m. 470 de “yüklenici” olarak anılmaktadır) ve arsa sahibi (TBK m. 470 de “iş sahibi” olarak anılmaktadır) oluşturur.
Arsa Sahibi; üzerine inşaat yapılması için mülkiyetine sahip olduğu arsanın belirli paylarını ücret mukabilinde müteahhide devretmeyi taahhüt eden kişidir. Arsa sahibi özel hukuk gerçek ve tüzel kişisi olabileceği gibi, kamu hukuku tüzel kişisi de olabilir.

Sözleşmenin diğer tarafını teşkil eden Müteahhit ise; özel hukuk gerçek veya tüzel kişisi olabileceği gibi, birden çok müteahhidin bir araya gelmesi sonucu oluşan müteahhit kişiler veya müteahhit şirketler topluluğu şeklinde meydana gelen, “Müşterek İş Ortaklığı “ da olabilir.
 
Arsa Sahibinin Borçları:

1.) Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre, anlaşmaya dâhil edilen ve üzerine inşaat yapılacak arsanın, müteahhide teslimi arsa sahibinin birinci derecede/öncelikli borcudur.   

2.) Sözleşme gereği anlaşma sağlanan arsa üzerinde yıkılması gereken yapının yıktırılması ve yapı içinde de kiracının bulunması halinde, sözleşmede aksi belirtilmedikçe, kiracının arsa sahibi tarafından ilgili yerden çıkarılması, yani tahliye ettirilmesi gerekir. Uygulamada yıkım işleri hatta anlaşmaya göre yetki ve vekalet verilirse kiracı tahliyesi işlemleri de müteahhit tarafından takip edilebilmektedir.  Arsa sahibinin, müteahhit tarafından inşaat işlerine başlanılması, belediye, tapu ve resmi-özel dairelerdeki işlerin takibi için müteahhide vekâlet vermesi gereklidir.      

3.) Sözleşme ile aksi kararlaştırılmadıkça, projelerin hazırlanması ve inşaat ruhsatı alınması işlemleri de arsa sahibine aittir. Ancak, bu işlemler vekâlet verilmek suretiyle müteahhit üzerine bırakılabilir. 

4.) Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde, arsa sahibinin tapuda devir borcu, inşaatın tesliminden sonra ya da inşaatın geldiği evrelere bağlı olarak kademeli olarak yerine getirilmelidir.

Müteahhidin Borçları:

1.) Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde müteahhidin öncelikli borcu, inşaatı yaparak teslim etmektir.    

2.) Sözleşme gereği veya sözleşmeye ilgilendiren kağıtlardan her bir imza için birbiri ile bağıntılı harçlar alınır. Ayrıca, noter harçlarının da fazla istenmesi nedeniyle uygulama da genellikle bu tür ödemeler müteahhit üzerinde bırakılır.

3) Taraflar arasında yapılan sözleşme gereği, arsa sahibi genellikle müteahhit tarafından kendisine verilecek bağımsız bölümleri anahtar teslim almak ister. Buna göre de inşaat için gerekli araç ve gereçleri temin etmek, tamamlamak, proje, ruhsat ve idari işlemler gibi birçok külfet müteahhit üzerinde kalmaktadır.

4.) Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde, hizmet bedelinin ağır olduğu göz önünde bulundurulduğunda, uygulamada yapı denetim masrafları da müteahhit üzerinde kalmaktadır.

5.) İş görme sözleşmelerinde karşı tarafın ve üçüncü kişilerin menfaatlerini düşünerek hareket etme ilkesi uygulanmalıdır. Sadakat ve özen borcu, müteahhidin, arsa sahibi yararına olacak şeyleri yapma, zararına olacak şeylerden kaçınmak anlamına gelir. Buna göre, müteahhidin burada hem arsa sahibine karşı hem de ileride müşteri olarak bağımsız bölümleri satın alacak üçüncü kişilere karşı yükümlülüğü/borcu bulunmaktadır. 

6.) İnşaat işlemlerinde, kalite, uzmanlık ölçütleri ve işe gösterilecek özende, çalışmada görev alan işçinin yükümlülüğünden ziyade, arsa sahibinin muhatabı bu durumda işçi değil; işçiden ve sözleşme gereği yapılan işten sorumlu olan müteahhittir.       

7.) Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereği, bağımsız bölüm veya bölümleri anahtar teslim olarak isteyen arsa sahibine karşı, müteahhidin kullanacağı malzeme ayıplı veya kalitesiz ise, bu malzemenin ayıplı veya kalitesiz olmasından arsa sahibine karşı müteahhit ‘SATICI’ gibi sorumludur.

8.) İnşaat işlerinde kullanılan malzemelerin ayıp nedeniyle oluşturacağı diğer zararlardan müteahhit hatası veya kusuru olmasa dahi birinci dereceden sorumlu olacaktır.

9.) Kat Karşılığı İnşaat işlerinde müteahhitler, inşaatta bulunan bir çok detay ve diğer ince işleri; uzman taşeronlara yaptırmak durumundadır. (Cam, elektrik, sıhhi tesisat, asansör vs.) Fakat, bu işlerin gözetim, denetim ve yönetimi müteahhit tarafından yapılacağından, bu tür işlerden çıkacak uyuşmazlıklarda da arsa sahibine karşı müteahhit sorumlu olacaktır.
“Müteahhidin özen ve sadakat borcu”, sözleşmenin kurulması ile başlayan ve inşaatın teslimine kadar devam eden bir borçtur. Bu borç inşaatın tesliminden sonra, “ayıba karşı tekeffül sorumluluğu” şeklinde kendini gösterir.

Tarafların Yükümlülüklerini Yerine Getirmemesinin Sonuçları:
Borçlu, ifa (işi yerine getirme) etmekten kaçınamayacağı muaccel (peşin, hemen ödenmesi gereken) ve mümkün bir edimi zamanında yerine getirmediği için alacaklının ihtarına maruz kalırsa, bu suretle gerçekleşen sorumluluk sebebine, temerrüt denir.        
 
Yapılan tanımda borçludan kasıt sözleşme gereği yükümlülüğünü yerine getirmeyen kişidir. Temerrüde düşen kişi, yerine göre arsa sahibi veya müteahhit de olabilmektedir.         
 
Borçlu temerrüdünde kusur şart değildir. Borçlu kusursuz olsa bile;

1.) Para borcunda, temerrüt halindeki borçludan temerrüt faizi istenebilir,

2.) Karşılıklı sözleşmelerde bir tarafın borçlu temerrüdüne düşmesi halinde, diğer taraf Türk Borçlar Kanunu’nun 125. Maddesi’ndeki dönme ve aynen ifa seçimlik haklarını kullanabilir.     
 
Borçlu, temerrüdün kusura bağlı sonuçlarından sorumlu tutulmak istemiyorsa, kusursuzluğunu ispat etmek durumundadır.     
 
Borçlunun temerrüdünün sonuçları, genel olarak Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. İlgili kanundaki bu maddeler temerrüdün genel sonuçlarını düzenlemektedir.
 
Bu sonuçları özetle belirtmek gerekirse; temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe, borcu geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür. Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise; alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekli:
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi; “Eser Sözleşmesi” ve “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinden” oluşan çift tipli “karma” bir sözleşmedir.

Eser sözleşmesi, herhangi bir şekil şartına tabii tutulmamışken, gayrimenkul satışı veya satış vaadi sözleşmesi TMK m. 706, TBK m. 237, Tapu Kanunu m 26., Noterlik Kanunu m. 60 ve m. 89 gereğince resmi ve düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçerli olmaz. Arsa sahibinin satış vaadinin karşılığında aldığı bedelin resmi senette gösterilmesi gerekir. Bu bedel ise müteahhidin inşaat yapma borcuna karşılık geldiğinden, inşaat sözleşmesinin de resmi senede bağlanması zorunluluğu doğmaktadır. Ancak uygulamada genellikle, arsanın Belediye Rayiç Değeri sözleşmenin değeri olarak nazara alınmakta noterler de bu rayiçten aşağı değer belirlenmesine müsaade etmemektedirler.

Bununla birlikte, karma sözleşme niteliğindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ve müteahhit dışında, bunlardan bağımsız bölüm satın alan kişilerin haklarını da etkilemektedir.
Özellikle, müteahhitlerin kendilerine kalan çok sayıda bağımsız bölümü üçüncü kişilere satışından sonra, kat karşılığı sözleşmesinin şekil yönünden geçersizliğinin re’sen dikkate alınması durumunda, doğacak uyuşmazlıkların boyutu nedeniyle, kamu düzeninin bozulması ve yargının iş yükünün artması söz konusu olacaktır.
 
Nitekim Yargıtay, müteahhidin, 3.şahıslara yaptığı harici satışlara, tarafların, sözleşmesinin geçerliliği konusunda uyuşmamaları halinde dahi (belirli şartlarda) geçerlilik tanımıştır.

Sözleşmenin geçersiz olması durumunda, geçersiz sözleşmenin ifası istenemez. Geçersiz sözleşmenin ifasından kaçınmak da borca aykırılık ve bir kusur teşkil etmeyecektir. Geçersiz sözleşme nedeniyle, sözleşmenin ifasına bağlı gecikme tazminatı, zarar/ziyan, gecikme cezası, ayıplı/eksik iş bedeli gibi taleplerde bulunulamaz. Geçersiz sözleşmenin feshi, iptali vs. için de dava açılamaz. Ancak sözleşmenin geçersizliğinin tespiti istenebilir. Ayrıca, tarafların birbirine verdiklerini TBK m. 77 vd. uyarınca sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade etmeleri gerekir.
İadenin kapsamı belirlenirken, tarafların malvarlığına katılan objektif değer, ifa beklentisinin sona erdiği tarih dikkate alınarak belirlenmelidir. Ancak Yargıtay, geçersiz sözleşmeye istinaden yapılan işlerin, yapıldıkları tarihteki değerini dikkate alan kararlar vermektedir.

Uygulamada; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ifası sırasında çıkan uyuşmazlık nedeniyle, geçersizlik konusu gündeme gelmektedir. Bunun sonucu olarak, şekil eksikliğine dayanan geçersizlik iddiası, şeklin koruyucu etkisinden yararlanılmadığı için değil de kendi borcunu ifadan kaçınmak veya sorumluluğunu azaltmak için ileri sürülmektedir. Bu durumda dahi hem ifa beklentisi yaratan hem de şekil eksikliğini ileri süren taraf, diğer tarafın menfi zararını karşılamalıdır.

Ayrıca, geçersiz sözleşmenin varlığı ispatlanır veya bu konuda taraflar arasında ihtilaf olmaz ise, geçersizlik iddiasının “Hakkın Kötüye Kullanımı Yasağı” kapsamında kalması gerekir.
Sonuç olarak her olayın somut koşulları değerlendirilerek, şekil eksikliğinin ileri sürülmesinin dürüstlük kurallarına aykırı olup olmadığı belirlenmelidir.
 
Av. Leyla ÇIRAK / hukukihaber.net

 
Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, pornografik, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.