Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. Başkasına devredilebilen ve eşyaya bağlı olmayan üst hakkı, bağımsız bir şahsi irtifaktır. Uygulamada genellikle en az otuz yıl için kurulan üst hakkı sürekli nitelikte olmakla birlikte üst hakkı en çok yüz yıl için kurulabilir. Tesis edilen her üst hakkının taşınmaz olarak tapu kütüğüne tescil zorunluluğu bulunmamakla birlikte, Tapu Sicil Tüzüğünün 17.08.2013 tarih ve 10. maddesi uyarınca Süresiz veya en az otuz yıl süreli olan ve tasarrufları kısıtlanmayan ve izne tâbi kılınmayan bağımsız ve sürekli irtifak hakları, hak sahibinin yazılı istemi üzerine tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak tescil edilebilecektir.
1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun arazi vergisi muaflık ve istisnalar ile ilgili kısmı aşağıdaki gibidir;
a))Özel” bütçeli idarelere, il özel idarelerine, belediyelere ve köy tüzel kişiliğine, kanunla kurulan üniversitelere ve Devlete ait arazi;
b) il özel idareleri, belediyeler ve köyler ile bunların teşkil ettikleri birlikler veya bunlara bağlı müesseseler tarafından işletilen:
aa) Su, elektrik, havagazı, mezbaha ve soğuk hava işletmelerine ait arazi;
bb) Belediye sınırları içindeki yolcu taşıma işletmelerine ait arazi;
c) Kamu menfaatlerine yararlı derneklere ait arazi (Kurumlar Vergisi'ne tabi işletmelere ait olmamaları veya bunlara tahsis edilmiş bulunmamaları şartıyla); Arazi Vergisi'nden daimi olarak muaftır.
Diğer yandan büyük ölçekli araziler üzerinde tesis edilen ve fakat m2 olarak arazinin üzerinde arsaya oranla çok daha az yer kaplayan üst haklarında en büyük sorun emlak vergisi hesaplamalarında genellikle belediyelerin binanın vergi değeri hesaplamalarında arsa payını da üst hakkı (inşaat) sahibinin emlak vergisi bedeli hesaplamasına yansıttığı görülebilmektedir.
Üst hakkının genellikle kamu kurumları arazileri üzerine tesis edildiğinden ve üst hakkı sahibinin belediyeye yalnızca inşaat vergisi ödenmesi gerekirken, vergiden muaf olduğu halde kamu kurumunun arazisinin arsa payının vergisini de üst hakkı sahibinin ödemesi doğru bir yaklaşım değildir.
13 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğinin I/A bölümünün 4/e maddesinde, başkasının arsa veya arazisi üzerine sahibinin rızası alınarak veya alınmaksızın inşa edilen binalarda, bina normal inşaat maliyet bedeline göre bulunan değere arsa veya arazi değerinin ilave edilmeyeceği ve yine Gelir İdaresi Başkanlığının B.07.1.GİB.4.34.18.01-006.01-45-1431 sayılı görüşünde Hazineye ait arsa üzerinde inşa edilecek binanın vergi değerinin hesabında arsa payı değerinin dikkate alınmayacağı belirtilmiştir.
Yukarıda bahsettiğim duruma dikkat edilerek hem ödenecek emlak vergisinde ciddi düşüş sağlanacak olup hem de emlak vergisi değeri doğrudan Tapu ve Kadastro harçlarını da ilgilendirdiği için bu bakımından da önem arz etmektedir.492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı Tapu ve Kadastro İşlemlerinden Alınacak Harçlar başlıklı (4) sayılı tarifenin 5615 sayılı Kanunun 16 ncı maddesi ile değişik 20/d maddesinde, gayrimenkul hükmündeki daimi ve müstakil hakların tesis ve devri için ödenen bedel üzerinden (Bu bedel, üzerinde hak tesis edilen gayrimenkulün emlak vergisi değerinin yarısından az, iki katından çok olamaz.) devir alan için binde 15 oranında, aynı tarifenin 20/e maddesinde, gayrimenkul üzerine irtifak hakkı tesis ve devrinde (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yapılan kat irtifakları hariç olmak üzere) tesis ve devir için ödenen bedel üzerinden, devir alan için binde 15 oranında harç alınacağı hükme bağlanmış olup, Gelir İdaresi Başkanlığının B.07.1.GİB.0.63-6373-745/3007 sayılı görüşünde üst hakkı bedelinin emlak vergisi değerinin iki katından fazla olması durumunda, emlak vergisi değerinin iki katının esas alınarak harcın hesaplanması gerektiği belirtilmektedir.
Kadir Erdoğan / hukukihaber.net
