Tahliye talepli kira takipleri ve tahliye davası üzerine önemli tavsiyeler

Ben bu konuda en hızlıyım diyen avukat bile, 3 aydan önce dosyayı tahliye aşamasına getiremez. İşleyecek süreci aşağıda özetlediğimizde, ne demek istediğimiz anlaşılacaktır. Bu yüzden müvekkilinize tutamayacağınız vaadlerde bulunmayın.

Tebligatlarda sıkıntı yaşamazsanız, ilk celsede tahliye kararı çıkartırsanız dahi, takibi başlattıktan sonra tahliyeyi gerçekleştirebileceğiniz süre için müvekkilinizi “Yaklaşık 4 ay sürer. Ancak bu süre biraz daha uzayabilir” şeklinde bilgilendirmenizde fayda var. Kira takibi başlatmadan önce, özellikle takibe konu yer “işyeri” ise, kira kontratının damga vergisinin yatırılması gerekmektedir.

Damga vergisi, kiralayanın bağlı olduğu vergi dairesine yatırılacaktır. Bu hususta ya müvekkilinizi damga vergisini yatırmak üzere vergi dairesine yönlendirirsiniz. Yada vekaletnamenizle bu işi siz yaparsınız. Kira sözleşmesi muhtemelen eski tarihli olacağından, müvekkilinize damga vergisiyle birlikte vergi ziyaı cezası tahakkuk ettirilecektir. Ancak vergi dairesinde ceza affından yararlanmak istediğinize dair yazılacak iki satırlık dilekçe (çoğu zaman vergi dairesi memuru bu dilekçeyi sizin adınıza hazırlar, size sadece imzalamak kalır.) bu cezadan büyük ölçüde müvekkilinizi kurtaracaktır.

Ancak vekaletnamenizde, “her türlü vergi ve cezalardan dolayı vergi itiraz, temyiz, uzlaşma ve takdir komisyonlarında beni temsile” şeklinde özel yetkiniz yoksa, cezada indirip yaptırmanız mümkün olmayacak, müvekkilin bizzat gelmesi gerekecektir. O yüzden kira takibi başlatacağınız müvekkilinizden ilk kez vekalet alacaksanız, bu hususu da yazdırmanızda fayda var. Çünkü genellikle müvekkiller, işi teslim ettikten sonra tamamının sizin tarafınızdan yapılmasını isterler. “Harcını yatırıp bana getirin” dediğinizde suratları düşebilir. Uygulamada bazı icra müdürlükleri, sadece işyerleri için damga vergisinin yatırılmasını aramaktayken, bazıları, meskenlerde de eğer depozito  varsa damga vergisi yatırılmasını istemektedirler.

Eğer takibe konu yer meskense, siz damga vergisi yatırmadan bir şansınızı deneyin derim. Bu arada yatırılması gereken damga vergisi tutarı, sözleşmenin süresine, kefil bulunup bulunmamasına, kefil varsa adi kefalet veya müteselsil kefalet olup olmadığına, depozito olup olmadığına, birden fazla suret olup olmadığına bakılarak hesaplanacak ve her bir kira sözleşmesi için farklılık arzedecektir. Müvekkilden takip için masraf isterken, damga vergisini de siz yatıracaksanız, yaklaşık ne kadar damga vergisi gideceğini hesaplamayı öğrenmeniz, ona göre masraf avansı istemenizde fayda var.

Kaba bir hesapla kira sözleşmesinin damga vergisi hesabını yapacak olursak; Aylık 500,00 TL kira bedeli olan 5 yıl süreli bir kira sözleşmesi için,  500 x 12 x 5 = 30.000 TL üzerinden damga vergisi yatırmanız gerekecek, kefil yoksa, bu tutar Binde 1,5 üzerinden hesaplanacak ve 45 TL bulunacaktır. Eğer kefil varsa, kefilin türüne göre değişmekle birlikte, ayrıca kefil için de binde 7,5 üzerinden damga vergisi tahakkuk ettirilecek ve 225 TL daha vergi çıkacaktır.

Eğer kontrat iki suret düzenlenmişse, toplam (225+45) x2 = 540,00 TL damga vergisi çıkacaktır. (Depozitodan alınacak vergiyi ve cezaları saymıyorum.) Yüksek tutarlı kira sözleşmelerinde, müteselsil kefil varsa, işyeri kirasıysa ve birden fazla nüshaysa, çok yüksek tutarda damga vergisi tahakkuk ettirildiğinden ve damga vergisini yatırmadan tahliye talepli icra takibi başlatmanız mümkün olmadığından, bu gibi durumlarda size şöyle bir yol izlemenizi öneririm; Kiracı, kira giderini vergiden düşebilmek için, kira sözleşmesini kuvvetle muhtemeldir ki bağlı olduğu vergi dairesine bildirecek ve bu esnada kendisine o kira sözleşmesi için damga vergisi tahakkuk ettirilecek ve damga vergisi kiracı tarafından yatırılacaktır.

Eğer kiracının bağlı olduğu vergi dairesinden, uygun bir dille daha önce kiracının yatırmış olduğu damga vergisinin tahakkuk ve ödeme belgesinin birer suretini alabilirseniz, takibi başlatırken bu belgeleri damga vergisi dekontu olarak icra dosyasına ibraz ettiğinizde, ayrıca damga vergisi yatırmanıza gerek kalmayacaktır. Verdiğim bu tavsiyenin ne kadar yasal olduğu tartışılır. Şöyle ki, damga vergisinin yükümlüsü, sözleşme ile değiştirilemez.

Vergi dairesine kira sözleşmesini ibraz eden, bu işlem için damga vergisini de kendisi öder. Kiracının, gideri vergiden düşerken ödediği damga vergisi ayrı, takip başlatmadan önce kiralayanın ödeyeceği damga vergisi ayrı denilecek olursa, aynı sözleşme için aynı isimde iki kez vergi tahakkuk ettirilmiş olur ki bu durumun hakkaniyetle bağdaşmadığını düşünüyoruz. O yüzden kiracının ödediği damga vergisi dekontlarını kullanmakta hukuka aykırı bir yön görmüyoruz. ( Görmek istemiyoruz da diyebiliriz) İcra Müdürlüğü, kira sözleşmesinin aslını görmeden kira takibinizi kabul etmeyecektir. Eğer aslı elinizde mevcut değilse, o zaman “Sözlü Kira akdi” şeklinde takip başlatmanız uygun olacaktır. Eğer ki borçlu kiracı, “Kira sözleşmemiz yazılı, sözlü değil” diyerek sözleşmeyi dosyaya sunarsa, sizi bu dertten de kurtarmış olacaktır.

Eğer sözlü kira akdine dayanacaksanız, damga vergisi yatırmanız da gerekmeyecektir. Takip talebine seçilen takip yolunu “Haciz ve Tahliye” şeklinde yazmazsanız, tahliye davası açamazsınız. Bu husus çok önemli, aman atlamamaya özen gösterin. Kiracıya gönderilecek ödeme emri, Örnek No: 13 formudur. Bu formda, kira sözleşmesinin süresine göre değişmekle birlikte, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde borçluya 30 günlük ödeme süresi tanınır.

Kefile ise gönderilecek ödeme emri, örnek no 7 ödeme emridir. İlamsız takiplere ilişkin bu ödeme emri türünde, itiraz süresi 7 gün, ödeme süresi 10 gün olup, asıl borçlu kiracıya 30 gün süre veriyorken, kefile 10 gün süre vermek, bizce hukuk mantığıyla bağdaşmamaktadır. Aslında bu durum alacaklının lehinedir. Ancak bize göre mantıksız bir uygulamadır. Kefile Örnek No:13 gönderilememe gerekçesi olarak da, örnek no 13 ‘ün tahliye emri de içerdiği ve kefilin tahliyeyle yükümlü olmadığıdır. Yasaya göre ödeme emri, icra müdürlüğünce düzenlendiğinden, siz sisteme uyun ve kiracıya örnek no 13, kefile örnek no 7 göndertin. Borçlu, ya 7 günlük süre içerisinde borca itiraz edecek, yada itiraz etmeyecek ve takip kesinleşecektir. Bu noktada dikkat etmeniz gereken çok önemli bir detay var;

Kiracı eğer 7 günlük süre içerisinde itiraz ederse, artık 30 günlük sürenin beklenmesine gerek yok, bu konuda iradesini belli etti diyerek, 30 günlük sürenin dolmasını beklemeden tahliye davası açamazsınız! Açarsanız açmasına da davanız reddolur. 30 günlük süre her halükarda beklenmesi gereken süre. 30 gün dolmuş ve borca itiraz edilmemişse, tahliye için, icra hukuk mahkemesine tahliye davası açmanız gerekmektedir.

Borçlu 31. gün bütün kirayı yatırsa da, 30 gün içinde ödeme yapmamış olduğundan, mahkeme tahliyeye karar vermek zorundadır. 30 gün dolduktan sonra borcu yatırması, kiracıyı sadece hacizden kurtarır. Tahliyeden kurtarmaz. 30 gün dolmuşsa, hem tahliye davası açabilir, hem de alacağın tahsili için icra dosyasında haciz talebinde bulunabilirsiniz. Eğer borçlu 7 gün içinde itiraz ederse, bu kez yapmanız gereken, 30 günlük sürenin dolmasını bekleyip, ardından icra hukuk mahkemesine, itirazın kaldırılması ve tahliye talepli dava açmak olacaktır. Davanın uzamasını istemiyorsanız, kiracının kira bedellerini yatırdığı banka hesabına ilişkin kaşeli imzalı dökümleri icra hukuk mahkemesine ibraz etmenizi öneririm.

Tahliye davalarında bir detay da, kira takibinde borca itiraz etmeyen kiracının, icra hukuk mahkemesinde borca itiraz edemeyeceğidir. Eğer 30 günlük süre dolmuşsa, mahkemece incelenecek tek şey, kiracının 30 gün içinde kira bedellerini ödeyip ödemediği olacaktır. İcra hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davası dilekçesi örneğine buradan ulaşabilirsiniz. Faydalı olması dileğiyle…

Kaynak Linki : http://www.hukukitavsiyeler.com

Anahtar Kelimeler:
Kira Talepleri
Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.