İcra Müdürlüğüce satılan gayrimenkulde bulunan 3. kişinin tahliyesi prosedürü nedir?
I  - Tahliye talebi

Alıcıya ihale edilen taşınmaz bir üçüncü kişi tarafından işgal edilmekte ise, (ihalenin kesinleşmesi üzerine) alıcı, icra dairesinden, üçüncü kişinin taşınmazdan çıkarılmasını isteyebilir, (m. 135,II) .

Alıcı, taşınmazı ihaleden sonra bir başkasına devrederse, birinci alıcının haklarına halef olan bu ikinci alıcı, m. 135/2 hükmüne göre taşınmazın tahliyesini isteyebilir '.

Alıcı, üçüncü kişinin taşınmazdan çıkarılmasını aynı takip (satış) dosyasında ister ; bunun için alıcının ayrı takip yapmasına ve ayrı harç ödemesine gerek yoktur .

II  - Yetkili icra dairesi

Üçüncü kişinin taşınmazdan çıkarılması için yetkili icra dairesi, asıl icra takibinin yapıldığı icra dairesidir. Satış istinabe yolu ile yapılmış olsa bile, m,135'teki tescil ve tahliye için yetkili icra dairesi, (istinabe olunan icra dairesi değil) istinabe eden (asıl icra takibinin yapıldığı) icra dairesidir . İcra dairesi, üçüncü kişinin hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmî bir belge ile belgelenmiş bir sözleşmeye (mesela tapuya şerh verilmiş bir kira sözleşmesine) dayanarak taşınmazı işgal etmekte olduğunu tespit ederse, alıcının (üçüncü kişinin taşınmazdan çıkarılmasına ilişkin) talebini reddeder. Alıcı, icra dairesinin bu ret kararına karşı icra mahkemesinde şikayet yoluna başvurabilir.

III  - Tahliye emri

İcra dairesi, üçüncü kişinin hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmî bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanarak taşınmazı işgal etmekte olduğunu tespit edemezse, taşınmazı işgal eden üçüncü kişiye taşınmazı onbeş gün içinde tahliye etmesi için bir tahliye emri gönderir (m,135,II,c.l) .

İcra dairesi, m.135,II'deki hususları içerecek biçimde, bu tahliye emrini kendisi düzenler (yazar). Bu tahliye emrinde, taşınmazı işgal eden üçüncü kişiye, “taşınmazı onbeş gün içinde tahliye etmesi (boşaltması), eğer taşınmazı hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmî bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanarak işgal etmekte ise yedi gün içinde icra mahkemesine şikayette bulunması, yedi gün içinde şikayette bulunmaz (veya şikayette bulunup da İİK'nun 22. maddesine göre tahliyenin durdurulması için icra mahkemesinden bir karar getirmez) ve onbeş gün içinde taşınmazı tahliye etmez (boşaltmaz) ise, zorla çıkarılıp, taşınmazın alıcıya teslim olunacağı” ihtar edilmelidir”. ÎİK m.135,II'deki hususları içermeyen bir muhtıra ile taşınmazı işgal eden üçüncü kişinin taşınmazdan zorla çıkarılması, kanuna (m.135,II'ye) aykırı olur .

Taşınmazda bulunan üçüncü kişi (az sonra görüleceği gibi) yedi gün içinde tahliye emrine karşı şikayet yoluna başvurmaz (veya başvurup da m.22'ye göre tahliyenin durdurulması için icra mahkemesinden bir karar getirmez) ve onbeş gün içinde taşınmazı tahliye etmez (boşaltmaz) ise, icra dairesi, üçüncü kişiyi zorla çıkarıp, taşınmazı alıcıya teslim eder.

IV  - Tahliye emrine karşı şikayet

1)    Genel bilgi ve şikayetin yapılacağı mahkeme : Tahliye emrini alan üçüncü kişi, hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmî bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanarak taşınmazı işgal etmekte olduğunu bildirerek, yedi gün içinde, tahliye emrinin iptali için icra mahkemesinde şikayet yoluna başvurabilir.

Ortaklığın satış suretiyle giderilmesi satışlarında, tahliye emri satış memuru tarafından gönderilir ve üçüncü kişi buna karşı şikayetini (ortaklığın giderilmesine karar vermiş olan) sulh hukuk mahkemesine yapar . Bu halde, tahliye emrini alan üçüncü kişi, buna karşı şikayetini sulh hukuk mahkemesi yerine icra mahkemesine yaparsa, icra mahkemesi, görevsizlik kararı vererek şikayet dosyasının sulh hukuk mahkemesine gönderilmesine karar verir. Bu görevsizlik kararı üzerine, üçüncü kişi, süresi (HMK m.20/1) içinde görevsizlik kararını veren icra mahkemesine başvurursa, görevsiz icra mahkemesine yedi gün içinde yapmış olduğu şikayet süresinde yapılmış sayılır.

2)    Şikayet eden : Tahliye emrine karşı yalnız (taşınmazı işgal eden ve bu sıfatla kendisine tahliye emri gönderilmiş olan) üçüncü kişi şikayet yoluna başvurabilir .

3)    Şikayet süresi: Tahliye emrine karşı şikayet süresi yedi gün olup, bu süre tahliye emrinin üçüncü kişiye tebliği ile işlemeye başlar.

4)    Şikayetin icraya etkisi: Tahliye emrine karşı şikayet yoluna başvurulmuş olması, tahliye emrinin icrasını (tahliyeyi) durdurmaz. Fakat, icra mahkemesi, şikayetin sonuçlanmasına kadar, icranın (tahliyenin) geri bırakılmasına karar verebilir.

5)    Şikayetin incelenmesi :

a)    İcra mahkemesi, bu şikayeti duruşmalı olarak incelemelidir (dosya - evrak- üzerinde inceleyemez) .

b)    Üçüncü kişinin ispat yükü : Üçüncü kişi, icra mahkemesinde, taşınmazı hacizden önceki bir tarihte yapddığı resmî bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanarak işgal etmekte olduğunu ispat etmekle yükümlüdür.

c)    Üçüncü kişi, taşınmazı işgal etmekte haklı bulunduğunu, hacizden önce yapılmış resmî bir belge ile ispat ederse, icra mahkemesi, tahliye emrinin iptaline karar verir (ve üçüncü kişi taşınmazdan zorla çıkarılamaz); misaller :

Üçüncü kişi, kiracı olduğunu hacizden önce tapuya şerh verilmiş bir kira sözleşmesi ile ispat ederse, icra mahkemesi, tahliye emrinin iptaline karar verir.

Üçüncü kişi, kiracı olduğunu hacizden önce noterde düzenlenmiş veya onaylanmış bir kira sözleşmesi ile ispat ederse, icra mahkemesi, tahliye emrinin iptaline karar verir .

Üçüncü kişi, kiracı olduğunu (hacizden önceki tarihli) resmî bir kira sözleşmesi ile ispat edememekle birlikte, üçüncü kişinin kiracı olduğu hacizden önceki bir mahkeme ilamı (karan) ile tespit edilmişse, icra mahkemesi, tahliye emrinin iptaline karar verir; çünkü, mahkeme ilamları kesin delildir (HMK m.204) .

Taşınmazı işgal eden üçüncü kişinin o taşınmazda kiracı olduğu, satış ilanında veya artırma şartnamesinde gösterilmiş ise, üçüncü kişi, bununla kiracılık sıfatını ispat etmiş sayılır ve m. 135,11 hükmüne göre taşınmazdan çıkarılamaz .

6)    Şikayetin kabulü (tahliye emrinin iptali): Üçüncü kişi, (yukarıdaki misallerdeki gibi) taşınmazı hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmî bir belge ile belgelenmiş bir akde (kira sözleşmesine) dayanarak işgal etmekte olduğunu ispat ederse, icra mahkemesi, tahliye emrinin iptaline karar verir. Yani, bu halde üçüncü kişi taşınmazdan zorla çıkarılamaz. Alıcı, bu şekilde ispat edilmiş olan kira sözleşmesinin hükümlerine uymak zorundadır.

7)    Şikayetin reddi (üçüncü kişinin tahliyesi) : Üçüncü, kişi, taşınmazın hacizden önceki bir tarihten beri kiracısı olduğunu, resmî bir belge ile belgelenmiş olmayan adi yazılı bir kira sözleşmesi ile veya sözlü bir kira sözleşmesi (tanık) ile ispat edemez. Bu halde, icra mahkemesi, üçüncü kişinin tahliye emrinin iptali için yaptığı şikayetin reddine karar verir; misaller :

“İİK’nun 3222 sayılı Kanunun 17.maddesi ile değişik 135/11. maddesi; “Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmî bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur” hükmünü içermektedir. - Anılan maddenin değişiklik içeren 3222 sayılı Kanunun Hükümet Gerekçesinde ise: “İcra marifetiyle satılan gayrimenkullerin alıcısına teslimde güçlüklerle karşılaşılmaması ve borçlu ile gayrimenkulu işgal eden arasında muhtemel suiniyetli anlaşmaları önlemek amacıyla, 135 inci maddenin ikinci fıkrası değiştirilmekte ve 27 ve 276 ncı maddelere paralel olarak, akdin usulüne uygun bir şekilde hazırlanmış resmî bir belgeye dayanması şartı getirilmektedir” denilmektedir. - Bunlar göstermektedir ki, üçüncü kişi taşınmazda hacizden önceki tarihli bir sözleşmeye dayalı olarak bulunduğunu resmî nitelikte bir belge ile ispat etmelidir. - Burada ispat külfeti üçüncü kişiye aittir. Sözleşmenin hacizden önceki bir tarihte tapuya şerh verilmiş olması veya hacizden önceki bir tarihte noterlikçe düzenlenmiş ya da onaylanmış olması hallerinde tahliye emrinin iptali gerekir. - Ne var ki, yasa hükmü karşısında adi nitelikte bir sözleşmeye dayanılamayacağı gibi, mahkemece de bu nitelikte bir belgeye dayalı olarak tahliye emrinin iptaline karar verilemez. - Zira adi nitelikte bir sözleşme her zaman (bu arada geçmişe dönük olarak da) düzenlenebilir. - İşte bu nedenledir ki, yukarıda değinildiği üzere, kanun koyucu olası kötü niyetli anlaşmaları önlemek için anılan maddenin ikinci fıkrasını (m. 135/11) değiştirmiştir. - Öte yandan, icra mahkemesinin bu konuda verdiği karar kesin hüküm teşkil etmeyeceğinden, üçüncü kişi genel mahkemede taşınmazda hacizden önceki tarihli bir sözleşmeye dayalı olarak bulunduğuna ilişkin tespit davası açabilir. Bu dava, İİK’nun 72. maddesi anlamında bir menfi tespit davasıdır”

“İÎK'nun 135/2 maddesi gereğince, ihale ile satılan taşınmazdaki 3.kişinin tahliyesinin önlenmesi için, adı geçenin hacizden önceki tarihi taşıyan resmî bir belge ile düzenlenen kira akdine dayanması zorunludur. - Vergi kaydı, sigorta belgesi, elektrik makbuzu gibi kayıt ve belgeler İİK’nun 135/2. maddesinde öngörülen anlamda kiracılık sıfatını kanıtlayan resmî belge sayılmaz. - Somut olayda, davacının (üçüncü kişinin) sunduğu kira sözleşmesi adi nitelikte olduğu gibi, ekli muhtasar beyanname ve tahakkuk fişleri de yukarıda anılan kurala uygun resmî belge niteliğinde değildir” .

“Adi yazılı kira sözleşmesi, vergi kaydı, SSK belgesi, elektrik faturası, su faturası, telefon tesis belgesi, vergi dairesi yoklama fişi, sanayi sicil belgesi, marka tescil belgesi, kira ödeme makbuzları, İİK’nun 135/2. maddesinde öngörülen ve kiracı sıfatını belgeleyen resmî belgelerden sayılmaz”

“Şikayetçi tarafın delil olarak ileri sürdüğü kira sözleşmesi adi yazılı nitelikte olup, bu nitelikteki belgeler geçmişe dönük olarak her zaman düzenlenebileceğinden, yasanın (m. 135,11) aradığı nitelikte bir belge olarak kabul edilemez"

İcra mahkemesince “kiracı olduğu kabul edilen Saim’in noterden vermiş olduğu tahliye taahhütnamesi tek taraflı irade beyanını içerdiğinden ve kiralayan Ömer’in irade beyanı bulunmadığından bu belge İİK’nun 135. maddesinde belirtilen nitelikte değildir. Tahliye taahhütnamesine atıf yapan kira sözleşmesi resmi nitelikte olmayıp adiyen düzenlendiğinden sözü edilen bu belgede kiracılığın kanıtı olamaz” .

Şikayetin reddi kararının kesinleşmesi üzerine, icra dairesi tarafından, üçüncü kişi taşınmazdan zorla çıkarılır ve taşınmaz alıcıya teslim edilir.

Kanımca, üçüncü kişi, İİK m,135'e göre zorla çıkarıldığı taşınmaza tekrar girerse, m.342’ye göre cezalandırılır; Yargıtay daha önce bu görüşte idi . Fakat, Yargıtay, daha yeni kararlarında, m.342 (ve TCK m.290) hükmünün, icra dairesince taşınmazdan zorla çıkarılan kişiler için uygulanamayacağı görüşünü benimsemiştir .

8)    Alıcının üçüncü kişinin kiracılık sıfatını kabul etmesi: Borçlu (eski malik) ile taşınmazı işgal eden üçüncü kişi arasında resmî bir belge ile belgelenmiş bir kira sözleşmesi bulunmadığı (üçüncü kişi hacizden önceki bir tarihten beri o taşınmazda kiracı olduğunu böyle bir kira sözleşmesi ile ispat edemediği) halde, alıcı, üçüncü kişinin kiracılık sıfatını kabul etmiş ise, artık m.135'e göre üçüncü kişinin tahliyesini isteyemez. Üçüncü kişi, alıcının (üçüncü kişinin) kiracılık sıfatını kabul etmiş olduğunu, (HMK’nun 200/1.) maddesine göre kesin delil ile ispat etmelidir; ispat ederse, icra mahkemesi, tahliye emrinin iptaline karar verir.

9)    İcra mahkemesi kararının temyizi: Tahliye emrine karşı yapılan şikayetin kabul veya reddine ilişkin icra mahkemesi kararları temyiz edilebilir.

İcra mahkemesinin bu şikayet hakkındaki kararları maddî anlamda kesin hüküm (HMK m.303) teşkil etmediğinden, bu icra mahkemesi kararlarına karşı, yargılamanın iadesi yoluna başvurulamaz.

V - Üçüncü kişinin menfî tespit davası açması

Taşınmazı işgal etmekte olan üçüncü kişi, hacizden önceki bir tarihten beri taşınmazın kiracısı olduğunun veya alıcının kendisinin (üçüncü kişinin) kiracılık sıfatını kabul etmiş olduğunun tespiti için, genel mahkemelerde bir tespit davası açabilir (karş: m.276,III) . Bu dava İİK'nun 72.maddesi anlamında bir menfî tespit davasıdır. Çünkü, üçüncü kişi bu davayı, İİK'nun 135. maddesine göre kendisine karşı başlayacak veya başlamış olan tahliye işlemini önlemek için açar; yani, üçüncü kişinin bu dava ile istediği husus, böyle bir tahliye borcunun bulunmadığının tespitidir.

İİK'nun 135. maddesine göre taşınmazdan zorla çıkarılmadan önce, üçüncü kişi sözü geçen hükme göre tahliye tehdidi altında bulunduğundan, üçüncü kişinin böyle bir menfî tespit davası açmakta hukuki yararı vardır.

Üçüncü kişi, bu menfi tespit davasını alıcının m.l35'e göre tahliye talebinde bulunmasından önce açarsa, menfi tespit davasına bakan mahkeme, icra dairesinin (daha sonra başlayacağı) m.l35,II'ye göre yapacağı tahliye işlemin durdurulması için ihtiyatî tedbir kararı verebilir (m.72,II). Buna karşılık, menfi tespit davası alıcının tahliye talebinde bulunmasından sonra açılmış ise, menfi tespit davasına bakan mahkeme, ihtiyatî tedbir yolu ile tahliye işleminin durdurulmasına karar veremez (m.72,III,c.l); ancak, tahliye işleminin son safhası olan “taşınmazın alıcıya teslim edilmesinin” durdurulması için ihtiyatî tedbir karan verebilir.

Davacı (üçüncü kişi), taşınmazın hacizden önceki bir tarihten beri kiracısı olduğunu iddia etmekte ise, bu iddiasını, ancak, “hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmî bir belge ile belgelenmiş kira sözleşmesi” ile ispat edebilir. Yani, İİK m. 135,11 hükmü, hem icra dairesinde ve icra mahkemesinde hem de mahkemede açılan davada geçerlidir. Aksi halde, taşınmazı işgal eden üçüncü kişi, İİK'nun 135. maddesinin 2. fıkrasının alıcı lehine kabul etmiş olduğu ispat güvencesini, mahkemede açacağı davada kolayca bertaraf edebilirdi.

Davacı üçüncü kişi, alıcının (kendisinin) kiracılık sıfatını kabul etmiş olduğunu iddia etmekte ise, bu iddiasını (HMK’na) göre caiz olan her türlü delil ile ispat edebilir. Üçüncü kişinin bu iddiasını kural olarak kesin delille ispat etmesi gerekir (HMK m.200/1). Bunlar ise, senet (yazılı delil), ikrar ve yemindir. Buna göre, davacı üçüncü kişi, kiracılık sıfatını kabul edip etmediği hakkında davalı alıcıya yemin de teklif edebilir (HMK m.225 vd). Davacı üçüncü kişi, bu iddiasını, (HMK m.200/2, 202, 203) maddeleri hükümlerine göre tanık ile de ispat edebilir.

VI  - İİK m.135,11 hükmü ortaklığın (ortaklığın) giderilmesi satışlarında da uygulanır

Bu halde, alıcı, üçüncü kişinin taşınmazdan çıkarılması için satış memuruna başvurur ve tahliye emrini satış memuru düzenleyip (üçüncü kişiye) gönderir. Üçüncü kişi, tahliye emrine karşı şikayetini (yedi gün içinde) ortaklığın giderilmesine karar vermiş olan sulh hukuk mahkemesine yapar.

Kanımca, İİK m.135'deki “hacizden evvelki” deyimi, bu halde “satıştan önceki” şeklinde uygulanmalıdır; Yargıtay’ın önceki uygulaması da, bu şekilde idi . Fakat, Yargıtay, daha yeni kararlarında, İİK m.135’deki “hacizden evvelki” deyimini, “ortaklığın (ortaklığın) giderilmesi davası açılmasından önceki” şeklinde uygulamaktadır . Buna göre :

Taşınmazı işgal eden üçüncü kişi, ortaklığın giderilmesi için yapılan satıştan (Yargıtay’a göre, ortaklığın giderilmesi davasının açılmasından) önceki bir tarihte yapıldığı resmî bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanarak taşınmazı işgal etmekte olduğunu ispat ederse, icra mahkemesi, (şikayetin kabulüne ve) tahliye emrinin iptaline karar verir.

Buna karşılık, taşmmazı işgal eden üçüncü kişi, ortaklığın giderilmesi için yapılan satıştan (Yargıtay’a göre, ortaklığın giderilmesi davasının açılmasından) önceki bir tarihte yapıldığı resmî bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanarak taşınmazı işgal etmekte olduğunu ispat edemezse, icra mahkemesi, şikayetin reddine karar verir. Bu ret kararının kesinleşmesi üzerine, satış memuru tarafından, üçüncü kişi taşınmazdan zorla çıkarılır ve taşınmaz alıcıya teslim olunur (m. 135,II) .

VII  - Üçüncü kişinin aynî hak sahibi olması

Yukarıdaki açıklamalar, (kira misalinde olduğu gibi) şahsî hak iddialan içindir; taşınmazda bulunan üçüncü kişinin, o taşınmaz üzerindeki aynî hak iddiaları için uygulanmaz. Çünkü, üçüncü kişinin aynî hak iddiasını 15 gün içinde bildirmesi (m. 126,111,c.2) ve mükellefiyetler listesine geçirtmesi gerekirdi. Mükellefiyetler listesine geçirilmemiş olan aynî hak iddiaları, alıcıya karşı ileri sürülemez. Mükellefiyetler listesinde yazılı olmayan bir aynî hakka dayanan üçüncü kişinin, bu iddiası nazara alınmadan, icra müdürü tarafından (İİK m.l35,II'ye göre) taşınmazdan zorla çıkarılması ve taşınmazın alıcıya teslimi gerekir.

Buna karşılık, mükellefiyetler listesinde yazılı aynî hak sahipleri, m.135,II'ye göre taşınmazdan zorla çıkarılamazlar. Mesela, mükellefiyetler listesinde yazılı oturma hakkı (MK m.823-825) sahibi, m.135,II'ye göre taşınmazdan zorla çıkarılamaz. Bunun gibi, mükellefiyetler listesinde yazılı intifa hakkı (MK m.794 vd) sahibi de, m.135,II'ye göre taşınmazdan zorla çıkarılamaz .

Taşmmaz intifa hakkı sahibinden başka bir (üçüncü kişi) tarafından işgal edilmekte ise, alıcı ile intifa hakkı sahibi üçüncü kişinin (m.135,II'ye göre) tahliyesini birlikte isteyebilirler. İntifa hakkı sahibi, üçüncü kişinin tahliyesini istemezse (taşınmazda kalmasını isterse), üçüncü kişi m.135,II'ye göre taşınmazdan zorla çıkarılamaz.


adliforum.com
Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, pornografik, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.
Avatar
nagihan 2 yıl önce

banka kıredisiyle bir ev aldık ödeyemedik satışa çıktı satışı kırediyi aldığımız banka kendine aldı daireyi ödeme için ise kolaylık sağlamıyor şımdi onbeşgün içinde tahliye kararı gönderdi durdurmak için ne yapabilirim içinde oturuyorum acil bir cevap yazarsanız