Kanuni şuf’a (önalım) hakkı; paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda, payın malikler dışında bir kimseye satılması halinde doğar. Öncelikle; önalım hakkının kullanabilmesi için, aradaki ilişkinin mahiyetinin mutlaka satış olması gerekir. Bu doğrultuda bağış veya bağış karakteri ağır basan karma sözleşmeler önalıma konu olamazlar. Aradaki ilişki, gerçek anlamda satış olsa dahi, önalım hakkının kullanılamayacağı ayrıksı durumları göz ardı etmemek gerekir. (Şirket birleşmeleri, vakıf…vb. Konumuz olmadığı için üzerinde durulmayacaktır.)

Önalım hakkı; paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmişse üç ay, bildirilmediği hallerde satış tarihinden itibaren iki yıl içerisinde ancak dava açmak suretiyle kullanılabilir. Süre hak düşürücü olup, re’sen gözetilir. Paydaşların satışı öğrenmelerinin (bizzat satıcı veya alıcı tarafından yazılı belge ile bile öğrenmelerinin) önemi yoktur, üç aylık süreden söz edebilmek için, mutlaka noter aracılığıyla ihtar çekilerek bildirim yapılmalıdır. (Y. HGK 2005/6-358 E. 2005/470 K.) 

Paydaş ile üçüncü kişi arasında yapılan satım sözleşmesinde; tapuda satım bedeli herhangi bir sebeple, yüksek gösterilmişse; önalım davasında davacı taraf, bedelde muvazaa iddiasında bulunabilecektir ve muvazaalı ilişkinin tarafı olmadığı için tanık dinletebilecek, keşif talep edebilecek, bilirkişiden rapor isteyebilecek, belediyeden emsal bedel araştırması talep edebilecektir. Yargıtay 6. HD. 2007/192 E. 2007/2265 K. sayılı kararında, “Davacı bedelde muvazaa iddiasında bulunduğuna göre bu iddiasını kanıtlaması gerekir. Davacı satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bu iddiasını tanık dâhil her türlü delil ile kanıtlaması mümkündür.” demektedir. Fakat Yargıtay temkinli yaklaşmakta, her somut olayda bedelde muvazaayı kabul etmemektedir, birçok kararında, “Keşif tek başına yeterli değildir.” “Keşif sonucu belirlenen değerin tanık anlatımlarıyla doğrulanması gerekir.” demektedir, tanık ifadelerinde de, tutarlı, çelişmez ve açık görgüye dayanmasına çok önem vermektedir. Tanık ifadesine yer verilen bir dosyada, “Tanıklar tapu sicil memuru önünde yapılan resmi satış akdinde hazır bulunmadıklarından beyanlarına değer verilemez.” demiştir. Davacı; bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamaz ise, tapuda gösterilen satış bedeli ve tapu harç masraflarını ödemek durumunda kalacaktır. Yargıtay 6. HD. 2000/2481 E. 2000/4111 K. sayılı kararında, “Bedelde muvazaa iddiasını da ihtiva eden bir şuf’a davasında davacının bu iddiasını kanıtlayamaması halinde mahkemece davacıya tapuda gösterilen bedel üzerinden şuf’a hakkını kullanıp kullanmayacağı sorulmalı, kabul ettiği takdirde bedelin depo edilmesi için uygun bir süre verilmeli ve sonucuna göre hüküm kurulmalıdır.” demektedir. 

Önalım davası açıldıktan sonra; dava devam ederken, söz konusu payın yeni bir kimse tarafından alınması durumunda ne olacaktır?  Bu durumda; davacı, davayı ya yeni satın alan kimseye karşı yöneltecek ya da mevcut davalıya karşı, davayı tazminat davasına çevirecektir, HMK m 125 gündeme gelecektir. Önalıma konu taşınmazın tapu kaydında önalım davasının şerh düşüldüğü bir olayda; Yargıtay 6. HD. 2011/13747 E. 2012/1071 K. sayılı kararında; “İlk yapılan pay satışına yönelik olarak 1.8.2008 tarihinde açılan önalım davasından kısa bir süre sonra ve üstelik açılan dava tapuya şerh edilmiş iken 18.08.2008 tarihinde… davadan haberdar olduğunu beyan ederek ve tüm hukuki vecibelerini üstlenerek payı yüksek bedelle satın almasında iyiniyetli olduğundan söz edilemez…. Payın değerini yüksek göstermeye yönelik bir temlik yapıldığını göstermektedir… Önalım davası sonucu elinden çıkacak bir payı bile bile satın alması hayatın olağan akışına uygun değildir. “ demektedir.

Paydaş ile üçüncü kişi arasında yapılan satım sözleşmesinde; tapuda satım bedeli herhangi bir sebeple, düşük gösterilmişse; önalım davasında davalı taraf, bedelde muvazaa iddiasında bulunabilecek midir? Bilindiği üzere; Yargıtay’ın istikrar kazanmış kararları gereği, kimse kendi muvazaasına dayanamaz. Yargıtay’ın 1997 tarihli şuf’a davalarına özgü bu doğrultuda kararları vardır. Fakat bu durumda; tapuda satış bedelini bizzat düşük gösterdiklerini iddia eden davalıya; iddiasını, tapu senedine eş bir belge ile kanıtlama imkânı da tanınmıştır. Yargıtay bir kararında; “Tarla satış sözleşmesi adi yazılı belge olup tapu kaydı ve akit tablosu gibi resmi yazılı bir belgeye karşı aynı değerde kabul edilemeyeceğinden tapuda yazılı satış bedelinin önalım bedeli olarak kabulü ile davacıya bu bedeli ödemesi için süre tanınması gerekirken…” demektedir. Yargıtay; somut olayın mahiyetine göre, örneğin, yakın akrabalar arasındaki satışlarda, tapu senedine eş bir belge aramaksızın, adi yazılı belgenin de muvazaa iddiasını kanıtlayabileceği görüşündedir. Bu konuyla ilgili önemli ve bilinmesi gereken bir husus da şudur: Yargıtay, yakın akraba arasındaki miras hukukuyla ilgili amaç taşıyan işlemlerin; tapuda satış olarak gösterilmesine rağmen, bağışlama karakteri taşıdığından bahisle, önalıma konu olamayacağı kanaatindedir. 

Tapuda bedeli düşük gösteren davalının; bedelde muvazaa iddiasındaki hukuki konumu, satış bedelinin yüksek gösterildiğini iddia eden davacının durumuna nispeten daha zordur. Çünkü ilk durumda davalı; muvazaalı işlemin tarafıdır ve tanık deliline dayanamayacaktır. 

Önalım davalarında bedelde muvazaa iddiasından bağımsız olarak; taşınmazın değerinin arttığı iddiası olabilmektedir. Bu husus araştırılıp; gerekirse, yeni bir bedel kararlaştırılabilir. Yargıtay HGK “Satış tarihi ile dava tarihi arasında uzun bir süre geçmesi durumunda, objektif değer artışı meydana gelmişse, yeniden değer takdir edilmelidir.” demektedir, Yargıtay HGK’nın uzun bir süre geçmediğinden hareketle, tam aksi yönde kararları da mevcuttur. Burada “objektif değer artışı” kavramı önem arz etmektedir. Ve yine elbette, söz konusu payın satıldığı tarih ile mahkeme veznesine bedelin depo edilmesin karar verilmesi tarihi arasında geçen süre, bedelin uyarlanması bakımından çok önemlidir, bu süreç uygulamada beş-altı yılı bulabilmektedir.

Tapuda satış bedeli; genellikle, vergi kaçırmak amacıyla düşük veya önalım hakkını engellemek amacıyla oldukça yüksek gösterilir.

Stj. Av. Emine Nalçacı

Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, pornografik, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.
Avatar
Erhan akarsu 2 yıl önce

Avukat hanım imza altına alınmamış ancak fiiliyatta herkesin kullandığı yerler belli ise tapuda bedeli çok çok düşük gösterilmiş se yinede davacı bir hak elde edebilirmi şu anda ilk dava bitti hakim tanik ve Keşif ıstedi ayrıca alan ve satan arasında sahitli gerçek değerin yer aldığı adi sozlesmem iz var ise yararmi çok teşekkür ederim

Avatar
Kadir GÜLER 8 ay önce

Merhabalar, öncelikle yazı için teşekkürler.
Benim sorum şu: Tapuda satış tarihi ile şufa davası açılan tarih arasında yaklaşık 1 yıllık bir süre var. Tapu satış bedeli üzerine yasal faiz eklenerek bedelin ödenmesi talep edilebilir mi? Bir yıl önce 25.000 TL'ye satın aldığım bir hisse için bir yıl sonra bu paranın dava sonucu bana ödenmesi adil midir? yBu tutarın asal faizle birlikte ödenmesini talep edebilir miyim? Şimdiden teşekkürler

Avatar
Cemile Aydın 3 ay önce

Sn. Avukat ön alım hakkı davası yaklaşık 1 yıl geçtikten sonra öğrendim ve hemen davamı açtım avukatım tapuda gösterilen bedel üzerinden depo usulü ile dava süre cim devam etmektedir 3. Taraf olan davalı bu duruma itiraz edeceğini tapuda bedelin düşük gösterildiğini sözkonusu durumda banka dekontlarının delil olduğunu ve yasal faiz oranlarıyla değerlendirileceğini sözedilen gayrimenkulun keşif ve değer taktir edileceğinin isteyebileceğini
belirterek anlaşma yoluna gitmek istediklerini söylüyorlar sizden bu konuda bana ışık tırmanışı rica ediyorum 3. Taraf dava süresince itiraz durumu söz konusu olduğunda karşı karşıya kalabileceği durumlar ne olabilir iddia ettikleri gibi davayı kaybetme durumun sözkonusu olurmu saygılar ...