banner589

Türk hukukunda yaygın bir şekilde kullanılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi kişinin yükleniciye arsanın belirli kısmının devretmeyi kabul ettiği ve buna karşılık yüklenicinin söz konusu arsa üzerinde bir inşa eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.

Bu sözleşmede arsa sahibi, arsanın belirli bir kısmını yükleniciye devretmekle yükümlü olup, yüklenici de sözleşme kapsamında belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine devretmekle yükümlüdür.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri atipik bir sözleşme olup, çeşitli edimleri bir arada barındırdığından karma tipli bir sözleşmedir. “Arsa sahibinin borcu olan taşınmaz mülkiyetini geçirme, yüklenicinin eser sözleşmesinin unsuru olan inşaatı yapma ve bağımsız bölümü devretme borcu ile mübadele ilişkisi içinde bulunmaktadır. Böylece kanunla düzenlenmiş iki sözleşmeye ait edimler, kanunun öngörmediği bir tarzda bir araya getirilmektedir.”[1] İki tipik sözleşme olan eser ve satış sözleşmelerinin ana unsurlarını barındırmakta ancak bu iki sözleşme de bağımsızlıklarını koruyamamaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, TMK. m. 706 “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”, TBK. m. 237 “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır.”, Tapu K. m. 26 ve Noterlik K. m. 60 ve m. 89’a göre resmi ve düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Bu hükümler gereğince arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde resmi şekil şartına uygun olarak yapılması gerekir. Sözleşmede sonradan yapılacak olan değişikliklerin geçerli oluşu da aynı şekli unsurlara tabi olmalarıyla mümkündür.

Tarafların kendi aralarında bir sözleşme hazırlayıp notere yalnızca bu sözleşmeyi onaylatmak için gitmeleri durumunda sözleşme geçersiz olacaktır. Ancak, sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği bazı noktalar vardır. Örneğin sözleşmeden doğan borçlar yerine getirildikten sonra sözleşmenin geçersiz olduğu ileri sürülemez. Arsa payı devrinden sonra yüklenici sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürerek yapıyı teslim etme borcundan kurtulamaz.

Türk Borçlar Kanunu madde 77 gereğince “Haklı bir sebep olmaksızın, başkasının malvarlığından ve emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğmuş olur.” Hukuka uygun olarak yapılmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak yapılan ifalar bu maddeye dayanarak istenebilir.

Taraflar edimlerinin tamamını veya büyük bir bölümünü ifa etmiş ise sözleşme geçerlilik koşullarını sağlamıyor olsa dahi tarafları bağlar. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 01. 07. 2008 gün, 2008/3136 Esas ve 2008/4431 sayılı kararı “Ancak sözleşme adi yazılı şekilde yapılmış olsa bile yüklenici edimini tamamen ve ret olunamayacak oranda yerine getirmiş ise sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi TMK. ’nun 2. maddesinde ifadesini bulan bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz kuralına aykırı düşer.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 22. 06. 2006 gün, 2006/3112 Esas ve 2006/3819 sayılı kararına göre “Ne var ki sözleşme büyük ölçüde yerine getirilmiş ise geçersizliğin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması olup iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz.” şeklindedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçları, bağımsız bölüm yapma borcu, bağımsız bölümü bizzat yapma borcu, bağımsız bölümü teslim etme borcu, ayıba karşı tekeffül borcu, kat irtifakı ve kat mülkiyetini kurma, inşaat ve oturum izni alma borcu, ilgili vergileri ödeme borcudur. Arsa sahibinin borcu ise arsayı teslim etme, üzerinde anlaşılan arsa payını devretme borcudur.

Yüklenicinin temerrüde düşmesi durumunda arsa sahibinin çeşitli hakları vardır. Bu konuda Borçlar Hukukunun genel hükümleri madde 117-125 uygulanır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde eğer yüklenici, teslim tarihi gelmesine rağmen eseri tamamlamamışsa ve tamamlamış ama teslim etmemiş ise temerrüde düşmüş olur.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde edimlere bakılacak olursa, arsa sahibinin edimi sözleşmede belirlenen arsa paylarını yükleniciye geçirmek, yüklenicinin edimi de inşaatı tamamlayarak arsa sahibine ait olacağı kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmektir. Sözleşmede belirlenen ifa zamanı gelmiş olmasına rağmen yüklenici öngörülemeyecek bir nedenle gecikme olsa dahi bu durum borcun muaccel oluşuna engel teşkil etmez.

Eğer sözleşmede ifa zamanı kararlaştırılmamış ise arsa sahibi makul süre geçtikten sonra ifayı talep etmesiyle birlikte borç muaccel hale gelir.

Ayrıca temerrüdün gerçekleşebilmesi için edimin ifasının mümkün olması, yüklenicinin edimini yerine getirmemiş olması, yüklenicinin gecikmesini haklı kılan bir sebebin bulunmaması gerekir.

Yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibinin üç temel hakkı bulunmaktadır:

1. İnşaatın tamamlanması ve gecikme tazminatı talep edebilir.

2. İnşaatın tamamlanmasından vazgeçerek müspet zararın tazminini talep edebilir.

3. Sözleşmeden dönerek menfi zararın tazmini talep edebilir.

Yüklenicinin yapmış olduğu inşaatın ayıplı olması durumunda arsa sahibi noter aracılığıyla ayıp ihbarında bulunur. Ayıplar maddi ayıp ve hukuki ayıp şeklinde ortaya çıkabilir. Maddi ayıp, inşaatta eksik iş yapılması, hatalı malzeme kullanılması, projeye aykırı olarak inşaat yapılması. Hukuki ayıp ise ruhsatnameye aykırı iş yapılması, imara aykırı olması, vergilerin eksik ödenmesi, kat irtifakıkın kurulmamış olması gibidir.

Arsa sahibi teslim sonrası eseri kontrol ettikten sonra yüklenicinin kasten sakladığı veya sonradan ortaya çıkan ayıplardan makul süre içerisinde bildirimde bulunmak koşuluyla yükleniciyi sorumlu tutmak hakkına sahiptir. Burada arsa sahibinin seçimlik üç hakkı vardır. Ayıp eseri kullanılamaz hale getiriyor ise sözleşmeden dönebilir, ayıp oranında indirim isteyebilir, ayıbın onarımı çok masraflı değil ise bedelden indirim isteyerek ayıbın yüklenici tarafından onarılmasını talep edebilir. Ayıp, edim konusunun tesliminden itibaren 5 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde ileri sürülebilir. Ancak ayıp, basit bir muayene ile ortaya çıkması güç bir ayıp ise veya kasten gizlenmişse 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tam iki tarafa borç yükleyen ve kendine has hak ve yükümlülüklere sahip bir sözleşme olduğundan, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları en aza indirgemek adına titizlikle hazırlanması ve incelenmesi gerekir.

--------

[1] Durak, Y., Arsa Payı Karşılığı Kat Yapımı Sözleşmesi, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Özel Sayı Cilt:1 Yıl 2015


Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.