banner647

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiş sözleşmelerden değildir. Eser sözleşmesi ile Taşınmaz Satış Vaadi sözleşmesini muhtevasında barındıran karma yapılı bir sözleşmedir. Sözleşme ile arsa sahibi, yükleniciye arsa paylarını devretmeyi borçlanmakta, yüklenici de bunun karşılığında bağımsız bölümler inşa etmeyi taahhüt etmektedir. Buradan çıkan sonuca göre de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen, ani edimli bir sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin konusu taşınmaz olduğu için ve taşınmazların devrinin de noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiği için resmi yazılı geçerlilik şekline tabidir. Bu yazımızda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarını anlatmaya çalışacağız.

1) BAĞIMSIZ BÖLÜM YAPMA BORCU

Yüklenicinin sadakat ve özen borcu müteahhit ile iş sahibi arasındaki güven ilişkisinin doğal bir sonucudur. Müteahhit, TBK m.471’e göre; sözleşmeden doğan borçlarını özenle yerine getirmek; iş sahibinin menfaatlerini korumakla mükelleftir.

Yüklenici, inşaatı sözleşmede belirtilen biçimde, öngörülen sürede bitirip teslim etmelidir. Eser sözleşmesine göre; malzeme arsa sahibi tarafından verilmişse yüklenici malzemeyi özenle kullanmak ve hesap vermek zorundadır. Yine, arsa sahibi tarafından verilen malzeme veya arsa, inşaatın gereği gibi ve zamanında ifasını tehlikeye sokacak biçimde ise, yüklenici bunu derhal arsa sahibine bildirmelidir. Arsa sahibinin yanlış talimat vermesi nedeniyle inşaat istenilen nitelikte ve sürede yapılamıyorsa bu durumda da yüklenici, arsa sahibini uyaracaktır, fakat arsa sahibi bu bu talimatında ısrar ederse yüklenicinin sorumluluğu kalmayacaktır.

Müteahhitin işe başlamamasında ve işi geciktirmesinde arsa sahibinin kusuru yoksa ve bu sebeplerle işin sözleşmeye aykırı yapılacağı öngörülüyorsa, işin başkasına yaptırılacağı yükleniciye ihtar edilir. İnşaatın ayıplı veya sözleşmeye aykırı biçimde yapılacağı kesinlikle öngörülüyorsa, yüklenici verilen sürede gerekeni yapmazsa veya sürenin yararsız olduğu durumlarda hiç süre verilmeden, sözleşme feshedilerek iş başkasına yaptırılır. Bu durumda TBK m. 123 ve 125’teki borçlu temerrüdünün feshine ilişkin hükümler kıyas yoluyla uygulanır.

2) BAĞIMSIZ BÖLÜMÜ BİZZAT YAPMA VEYA KENDİ YÖNETİMİ ALTINDA YAPTIRMA BORCU

TBK m.471/3’e göre yüklenici, inşaatı bizzat veya kendi iradesi altında yaptırmaya mecburdur. Ayrıca, işin mahiyeti gereğince yüklenicinin şahsi yeteneğinin önemi yoksa, yüklenici taahhüt ettiği inşaatı taşerona(alt müteahhit) yaptırabilir. Yüklenicinin işi bizzat yapmayı üstlenmesi, yardımcı kişileri kullanmasına engel değildir. İşçi, usta, kalfa gibi yardımcı kişiler ile iş sahibi arasında hukuki bir ilişki bulunmadığından, bu kişiler müteahhidin sorumluluğu altındadır. İşin yüklenici tarafından bizzat yapılmasında şahsi yetenek aranmıyorsa, işin taşerona yaptırılmasında arsa sahibinin rızası aranmamaktadır.

Asıl müteahhit ile taşeron ilişkisi kurulması halinde taşeron yalnızca asıl müteahhite karşı sözleşmeden dolayı borçlu olup, arsa sahibine karşı borcu bulunmamaktadır. Dolayısıyla, arsa sahibinin de taşerona karşı sözleşmeden doğan bir borcu bulunmamaktadır.

3) BAĞIMSIZ BÖLÜMÜ TESLİM ETME BORCU

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin asıl borcu sözleşmede taahhüt edilen inşaatı yapmak ve süresinde teslim etmektir. Teslim yapılacak tarih genellikle sözleşme de gösterilir. Bu tarihin kesin ve net bir şekilde belirtilmesinde yarar vardır. Ancak, bazı sözleşmelerde örneğin; sadece ay ve yıl belirtilmek suretiyle bir teslim tarihi belirlenebildiği gibi, “inşaatın başlamasından itibaren 18 ay içerisinde bitecektir” gibi tarih belirleme yoluna da gidilmektedir. Teslim tarihi taraflarca yanlış anlaşılmaya ve yoruma yer vermeyecek bir şekilde belirlenmişse; TBK M117/2’ye göre “Borcun ifa edileceği gün, birlikte belirlenmiş veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan biri usulüne uygun bir bildirimde bulunmak suretiyle belirlenmişse, bu günün geçmesiyle; haksız fiilde fiilin işlendiği, sebepsiz zenginleşmede ise zenginleşmenin gerçekleştiği tarihte borçlu temerrüde düşmüş olur. Ancak, sebepsiz zenginleşenin iyiniyetli olduğu hallerde  temerrüt için bildirim şarttır.” Aksi takdirde, süre belirtilmemiş veya objektif ölçülere göre kesinlikle belirtilmesi mümkün olamıyorsa kesin teslim tarihi belli değildir. Bu halde teslim tarihini işin mahiyetine ve tarafların iradesine göre belirlemek gerekmektedir.

4) AYIBA KARŞI TEFEKKÜL BORCU

Müteahhitin ayıba karşı tevekkül sorumluluğunun doğumu için öncelikle tamamlanan inşaatın arsa sahibine teslim edilmesi, teslim edilen inşaatın ayıplı olması, arsa sahibinin muayene ve ihbar sorumluluğunu yerine getirmiş olması gerekmektedir.

TBK M.475’e göre eserdeki ayıptan anlaşılması gereken; bağımsız bölümün kullanılamayacak veya kabul edilemeyecek durumda olmasıdır. Ayıp, bağımsız bölümün sözleşmeye aykırı olarak yapılmasını oluşturur. Bunun tespiti için arsa sahibinin sözleşmenin içeriğine ve iyi niyet ve dürüstlük kuralları çerçevesinde değerlendirme yapılmalıdır. Taraflar, inşaat sözleşmesi ile inşaatta öngörülen nitelikleri  belirlemelerine karşın, bu nitelikleri taşımayan bağımsız bölüm de ayıplı sayılır. İnşaatın eksik niteliklerine rağmen kararlaştırılanla aynı derecede kullanılabilir olması onun ayıplı niteliğini ortadan kaldırmayacaktır.

 Ayıplar “açık ayıp” ve "gizli ayıp” olarak değerlendirilmektedir. Açık ayıplar, dikkatli bir muayene sonucunda anlaşılan ayıplardır. Görülmeyen ancak zaman içerisinde kullanmakla ortaya çıkan ayıplar da gizli ayıplardır. Bu ayıpların ortaya çıkmasıyla arsa sahibi durumu derhal yükleniciye bildirmelidir, aksi halde bağımsız bölümlerdeki ayıplar sebebiyle kendi borcunu yerine getirmekten kaçınma hakkını kaybeder. Ayrıca zımni kabul, gizli ayıpları ve kasten saklanan açık ayıpları kapsamaz. TBK m. 478’e göre; “ Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde 2 yılın; taşınmaz yapılarda ise 5 yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın 20 yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.” İnşattaki ayıp önemli ise; TBK 475’e göre arsa sahibi sözleşmeyi fesheden ve önemsiz ayıp için de tamir veya ücretin indirimini talep edebilir.

5) DİĞER

-İnşaat Ruhsatını ve Oturma İzni(iskan) Alma Borcu: Kanunen inşaat ruhsatı ve oturma izni arsa sahibi tarafından alınır. Ancak , sözleşme ile aksi kararlaştırılabilir.

-Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Kurma Borcu: Kanunen arsa sahibine aittir. Ancak sözleşme ile aksi kararlaştırılabilir.

-Vergileri Ödeme Borcu: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan kat irtifakına veya kat mülkiyetine bağlanmış binalar emlak vergisine tabidir. Vergi yükümlüsü kanunen tapuda malik görünen kişi olsa da, sözleşme ile aksi kararlaştırılabilir.

Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.