banner589

İnşaat sözleşmelerinde iş sahibinin bedel ödeme borcuna karşı olarak yüklenici, sözleşmede kararlaştırılan ve kullanım amacına uygun bir yapı meydana getirmek ve bu yapıyı iş sahibine teslim etmekle yükümlüdür. Yüklenicinin ayıpsız yapı meydana getirme borcu, yüklenicinin yapıyı teslim borcunun tamamlayıcısı olup yapıyı meydana getirip teslim etmesine ilişkin aslî yükümlülüğüne onun ayıpsız olarak meydana getirilmesi de dahildir. Yüklenicinin ayıpsız yapı teslimi konusundaki asli edim yükümlülüğünün ihlali ise onun ayıp nedeniyle sorumluluğunu doğuracaktır.

Yüklenicinin inşaat yapma borcu altına girmesi: Meydana getirilecek eser bir bina ve doğal olarak teslim edilecek bağımsız bölümlerdir. Ancak sadece arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin bitirilmesi inşaat yapma borcunun tamamlandığı anlamına gelmez. Müteahhidin ana taşınmazın tamamını tamamlamış olması, kişilerin kendilerine ait bağımsız bölümlere sahip olması eserin tamamlandığının kabulünü gerektirir. Zira burada amaç binanın tamamlanarak kat mülkiyetine çevrilmesi ise aksinin kabulü de mümkün değildir.

Her sözleşmede olduğu gibi bu tür sözleşmelerde de tarafların karşılıklı iradelerinin birbirine uyması gerekir. Taraf iradeleri birleştiği takdirde sözleşme yapılmış kabul edilir. Yine tüm sözleşmelerde olduğu gibi tarafların esaslı noktalar üzerinde uyuşmaları gerekli ve yeterlidir. Diğer hususlarda uyuşmazlığa düştükleri takdirde hâkim tarafından bu hususlar yorumlanacaktır.

Bunun yanı sıra önemle belirtilmesi gereken nokta; bu sözleşmenin bir taşınmaz satışını, arsadaki belli payların mülkiyetini devri içerdiğinden resmi şekilde yapılması şarttır. Buradaki şekil, sözleşmenin geçerlik şeklidir.

Bu nitelikteki sözleşmelerde müteahhidin borcu; arsa sahibine ait sözleşmeyle kararlaştırılan daire, dükkân gibi kat mülkiyetine konu bağımsız bölümleri yapma ve teslim borcudur.
Müteahhidin ayıba karşı sorumluluk borcu, bağımsız bölümleri teslim borcunun tamamlayıcısıdır. Teslim edilen bağımsız bölümler, müteahhidin vaat ettiği vasıfları kadar sözleşme ile öngörülmese bile inşa edilecek eserin kullanım amacına uygun vasıfları da taşımak zorundadır. Müteahhidin sözleşmede öngörülmeyen fakat bağımsız bölümlerin amaca uygun kullanılmasına imkân vermeyen eksikleri de yine ayıp kapsamında değerlendirilir.

Borçlar Kanunun 374. maddesine göre;

‘’İş sahibi eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır.’’

Bu hükümden anlaşıldığı üzere, arsa sahibi lehine BK. md.375’teki hakların doğabilmesi için; inşaatın teslim edilmiş olması, inşaatta ayıbın bulunması ve bu durumun arsa sahibi tarafından zamanında kontrol ederek bildirmesi gerekmektedir.

İlgi madde belirtilen hususlar tek tek aşağıda değendirilmektedir.

1.Teslim

İş sahibinin ayıba karşı sorumluluğa başvurabilmesi için eserin teslim edilmiş olması gerekir. Sadece tamamlanmış eserler teslim borcunun konusunu oluştururlar.
Taraflar arzu ettikleri takdirde sözleşmeye, teslimin hangi şartlar altında ve hangi anda yapılmış sayılacağına ilişkin kayıtlar ekleyebilirler. Tamamlanmamış eserin teslimi söz konusu olamaz. Tamamlanmış eserin teslimi, iş sahibi lehine noksanlık taleplerinin doğması için zaruri bir koşuldur. Eser tamamlanmadığı için teslim edilmiyorsa, müteahhidin, iş görme sürecinde borca aykırı davranışı dolayısıyla sorumluluğunu gündeme getirir, fakat inşaat teslim edilmedikçe müteahhidin ayıp dolayısıyla sorumluluğuna başvurulamaz.

 Kişi tamam olmasa da bağımsız bölümü kullanmaya başlamış olabilir. Fakat bu eserin mutlaka tamam olduğunun kabulünü gerektirmez ancak teslim borcunun yerine getirildiğine dair karine oluşturur. Bu durumun aksini ispat yükü arsa sahibine aittir. Bunun haricinde de yapıdaki çok önemsiz eksiklikler, örneğin evlerin kapı kollarının takılmamış olması göz önünde bulundurulmaz ve dürüstlük kuralı gereği eserin tamamlanmış olduğunun kabulü gerekir.

Müteahhit açısından teslim olarak adlandırılan şey, arsa sahibi açısından teslim alma olarak karşılığını bulur. Eserin tamamlandığının iş sahibine bildirilmesi ile hem teslim hem de tesellüm gerçekleşmiş olur. Burada dikkat edilmesi gereken husus tesellüm ile işin kabulünün birbirinden farklı kavramlar olmasıdır. Kabulde, iş sahibi müteahhidin yaptığı eseri sözleşmeye uygun gördüğünü ve ayıp iddiasında bulunmayacağını açıklar. Tesellüm halinde ise özel bir teslim alma iradesi bulunmasına gerek yoktur.

Eserin teslim alınmış olması inşaatın kural olarak tamamlandığının göstergesidir; ancak henüz yapının ayıplı olup olmadığı belirlenmiş değildir. İnşaatın ayıplı olması teslim borcunun ifasına engel teşkil etmez. Teslim ile arsa sahibi eserdeki ayıpların muayene ile saptamak olanağına kavuşacaktır. Bu durumda ikinci şart eserde ayıp bulunmasıdır.

2. Eserde Ayıp Bulunması;

Eserdeki ayıp kavramının ne anlama geldiği, ayıba karşı tekeffül borcunu düzenleyen BK 360. maddesinde açıklanmıştır. Bu madde hükmüne göre, teslim konusu eser, eser sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı bir eser ise ayıptan söz edilir. Eser sözleşmesinde ayıp; meydana getirilen eserde mevcut niteliklerin, mevcut olması gereken niteliklerden farklı olması veya eserin, mevcut olması gereken nitelikleri taşımaması hali olarak da kabul edilebilir. Bir başka değişle, müteahhidin meydana getireceği eser, iş sahibinin ifa menfaatini karşılayacak biçimde sözleşmeye uygun olarak yani herhangi bir bozukluk olmayan bir eser olmak zorundadır. Tamamlanıp teslim edilen eser bu nitelikleri taşımıyorsa, eserden beklenen amaç gerçekleşmemiş olur. Bu durumda ise doğal olarak müteahhit sorumlu tutulur.

Eserin taşıması gereken niteliklerin ne olduğu sözleşmeye göre belirlenecektir. Sözleşmenin amacına uygun, yapının kullanıma ve tahsis amacına uygun teslimini beklemek iş sahibinin hakkıdır. Eserin amacına göre taşıması gerekli nitelikler taraflarca sözleşmede kararlaştırılmış olabilir; fakat ayrıca kararlaştırılamamış olsa bile dürüstlük kuralına göre tarafların mevcut olacağını düşündükleri nitelikler de eserin taşıması gereken niteliklerdir.

Bazı hallerdeyse müteahhit bazı hususları özel olarak belirterek, inşaatın bu vaat ettiği nitelikleri taşıyacağını garanti eder. İşte bu halde de eğer eser müteahhidin vaat ettiği niteliklere sahip değilse ayıp söz konusu olur.

Son olarak üzerinde durulması gereken konu ayıp türleridir. Yapıdaki ayıp kendi içinde çeşitli kıstaslara göre ayrılmıştır;

Hukuki Ayıp – Fiili Ayıp: Eserde nitelik deyince ilk akla gelen fiziki özellikleridir. Hukuki ilişkiler kural olarak binanın niteliğinden sayılmazlar. Ancak inşa edilen yapının dışa yansıyan ve özelliği gereği eserin kullanılması ve değeri üzerinde etki yapan hukuki ilişkiler de eserin niteliği olarak kabul edilir.

Fiili ayıplar ise yapıdaki bozukluklardır. Örneğin; evin tesliminden sonra yapılan muayenede henüz parkelerin döşenmediği ya da duvarların boya yapılmadan bırakıldığı durumlarda da yine müteahhidin sorumluluğu doğar.

Gizli Ayıp – Açık Ayıp: Kanunda yapılan bir diğer ayırım da gizli ve açık ayıp ayırımıdır. Açık/gizli ayıp ayırımı büyük önem taşımakta, iş sahibinin haklarını kullanabilmesi için uyması gereken sürelerde değişikliğe sebep olmaktadır. Açık ayıp, özenli bir inceleme sonucu bütün kapsamı ve önemi ile anlaşılabilen ayıplardır. Gizli ayıplar ise teslim alındıktan hemen sonra yapılacak bir muayene ile değil ancak kullanım ile ortaya çıkabilecek ayıplardır. Sonradan ortaya çıkan bu ayıplarda da müteahhit sorumlu olacaktır. Örneğin evin hiçbir odasının kapısının henüz takılmaması ya da eve döşenen parkelerde uyum olmaması  özenli bir inceleme sonucu anlaşılabilen açık ayıplardandır. Lakin yağmur yağmasıyla beraber çatının kabul edilebilenin ötesinde akıtması gizli ayıptır. Ev teslim alınır alınmaz yapılacak özenli bir muayene ile anlaşılması mümkün değildir. Ancak kullanım ile ortaya çıkacak ve bu aşamadan itibaren müteahhidin sorumluluğuna gidebilmek için süreler başlayacaktır.

Önemli Ayıp – Daha Az Önemli Ayıp: Bu ayırımdan anlaşılması gereken önemli ayıp; eserin, iş sahibi için kullanılma olanağından yoksun, dürüstlük kuralı uyarınca, kabulünün kendisinden beklenemeyeceği ayıptır. Daha az önemli ayıp ise, kolayca ortadan kaldırılabilecek  ayıplardır.

Bu ayıp ayırımı iş sahibinin ayıba karşı tekeffül hükümleri bakımından hangi hakları kullanabileceğini gösterir. Önemli ayıpların tanımı yapılırken, iş sahibinden, eserin kabulünün beklenemeyeceği ayıp dendiğine göre; bir eserde önemli ayıbın varlığı halinde arsa sahibi eseri kabul etmekle yükümlü değildir.  Bu durumda iş sahibi sözleşmeden dönme hakkına sahiptir lakin daha az önemli ayıplar bakımından iş sahibinin sözleşmeden dönme hakkı yoktur, bir başka deyişle eseri kabul etmek zorundadır.

 İleri sürülmeleri hakkın kötüye kullanılması olmadığı sürece ise iş sahibine BK m. 475’te sayılan hakları verir. Bunlar:

Ayıp oranında bedelden indirim isteme hakkı

Bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere eserin onarılmasını isteme hakkı

Kusur halinde ise genel hükümlere göre tazminat isteme hakkıdır.

Asli Ayıp – Tali Ayıp: Asli ayıplar, eserin teslimi sırasında mevcuttur ancak tali ayıplar asli ayıbın sonradan yol açtığı ayıplardır. Tali ayıp bir gizli ayıp sonucu oluşur, bu gizli ayıbın kendisi değildir. Bu ayırımın amacı eserin teslimden sonra bozulması veya bazı niteliklerini kaybetmesinde ortaya çıkar. Eğer bu nitelik kayıpları asli bir ayıba dayanmıyorsa yani meydana gelen durum tali ayıp niteliğini taşımıyorsa ayıba karşı tekeffül hükümlerinin uygulanması söz konusu olmaz. Bu halde meydana gelen hasarlar kullanımdan doğan olağan yıpranmalar olarak kabul edilir ve bu durumlarda müteahhidin ayıptan doğan sorumluluğuna gidilemez.

Malzeme Ayıbı – İşleme Ayıbı – Plan Ayıbı: Ayıp çeşitleri hakkında belirtilebilecek son bir ayırım da sebepsel ayırımdır. Ayıp ya kullanılan malzemenin bozukluğundan doğmuştur ya malzemenin ayıplı işlenmesinden doğmuştur veya eser tasarlanırken bir yanlışlık yapılmıştır. İşleme bozukluğu müteahhidin inşaatı yapma ve telsim etmesindeki ayıptır. Planlama bozukluğu ise inşaat açısından mimar ve mühendislerce yapılan ve fikir düzeyindeki plan ve projelerdeki ayıptır.

3. Ayıbın tespiti ve Bildirim Yükümlülüğü

İş sahibinin müteahhidin ayıptan doğan sorumluluğuna gidebilmesi için son şart, muayeneden sonra anlaşılan bu ayıpları müteahhide bildirmektir. İş sahibinin muayene ve bildirim yükümlüğünü yerine getirmemesi ayıba karşı tekeffülden doğan haklarının kaybı anlamına gelir. Bir başka deyişle iş sahibi, kanunen belirlenmiş sürelerde muayene ve bildirim yükümlüğünü ihmal ederse eseri zımnen kabul etmiş olacaktır.

Muayene ve bildirme yükümü iş sahibinin bozukluk nedeni ile kendisine BK md.475’te tanınan hakları sağlayan bir hukuki görevdir. Dolayısıyla muayene ve ihbar külfetleri, iş sahibinin ayıba karşı tekeffül sebebiyle haklarının doğumu ve bu hakların kullanımı için yasanın aradığı bir koşuldur.

BK m.474’te hükme bağlanmış muayenenin amacı eserdeki mevcut niteliklerin sözleşmede kararlaştırılan niteliklerinin olmadığının veya normal şartlarda yani eserin tahsis amacı göz önünde bulundurularak yapılan muayene yapıda bulunması gereken özelliklerin bulunmadığının saptanmasıdır.

Arsa sahibinin muayene ve ihbar yükümü eserin kendisine teslimi ile başlar.
İnşaat sahibi gecikmeden inşaatı muayene etmelidir. Muayenenin ne kadar süreceği ise eserin niteliklerine göre belirlenmelidir. Bu süreler belirlenirken objektif olunmalı, mümkün ve makul süre her olaya göre ayrı değerlendirilmedir. Süre konusunda taraflar kendi aralarında yapmış oldukları sözleşmeye hüküm koyabilecekleri gibi teamüllere uygun da hareket edebilirler. Muayenenin süresinde yapılıp yapılmadığının tespitinde tarafların sübjektif iradeleri göz önüne alınabileceği gibi olayın objektif özelliği de göz önüne alınabilir ancak her halükârda sınırın dürüstlük kuralı olduğu unutulmamalıdır.

Eserin teslimi ile muayene yükümlüğünün doğacağı belirtilmiştir. Muayenenin özenli şekilde yapılması ise oldukça önemlidir. Çünkü özenli bir muayene ile saptanabilecek ayıplar için ayıp ihbarında bulunulmaması, eser sahibinin eseri bu ayıpları ile kabul ettiği anlamını taşır. Yani zamanında ve özenli şekilde yapılmayan muayene arsa sahibinin kabul beyanı anlamına gelebilir. Daha sonra saptadığı açık ayıplar bakımından arsa sahibi tekeffülden kaynaklanan haklarını artık kullanamaz.

Özenli muayeneden ne anlaşılması gerekir? Kanunun 474. maddesinin ikinci fıkrası taraflara istedikleri takdirde eserin bilirkişi tarafından gözden geçirilebilmesi hakkını tanımıştır. Bu durumda bilirkişi istenirse şahısların seçeceği biri olabilir ya da taraflardan herhangi biri mahkemeye başvurarak resmi bilirkişi tayini de isteyebilirler. Tarafların bilirkişiye eseri muayene ettirmesi kanunda bahsedilmiş olmakla birlikte bu kanun emredici değil yedek bir hükümdür. Bu durumda taraflar arzu etmedikleri takdirde bilirkişi de atanmayacaktır. Kanunda taraflara masrafları kendisine ait olmak üzere bir uzmana gitme hakkı tanınmıştır. Bunun emredici hüküm olmadığı aşikardır fakat iş sahibinden de uzmanlık gerektiren hususları anlamasını beklemek iyi niyetli bir yaklaşım olmayacaktır. İş sahibinin fark edemediği ayıpları uzman bir kişinin özenle yapacağı muayene sonucu fark edebileceği unutulmamalıdır. İş sahibi daha sonra dava yoluna giderek, özenli bir inceleme yapmasına rağmen ayıpları fark edemediğini kanıtlamak yerine en başta bir uzman ile muayene yapmış olsa hem ileride doğabilecek olan ihtilaflar karşısında kendi menfaatlerini korumuş olur hem de müteahhit ayıplardan kısa sürede haberdar olarak gerekli onarıma gidebilir. Bir ayıbın kısa sürede fark edilmesi ile belli bir zaman dilimi sonrasında fark edilmesi, hiçbir maddi zarara veya zararın artmasına sebebiyet vermemiş olsa bile ayıpsız bir eser, arsa sahibinin yararınadır.

Arsa sahibinin gerekli muayeneyi yaptıktan sonra ve ayıp tespit etmesi akabinde ivedilikle bu ayıbı bildirmesi gerekmektedir. Ayıp ihbarı yapmak, hukuki işlem benzeri bir fiildir. Müteahhide yöneltilmesi gerekir. Kural olarak hukuki sonuç, bildirimin gönderilmesi ile meydana gelir; varması aranmaz.

Ayıp bildiriminin şekle tabi olmadığı da yazarların büyük çoğunluğu tarafından ve uygulamada da kabul edilmektedir. Ayıp bildiriminin şekle tabi olmamasının sonucu, arsa sahibinin bildirimde bulunduğu noktasında ihtilaf olduğu takdirde her türlü delille ispat olanağının bulunmasıdır. Bildirim iş sahibince eserin muayenesi sonucu saptanan bütün ayıpları ayrı ayrı içermelidir; ancak bütün ayrıntıların ve sebeplerin bildirimde yer almasına gerek yoktur.

Üzerinde durulması gereken hususlardan biri de gizli ayıplardır. Açık ayıplar bakımından süresi içinde bildirimde bulunmayan, özenli bir muayene yapmayarak bu ayıpları saptayamayan iş sahibinin BK. md. 475’te sayılan seçimlik haklarını kaybettiği kabul edilir. Peki, sonradan ortaya çıkan ayıplarda durum ne olacaktır?

Bu sorunun cevabı BK. md. 477’nin son fıkrasında açıklanmıştır. Maddeye göre:

‘’ Eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa işsahibi, gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorundadır; bildirmezse eseri kabul etmiş sayılır.’’

Gizli ayıplar bakımından da iş sahibinin gecikmeksizin ayıp ihbarında bulunması, haklarını kullanabilmesi için ön şarttır. İş sahibinin gizli ayıpların varlığını anlaması, ayıbın bütün önemini ve kapsamını kavraması demektir.

Gizli ayıplar için iş sahibine bir muayene yükümlülüğü getirilmemiştir çünkü ayıbın doğası gereği muayene ile anlaşılması mümkün değildir. Gizli ayıplar ancak kullanım ile ortaya çıkan ayıplardır. Ayrıca bu bildirim yükümlülüğünün süresi bakımından da iş sahibi lehine yorum yapmak gereklidir. Çünkü kanunda yer alan, ‘’gecikmeksizin durumu bildirmesi’’ olarak ifade edilmiş süreye ilişkin hükmün çok dar yorumlanması hak kayıplarına sebebiyet verecektir. Burada da açık ayıpların bildirim süresinde olduğu gibi ‘’işlerin olağan akışı’’ ölçüt alınmalıdır. Hâkim önüne gelen olayda somut olayı nazara alarak iki tarafın da menfaat dengesini korumalıdır.

Tali ayıpların da gizli ayıplar gibi değerlendirilmesi gereklidir. Tali ayıplar bakımından dikkat edilmesi gereken konu şudur: İş sahibi tali ayıba yol açan asli ayıp bakımından muayene ve ihbar yükümlülüğünü yerine getirmemesi sebebiyle müteahhit asli ayıplar bakımından sorumluluktan kurtulsa bile tali ayıplar bakımından sorumluluğu devam eder, yeter ki iş sahibi bu ayıbı vaktinde bildirmiş olsun. Ancak şunun da önemli belirtilmesi gerekir ki; eğer iş sahibi asli ayıbı teslimden sonraki muayene ile fark etmişse, bu ayıbın önem ve kapsamını kavramışsa yani sebep olabileceği tali ayıpları fark etmiş fakat buna rağmen bildirimde bulunmamışsa bu halde müteahhidin tali ayıplar bakımından sorumluluğunun devam ettiği söylenemez.

Müteahhidin kasten gizlemiş olduğu ayıplar var ise bunlar hakkındaki ihbar süresi ne olacaktır? BK md.477 müteahhidin kasten gizlediği ayıplar bakımından sorumluluğunun devam ettiğini belirtmiş, bu ayıpları herhangi bir muayene veya ihbar yükümüne tabii tutmamıştır. Hükmün gerekçesi iş sahibinin bu yükümlülüklerine uymamış olmasından yalnızca dürüst müteahhitlerin yararlanabileceğidir. Ayrıca zaten bildirimin amacı, eserdeki ayıpları kısa sürede müteahhide bildirerek hem müteahhidin hem de arsa sahibinin en az zarar ile bu ayıpları bertaraf etmesidir. Bu halde zaten bildiği ayıpları müteahhide bildirme yükümlülüğü olması, müteahhidin kötü niyetinin korunması demek olur ki hukukta iyi niyet bile her zaman korunmuyorken kötü niyetin korunmasını düşünülemez.

Ayıp ihbarının zamanında yapılıp yapılmadığı, ihtilaf hâkimin önüne geldiğinde hakim bunu kendiliğinden dikkate alamaz. Bildirim yükümlülüğüne uyulmadığını müteahhit ileri sürmelidir. Bu durumda zamanında bildirim yaptığını ispat yükü arsa sahibine düşer. Zira müteahhidin iddiası arsa sahibinin hakkının doğabilmesi için ön şartı tamamlamadığına yöneliktir. Buna karşılık arsa sahibi de eserde bozukluk olduğunu ileri sürüyorsa ayıpların varlığını ispat yükü kendisine düşer.


Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.