Kira sözleşmeleri hukukumuzda belirli süreli ve belirsiz süreli olarak iki türlü yapılabilirler. Belirli süreli sözleşmeler sözleşme içerisinde 1 yıl, 3 yıl veya 18 ay gibi bir zaman sınırlaması barındıran sözleşmeler olup, belirsiz süreli sözleşmelerde ise sözleşmenin yürürlüğüne herhangi bir zaman sınırlaması getirilmemiştir. Ancak TBK uyarınca çatılı işyeri kirası sözleşmelerinde yazılan süreler aslında diğer süreli sözleşmelerden farklı bir anlam ifade etmektedir. Zira belirli süreli çatılı işyeri kirası sözleşmeleri belirlenen sürenin sonunda kendiliğinden sona ermediği gibi, kiraya veren tarafından da süresi bittiği gerekçesiyle sona erdirilemezler.

Kiracı, belirli sürenin sonunda çatılı işyeri kirası sözleşmesini sona erdirmeyi isterse, sözleşmede yazan sürenin bitiminden 15 gün önce kiraya vereni yazılı olarak bilgilendirmekle mükelleftir. Kanunda belirlenen bu 15 günlük sürenin uygulamada çoğunlukla kiracı aleyhine olacak şekilde uzatıldığı görülmektedir. Ancak kanunun 347. maddesi emredici nitelikte olmakla, hem doktrinde ve hem de bazı Yargıtay kararlarında bu sürenin uzatılmasına ilişkin sözleşme hükümlerinin geçersiz olacağı kabul edilmiştir. Dolayısıyla sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmiş olsa dahi kiracının kira sözleşmesinin bitimine 15 gün kala ihbarda bulunarak sözleşmeyi sona erdirebileceği muhakkaktır.

Eğer sözleşme bu şekilde süre verilerek kiracı tarafından sona erdirilmezse kendiliğinden 1 yıl süreyle uzayacaktır. Diğer taraftan kiracının bu yazılı bildirimi sürenin bitimine 15 gün kala kiraya verene ulaştırması zorunludur. Aksi takdirde kira sözleşmesi 1 yıl uzamış sayılacaktır ve fesih ihbarı ancak bir sonraki sene için geçerli olacaktır.

Ancak bu 1 yıllık uzamalara kanun koyucu kiraya verenin menfaatlerini de korumak için bir sınır koymuştur. Belirli süreli çatılı işyeri sözleşmeleri 10 kez uzadıktan sonra, kira yılının bitimine 3 ay kala kiraya veren yazılı bir bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bir başka deyişle kiraya verenin haklı başka bir gerekçesi yoksa kiraya verdiği çatılı işyeri sözleşmesini ancak kira sözleşmesinde yazılı sürenin sonundan 11 yıl geçtikten sonra sona erdirmesi mümkündür.

Çatılı işyeri kirası sözleşmesinin belirsiz süreli olarak yapılması durumunda ise kiranın ilk başladığı günden 10 yıl geçtikten sonra, kiraya veren, sözleşmeyi yine 3 aylık bir fesih bildirimiyle feshedebilecektir. Ancak belirsiz süreli sözleşmelerde “sözleşme yılı” kavramı olmayıp 6 aylık sözleşme dönemleri söz konusudur. Dolayısıyla kiraya veren 10 yıllık kira ilişkisinin dolmasından sonra gelen ilk sözleşme döneminin bitimine 3 ay kala kiracıya yazılı bir bildirim göndererek sözleşmeyi sona erdirebilir. Bildirimin süresinde ulaşmaması halinde yine sözleşme ancak bir sonraki dönemde sona erecektir. Kiracılar ise belirsiz süreli çatılı işyeri kirası sözleşmesini her zaman aynı sürelere ve usule uyarak sona erdirebilirler.

Genel Fesih Sebepleri

1. Kiracının Kira Borcunu Ödemede Temerrüde Düşmesi

Kiracı eğer kira bedelini veya sözleşme gereği kendisinin ödemesi gereken yan giderleri (aidat gibi) zamanında ödemezse, kiraya veren kendisine bir süre vererek bu süre içerisinde borcun ödenmemesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Çatılı işyeri kiralarında bu sürenin en az 30 gün olması zorunludur. Bu sürenin sonunda kiracı borcunu ödemediği takdirde kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açacağı bir tahliye davası veya icra yoluyla kiralananın tahliyesini isteyebilecektir.

2. Kiracının Özen Borcuna Aykırı Davranması

Kiracı kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, kiracıya en az otuz gün süre vererek, aykırılık giderilmediği takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunabilir. Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin faydasız olacağının anlaşılması veya kiracının özen yükümlülüğüne aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler veya komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi süre vermeksizin derhal feshedebilir.

Kiracının sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına aykırı olarak işyerini kullanması da yine özen borcuna aykırılık olarak kabul edilir. Örneğin sözleşmede kullanım amacı olarak kahve türü ürünlerinin satılacağı kararlaştırılmışsa, dayanıklı tüketim eşyaların satışı yapılamayacaktır.

3. Kiracının İflası

Kiracının iflasına karar verilmesi durumunda kiraya veren, kendisine hem birikmiş hem de işleyecek kira ödemelerinin yapılacağına dair güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre vererek başvurabilir. Gerekli güvencenin verilmemesi durumunda kiraya veren sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir. Bu şekilde fesihten sonra tahliye gerçekleşmez ise yine Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak tahliye davası açılması gerekmektedir.

4. Kiracının Ölümü

Kiracının ölmesi durumunda kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez ve mirasçıları kira sözleşmesini mirasla birlikte devralırlar ve sözleşmenin tarafı olurlar. Eğer kiracının mirasçıları kira ilişkisini devam ettirmek istemezlerse, kanuni fesih sürelerine uyarak en yakın fesih dönemi sonunda sözleşmeyi feshedebilirler. Bu yöntemle fesih hem belirli hem de belirsiz süreli işyeri kirası sözleşmelerinde mümkündür.

5. Kira İlişkisinin Çekilmez Hale Gelmesi

Hem kiraya veren hem de kiracı, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren ve daha önceden öngörülemeyecek önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi belirsiz süreli kira sözleşmeleri için yasal fesih bildirim sürelerine uyarak her zaman feshedebilirler. Burada öngörülemez ve katlanılamaz bir gelişmeyle karşılaşan taraf, kira sözleşmesini, diğer tarafın erken fesihten ötürü doğacak zararlarını belli ölçüde tazmin etmek suretiyle sona erdirebilecektir. Burada hâkim fesih talebinin geçerli olup olmadığını değerlendirecek ve olayın niteliğine göre bir tazminat miktarı belirleyecektir.

6. Kiralananın Önemli Ayıplarla Teslimi veya Sonradan Ayıplı Hale Gelmesi

Kiraya veren kiralananı kullanıma elverişli olarak teslim etmek ve kira süresince de kullanıma elverişli durumda bulundurmak zorundadır. Eğer kiralanan önemli ayıplarla birlikte teslim edilmiş veya kiralanan sonradan önemli ölçüde ayıplı hale gelmişse kiracının sözleşmeyi haklı sebeple feshetmesi mümkündür. Önemli ayıbın kıstası, TBK’ nın deyimiyle, kiralananın kiracı açısından elverişliliğinin ortadan kalkması veya önemli ölçüde engellenmesidir. Yani kiralanandaki eksiklik veya bozukluk, sözleşmede belirlenen kullanım amacını bütünüyle engelliyor veya kiracının umduğu yararı ciddi surette azaltıyorsa kiracının önce bunun giderilmesini talep ederek süre verme, ayıp verilen süre içerisinde de giderilmez ise sözleşmeyi fesih yoluna gitme imkânı vardır. Burada kiracı dilerse, kiralamaktan vazgeçtiğini bildirerek TBK madde 125 uyarınca doğrudan sözleşmeden de dönebilir.

Eğer ayıplar önemli nitelikte değilse kiracı, zararının giderilmesini talep edebileceği gibi bunun yanında kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını talep edebilir. Ayıbın giderilmesi talebi verilen süre içerisinde yerine getirilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini de isteyebilir.

Önemle belirtmek gerekir ki kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumluluk kiracıya ait olur. Kiracının ayıbı bilerek ve kabul ederek kiralananı kiralaması durumunda iyiniyetli olmayarak sözleşmeyi feshetmesi ise Medeni Kanun’un 2. maddesi karşısında mümkün olmayacaktır.

Özel Fesih Sebepleri

1. Gereksinim/Tadilat/Yeniden İnşa

Kiralanan taşınmazın konut veya işyeri olarak kiraya verenin kendisi veya yakın akrabaları tarafından kullanılması ihtiyacı olması, taşınmazın ciddi bir onarımdan geçirilmesinin veya yeniden inşasının gerekmesi ve bu onarım sırasında kiracının taşınmazı boşaltma zarureti bulunması kiraya verenin sözleşmeyi feshetmesi için geçerli bir sebep olarak kanunda yer bulmuştur. Burada yakın akraba olarak kabul edilen kişiler malikin eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerdir.

Kiraya verilmiş bir çatılı işyerinin ihtiyaç sebebiyle tahliye edilebilmesi için, ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Ayrıca kiralanan işyerinin niteliğinin de kiraya verenin yapmayı planladığı işe uygun olması gerekir. Bu durum bilirkişi raporuyla tespit edilecek olup, ihtiyacın samimi ve gerçek olduğunun ölçülmesinde kıstastır.

2. Yeni Malikin Gereksinimi

Kiraya verenlerin başvurabileceği diğer bir fesih sebebi ise “yeni malikin gereksinimi” durumudur. Burada kira sözleşmesi devam ederken işyerinin malikinin değişmesi söz konusudur. Yeni malikin kendisinin veya yukarıda sayılan yakın akrabalarının satın aldığı işyerine ihtiyacı olması durumunda taşınmazı satın almasından itibaren 1 ay içerisinde kiracıya yazılı bir fesih ihbarı gönderip, sonrasında da taşınmazı aldığı tarihten itibaren en erken 6 ay sonra sözleşmenin feshini dava edebilir.

Yeni malik de eğer gereksinim sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağladıysa, haklı bir sebep olmaksızın, kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

3. Tahliye Taahhüdü

Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair taahhüt vermiş olması, o tarihin gelmesiyle birlikte geçerli bir fesih sebebi yaratır. Tahliye taahhüdünün geçerli olması için kiracının kiralananı belirli bir tarihte tahliye edeceğine dair (sözleşmeden ayrı) yazılı bir belge düzenlemesi gerekir. Bu taahhüde dayanak tahliye davası açılabileceği gibi istenirse icra takibi de yapılabilir. Burada tahliye taahhüdündeki imzanın gerçekliğinin tartışmaya açılmaması için noterde düzenlenmiş bir tahliye taahhütnamesi alınması kiraya verenin lehine olacaktır. Tahliye taahhütnamesinin kiracıya baskıyla imzalatılması taahhütnameyi geçersiz kılacağından Yargıtay taahhütnamenin sözleşme tarihinden önce veya kira sözleşmesi ile aynı gün düzenlenmesini kiracının baskı altında kalma ihtimaline binaen kabul etmemekte ve bu taahhütnameleri geçersiz saymaktadır. Tahliye taahhütnamesinde yazılı olan tarih geldiğinde eğer kiracı taşınmazı boşaltmadıysa, kiraya veren taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içerisinde dava ve/veya icra yöntemiyle tahliyeyi talep edebilir. Bu 1 aylık süre hak düşürücü niteliktedir ancak yukarıda gereksinim sebebiyle taahhütte de bahsedildiği üzere kiraya veren, dava açması gereken süre içerisinde kiracıya dava açacağını bildirerek dava açma süresini bir kira yılı için uzatabilir.

4. İki Haklı İhtar

Kiracının kira veya yan giderleri ödeme borcunu bir yıldan kısa süreli çatılı işyeri kirası sözleşmelerinde sözleşme süresinde, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı içerisinde 2 defa geciktirerek ihtara sebebiyet vermesi kiraya veren açısından bir fesih sebebidir. Burada kiracının borcunu ödememesi değil, ödemeleri ihtarı aldıktan ve temerrüde düştükten sonra yapması başlı başına bir fesih sebebi olarak öngörülmüştür. İhtarın ihtarname gönderilmesi yolu ile yapılması mümkün olduğu gibi icra yoluyla ödeme emri gönderilmesi suretiyle yapılması da mümkündür. İhtar gönderildikten sonra, fakat kiracıya tebliğ edilmeden kiracı ödeme yaparsa ihtar “haklı ihtar” sayılmayacaktır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmayacağından bu fesih yöntemi kullanılamaz. Yine ihtarın bir kira yılı içinde ayrı ayrı aylara ilişkin olması gerekir, aynı ayın kirası için iki haklı ihtar gönderilmesi mümkün değildir. Kiracı birden fazla ayın kirasını ödememiş ise ve bunlara ilişkin topluca bir ihtar gönderiliyorsa, bu ihtar yine “bir” haklı ihtar sayılacaktır. İki haklı ihtara dayanan tahliye davasının ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden sonraki 1 ay içerisinde açılması Ancak yine kiraya veren süre içerisinde kiracıya yapacağı bildirimle dava açma süresini 1 kira yılı uzatabilir.

Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.