banner613
banner590

27 Eylül 2021

KİRA GELİRİ ÜZERİNDEN ECRİMİSİL BELİRLENMESİ - EMSAL KİRA SÖZLEŞMESİ SUNULAMAMASI

T.C.
YARGITAY
8. HUKUK DAİRESİ
E. 2019/3109
K. 2021/3022
T. 31.03.2021

ECRİMİSİL İSTEMİ ( Arsa ve Binalarda Kira Esasına Göre Talep Varsa Taraflardan Emsal Kira Sözleşmelerinin İstenmesi Gerekirse Benzer Nitelikli Yerlerin İşgal Tarihindeki Kira Bedelleri Araştırılıp Varsa Emsal Kira Sözleşmelerinin de Getirtilmesi Dava Konusu Taşınmaz ile Emsalin Somut Karşılaştırmasının Yapılması Üstün veya Eksik Taraflarının Belirlenmesi Gerektiği )

KİRA GELİRİ ÜZERİNDEN ECRİMİSİL BELİRLENMESİ ( Taşınmazın Dava Konusu İlk Dönemde Mevcut Haliyle Serbest Şartlarda Getirebileceği Kira Parasının Emsal Kira Sözleşmeleri ile Karşılaştırılarak Taşınmazın Büyüklüğü Niteliği ve Çevre Özellikleri de Nazara Alınarak Yöredeki Rayice Göre Ecrimisil Belirlenmesi Gerektiği - Sonraki Dönemler İçin Kira Parasının İlk Dönem İçin Belirlenen Miktara Üfe Artış Oranının Tamamının Yansıtılması Suretiyle Bulunacak Miktardan Az Olmamak Üzere Takdir Edilmesi Gerektiği )

EMSAL KİRA SÖZLEŞMESİ SUNULAMAMASI ( Tarafların Emsal Kira Sözleşmesi Sunamaması Civarda Kiraya Verilen Arsa Niteliğinde Taşınmazın Olmaması Neticesinde Mahkemece Re'sen Ecrimisil Değeri Belirlenememesi ve Davacıların İşgalden Önce Taşınmazı Kullanmıyor Olması Ecrimisil Davasının Reddini Gerektirmeyeceği - Taşınmazı Davalının İşgal Ettiği Anlaşıldığından Toplanmış ve Toplanacak Delillere Göre Ecrimisile Hükmedilmesi Gerekirken Usul Yasa ve Yargıtay'ın Kökleşmiş Uygulamalarına Uygun Düşmeyen Gerekçelerle Reddine Karar Verilmesinin Doğru Olmadığı )

4721/m.995

ÖZET : Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.

Arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir. İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir. Hal böyle olunca, tarafların emsal kira sözleşmesi sunamaması, civarda kiraya verilen arsa niteliğinde taşınmazın olmaması neticesinde mahkemece re'sen belirlenememesi, davacıların işgalden önce dava konusu taşınmazı kullanmıyor olması ecrimisil davasının reddini gerektirmez. Dosya içeriğine göre, taşınmazı davalının işgal ettiği anlaşıldığından iddia ve savunma çerçevesinde toplanmış ve toplanacak delillere göre ecrimisile hükmedilmesi gerekirken usul, yasa ve Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamalarına uygun düşmeyen gerekçelerle reddine karar verilmesi doğru bulunmamıştır.

DAVA : Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada bozma sonrası yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş olup hükmün davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR : Davacı vekili; tapuda... İlçesi, ... Mahallesi, 178 ada, 8 parsel nosu ile kayıtlı bulunan taşınmazın müştereken vekil edenlerine ait olduğunu, dava konusu bu taşınmaza davalı idarece yol yapımı şeklinde kamulaştırmasız olarak el atıldığını, taşınmazın hukuki semere elde edilecek nitelikte olduğunu, konumu, kullanım alanı, yöresel özellikleri dikkate alındığında da ticari kiralama potansiyelinin oldukça yüksek olduğunu iddia ederek geriye dönük 10.000,00 TL ecrimisil bedelini dönem sonundan itibaren işleyecek faizi ile birlikte talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili; dava konusu taşınmaz üzerinde davalı idarenin herhangi bir menfaat ve yararının olmadığını, böyle bir kamulaştırmasız el atma olsa bile kamu yararı bulunduğundan ecrimisil tazminatına esas kötü niyetten bahsedilemeyeceğini, davacı ihtar etseydi belediyenin müdahaleyi kaldıracak olduğunu, haksız kullanım olmadığını beyanla davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, yapılan yargılama neticesinde; davanın kabulüne karar verildiği, verilen kararın her iki taraf vekilince temyiz edilmesi üzerine eksik araştırma, inceleme gerekçesi ile Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2015/22322 Esas, 2016/1290 Karar sayılı ilamı ile bozulması üzerine mahkemece yeniden yapılan yargılama sonucunda davanın reddine dair verilen karar davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.

Bilindiği gibi, kamulaştırma kararı alınmadan veya kamulaştırma işlemleri tamamlanmadan taşınmaza el koyan idarenin haksız işgalci konumunda olacağı sabittir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 19.09.2019 tarihli ve 2017/1-1273 Esas, 2019/911 Karar sayılı kararında da değinildiği üzere, kamulaştırmasız elatma nedeniyle taşınmaz mal malikinin, idarenin bu fiili durumuna razı olup, bedeli mukabilinde taşınmazın mülkiyetini idareye devretme iradesini ortaya koyduğu, eş söyleyişle kamulaştırmasız el koyma karşılığının tahsili talebiyle dava açtığı tarihe kadar idarenin taşınmaza elatması haksız fiil niteliğindedir. Sonuç olarak kamulaştırmasız elatma nedeniyle mal sahibi, taşınmazın dava tarihindeki değerini isteyebileceği gibi, ecrimisil de isteyebilir. Ancak kamulaştırmasız elatma nedeniyle tazminat davasından sonraki dönem için ecrimisil istenemeyeceği de kuşkusuzdur.

Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, hak sahibinin hak sahibi olmayan zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 Sayılı kararı)

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Hal böyle olunca, tarafların emsal kira sözleşmesi sunamaması, civarda kiraya verilen arsa niteliğinde taşınmazın olmaması neticesinde mahkemece re'sen belirlenememesi, davacıların işgalden önce dava konusu taşınmazı kullanmıyor olması ecrimisil davasının reddini gerektirmez.

Dosya içeriğine göre, mülkiyeti davacılara ait olan 178 ada 8 parsel sayılı taşınmazı davalının işgal ettiği anlaşıldığından iddia ve savunma çerçevesinde toplanmış ve toplanacak delillere göre ecrimisile hükmedilmesi gerekirken usul, yasa ve Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamalarına uygun düşmeyen gerekçelerle reddine karar verilmesi doğru değildir.

SONUÇ : Davacılar vekilinin temyiz itirazının yukarıda açıklanan nedenle kabulüyle hükmün 6100 Sayılı HMK'nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 Sayılı HUMK'un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, HUMK'un 440/III-1, 2, 3 ve 4. bentleri gereğince ilama karşı karar düzeltme yolu kapalı bulunduğuna, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 31.03.2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

kazanci.com.tr

Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.