banner613
banner590

02 Mart 2021

KİŞİSEL HAKKA DAYANAN TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ - YÜKLENİCİNİN EDİMİNİ YERİNE GETİRİP GETİRMEDİĞİNİN TESPİTİ

T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2020/129
K. 2020/3124
T. 7.12.2020

KİŞİSEL HAKKA DAYANAN TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ ( Arsa Sahipleri ile Yüklenici Arasındaki Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinde Aşamalı Devir Öngörülmüşse de Geriye Kalan Bir Dükkan ve Bir Daire ile Yükleniciye Ait Tüm Hissenin Tapusunun İnşaatın Yapılıp Bitirildiğinde Arsa Sahiplerine Ait Bağımsız Bölümlerin Anahtar Teslimi Olarak Teslim Edilip Kat İrtifakı Yapılıp İskan Alındıktan Sonra Devredileceğinin Kararlaştırıldığı - Taşınmaza İnşaat Tamamlanıp Yapı Kullanma İzin Belgesi Alınması ile Hak Kazanılacağı )

YÜKLENİCİNİN EDİMİNİ YERİNE GETİRİP GETİRMEDİĞİNİN TESPİTİ ( İmar Kanununa Göre Alınan Yapı Kayıt Belgesi Yapı Kullanma İzin Belgesi Yerine Geçmeyeceğinden Bu Yükümlülüğün Yerine Getirildiğinin Kabul Edilemeyeceği - Bilirkişi Kurulundan Ek Rapor Alınıp İlgili Belediyeden de Araştırılmak Suretiyle Bu Husus İncelendikten Sonra Gerekirse Davacıya Yapı Kullanma İzin Belgesi Almak Üzere Makul Süre ve Yetki Verilip Yapı Kullanma İzin Belgesi Alınması Halinde Tapu İptal ve Tescile Karar Verilmesi Mümkün Olmaması Halinde ise İstemin Reddi Gerektiği )

ARSA MALİKİ İLE YÜKLENİCİ ARASINDAKİ İNŞAT SÖZLEŞMESİ ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyarınca Yükleniciye Bırakılması Kararlaştırılan Bağımsız Bölümün Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile Temlik Alınması - Tapuda Kayıtlı Bir Taşınmazın Mülkiyetini Devir Borcu Doğuran ve Ancak Yasanın Öngördüğü Biçim Koşullarına Uygun Olarak Yapılmadığından Geçersiz Bulunan Sözleşmeye Dayanılarak Açılan Bir Cebri Tescil Davasının Kural Olarak Kabul Edilemeyeceği )

YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM TEMLİK ALINMASI ( Kat Mülkiyeti Kanununa Tabi Olmak Üzere Yapımına Başlanılan Taşınmazdan Bağımsız Bölüm Satımına İlişkin Geçerli Bir Sözleşme Olmadan Tarafların Bağımsız Bölüm Satımında Anlaşarak Alıcının Tüm Borçlarını Eda Etmesi ve Satıcının da Bağımsız Bölümü Teslim Ederek Alıcının Onu Malik Gibi Kullanmasına Rağmen Satıcının Tapuda Mülkiyetin Devrine Yanaşmaması Hallerinde Olayın Özelliğine Göre TMK Md.2 Gözetilerek Tescil Davasının Kabul Edilebileceği )

EKSİK İNCELEME ( Yüklenicinin Eseri Meydana Getirme ve Teslim Borcunu Yerine Getirip Getirmediğinin ve Sözleşme Hükümlerindeki İskan Koşulu Gibi Diğer Borçlarını İfa Edip Etmediğinin Açıklığa Kavuşturulması Gerektiği - Davaya Konu Temlik İşleminin Geçerli Olup Olmadığının Arsa Maliki ile Yüklenici Arasında Düzenlenen Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Gereğince Yüklenicinin Borçlarının Neler Olduğunun Sözleşme Hükümleri Çerçevesinde İncelenip Değerlendirilmesi Gerektiği )

3194/m.Geç.16

4721/m.2

6098/m.97,184

30.09.1988 T. 1987/2 E. 1988/2 K. Yargıtay İBBGK Kararı

ÖZET : Dava, arsa sahipleri ve yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde aşamalı devir öngörülmüşse de geriye kalan bir dükkan ve bir daire ile yükleniciye ait tüm hissenin tapusunun inşaatın yapılıp bitirildiğinde arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin anahtar teslimi olarak teslim edilip kat irtifakı yapılıp iskan alındıktan sonra devredileceğinin kararlaştırıldığı; davalı yükleniciye sözleşmede gösterilen bağımsız bölümlerin devirleri yapılmış olup, dava konusu taşınmaza inşaatın tamamlanıp yapı kullanma izin belgesinin alınması ile hak kazanacağı, 3194 S.K. Geçici 16. maddesine göre alınan yapı kayıt belgesi yapı kullanma izin belgesi yerine geçmeyeceğinden, bu yükümlülüğün yerine getirildiğinin kabul edilemeyeceği, mahkemece raporları hükme esas alınan bilirkişi kurulundan ek rapor alınıp, ilgili belediyeden de araştırılmak suretiyle bu husus incelendikten sonra gerekirse davacıya yapı kullanma izin belgesi almak üzere makul süre ve yetki verilip, yapı kullanma izin belgesi alınması halinde tapu iptal ve tescile karar verilmesi, mümkün olmaması halinde ise tapu iptal tescil isteminin reddine karar verilmesi gerekir.

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalılar ..., ..., ... ile ... vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Dava, arsa sahipleri ve yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayanan tapu iptâli ve tescil istemine ilişkin olup, yerel mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar, bir kısım davalılar vekilince temyiz edilmiştir.

Davacı, davalı arsa sahipleri ... ve S.I. ile davalı yüklenici ... arasında 11.01.1996 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, imzalanan bu sözleşmeye göre davalı yükleniciye düşen 8 nolu bağımsız bölümün 23.06.1999 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile kendisine satıldığını, binanın bitirilip tesliminden sonra dava dışı arsa sahibi S.I. tarafından bağımsız bölümdeki 44/590 payın 15.04.2002 tarihinde tapuda müvekkiline devredilerek ferağının verildiğini, ancak diğer hissedar H.S.’nin ferağ vermeye yanaşmadığını, bilahare H.S.’nin ölümüyle de işin sürüncemede kaldığını ileri sürerek, Antalya ili, Muratpaşa ilçesi, Sedir Mahallesi, 3167 ada, 15 parselde kayıtlı taşınmazın muris ... adına kayıtlı bulunan 20/64 hissesinin tapu kaydının iptâli ile adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Bir kısım davalılar vekili; müvekkillerinin, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığı arsa sahiplerinden ...'in mirasçıları olduğunu, Antalya 4. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2011/263 Esas, 2003/158 Karar sayılı kararında belirtildiği gibi, inşaatta eksik ve ayıplı işlerin bulunduğunu, eksikliklerin kat maliklerinin bir kısmı ile arsa sahibi müvekkillerce giderildiğini, halen eksik ve ayıplı işler mevcut olduğunu, inşaatın sözleşmeye ve projeye uygun hale getirilmesi gerektiğini, inşaatın çatı kısmında projeye aykırı olarak yapılmış 2 adet kaçak dairenin mevcut olduğunu, inşaatın genel iskanının alınmadığını, sigorta borcunun var olduğunu, 8 nolu daire ile 2 nolu dükkanın yüklenici tarafından hakedilebilmesi için binanın genel iskanının alınması gerektiğini, inşaatın bitirilmediğini, bunlar yapılmadan yüklenicinin halefi olan davacının da tapu talep etme hakkı bulunmadığını, davacının veya yüklenicinin bu eksikleri gidermesi, müspet ve menfi zararlarını karşılaması gerektiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Yerel mahkemece davanın kabulü ile; Antalya ili, Muratpaşa İlçesi, Sedir Mahallesi, 3167 ada, 15 parselde kayıtlı 8 nolu bağımsız bölümün 20/64 payının muris ... adına olan tapu kaydının iptâli ile davacı ... adına tapu kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptâli ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2, 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanun'un 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanunu’nun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Somut olayda ise; Uyuşmazlık, yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediği, dolayısıyla dava konusu taşınmazla ilgili olarak yüklenicinin halefi olan davacının talepte bulunup bulunamayacağı noktasında toplanmaktadır.

Arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanan 11.01.1996 tarihli kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 3. maddesinde aşamalı devir öngörülmüş ise de, 3/d maddesinde geriye kalan bir dükkan ve bir daire ile yükeniciye ait tüm hissenin tapusunun inşaatın yapılıp bitirildiğinde arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin anahtar teslimi olarak teslim edilip kat irtifakı yapılıp iskan alındıktan sonra devredileceğinin kararlaştırıldığı, davalı yükleniciye sözleşmenin 3/a,b,c bentlerinde gösterilen bağımsız bölümlerin devirleri yapılmış olup, dava konusu taşınmaza inşaatın tamamlanıp yapı kulanma izin belgesinin alınması ile hak kazanacağı, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesine göre alınan yapı kayıt belgesinin yapı kullanma izin belgesi yerine geçmeyeceğinden, bu yükümlülüğün yerine getirildiğinin kabul edilemeyeceği, mahkemece raporları hükme esas alınan bilirkişi kurulundan ek rapor alınıp, ilgili belediyeden de araştırılmak suretiyle bu husus incelendikten sonra gerekirse davacıya yapı kullanma izin belgesi almak üzere makul süre ve yetki verilip, yapı kullanma izin belgesi alınması halinde tapu iptâl ve tescile karar verilmesi, mümkün olmaması halinde ise tapu iptâl tescil isteminin reddine karar verilmesi gerekir.

Eksik inceleme ve araştırmayla yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün temyiz eden davalı arsa sahipleri ..., ..., ... ve ... yararına BOZULMASINA, ödenenden 5766 sayılı Kanun'un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 218,50 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden davalılar ..., ..., ... ile ...'e iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 07.12.2020 gününde oybirliğiyle karar verildi.

kazanci.com.tr

Anahtar Kelimeler:
Yargıtay
Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.