banner613
banner590

Kira hukukunda mülk sahiplerinin en çok karşılaştığı sorunlardan bir tanesi de, kiraya verdikleri mülkün kira bedellerini tahsil edememeleri ve kiracının tahliyesidir. Gerek Türk Borçlar Kanununda gerekse İcra İflas Kanununda mülk sahiplerinin hakları ve kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesine ilişkin düzenlemeler mevcuttur.

Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiş olup, her iki tarafa hak ve yükümlülükler yüklemektedir. TBK’ nın 13. Maddesine göre kiracı, kira bedelini kira sözleşmesinde belirtildiği tarihte veya tarih aralığında ödemekle yükümlüdür. Aksi takdirde kiracı, temerrüde düşmüş olur ve aleyhine olmak üzere tahliye işlemleri başlatılmasına ilişkin, kiralayan açısından haklar doğar.

Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi için, kiralayan açısından üç seçenek vardır:

1. İKİ HAKLI İHTAR ÇEKİLMESİ SURETİYLE TAHLİYE DAVASI AÇILMASI

TBK m.352/2 uyarınca; “Kiraya veren, kiracıya kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtar göndermiş ise, açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi ya da geç ödenmesi nedeni ile 1 yıl içerisinde 2 defa haklı yazılı ihtarname gönderdiği kiracı aleyhine tahliye davası açma hakkına sahiptir.

Tahliye davası, iki haklı ihtarın çekildiği kira döneminin bitiminden bitibaren 1 ay içerisinde, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılmalıdır. Bu 1 aylık süre hak düşürücü süredir. İki haklı ihtar yoluyla tahliyede, ihtarların yazılı olması şartı aranmış ancak noter kanalı ile ihtarların çekilmesine lüzum görülmemiştir. Ancak, ispat kolaylığı bakımından ihtarların, noter kanalı ile çekilmesi daha faydalı olacaktır.

Ayrıca, ödenmeyen kira bedelleri bakımından icra takibi başlatılması da ihtar niteliğindedir.

2. TEMERRÜT NEDENİ İLE TAHLİYE DAVASI AÇILMASI

TBK m.315 uyarınca ise; kiracı muaccel olan kira bedelini  veya yan gideri zamanında ödemez ise, kiraya veren kiracıya 30 gün süre (konut ve çatılı iş yerleri için) verip, bu süre içinde kira borcunu ödemez ise kira sözleşmesini feshedeceğini bildirebilir.

Temerrüt nedeni ile tahliye edilebilmesi için ise 1 ihtarnamenin gönderilmesi yeterlidir. Kira ihtarnamenin gönderilmesinden itibaren kira borcunu 30 gün içerisinde ödemez ise kira döneminin sonunu beklemeksizin temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir. Dava sonucunda verilen tahliye kararı ise icra dairesi vasıtasıyla sonuçlandırılır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/3224E., 2018/5540 K. Sayılı kararına göre; “6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.Olayımıza gelince; Davacı tarafından davalıya gönderilen 06.02.2015 keşide tarihli ihtarnamede, ödenmeyen kira bedellerinin 30 gün içinde ödenmesi, aksi halde sözleşmenin feshedileceği bildirildiği halde davalı aleyhinde tahliye davası açılacağı hususu belirtilmemiştir. Kiraya veren tarafından keşide edilecek temerrüt ihtarnamesinde kira bedelinin otuz gün içinde ödenmesi gerektiği, bu süre içinde ödenmediği takdirde akdin feshiyle tahliye davası açılacağı hususunun ihtaren bildirilmesi zorunlu olup, bu haliyle davaya dayanak ihtarname tahliyeye yönelik hukuki sonuç doğurmayacağından, tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekir.” Şeklinde ki kararı da, ihtarnamede kira borcunun ödenmesi için verilen 30 günlük sürenin sonunda kira sözleşmesinin feshedileceğinin de ayrıca belirtilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Aksi takdirde, Yargıtay kararına göre de açılan tahliye davası reddedilebilecektir.

3. TAHLİYE TALEPLİ İCRA TAKİBİ BAŞLATMAK SURETİYLE KİRACININ TAHLİYESİ

Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi için mülk sahibinin başvuracağı diğer yol ise, tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Önemle belirtmek gerekir ki, mülk sahipleri, ödenmemiş kira borçları bakımından icra takibinde bulunurken aynı zamanda tahliye talebini belirtmez ise, sadece kira bedelinin tarafına ödenmesini talep etmiş olacak, ileriye yönelik olarak da tahliye talebi haklarını kaybetmiş olacaklardır.

Tahliye talepli icra takibi, kiracının tahliyesi açısından tahliye davasına nazaran daha pratik ve hızlı bir yoldur. Tahliye talepli icra takibi başlatıldıktan sonra kiracıya ödeme emri gönderilir ve borçlu kiracı, ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7 gün içerisinde itiraz edebileceği, itiraz etmeyecekse şayet 30 gün içerisinde kira bedelini ödemesi aksi takdirde tahliye edileceği yazmaktadır. Borçlu, 7 gün içerisinde itiraz ederse icra takibi durur, 30 gün içerisinde tüm takip masrafları da dahil olmak üzeri kira bedelini öderse tahliye edilemez.

Kiracı 30 günlük süre içerisinde tüm takip masrafları da dahil olmak üzeri tüm borcu ödemediği takdirde, 30 günün sonunda kiracının tahliyesi için İcra Mahkemesinde dava açılır.

Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.