banner589

Kira sözleşmesi, taraflardan her ikisinin de borç altında olduğu, karşılıklı bir sözleşme türüdür. Zira kiracı, kiralamış olduğu şeyi kullanmasına karşılık olarak kira bedeli ödeme borcunu üstlenmektedir. Başka bir deyişle, kiraya veren kiralananı kiracıya kullandırması karşılığında kiracıdan kira parasını istemeye hak kazanır. Sözleşmenin süresi boyunca kiralayan kiralanan şeyi kullanıma uygun şekilde bulundurma ve sözleşme süresince kiracıya kullandırma borcu altındadır. Kiracı ise, kiralananı kullanma karşılığı olarak her dönemde kira bedelini ödeme yükümlülüğünü yerine getirmelidir.

Türk Borçlar Kanunu uyarınca sözleşmelerin geçerliliği açısından, kanunda aksi öngörülmedikçe, herhangi bir şekil şartı zorunluluğu yoktur. Sözlü, yazılı, örtülü veya noter önünde yapılmış olan bir sözleşme geçerli olacaktır. Sözleşme, iradeyi gösteren fiil ve davranışlarla da yapılabilmektedir.

Kira sözleşmeleri tarzı sözleşmelerde süre oldukça önemlidir. Kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için, taraflar sözleşmede süreyi belirtmek zorunda değildir. Zira süre, kira sözleşmesinin oluşabilmesi için gerekli olan unsurlardan biri değildir. Bu sebeple de sözleşmenin geçerliliğine etki etmez. Lakin sürenin belirli veya belirsiz şekilde kararlaştırılması, sözleşmenin sona ermesi hususunda oldukça önemlidir.  TBK 300/2’ye göre, tarafların kararlaştırmış olduğu sürenin bitmesiyle, bildirime gerek duyulmaksızın sonlanacak sözleşme belirli süreli olarak kabul edilir. Bunun haricindeki kira sözleşmeleri ise belirsiz süreli olacaktır. Belirlenmiş olan sürenin geçmesiyle kira sözleşmesi kendiliğinden sonlanacaktır. Belirlenen sürenin bitmesine rağmen taraflar, aralarında açık bir anlaşma yapmaksızın kira ilişkisine devam ederlerse, bu halde kira sözleşmesi belirsiz süreli hale gelecektir.

Kiralananda oturmanın karşılığında sözleşmede yüklenilen ve genellikle paradan ibaret olan şey kira borcudur. Bu borca konu olan kira bedeli, para dışında, bir mal, hizmet, bir şey imal etme olarak da ödenebilmektedir. Kiracının sözleşmede, kiralananda oturmanın karşılığı olarak kira bedeli ödeme borcundan başka borçları da olabilir. Örneğin; temizlik, kapıcı parası, aydınlatma giderleri, asansör giderleri, su giderleri gibi yükümler sözleşmede özel olarak yer alabilir. Eski kanun döneminde Yargıtay’a göre, bu saymış olduğumuz giderlerin ödenmemesi, kira parasının ödenmemesi anlamına gelmemektedir. Zira bunlar kira parası kapsamında ele alınmamaktadır ve bunları ödemeyen kiracıya yönelik olarak sözleşmenin feshedilemeyeceği kabul ediliyordu. Fakat

TBK m.315 ile getirilmiş olan değişiklikler uyarınca, kiracı ödemesi gereken yan giderleri ifa etmediği takdirde, aynı kira bedelininim ödenmesinde temerrütte olduğu gibi, kiraya veren sözleşmeyi feshedebilme hakkına sahip olacaktır.
Kira bedelinin cinsi ise genellikle Türk lirası olarak kararlaştırılır. Cumhurbaşkanlığı tarafından çıkartılmış olan, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar (85 Sayılı Karar, RG.13.09.2018) ile 7.8.1989 tarihli 32 Sayılı Kararın 4. maddesine bent eklenmiştir. Buna göre, Bakanlıkça belirlenen haller hariç Türkiye’de yerleşik olan kişiler kendi aralarında yaptıkları taşınır ve taşınmaz kiralarda, kira bedelini ve başka ödeme yükümlerini döviz cinsinden veya dövize endeksli şekilde kararlaştıramazlar. Bakanlığın çıkarmış olduğu 32/52 sayılı Tebliğ (RG 16.11. 2018) m.1 ve 32/51 sayılı Tebliğin (RG 6.10.2018) değiştirmiş olduğu 32/34 Sayılı Tebliğin (RG 28.2.2008) 8/2 maddesine göre; Türkiye’de yerleşik olan kişiler kendileri arasında yapacakları konusunun yurt içinde bulunan gayrimenkuller olduğu, konut ve çatılı iş yeri dahil gayrimenkul kiralama akitlerinde akit bedelini ve akitlerden kaynaklı başkaca ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olacak şekilde belirleyemezler. Fakat aynı tebliğin madde 8/3üne göre göre ise; Türkiye Cumhuriyeti Devleti vatandaşı olmayan Türkiye’de yerleşik kişiler veya bu maddenin on dokuzuncu fıkrasında belirtilmiş olanların alıcı ya da kiracı olacak şekilde taraf bulundukları gayrimenkul satış ve gayrimenkul kiralama akitlerinde, akit bedeli ve bu akitlerden kaynaklı başka ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli şekilde kararlaştırılabilir.

Genelde kira sözleşmesinin tarafları kira parasının peşin olarak mı aylık taksitler şeklinde mi ödeneceğine kendileri karar verirler. Eğer sözleşmede böyle bir hüküm öngörülmemiş ise, gelenekte öngörülen zamanda, gelenek bulunmaması halinde ise kanunen belirtilmiş zamanda ödenir. TBK m. 314’e göre, kiracı taraf, aksine herhangi bir sözleşme ve yerel adet bulunmadıkça kira bedelini ve gerektiğinde yan giderleri her ay sonunda ve en geç kira süresi bittiğinde ödemek zorundadır. Uygulamada ise, sözleşmede var olan özel hüküm sebebiyle ödemenin her ayın başında yapıldığı görülmektedir. Ancak anlaşma yoksa ve taraflar kira bedelinin her ay ödeneceğine dair karar kılmışlarsa, ayın sonunda ödeme yapılacaktır. Kira parasının her ayın başında peşin olarak ödeneceği hususunda anlaşmaya varılmışsa ve taraflar bunun hangi gün olacağını belirtmemişlerse, Yargıtay’a göre, kiracı en geç ayın üçüncü gününün akşamına dek ödeme yapmalıdır. 

Kiracının, kira bedelini, aksi bir hüküm bulunmadıkça alacaklının ikametgahında ödemesi gerekmektedir. Kira parası aksi kararlaştırılmadıkça, ödeme alacaklının oturduğu yerde yapılmalıdır. Kiracı parayı ya bizzat kiraya verene ödemeli ya da onun belirteceği banka hesabına yatırmalıdır. Kira bedeli yerleşim yerinde ödemeli posta havalesi ile de kiralayana ödenebilir. 

Kira sözleşmesi yapma evin sürekli ihtiyaçlarından biri olmadığı için, eşlerden herhangi biri özel temsil yetkisini taşımadıkça evlilik birliği adına kira akdini gerçekleştiremez. Eğer diğer eş onay verirse, eşin yapmış olduğu sözleşme sonradan diğer eşe karşı ileri sürülebilir hale gelecektir. Ayrıca, eşlerden biri, diğerinin açık rızası olmadıkça aile konutu ile ilgili olarak kira akdini feshedemeyecek ve aile konutunu devredemeyecektir. Diğer taraftan, aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacaktır. Yine eşlerden birinin aile konutunu kira ile sağlaması durumunda sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı hâline gelecek ve bildirimde bulunan eş diğeri ile sorumlu olacaktır. 

Kiracı kira bedelini ifa borcunu eksiksiz bir şekilde yerine getirmelidir. Kiracının bu borcunu ifa etmemesi, kira bedelini ödemede gecikmesi, Türk Borçlar Kanunu madde 315’te olağanüstü bir fesih sebebi olarak gösterilmiştir. 

TBK m. 315’e göre, “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”

Bir kira sözleşmesinde kiracı açısından asli borç kira parasını ödemektir. Kiracı, kira bedelini zamanında ve eksiksiz bir şekilde ifa etme yükümlülüğü altındadır. Kiracının ifa yükümlülüğünün söz konusu olabilmesi için, öncelikle borcunun muaccel olması gerekmektedir. O halde muacceliyet gerçekleşmediği sürece, kiracı açısından temerrüt oluşmayacaktır. TBK m. 314’te kira bedelinin muacceliyet zamanı düzenlenmiştir. Hüküm uyarınca, kiracının, aksine sözleşme ve yerel âdet bulunmadıkça kira bedeli ve gerekirse yan giderleri, her ay sonunda ve en geç kira müddeti bitince ödemesi gerekmektedir. O halde önce, taraflar arasında kararlaştırılmış herhangi bir anlaşma olup olmadığına bakılır. Ortada bir anlaşma varsa, ifa zamanı buna göre belirlenir. Eğer sözleşmede böyle bir hüküm koyulmamışsa, herhangi bir anlaşma bulunmuyorsa, ifa zamanı yerel adete göre belirlenecektir.  İfa zamanı sözleşmede belirlenmemiş ve yerel adet de mevcut değilse, bu durumda kiracının kira bedelini her ayın sonunda ve en geç sözleşmenin sonunda ifa etmesi gerektiği kanun maddesinde açıkça görülmektedir.

Kira bedelinin kiraya verene götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak üzere konutta ödemeli olarak PTT ile gönderilmesi gerekmektedir. Sözleşmede özel bir koşul kararlaştırılmışsa bu husus da dikkate alınmalıdır. Kiracı kira bedelini PTT yoluyla konutta ödeme şeklinde havale ile ödemeyi tercih etmesi durumunda gönderilen bedel hakkında genelde, havale edilecek miktarın otuz veya on günlük süre içinde ifa olarak kiralayana takdim edilmemesi durumunda, PTT’nin kiracı tarafın ifa yardımcısı olması sebebiyle ödemenin geciktiği savunulmaktadır. Fakat Yargıtay, paranın PTT’ye yatırıldığı günü, paranın kiralayana ödendiği gün olarak kabul etmektedir.

Kiracının kira bedeli borcu kapsamında ifa etmek zorunda olduğu kira artırım bedeli de vardır. Yasal olarak sözleşmede kira bedeli artırım şartı bulunuyor ve kiracı bu artırıma uymadan kira bedelini ifa ediyorsa yine temerrüt ve tahliye söz konusu olacaktır. Şöyle ki, kiracının, kira bedelinin artmasına rağmen buna uymayarak ifada bulunduğu durumda, kiralayan taraf kira bedelinin eksik ödenen miktarının ifası için dava açacaktır.

Kira tespit davalarının söz konusu olduğu durumlarda, dava kesinleşene dek kiracı, evvelki kira döneminde ödemiş olduğu kira bedelini ifa etmeye devam edebilir ve bu takdirde temerrüde düşmez. Fakat kesinleşen mahkeme kararı sonrasında, yeni kira bedeli ödenmelidir. Kira tespiti kararı kesinleşir ve tebliğ edilirse, buna karşın kiracı verilmiş olan sürede ifada bulunmazsa temerrüde düşer. Söz konusu farkın kiracı tarafından ödenme yükümlülüğü ilamın kesinleşmesinden itibaren başlar.
Kira sözleşmesinde kiracı, kira bedelini ifa borcuna ek olarak yan giderleri de ödemek zorundadır. Yan giderleri ödeme borcu, kiralanan şeyin kullanımına ilişkin olan yan yükümlülüklerdir ve nitelik yönünden kira bedelinden farklıdır. Fakat TBK m. 315’in uygulama alanı açısından, her iki yükümlülük de aynı hukuki rejime tâbidir. Şöyle ki, sadece kira bedeli değil, yan giderlerin de kiracı tarafından ödenmemiş olması temerrüt sebebidir. 

Kira sözleşmesinde borçlu temerrüdünden söz edebilmek için TBK m. 117 uyarınca ihtar zorunludur. İlgili düzenlemelere göre ihtar, kira akdinin feshedilebilmesi için zorunlu görülmüştür. Kira bedelinin veya yan giderlerin ifa edilmeyip temerrüdün gerçekleşmesi ile kiraya veren, muaccel olmuş bedeli ifada bulunması için kiracı tarafa bir süre vermeli ve bu sürede kiracıdan borcunu yerine getirmesini talep etmelidir.

Kira sözleşmesinde kural olarak, kiracıya borcunu ödemesi için ihtarda bulunacak ve süre verecek kişi kiraya veren olmalıdır. Kiraya verenin yetkili temsilcisi tarafından yapılması da mümkündür. Kiraya verenin malik olmadığı durumlarda, malikin bildirimde bulunması, süre belirlemesi ve süre bitiminde borç ödenmezse kira sözleşmesini feshetme hakkı bulunmamaktadır. Sözleşme kurulduktan sonra kiralanan şeyin herhangi bir nedenle el değiştirilmesi halinde yeni malik kira akdinin tarafı olacaktır. Kanuna göre yeni malik sözleşmede taraf haline geleceğinden, kiracıya ihtarda bulunabilecektir. Bu noktada önemli olan husus, yeni malikin kira bedelinin kendisine ödenmesini istediğini kiracıya bildirmesidir.

Sözleşmede ihtarda bulunulması gereken kişi ise, kiracı veya onun yetkili temsilcisidir. Birden fazla kiracı olması halinde, bildirim bütün kiracılara yapılmalıdır. Ayrıca, taşınmazların aile konutu şeklinde kullanılması amacıyla kiralanması durumunda, kiracı olmayan eş kiralayana bildirim yaparak kira akdinin tarafı sıfatını alırsa, kiralayan, fesih bildirimiyle ödeme süresini kiracı ve eşine ayrı ayrı bildirmelidir. 

Kiracıya borcunu ödemesi için yapılacak bildirim yazılı olmalı ve kanunda öngörülen süreleri içermelidir. Kiraya veren yapacağı ihtar ile, kiracıya, temerrüdünden dolayı kira sözleşmesinin feshedileceğini bildirir ve borcun ödenmesi için belli bir süre verir. Kira bedelini ödemesi için verilen süre ihtarda açık olarak belirtilmiş olmalıdır ve bu süre içinde kiracının borcunu ifa etmediği halde sözleşmenin feshedileceğine dair hususların da bulunması gerekmektedir. Ayrıca söz konusu ihtarda, hangi aylara ait kira bedellerinin istendiği de açık şekilde ifade edilmelidir.

Kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için, kiracıya yapılan ihtar ile verilmiş olan sürede kiracı muaccel hale gelmiş olan kira bedelini ifa etmemiş olmalıdır. Bu çerçevede de sözleşmesinin diğer tarafı olan kiralayanın sözleşmeyi feshetme ve kiracıyı tahliye ettirme hakkı doğar. Kiracıya verilen süre içerisinde kiracı, borcunu ödediği takdirde, borç takas edildiğinde veya kira bedeli tevdi mahalline bırakıldığı durumlarda artık kira sözleşmesi feshedilemeyecektir. Kiracının borcunu ifa etmediği durumda kiraya veren tahliye davası ile borçlunun tahliyesini gerçekleştirebilecektir.

Kira Bedelinin Ödenmemesine İlişkin Özel Durumlar

1. TBK m. 332’ye göre, kiralanan şeyin teslim edilmesinin ardından kiracının iflası durumunda, kiralayan taraf işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesi talebinde bulunabilir. Kiraya veren, güvence için kiracı ve iflas masasına yazılı olmak üzere makul bir süre verecektir. Bu sürede güvence verilmemesi üzerine kiraya veren, kira akdini herhangi bir fesih bildirim süresine uymadan derhal feshedebilecektir.

2. Sözleşme yapılırken taraflar bakımından öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenemeyecek olağanüstü bir durum, borçlu taraf kaynaklı olmayan bir nedenle meydana gelir ve akdin yapılması anında var olan olguları, kendisinden ifanın talebi dürüstlük kuralına uygun düşmeyecek şekilde borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu taraf borcunu daha ifada bulunmamış veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutacak biçimde ifada bulunmuşsa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması talebinde bulunma, bunun mümkün olmaması halinde sözleşmeden dönme hakkına sahip olacaktır. Kabul gören olağanüstü durumlara, deprem, savaş, sel gibi doğal afetler örnek verilebilir. Bu durumlar borçludan kaynaklanmayan bir sebeple meydana gelir ve sözleşme yapılırken mevcut olgular borçlu aleyhine değişirse bu koşullarda aynen ifa dürüstlük kuralına aykırı düşeceğinden borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilecek veya sözleşmeden dönme hakkına sahip olacaktır.

NOT: Dünyada ilk olarak Aralık 2019 tarihinde, Çin Halk Cumhuriyeti’nin Wuhan şehrinde ortaya çıkmış olan Koronavirüs (Covid-19) giderek dünyanın her tarafına yayılmaya başlamıştır ve Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi ilan edilmiştir. Bu virüsün ülkemizde de görülmesiyle, hükümet tarafından salgının yayılmasının önlenebilmesi için tedbirler alınmaya başlanmıştır. Bu tedbirlerden biri de işyeri faaliyetlerine ara vermektir. Bu noktada, kira sözleşmelerinde taraflar açısından öngörülemeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum gündeme gelmiştir. Bu sebeple de faaliyetlerini geçici olarak durdurmuş işyeri kira akitlerinde kiracı açısından kira bedelini ifa borcunda aşırı bir güçlüğe düşme söz konusu olacaktır. O halde, kiracılar aşırı ifa güçlüğü sebebiyle bedelin uyarlanması yoluna gidilebilecektir.

KİRACININ TEMERRÜDÜNÜN HUKUKİ SONUÇLARI

1.) Temerrüt Faizi 

Temerrüt faizi, borçlunun para borcunu zamanında ödememesi, bu sebeple temerrüde düşmesi üzerine kanun gereği kendiliğinden işlemeye başlayan ve temerrüt devam ettiği sürece varlığını sürdüren borçlunun ödediği ve miktarı yasalarla belirlenmiş bir tazminattır. Kira sözleşmesinde belirlenmiş olan kira parasını ödemeyen kiracı, ödeme için bir vade kararlaştırılmış ise vadenin gelmesiyle ifa etmeme durumunda temerrüde düşecek ve bu tarihten itibaren de temerrüt faizinden sorumlu olacaktır.

2.) Aşkın Zarardan Sorumluluğu

Borçlunun para borcunu ödemede gecikmesi sebebiyle, temerrüt faizinin alacaklının uğradığı zararı karşılayamaması halinde aradaki farktan kaynaklanan zarar aşkın zarardır. Buna göre alacaklı tarafın uğramış olduğu zarar temerrüt faizini aşıyor ise, borçlu kendisinin herhangi bir kusuru olmadığını kanıtlamadıkça, bu zararı karşılamak zorundadır. O halde alacaklının zararı, temerrüt faizini aşıyor ise, alacaklı uğramış olduğu zararı bu zarar kalemi ile isteyebilecektir.

Kural olarak kendisine tanınmış olan yasal süre içinde muaccel olmasına rağmen kira bedeli borcunu ödememiş kiracıya karşı kiraya verenin kira akdini feshetme hakkı mevcuttur. Kira bedelini kendisine tanınan süre zarfında ödemesi halinde kiraya verenin fesih hakkı ortadan kalkacaktır. Yine, kiracı, yazılı şekilde kendisine verilen sürede borcunu ifa eder, takas yoluna gider ya da tevdi mahalline tevdi ederse kiraya veren sözleşmeyi feshedemeyecektir. Kiraya veren fesih hakkını kullanabilmesi için 10 veya 30 günlük sürelere dikkat etmelidir. Bu süreler dolmadan fesih hakkını kullanamayacağı gibi, fesih beyanında bulunduğu takdirde de bu beyan geçersiz sayılacaktır.


Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.