Kira tespit davası nedir?

Kira tespit davası, kiraya veren veya malik veya kiracı tarafından açılabilecek bir dava olup; bu dava Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3 Maddesinde düzenlenmiştir. Bu davanın esasını kira bedelinin tespiti oluşturmaktadır. Kiraya veren mevcut kiranın arttırılması için; kiracı ise mevcut kira bedelinin emsallerine göre fazla olduğu iddiası ile kira bedelinin azaltılması için bu davayı açabilmektedirler.

Türk Borçlar Kanunu Madde 344/3:

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”

İlgili madde hükmüne göre kira tespit davasının şartları şu şekildedir:

· Öncelikle kira bedelinin tespiti davası açılmadan önce arabuluculuk 01/09/2023 tarihi itibari ile zorunlu hale gelmiştir. Dolayısıyla işbu tarihten itibaren açılacak kira bedelinin tespiti davalarında dava şartı olan arabuluculuk aşamasının tamamlanması; tarafların bu aşamada bir anlaşmaya varamamaları halinde ise dava yoluna gitmeleri gerekmektedir.

· Kira bedelinin tespiti davaları ancak konut ve çatılı iş yeri kiralarında söz konusudur.

· Taraflar arasında kira sözleşmesi bulunmalıdır.

· Kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 5 (beş) yıl geçmiş olmalıdır. Yani 6. kira yılına girilmiş olması (beş yılın dolmuş olması) gerekmektedir. Ancak yine de 5. Yıl dolmadan açılan kira bedelinin tespiti davalarında, derhal davanın reddi yoluna gidilmez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik kararlarına göre erken bir tarihte açılan kira bedelinin tespiti davaları, yargılamanın devamı süresince 5. yılı tamamlamış olursa davacıdan kira bedelinin tespitinin istenip istenmediği hususunun sorulması gerektiği belirtilmiştir.

· Tarafların bu davayı açmada hukuki yararı bulunmalıdır.

· TBK’nun 345. Maddesinde belirtilen süreler içerisinde davanın açılması gerekmektedir. Aksi takdirde bu dava, bir sonraki kira artış dönemi için geçerli olacaktır.

KİRA TESPİT DAVASININ AÇILMA SÜRESİ

Belirtmeliyiz ki; kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Fakat burada önemli olan; davanın açıldıktan sonra hangi artış dönemini kapsayacağıdır. Yani davanın etki ettiği alandır.

Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağı hususuna dayalı bir hüküm olması gerekmektedir. Bu hükümde kira artış bedelinin hangi oranda arttırılacağı hususunda bir bilgi içermesi gerekmemektedir. En basit ifade ile “kira bedeli her yıl arttırılır” şeklinde bir ifadenin yer alması dahi; kira bedelinin artış talebinde bulunulabileceğini göstermektedir. Elbette ki tarafların kira sözleşmelerinde her kira dönemi için artırılacak miktarın hangi usule göre belirleneceğini belirtmiş olmaları karışıklık yaratılmaması adına önemlidir.

Böyle bir hükmün varlığı halinde; yani kira döneminin sonuna kadar açılacak bir davada, mahkemece verilecek karar yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

Belirtmeliyiz ki; geçmiş döneme yönelikte bir kira bedelinin tespiti talebinde bulunulabilir. Yargıtay’ın yerleşik kararlarında “sözleşmede kira artış şartının bulunması halinde, içinde bulunulan kira döneminin başından itibaren geçerli olmak üzere kira bedelinin tespitine karar verilmesi” şeklinde hükümler yer almaktadır.

Örneğin; 1 Kasım 2018 yılının kira sözleşmesinin başlangıç tarihi olduğunu düşünelim. Bu sözleşmeye göre kira döneminin 5. Yılı; 1 Kasım 2023 tarihinde dolmuştur. Dolayısıyla altıncı yıl kira dönemi, 31 Ekim 2024 tarihinde başlamıştır. Böyle bir durumda eğer 31 Ekim 2024 yılına kadar kira bedelinin tespiti davası açılırsa, lehe alınan mahkeme kararlarında tespit edilen dönem 1 Kasım 2023 döneminden itibaren geçerli olacaktır.

· Kira sözleşmelerinde kira bedelinin artışına ilişkin bir hüküm yoksa:

Öncelikle böyle bir hükmün olmaması halinde geçmiş kira dönemine yönelik kira bedelinin tespiti talebinde bulunulamayacağını belirtmek isteriz. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. Maddesinde yer alan şartların sağlanması halinde yeni kira döneminin başından itibaren kira bedelinin tespiti talep edilebilir. Bu şartlar şu şekildedir:

1- İlk olarak kira bedelinin tespiti davasının, yeni kira dönemin başlangıcından EN GEÇ 30 GÜN ÖNCEDEN açılması halinde yeni kira dönemi için kira bedelinin tespiti talebinde bulunulabilir. Bu durumda davanın açıldığı tarih önemlidir.

2- YA DA, yeni kira döneminden EN AZ 30 GÜN ÖNCE kira bedelinin arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunmak ve bu yazıyı kiracıya tebliğ ettirmek ve o dönem içerisinde dava açmak gerekecektir. Bu durumda ihtarın kiracıya tebliği önemlidir.

Özetle; dava yoluna gidilecekse davanın açıldığı tarih, eğer yazılı bildirimde bulunma yolu tercih edilecekse yazılı bildirimin kiracıya tebliği tarihi önem arz etmektedir.

GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Yetkili mahkeme, kira konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

SÖZLEŞMENİN TARAFI OLMAYAN MALİK KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASINI AÇABİLİR Mİ?

Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre sözleşmenin tarafı olmayan malik de kira bedelinin tespiti davasını açabilecektir. Dolayısıyla bu davayı hem kiraya veren hem de malik açabilir.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASINDA BELİRLEYİCİ OLAN UNSURLAR

1- TÜFE

2- Emsal kira bedelleri

3- Konut veya iş yerinin durumu

4- Hakkaniyet – hakkaniyet indirimi

5- Eski kiracının durumu

Eski kiracı olunması halinde mahkeme hakkaniyet indirimine karar vermektedir. Bu indirime karar verilmemesi halinde kiracının hakkaniyet indirimi talebinde bulunması ve bu karara hakkaniyet indiriminin yapılmadığı yahut az yapıldığı gerekçesi ile itirazın yapılması gerekmektedir. Çünkü Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre eski kiracının olması durumunda hakkaniyet indirimi yapılmasının gerekli olduğu vurgulanmış; hatta %5 oranındaki bir hakkaniyet indiriminin ise yeterli olmadığı belirtilmiştir.

DAVA DİLEKÇESİNDE BELİRTİLMESİ GEREKENLER

Kira tespitini isteyen davacı taraf konumunda olunması halinde özellikle taşınmazın durumunu gösteren deliller ile emsal kira bedelini gösteren delilleri sunmak önem arz etmektedir. Kiracı durumunda olunması halinde ise taşınmaza yapılan her türlü masraf gerektiren tadilatları gösteren deliller ile eski kiracı indirimi (hakkaniyet indirimi) talebinde bulunmak önem arz etmektedir.

Kira bedelinin tespiti talebinde, bu tespitin hangi tarihlere ilişkin olduğunun açıkça belirtilmesi şarttır. Yani yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olmasını istendiğinin dava dilekçesinde açıkça belirtilmesi gerekmektedir.

Kira tespit davalarında, talep yalnızca BİR KEZ ileri sürülebilmektedir. Dolayısıyla kira tespit davalarında ISLAH MÜMKÜN DEĞİLDİR. Bu nedenle davacı, dava dilekçesinde ileri sürdüğü taleple bağlı olduğu gibi bu talep bölünemez.

· Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/2792 E., 2021/267 K., 16/03/2021 T.

“Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.

Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır.”

DAVA HARÇ HESAPLAMALARI NASIL YAPILIR?

Kira tespit davalarında doğrudan yıllık kira bedeli üzerinden harç ödenmesi söz konusu değildir. Kira bedelinde arttırılması istenilen bedel ile mevcut kira bedeli arasındaki fark üzerinden harç hesaplaması yapılır. Bu durumda dava dilekçesinde yıllık kira bedelinin mi yoksa aylık kira bedelinin mi artışının talep edildiği önem arz etmektedir. Eğer yıllık kira bedeli üzerinden bir artış talep ediliyorsa; yıllık kira bedeli ile mevcuttaki kira bedeli arasındaki fark üzerinden harç hesaplaması yapılır. Eğer bir aylık kira bedelinin tespiti isteniyorsa; talep edilen kira bedeli ile mevcuttaki kira bedeli arasındaki fark üzerinden harç hesaplaması yapılır.

Eğer açılan davada aylık kira bedeli üzerinden mi yoksa yıllık kira bedeli üzerinden mi bir artış talep edildiği hususunda bir açıklık bulunmuyorsa; yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre aylık kira bedel farkı üzerinden harç hesaplaması yapılır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/8228 E., 2016/3541 K., 02/05/2016 T.

“Öte yandan; Harçlar Kanunu'nda tespit davalarında harcın aylık kira parasına göre mi, yoksa yıllık kira parasına göre mi hesap edileceğine dair açıklık bulunmadığından, uygulamada aylık kira parasının tespitine ilişkin davalarda aylık kira farkı üzerinden harç alınması gerekeceği kabul edilmiştir.

Ayrıca kira bedelinin tespiti davalarında aylık kira farkı üzerinden kabul ve ret oranı hesaplanmalıdır. Mahkemece, bu husus üzerinde durularak kabul ve ret oranına göre davalıdan alınması gereken yargılama giderlerine karar verilmelidir.”

KİRA TESPİT KARARI KESİNLEŞMEDEN İCRA EDİLEBİLİR Mİ?

Kira bedelinin tespit davalarında alınan karar kesinleşmeden, yani tüm yargı yolları tüketilmeden icra edilebilmesi mümkün değildir. Dolayısıyla lehe alınan karar doğrultusunda aradaki kira bedel farkı kesinleşmeden icra edilemez.

AVUKATA ÖDENECEK VEKALET ÜCRETİ NE KADAR OLACAK?

Kira tespit davalarında aylık kira bedelinin tespiti talep edilmiş olsa dahi; dava sonunda hükmedilecek vekalet ücreti, yıllık fark üzerinden hükmedilecektir. Örneğin; güncel kira bedelinin 12.000,00 TL olduğunu düşünelim. Mahkemenin ise bu kira bedelini arttırarak 22.000,00 TL’ye çıkardığını varsaydığımızda, hükmedilecek vekalet ücreti 10.000,00 (mevcut kira bedeli ile hükmedilen kira bedeli arasındaki fark) x 12.000,00 (mevcut kira bedeli) = 120.000,00 TL fark üzerinden vekalet ücreti hesaplanacaktır.

Mahkemenin kararı kısmen kabul ettiği halde ise; talep edilen kira bedeli ile mahkemece hükmedilen kira bedeli arasındaki fark üzerinden yıllık olarak davalı lehine de vekalet ücreti hükmedilecektir.