KİRALANANIN SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİNDEN ÖNCE GERİ VERİLMESİ (TBK m.325)

GİRİŞ

Kiracılar, çeşitli sebeplerle henüz kira sözleşmesi sona ermeden taşınmazı tahliye etmek istediklerini kiraya verene bildirmekte ve yapılan bildirim üzerine taşınmazı tahliye etmektedirler. Bu durum ise kiraya veren konumunda olan ev veya işyeri sahibinin gelir kaybına uğramasına sebebiyet vermektedir. Nitekim konut veya işyerinin süresinden önce tahliye edilmesi durumunda kiralanan taşınmaz belirli bir süre boş kalmakta veya taşınmazı boş bırakmak isteyemeyen kiraya veren tarafından daha düşük bedellere kiralanmaktadır. Kanun koyucu da bu durumu göz önünde bulundurarak, kiracıyı, TBK m.325 hükmü kapsamında erken tahliye sebebiyle kiraya verenin uğradığı zarardan sorumlu tutmuştur.

I. Kiracının Sorumluluğu

TBK m.325/I, c.1 uyarınca “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.” Bu hükümden de açıkça anlaşıldığı üzere, Türk Hukukunda geçerli olan kural, kiracının kiralananı kiralayana geri vermesi halinde kira sözleşmesi ile sözleşmenin sona ermesine veya sona erdirilebileceği ana kadar bağlı olmamasıdır; aksine kiracının bağlılığı sadece kiralananın kiraya veren tarafından benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre içindir. Hükümde geçen “…makul bir süre devam eder” ifadesi uyarınca makul sürenin sonunda kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ermesi gerekir.

II. Makul Süre

Kanunun ilgili maddesinde kiracının sorumluluğunun makul bir süre için devam edeceği düzenlenmişse de bu süreden ne anlaşılması gerektiği açıklanmamıştır. Dolayısıyla taşınmazın erken tahliye edildiği tarihten itibaren benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul sürenin ne olduğunun tespit edilmesi gerekir.

Öncelikle taraflar, makul süre konusunda uzlaşmış olabilirler. Taraflarca kira sözleşmesinde bir makul süre öngörülmüşse veya kiralananın erken tahliyesi sonrası makul sürenin ne olduğu konusunda anlaşmaya varılmışsa, kararlaştırılan bu süre uygulama alanı bulur.

Makul süre konusunda anlaşılamadığı takdirde ise makul sürenin tespiti mahkeme tarafından yapılır. Mahkeme, keşif yaparak veya bilirkişi incelemesiyle makul süreyi belirler. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 02.03.2015 tarihli ve 2015/558 E. 2015/2024 K. sayılı Kararında “Erken tahliye halinde kiracı kural olarak anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden sonra da TBK 325 maddesine göre kiralananın benzer koşullarda kiraya verilebileceği makul süre ile sorumludur. Mahkemece yapılacak iş, mahallinde konusunda uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılarak benzer koşullarda kiraya verilebileceği makul sürenin belirlenmesi … gerekir.” diyerek bu yönde bir karar vermiştir. Yine makul sürenin tespitinde taşınmazın konumu ve özellikleri, benzer niteliklerdeki taşınmazlara duyulan ihtiyaç ile somut olayın özellikleri dikkate alınır.

Somut olayın özellikleri çerçevesinde daha uzun bir makul süre belirlenmesi mümkün olsa da Yargıtay, makul sürenin ortalama üç ay olduğunu kabul etmektedir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 16.10.2019 Tarihli ve 2018/3415 E., 2019/8030 K. sayılı Kararında “Bununla birlikte, yerleşmiş Yargıtay uygulamalarına göre kiralanan taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin ortalama üç ay olduğu göz önünde bulundurulduğunda; yanılgılı değerlendirme ile yetersiz bilirkişi raporuna göre, davalının 8 aylık 15 gün makul süre kira bedelinden sorumlu tutulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” demek suretiyle makul sürenin ortalama üç ay olduğunu bir kez daha ortaya koymuştur. Ayrıca belirtmek gerekir ki, TBK m.325’e ilişkin Yargıtay uygulamasında makul süre, kiralananın anahtarının teslim veya tevdii ile başlar.

III. Kiracının Sorumluluğunun Kapsamı

Makul sürenin tespitinden sonra belirlenmesi gereken bir diğer husus, kiracının sorumluluğunun kapsamıdır. TBK m.325 hükmünün lafzı uyarınca kiraya veren, kiracıdan makul süre içerisinde sadece kira bedelini değil; aynı zamanda diğer tüm borçlarını da yerine getirmesini isteme yetkisine sahiptir. Dolayısıyla kiracının sorumluluğu, esas olarak kira bedeli ve aidat ücretlerini ödeme borcunu kapsar. Zira kiralanan artık tahliye edildiği için özenle kullanma, komşulara saygı gösterme ya da kiralanandaki ayıpları kiraya verene bildirme gibi diğer yükümlülüklerin devamından söz edilemeyecektir. 

Kiracının sorumlu olduğu tazminat tutarı, taşınmaz erken tahliye edilmeseydi ödenecek olan kira bedeli ve aidat ücretinin makul süre ile çarpımı yoluyla bulunur. Bir örnekle konuyu açıklamak gerekirse, örneğin makul süre üç ay olarak tespit edilmişse ve kira bedeli ile aidatın toplamı aylık 6.000 TL ise kiracının sorumlu olacağı tutar 18.000 TL’dir.

Kiracının sorumlu olduğu tazminat tutarı bu yolla hesaplanabilse de bu bedelden birtakım indirimlerin yapılması gerektiği Kanunda öngörülmüştür. Nitekim TBK m.325/2’de kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlü olduğu açıkça ifade edilmiştir. Bu bağlamda örneğin, taşınmazın faturaları kiraya veren tarafından ödeniyorsa ve kiralananın tahliyesi nedeniyle artık ödenmesi gereken bir fatura borcu doğmuyorsa, bu bedelin belirlenen tazminattan indirilmesi gerekir.

Son olarak ifade edilmelidir ki; kiraya veren, taşınmazı benzer özelliklerle yeniden kiraya verebilmek için çaba göstermelidir. Dolayısıyla böyle bir çaba gösterilmemişse, kiraya veren, kendisinden beklenen özen ve çabayı göstermemesi sebebiyle doğan zararı kiracıdan talep edemez.

IV. Tazminat Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kiraya verence açılacak kira kaybı alacağı talepli tazminat davasında görevli ve yetkili mahkeme, sözleşmenin ifa yerindeki ya da kiracının yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesidir.

V. Kiracının Sorumluluktan Kurtulması

TBK m.325/I, c.2’de Kanun Koyucu, “Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.” demek suretiyle kiracıya bir yetki tanımaktadır. Buna göre ikame kiracı kiraya veren tarafından kabul edilebilir özelliklere sahipse, yani ödeme yeteneğine sahipse ve mevcut kira sözleşmesini kiracı ile aynı şartlarda yüklenmeye istekliyse, kiraya verenin uygun bir süre içerisinde yeni kiracıyı kabul etmesi ya da haklı bir sebep olmadan kabul etmemesi halinde kiracı, kira bedeli ödeme borcu ile kira sözleşmesinden doğan diğer borçlarından kendiliğinden kurtulmuş olur. Buna karşın, kiraya verenin ikame kiracıyı kabul etmekten haklı sebeple kaçınması halinde kiracı, makul sürenin sonuna kadar olan kira bedeli ve sair borçlardan sorumludur.

Avukat Begüm GÜREL & Hukuk Fakültesi Öğrencisi Ceren KELEŞ