KONUT VE ÇATILI İŞ YERLERİNDE KİRACININ İKİ HAKLI İHTAR SEBEBİYLE TAHLİYESİ

Kira sözleşmeleri 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 299’da:

“Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyi kullanmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracı da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmelerdir.” şeklinde tanımlanmıştır. Buna dayanarak kiraya veren bir malın kullanımını belirli ya da belirsiz süreyle uygun ekonomik değer karşılığında kiracıya bırakır, kiracı ise kira bedelini ödemek suretiyle kanunun öngördüğü belli şartlara uygun olarak malın kullanım hakkına sahip olur. Kira sözleşmesi rızai, tam iki tarafa borç doğuran, sürekli edimli ve ivazlı bir sözleşme türüdür.

Kira sözleşmeleri taşınırlar ve taşınmazlar için kurulabilecektir. Kira sözleşmelerinde kural olarak şekil serbestisi ilkesi hakimdir. Konut ve çatılı işyeri kiraları için kanun koyucu  TBK Md. 339-356 ile birtakım özel hükümler getirmiştir. Kira ilişkisinin sona erme sebepleri temelde belirlenen sürenin dolması ile veya fesih bildirimi ile sona ermektedir. Ayrıntılı ele alacak olursak genel hükümlere göre sona erme nedenleri

- “Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin geçmesi (TBK. m. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi (TBK. m. 328-330).

- Kira sözleşmesinin önemli sebeplerle feshi (TBK. m. 331).

- Kiracının iflası nedeniyle fesih (TBK. m. 332).

- Kiracının ölümü nedeniyle fesih (TBK. m. 333).

- Kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırı davranması nedeniyle kiraya verenin sözleşmeyi feshetmesi (TBK. m. 316/f. II, III). 12, 327).

- Kiracının temerrüdü nedeniyle fesih (TBK. m. 315).”[1] şeklinde sınıflandırılmıştır.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira ilişkisinin sona ermesi birtakım özel sebeplere bağlanmıştır. Uygulamada konut ve iş yeri sözleşmelerinin daha yaygın olması sebebiyle  kanun koyucu bu alanı özel olarak düzenlemiştir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira İlişkisinin Sona Erme Sebepleri

Konut ve çatılı işyeri kiraları  temelde kiracıdan veyahut kiralayandan kaynaklanan sebeplerle sona erdirilebilmektedir. Genel anlamıyla kiracıya yüklenen bir kusur bulunmadıkça bu tür sözleşmelerin sona erdirilmesi oldukça zorlaştırılmıştır. 

TBK Madde 339:

“Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.
Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.”

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un ilgili maddesi :

“Belediye teşkilatı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin (Musakkaf olmıyanları hariç) kiralanır alanında kiralayanla kiracı arasındaki hukuki münasebetlerde bu kanun ile Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümleri tatbik olunur. Mabetler kiraya verilemez ve ibadethane haricinde hiçbir iş için de kullanılamaz.”

“Maddede konut ve çatılı işyeri kiraları düzenlemesinin uygulama alanı belirlenmiştir. 6570 sayılı GKHK'nun 1. maddesinde, bu kanunun uygulama alanının olarak sınırlandırılmasına ilişkin belediye teşkilatı olan yerler, iskele, liman ve istasyonlar ölçütü terk edilmiştir. Böylece bir yandan ülke genelinde konut ve çatılı işyeri kiraları açısından eşitlik sağlanmış, öte yandan da, iskele, liman ve istasyondan ne anlaşılması gerektiğine ilişkin uygulamada rastlanan duraksamalara açıklık getirilmiştir.

2. cümlesinde bu tür kiralara ilişkin düzenlemenin, Maddenin 1. niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreli kiralanmaları halinde uygulanmayacağı belirtilmiştir. Bu hüküm ile, uygulamada sıkıntısı duyulan günlük, haftalık, aylık ya da sezonluk kiralarda kiracının sezon bitiminde kiralananı terk etmemesi halinde kiraya verenlerin karşılaştıkları güçlükler terk edilmiş olmaktadır.”[2]

Konuyu ayrıntılı izah edebilmek adına öncelikle çatılı kavramına kısaca değinmemiz lazım. Kanun koyucu burada taşınmazın üstünün örtülü olmasını ve çatısının olmasını amaçlamıştır. Taraflar aralarında çatısız olduğu hususunda anlaşsalar bile uygulamada ve yerleşik yargı içtihatlarında hakim tarafından keşif yapılarak çatılı olduğunun saptanması halinde bu maddeye özel hükümlerin uygulanması gerekmektedir. Kanunumuzda işyeri net olarak tanımlanmamakla birlikte bir kira ilişkisinde kiralananın bir mesleğin icrası için veyahut bir ekonomik uğraş sebebiyle kullanılması işyeri kavramını oluşturmaktadır. Burada dikkat edilmesi gereken husus kiralananın bu kullanım faaliyetleri ile bağlantılı olması gerektiğidir.

Konut ve çatılı işyerlerinde kira sözleşmesinin sona ermesi temelde iki şekilde mümkündür:

- “Bildirim yoluyla (TBK. m. 347)

- Dava Yoluyla (Tahliye Davası).

 Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle” (TBK. m. 350 ve m. 351)”[3]

Türk Borçlar Kanunu konut ve çatılı işyeri kiralarında sona erme sebeplerini kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerle olmak üzere iki konuda ele almıştır.

Kiraya Verenden Kaynaklı Tahliye Sebepleri

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye ( TBK Md. 350/1-b)

Türk Borçlar Kanunu Md. 350/1 maddesi gereği kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananı tahliye ettirme hakkı bulunmaktadır. Bu durumda belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlere dayanarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilecektir. Burada tahliye için en önemli husus kanunda sayılan kişiler açısından gerçek ve samimi ihtiyacın olduğunun kanıtlanmasıdır.

“Yargıtay, kiraya verenin başka bir şehirde olması, eşine ait boş bir dairenin satılması ihtimallerinde dahi gereksinim iddiasını samimi ve inandırıcı bulmuştur.”[4]

Kiraya verenin ekonomik sosyal durumu hakim tarafından araştırılarak davanın görüldüğü tarihteki koşullara bağlı olarak ihtiyacın samimiyetine karar verilecektir. Bu ihtiyacın var olması yeterli görülmeyip, bunun dava yoluyla öne sürülmesi kanunen bir şarttır. Kanunda sayılan diğer kişilerin gereksinimi söz konusu olsa bile bu davada davacı kiraya verendir.[5] Davalı ise kiracı, birden fazla kiracı olması durumunda ise 6100 Sayılı HMK gereği mecburi dava arkadaşlığı olacağından kiracıların tamamıdır.

Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan, belirsiz sürelilerde ise aksine kanun hükmü bulunmadıkça 6 aylık kira döneminin sonundan itibaren 1 ay içinde dava açılması gerekmektedir.

Kiralananın Yeniden İnşaa ve İmarı Sebebiyle Tahliye (TBK Md. 350/b-2)

Bu tahliye sebebi açısında doktrinde farklı görüşler mevcuttur. Bir görüşe göre yeniden inşa ve imarın bir tahliye sebebi olmasının amacı yeni yapılar yapılması, şehirlerinde estetik ölçüde daha iyi hale gelmesidir. Bu görüşe göre korunan şey kiraya verenin menfaati değil kamu düzeninin korunmasıdır. Bir diğer görüş ise bu tahliye sebebinin sadece kiraya verenin menfaatine hizmet ettiğini, toplumun düzeni ile ilişiğinin olmadığını bu minvalde güzellik ve estetik kavramının kişiden kişiye değiştiğini savunmaktadır. Bahsi geçen maddeye göre yeniden inşa ve imarın bir tahliye sebebi olması için bakım ve onarım faaliyetinin esaslı olması şarttır. Bu anlamda yapılacak faaliyetler esnasında taşınmazda bir kişinin yaşaması olanaksız hale gelmelidir. Yeniden inşa denildiğinde esasında taşınmazın yıkılarak yeniden yapılması anlaşılmalıdır. İmar amacıyla onarım ve değişim ise taşınmazın yıkılmaktan ziyade varolan koşulları çerçevesinde bakım ve yenileme faaliyetlerini kapsamaktadır. Kiralananda yapılan değişiklik esaslı olmalı ve kiralananın durumunu iyileştirmelidir.

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye (TBK Md. 351/f-1)

TBK md. 351:

“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Buradaki gereksinim koşulu yukarıda açıklanan koşullarla benzerlik göstermektedir. Gereksinimin gerçek ve samimi olması şarttır.

Tbk md. 351/1’e göre yeni konut ediniminden itibaren 1 ay içerisinde durumun kiracıya yazılı olarak bildirilmesi koşuluyla 6 ay sonra açılacak tahliye davasıyla kira sözleşmesi sona erdirilebilir.

Kiracıdan Kaynaklı Tahliye Sebepleri

Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye (TBK Md. 352/f 1)

TBK md. 352/1':

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir."

Bu hüküm hem belirli süreli kira sözleşmelerinde hem de belirsiz süreli kira sözleşmelerinde uygulanabilmektedir.  Maddeye dayanarak kira sözleşmesinin sona erdirilmesi için bizzat kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdünün varlığı gerekmektedir.  Kiralananın aile konutu olması halinde tahliye taahhüdünün geçerli olması için kanun koyucu eşin rızasını aramaktadır.[6]

Tahliye taahhüdünün geçerli olması için imzalanan taahhütte tahliye tarihi belirli olmak zorundadır ve taahhüdün taşınmazın tesliminden sonra verilmesi gerekmektedir.

Tüm bu şartlar gerçekleştiğinde TBK Md 352/1’e göre taahhüt tarihinden itibaren 1  ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesi sona erdirilecektir.

Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya Belde Belediye Sınırları İçerisinde Oturmaya Elverişli Konutunun Bulunması Sebebiyle Tahliye (TBK Md. 352/f III)

TBK md. 352/3:

“Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir."  İlgili madde yalnızca konut kiraları açısından uygulamam alanı bulmaktadır.  Burada öncemi olan kiracı veya eşinin davanın açıldığı tarihte aynı ilçe veya belde belediye sınırlarında mevcut  bir konutunun olmasıdır. Bu şartlar birlikte gerçekleştiğinde kiraya veren dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir. Bu konuda doktrinde iki farklı görüş mevcuttur; birinci görüşe göre kira sözleşmesi hakimin bu doğrultuda verdiği karar ile sona ermekte ve bu karar yenilik doğuran bir karar olmaktadır, ikinci görüşe göre ise kira sözleşmesi davanın açılması ile sona ermekte hakimin verdiği karar sadece bir tespit hükmü taşımaktadır.[7] Kanaatimce davanın açılması tek başına sözleşmenin bitmesine sebep vermemektedir zira hakim somut olayın şartlarına göre kiracının veya eşinin oturmaya elverişli nitelikte konutunun olup olmadığını araştırmakta ve nihai kararını verdiği an bu konu netliğe kavuşmaktadır. Bu açıdan savunulan ilk görüşe katılmaktayım.

İKİ HAKLI İHTAR SEBEBİYLE TAHLİYE (TBK Md. 352/f II)

TBK Md. 352/2:

“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Madde metninde de açıkça ifade edildiği üzere bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet verilmesi açıkça bir tahliye sebebi oluşturmaktadır. Madde şartlarının gerçekleşmesi için öncelikle kira borcunun muaccel olması gerekmektedir. Doktrinde bir kısım yazarlar anılan kira bedeli içerisine kira bedeli ve diğer yan giderlerin girdiğini(aidat, kapıcı parası, elektrik vb) bu sebeplerle de iki haklı ihtara dayanılarak tahliye yapılabileceğini savunmaktadır. Diğer bir görüşe göre ise burada kanunun kast ettiği yalnızca kira bedeli olmakla birlikte yan giderler açısından kiracının temerrüdü sebebiyle genel hükümlere göre kira sözleşmesinin sona erdirilebileceği savunulmaktadır.[8] 

Burada dikkat edilmesi gereken husus iki haklı ihtar çekildikten sonra kiracı kira bedelini ödese dahi tahliye sebebi artık oluşmuştur ve tahliye süreci başlatılacaktır burada önemli olan kira bedelinin zamanında ödenmemesidir.[9]

“ilişkin kira sözleşmelerinde BK.nın konuya ilişkin (m. 248 vd.) hükümleri birlikte değerlendirilmelidir. Çünkü, GGK. kapsamına giren taşınmaz kiralarında, BK.nın bu kanuna aykırı olmayan hükümleri de birlikte uygulama alanı bulacaktır (1). GKK. I. maddesinde, Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümleri tatbik olunur denmektedir. Bu konuda, kira bedelinin ödenmemesi ile zamanında ödenmemesi farklı iki ayrı hukuki olgu olup, bunlara bağlı sonuçların da farklılık taşıması sebebi ile, BK. m. 260 hükmünün, GKK. m. 7/e maddesine aykırı olmayan bir hüküm olarak niteliği ortadadır. Kanun koyucu, BK. m. 260 hükmüne dayalı olarak çekilen mehil tayini sonucunda akdin feshedileceğine ilişkin ihtarlar karşısında tanınan kanuni sürenin sonunda gecikmeli olarak kira bedelini ödemeyi alışkanlık haline getiren kiracıların bu kötü niyetli tutumlarına set çekmek istemiştir.”[10]

İhtarın geçerli olmayacağı bir başka durum ise kiracıya ihtar çekildikten sonra ihtar henüz tebliğ edilmeden kira bedelinin ödenmiş olması halidir. [11]Tebliğden sonra kira bedeli ödenmiş olsa dahi ihtarın haklılığının ortadan kalmayacağı hususu bu noktada önem arz etmektedir. Kanun aslında burada kira borcuyla birlikte borcun zamanında ödenmesinin önemini vurgulamakta, uygulamada sıkça rastlanılan kira bedelinin bir süre ödenmemesi, parça parça ödenmeye çalışılması gibi sorunların önünü kesme amacı gütmektedir.

“Kiranın yıllık peşin ödenmesinin kabul edildiği haller ile belirsiz süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtarın oluşmayacağı hem öğretide hem uygulamada kabul edilmektedir.”[12] Doktrinde bir kısım yazarlar ise iki haklı ihtarın belirsiz süreli sözleşmelerde kıyasen uygulanabileceğini savunmaktadır.

Yargıtay’a göre çekilecek iki ihtarın haklı olabilmesi için iki ihtarın da bir kira döneminde ve bir yıl içindeki borç ile ilgili olası ve aynı yıl içerisinde çekilmesi gerekmektedir. Taraflar sözleşe ile iki haklı ihtar olgusunu tek ihtara düşüremez ancak kiracı lehine bir düzenleme olmasından kaynaklı olarak iki haklı ihtarı ikiden fazla sayıya çıkarabilir.[13]

İhtarın Haklı Olması

İhtarın haklı olabilmesinin ilk koşulu kira borcunun muaccel olmasıdır. Bahsi geçen ihtarın haklılığının ispatı kiraya verendedir.  

“İki haklı ihtarın her birinin aynı kira yılında ve farklı aylara ait ödenmeyen kira bedellerine ilişkin olması zorunludur. Bu bakımdan, farklı kira yıllarına ait iki ayrı ihtar söz konusu hüküm gereğince tahliye davası açılmasına imkan vermez. Ayrıca belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ve kira bedellerinin peşin ödeneceğinin kararlaştırıldığı hallerde iki haklı ihtar şartı gerçekleşmeyeceği için bu nedene dayanarak tahliye davası açılamaz.”[14] Her ne kadar hükmün  belirli süreli kira sözleşmeleri için sınırlı tutuluş olsa da kıyasen belirsiz süreli kira sözleşmelerine de uygulanabileceğine yukarıda değinmiştik.

Yargıtay ve doktrin genel anlamda  TBK Md. 352/2 gereği bu tahliye sebebinin sadece kira borcuna ilişkin olduğunu kabul etmekte ise de son dönemlerde maddenin geniş yorumlandığı doktrin görüşleri de öne çıkmaktadır. Zira uygulamada kira bedeli kadar aidat ve yakıt giderlerinin ödenmemesi de kiraya verene ciddi maddi sorumluluk yüklemektedir. TBK Md. 314 gereği:

“Kiracı aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri  her ayın sonunda ve en geç  kira süresinin bitiminde kiraya verene ödemekle yükümlüdür.”

İhtarın Yazılı Olması

TBK Md. 352/2 uyarınca ihtarın geçerli olması yazılı olması koşuluna bağlanmıştır. Yazılı olması dışında şekil şartı öngörülmemiş olsa da uygulamada ispat kolaylığı açısından genel olarak noter kanalı ile ihtar çekilmektedir. İcra dairelerinden gönderilen ödeme emirleri de yazılı ihtar olarak kabul görmektedir. Değişen elektronik koşullar çerçevesinde artık ihtarın elektronik imza ile yapılacağı da kabul edilmektedir. Bu şekilde kiracıya gönderilen ihtarda ödeme yapılması için süre öngörülmesi şart olmadığı gibi sözleşmenin feshedileceğine veya borcun ödenmemesi halinde tahliye isteneceğinin ayrıca belirtilmesi bir geçerlilik şartı değildir. Her ne  kadar uygulamada kira bedeli ve ait olduğu vade gösterilse de Yargıtay istenilen kira bedellerinin mutlak surette vadelerinin belirtilmesinin ihtarın geçerliliği için bir şart olmadığını kabul etmektedir. [15]

İhtarın Tebliği

İhtarın hukuki sonuç doğurması tebliğ şartına bağlıdır. Kiracıya tebliğ edilmeyen ihtarın bir etkisi yoktur. İhtarı kimin keşide edeceği konusunda doktrinde farklı görüşler mevcuttur; bir görüş ihtarı kiraya veren olmasa da malikin çekebileceğini savunurken diğer bir görüş ihtarı yalnızca kiraya verenin çekebileceğini savunmaktadır. Kiraya veren birden fazla olabileceği gibi mal üzerinde elbirliği veyahut palı mülkiyet ile hakimiyet kurulmuş da olabilir. Bu durumlarda elbirliği halinde bağımsız haklar olmayacağı için tüm hak sahiplerinin birlikte ihtar çekmesi gerekmekte, paylı mülkiyette ise paydaş çoğunluğu aranmaktadır.  Doktrinde bir görüş ise ihtarın sözleşmesi tek başına sona erdiremeyeceği için paylı mülkiyette her bir paydaşın ihtar çekmeye hakkı olduğunu savunmaktadır.[16] Kanaatimce somut olayın şartlarına göre ihtarın gecikmesinde sakınca var ise her bir paydaş ihtarı çekmeye yetkili olmalıdır.

İhtarda muhatap kişi ise kiracıdır. Kiracının birden fazla olması halinde ihtarın bütün kiracılara yapılması gerekmektedir.

Tahliye Davası

TBK Md. 352/2 uyarınca iki haklı ihtar sebebiyle kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için 1 yıl ve daha az süreli sözleşmelerde kira sözleşmesinin bitiminden, 1 yıldan uzun sürelilerde ise ihtarın yapıldığı kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılması gerekmektedir. “Kira sözleşmesi dava sonucunda tahliye yönünde verilen kararla sona ereceği için mahkemenin verdiği karar tespit niteliğinde değil yenilik doğurucu karardır.”[17] Doktrinde aksini savunan görüşler de mevcut olup bu hükmün yalnızca tespit içerdiğini ve kiracının davanın açılması ile haksız zilyet konumuna düştüğünü buna bağlı olarak ecri misil ve tazminat isteminde bulunulabileceği kabul edilmektedir.

“Burada TBK'nın süresi 1 yıldan fazla olan kira sözleşmeleri için getirdiği önemli bir yenilik söz konusudur. Mülga GKHK'nın iki haklı ihtar sebebiyle tahliyeyi karşılayan 7/1,e maddesine göre kiraya veren, uzun süreli (örneğin 4 yıllık) kira sözleşmesinin sonunda dava açılabilirken, TBK m. 352/2 uyarınca uzun süreli kira sözleşmesinin sonu beklenilmeden (örneğin 4 yılın sonu beklenilmeden) iki haklı ihtarın gönderildiği kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava açılabilir.”[18]

Tahliye davasında davacının ve davalının kim olacağı önem arz etmektedir. Davacı kural olarak kiraya verendir. Kiraya veren haricinde malikin de davacı olabileceği bazı durumlar mevcuttur. Malik ihtarda kira borcunun kendisine ödenmesini istediyse tahliye davasında davacı sıfatına sahip olabilecektir. Yine ihtarda ayrıntılı olarak açıklandığı gibi kiraya veren birden çok kişi olabilir. Elbirliği mülkiyet halinde tüm malikler davacı sıfatına sahip olacaktır. Paylı mülkiyette ise yine pay ve paydaş çoğunluğu aranmaktadır. Kira dönemi içerisinde taşınmaz el değiştirmiş devredilmiş olabilir. Bu durumda TBK gereği yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelecektir. İki haklı ihtar sebebiyle yeni malikin tahliye davası açabilmesi için kiracıya taşınmazı devraldığına ve ödemelerin kendisine yapılmasına dair ihtar göndermesi zorunludur. Akabinde yine yukarıda açıklanan koşullar çerçevesinde iki haklı ihtar çekmek suretiyle tahliye davasında davacı olabilecektir. Yine aynı şekilde bildirimde bulunması koşuluyla yeni malik eski malikin çektiği ihtara dayanarak tahliye davası açabilir, eki malik bir ihtar göndermişse yeni malik bir ihtar daha göndererek iki haklı ihtar koşulunu tamamlayabilir.[19]

Tahliye davasında davalı ise kiracı olacaktır. Kiracının birden fazla olması halinde 6100 Sayılı HMK gereği mecburi takip arkadaşlığı söz konusu olacaktır. İstisnai bir durum olarak eski kiracıya ihtar gönderilmesi ve bu sırada kira ilişkisinin devralınması halinde yeni kiracı gönderilen bu ihtarla bağlı olacaktır. Genel hükümlere göre eski kiracıdan tazminat isteme hakkı saklıdır. Kira ilişkisinin alt kira ile devredildiği durumlarda ise davada husumetin asıl kiracıya yönlendirilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Dava açmak için hak düşürücü süre öngörülmüştür. Yukarıda da bahsedildiği gibi TBK Md. 352/2 uyarınca iki haklı ihtar sebebiyle kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için 1 yıl ve daha az süreli sözleşmelerde kira sözleşmesinin bitiminden, 1 yıldan uzun sürelilerde ise ihtarın yapıldığı kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılması gerekmektedir. Bahsi geçen süreler hak düşürücü nitelikte olup 1 ay geçtikten sonra tarafların iddiaları dinlenmeyecektir.

“TBK md. 353'te belirtilen dava açma süresinin uzatılmasına ilişkin hükmünün iki haklı ihtar sebebiyle sözleşmenin sona ermesi halinde de uygulanacağı kabul edilmektedir. Bunun için, dava şartı olan iki ihtar dışında  dava açma hak kını saklı tutan ihtarın, iki haklı ihtarın çekildiği kira dönemi bitmeden veya en geç dava açma süresi olan 1 ay içinde gönderilmiş ve kiracıya ulaşmış olması gerekmektedir.
Buna karşılık Yargıtay, tahliye iradesinin kiracıya bildirilmesinin süreyi koruyucu niteliğinin bulunmadığını, diğer bir deyişle TBK md. 353'ün uygulanamayacağını belirtmektedir.”[20]

Sonuç

Çalışmamızda genel itibariyle kira ilişkisinin sona erme sebepleri içerisinde kiracıdan kaynaklanan sebeplerden iki haklı ihtar sebebiyle kira ilişkisinin sona ermesini izah etmeye çalıştık. Bu minvalde öncelikle kira borcu muaccel olmalı, kiraya veren veyahut gerekli şartların sağlandığı taktirde malik kira borcuna dair kiracıya aynı kira dönemi içerisinde farklı borçları ihtiva eden iki haklı ihtar göndermelidir. İhtarın geçerliliği yazılı olma şartına bağlıdır. İhtarın geçerli olması için ihtarda ödeme süresi veyahut tahliye ibaresinin bulunması şart değildir. Gönderilen bu ihtar usulüne uygun tebliğ ile sonuç doğurur. Tahliye için ihtar yeterli olmayıp ihtara dayalı olarak ayrıca tahliye davası açılması da kanuni bir zorunluluktur. Doktrinde bir görüşe göre davanın açılması ile kiracı haksız zilyet konumuna gelecek ve buna bağlı olarak tazminat ve ecri misil isteminde bulunulabilecektir. Hakimin verdiği tahliye kararı ise tespit niteliği taşıyacaktır. Doktrinde ağırlıklı olan diğer görüş ise tahliye davasının sonuçlanması ile yenilik doğuran bir karar verildiği yönündedir.

Av. Dilara TANIRLI

 

KAYNAKÇA

KİRA HUKUKU, AHMET CEMAL RUHİ, CANAN RUHİ, SEÇKİN YAYINCILIK Eylül 2016, ANKARA (www.turcademy.com)

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ÖZGÜ SONA ERME SEBEPLERİ, MERVE AKGÜN AKAY, SEÇKİN HUKUK,2016  (www.turcademy.com)

KİRA BEDELİNİN ZAMANINDA ÖDENMEMESİ SEBEBİ İLE ÇEKİLEN İKİ HAKLI İHTARlN NİTELİGİ İLE BUNA BAGLI YARGlTAY İÇTİHATLARININ ELEŞTİRİSİ, DOÇ. DR. E. SAHA ÖZMEN, TÜRKİYE BAROLAR BİRLİGİ DERGİSİ, 1989/6

KİRA HUKUKU, NİHAT YAVUZ YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ ONURSAL BAŞKANI, ADALET YAYINEVİ, 2018, ANKARA (www.turcademy.com)

TÜRK BORÇLAR YASASINA GÖRE KİRA HUKUKU, EFRAİL AYDEMİR, SEÇKİN YAYINCİLİK 2016, ANKARA (www.turcademy.com)

----------------------

[1] Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Hukuku, CANAN RUHİ, AHMET CEMAL RUHİ