KAT MÜLKİYETİ HUKUKU KAPSAMINDA YÖNETİCİ SEÇİMİ VE İLGİLİ HALLER

I. GİRİŞ

Kat maliklerinin ana taşınmazda ortaya çıkan ortak yönetim sorunları dolayısıyla birbirleriyle sıkı ilişki halinde olmaları zorunlu olarak bir teşkilatlanmayı gerektirmektedir. Bu teşkilatlanma, kat maliklerinin bir topluluk, bir birlik teşkil etmeleri biçimindedir. Kanun, “Kat Malikleri Birliği” diyebileceğimiz bu teşkilatın düzenli bir biçimde yönetilmesi için ayrıntılı hükümler getirmektedir. Toplu yapılar bakımından da özel düzenlemeler getirilmiştir. Ancak kat malikleri birliğine bir tüzel kişilik tanınmış değildir. Birliğin yönetimi için iki organ öngörülmüştür: Genel Kurul (Kat Malikleri Kurulu) ve Yönetici.

Bu birlik içerisinde ana taşınmazın genel yönetim işleri Kat Mülkiyeti Kanunundaki hükümlere göre yürütülecektir. Bu kapsamda işbu çalışmanın konusu olan “Yönetici” üzerinde durulacak olup aşağıda belirtilmiş olan KMK m.34 kapsamında ilgili maddeler ile birlikte değerlendirmeler yapılacaktır.

II. YÖNETİCİ SEÇİMİ

Yönetici ana taşınmazın yönetimini sağlayan devamlı bir organıdır. Yönetici veya yönetim kurulu, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu ile seçilmektedir[1].

Nitekim Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin E.2017/3694 K.2017/7997, 18.10.2017 tarihli kararında; “Dava konusu yerin toplu yapıya geçmediği ve ayrı yönetim planı oluşturulmadığı, hazırlanan ilk yönetim planının geçerli olduğu,bu hali ile uyuşmazlık Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında olmayıp genel hükümlere göre değerlendirileceği, Yüksek Yargıtay HGK'nın 2013/18 - 353 Esas 2013/1569 Karar ve 13/11/2013 tarihli kararının uygulama alanının bulunduğu düşünülmekle, 634 Sayılı KMK'nın 34. maddesinde yer aldığı üzere, yöneticinin, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanması zorunluluğu, bunun yönetim planında da yer almış olduğu ve alınan oyların bu nisabı taşımadığı görülmekle…seçim kararlarının iptaline karar verilmiş,...hükmün ONANMASINA...oy birliği ile karar verildi.” Denmek suretiyle hem sayı hem arsa payı çoğunluğunun bulunması gerekliliği vurgulanmıştır.

Yönetici veya yönetim kurulu kat malikleri arasından seçilebileceği gibi, kat maliki olmayan kimseler arasından da seçilebilmektedir. Ancak rızası alınmadan yönetici seçilen, bunu kabule mecbur tutulamayacaktır.[2] Zira yalnız kat malikleri kurulunun kararı yeterli olmayıp yöneticinin de rızası gerekmektedir. Yöneticinin rızası bulunması halinde kat malikleri ile yönetici arasında bir sözleşme ilişkisi kurulmuş olur. Yöneticinin görev ve yetkileri nazara alındığında, bu ilişkiyi bir vekalet akdi olarak nitelendirmek mümkündür (KMK m.40) Kural olarak bir ücretli vekalet sözleşmesi söz konusu olmaktadır. Bu bağlamda yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olmaktadır (KMK m.38).

Aynı zamanda kat malikleri kurulu tek bir yönetici atayacağı yerde yönetim işlerini üç kişilik bir yönetim kuruluna da verebilir.

Ayrıca 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. Maddesinin 2. Fıkrası uyarınca 8 ve daha fazla bağımsız bölümü olan apartmanlarda yönetici atanması zorunludur. Yasal olarak zorunlu olmasa da sekizden az bağımsız bölümü bulunan apartmanlarda da yönetici seçimi yapılabilecektir. Eğer Apartmandaki bütün daireler bir kişinin mülkiyetinde ise, o kişi kanunen yönetici olacaktır.

III. YÖNETİCİ’NİN SEÇİLECEĞİ ZAMAN

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. Maddesinin 5. Fıkrası uyarınca Yönetici, her yıl yapılacak olan kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında seçilmek suretiyle atanmaktadır. Ancak eski yöneticinin tekrar atanma hali de kanunda düzenlenmektedir. Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanması gerekmektedir. İlk olağan toplantıda yönetici seçimi için hem sayı hem arsa çoğunluğunun sağlanması gerekmektedir.[3] Sağlanmaması halinde ikinci bir toplantı yapılarak yönetici seçimi tamamlanmaya çalışılacaktır. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.

IV. KAT MALİKLERİNCE YÖNETİCİ SEÇİMİNİN YAPILAMAMASI

Yönetici seçimi gerekmeyen hallerde kat malikleri yönetimde anlaşamazlarsa[4] veya yöneticinin seçilmesi gerekirken kat malikleri bir yönetici atayamaz[5] ise kat maliklerinden birinin[6] başvurusu üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, yönetici sulh hukuk mahkemesince tayin olunmaktadır (KMK m.34/6)[7].

Konu ile ilgili olarak Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2014/5261 K.2014/9875, 5.6.2014 tarihli kararında; “Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere özellikle kat malikleri kurulu kararının iptali halinde eski yöneticinin görevinin yeni yönetici seçilene kadar devam edeceğine, yönetici seçiminin kat malikleri kurulunca yapılacağına ve yöneticinin seçilememesi halinde Kat Mülkiyeti Yasası'nın 34. maddesi gereğince mahkemeden yönetici atanması istenebileceğine göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA,…oybirliğiyle karar verildi.” Denilmek suretiyle yönetici seçilememesi veya yönetici seçimine ilişkin Kat Malikleri Kurulu kararının iptali halinde ilgili sulh hukuk mahkemesinden yönetici tayin edilmesi istenebilecektir.

Sulh Hukuk Mahkemesine müracaat üzerine mahkemece seçilecek olan yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olacaktır. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemeyecek olup ancak haklı bir sebep çıkması halinde atama yapmış olan sulh mahkemesinden değiştirmeye müsaade istenebilecek ve mahkemece müsaade edilmesi halinde yönetici değiştirilebilecektir.

Ayrıca, 34. Maddenin son fırkası uyarınca yönetici atanırken kendisi ile yapılacak olan sözleşmede, teminat gösterilmesi şartı konulabilecektir. Böyle bir şart bulunmasa dahi haklı bir sebep çıkması halinde kat malikleri kurulu yöneticiden teminat göstermesini isteyebileceklerdir.

V. OLAĞAN GENEL KURUL TOPLANTISINDA SEÇİLMİŞ OLAN YÖNETİCİ BİR YILLIK SÜRE DOLMADAN DEĞİŞTİRİLMESİ

Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilecektir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamayacaktır. Denetçi veya kat maliklerinin 1/3’ünün talep edeceği olağanüstü toplantının yapılmasının sağlanması yöneticinin görevleri arasında olduğundan, bu husustaki istemin yazılı olarak yöneticiye iletilmesi gerekecektir.

Olağanüstü toplantı çağrısı mutlaka toplantı sebebini de içermelidir. Böylece olağanüstü toplantı çağrısını alan kat maliki toplantıya ön hazırlık yapabilecektir.

Olağanüstü olarak toplanacak olan genel kurulda hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğun sağlanması ve “Yeni Yönetici Seçilme İstemi”nin olağanüstü toplantı çağrısına eklenmiş olması koşulu ile mevcut yönetici yerine yeni bir yönetici seçimi yapılabilecektir. Olağanüstü olarak toplanmış olan genel kurulda sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanamamış olması sebebi ile yeni bir yönetici seçilememesi halinde mevcut yönetici görevini ifa etmeye devam edecektir.

VI. SONUÇ

Sonuç olarak yönetici seçilmesi zorunluluğu 8 ve daha fazla bağımsız bölüme ayrılmış olan kat mülkiyetlerinde söz konusu olmaktadır (KMK m.34/2). 8’den daha az sayıda bağımsız bölüm olması halinde yönetici atanması zorunluluğu bulunmamakta olup, kat maliklerinin takdiri ile bir yönetici atanması sağlanabilecektir. Yönetici kat malikleri arasından aday gösterilecek bir kişi olabileceği gibi, 3. bir kişi de olabilecektir. Ayrıca, ilgili yapının yönetimine ilişkin yönetici ataması yerine 3 kişilik bir yönetim kurulu da yetkili kılınabilecektir (KMK m.34/1). Yönetici atamasına ilişkin açıklamalar yukarıda detaylıca açıklanmış olup, kat maliklerinde yönetici ataması yapılamaması halinde kat maliklerinden birisinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi yönetici tayini yapmaktadır (KMK m.34/6).

VII. KAYNAKÇA

OĞUZMAN/SELİÇİ/OKTAY-ÖZDEMİR, Eşya Hukuku (16.Bası) Filiz Kitabevi, İstanbul 2013, syf. 669 - 685.

GERMEÇ, Mahir Ersin, Kat Mülkiyeti Hukuku (7. Baskı) Yetkin Yayıncılık, Ankara 2017.

ARSLAN, İlknur/KIRMIZI, Mustafa, Kat Mülkiyeti Kanunu Şerhi, Ankara 2012.

GÖKALP, Şerafettin, Kat Mülkiyeti Kanunu, Yöneticinin El Kitabı, Ankara 2010.

ARPACI, Abdülkadir, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Açıklaması, İstanbul 2002.

AYYILDIZ, Güneş, Kat Mülkiyetinde Yönetim Düzeni ve Uygulama, İstanbul Barosu Dergisi, C.80, 2006.

Av. Kaan ÇETİNKAYA