banner644

29 Temmuz 2022

KAYSERİ İLİNE ÖZEL DÜZENLEME: KOOPERATİFLER KANUNU GEÇİCİ 11. MADDE

Konut yapı kooperatifleri, tarım kredi kooperatifleri, tarım satış kooperatifleri, tarımsal kalkınma kooperatifleri, sulama kooperatifleri, taşımacılık kooperatifleri gibi bir çok alanda kurulmuş kooperatif türleri mevcuttur.

Ülkemizde en çok görülen ve en fazla sorun yaratan kooperatif türü konut yapı kooperatifleridir. Özellikle dar gelirli vatandaşlar ucuz konut edinebilmek adına yapı kooperatiflerine üye olmakta yıllarca ödeme yapmakta ve ne yazık ki çoğu zaman bu ödemelerinin karşılığını alamamakta, mağdur olmaktadırlar.

Üyeler genellikle;

1-Ya hiç dairesini alamamakta

2-Veyahut dairesine oturmakla beraber tapusunu alamamakta, ilerleyen süreçte kooperatifin borçları nedeniyle oturduğu daire satılmakta ve evinden çıkmak zorunda kalmakta,

3-Ya da tapusunu almakla beraber kooperatif yönetimince sürekli kesin hesap maliyeti adı altında fazladan yüklü bedeller çıkarılmakta, bunları ödemek zorunda kalmaktadır.

Kooperatif mağduriyetlerinin en yoğun yaşandığı şehirlerden birisi de Kayseri ilidir. Kayseri'de kurulmuş onlarca yapı kooperatiflerinin binlerce üyesi bulunmakta olup, üyeler sıklıkla yukarda belirttiğimiz sorunlarla karşılaşmaktadır. Bu mağduriyetler öyle bir boyuta gelmiştir ki kooperatif üyeleri il merkezinde toplu eylem yapmaya başlamışlardır.

Aslında tüm kooperatif kanununun gözden geçirilerek yenilenmesi, kooperatif yönetimleri için etkin denetim mekanizmaları kurulması, kooperatif hesaplarının şeffaflaştırılması vb. gerekmektedir. Ancak kanun koyucu tarafından aşağıda belirtildiği üzere sadece Kayseri ilinde geçerli olmak üzere kanuna geçici madde eklenerek mağduriyetlerin giderilmesi amaçlanmıştır.

15.06.2022 tarihli 31867 sayılı Resmi Gazete'de Çevre Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 2.maddesinde Kooperatifler Kanunu’na eklenen geçici 11.madde düzenlenmiştir. Dikkat çeken nokta ise geçici 11.maddenin Kayseri ilinde belirtilen şartları taşıyan yapı kooperatifleri ile sınırlı olmasıdır. Bu geçici madde ile kooperatif tarafından tapu devrinden sonra bildirilen borçlandırmalardan mağdur olanlara bir nevi kurtuluş beyyinesi getirilmiştir.

Kooperatif Kanunu geçici 11.madde hükmü şöyledir:

Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla, Kayseri ilinde aşağıdaki şartları taşıyan yapı kooperatifleriyle sınırlı olmak üzere bu madde hükmü uygulanır.

a) İnşaatların etaplar halinde yapılarak teslim edilmesi,

b) Terkin edilmemiş olması,

c) Yapımı tamamlanan etapta bağımsız bölüm malikine kooperatifçe tahakkuk ettirilen bedelin ödenmiş olması,

ç) Kooperatif tarafından üyeye konutunun tapu devrinin yapılmış olması, şartlarının birlikte sağlanması halinde; konutun tapu devrinin yapılmasından sonraki dönemler için yapı kooperatifi tarafından yönetim giderleri hariç olmak üzere her ne ad altında olursa olsun yapılmış borçlandırmalar veya bu kapsamda üçüncü şahıslara kooperatif tarafından yapılan alacağın devrine ilişkin işlemler hükümsüzdür.

Birinci fıkra kapsamındaki şartları birlikte sağlayan kişilere karşı yapı kooperatifinin veya bu alacağı devralan üçüncü kişilerin yapı kooperatifi nedeniyle açmış oldukları her türlü alacak veya tazminat davaları ile bu kapsamda yapılan ilamsız icra takipleriyle ilgili olarak; ilgilinin talebi halinde bu davalarda verilen ve henüz kesinleşmemiş mahkeme kararları ile kesinleşen dava ve takiplere dayanılarak başlatılan icra işlemleri, haciz, satış ve tahliye uygulamaları durdurulur. Bu alacaklar kapsamında kesinleşen ilamlara dayanılarak devam eden takipler ile kesinleşen icra takiplerine son verilmesi için birinci fıkra uyarınca bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 6 ay içinde borcun bulunmadığına dair davanın açıldığına ilişkin belgenin ibraz edilmesi zorunludur; borcun bulunmadığına ilişkin kesinleşen ilamın icra dairesine ibraz edilmesi halinde takip sonlandırılır.”

Madde hükmü incelendiğinde Kayseri iline özel olarak düzenlendiği ve sadece yapı kooperatiflerini kapsadığı görülmektedir. Ancak Kayseri ilindeki her yapı kooperatifini kapsamadığı, sadece belirtilen şartların tamamının sağlanması halinde madde hükmünün uygulanabileceği de belirtilmiştir.

Kanunda Aranan Şartlar

Kanunda inşaatların etaplar halinde teslimi, terkin edilmemiş olması, bağımsız bölüm malikine kooperatifçe tahakkuk ettirilen bedelin ödenmiş olması ve en önemlisi tapu devrinin yapılmış olması şartlarının birlikte sağlanması gerektiği düzenlenmiştir.

İnşaatın etaplar halinde teslim edilmesi yani yapının parçalar halinde teslimi demektir. Örneğin, bir sitede 20adet villanın, etaplar halinde yapılacağı, 1. etapta 5 adet, 2. etapta 7 adet, 3. etapta 8 adet, villanın yapılacağı kararlaştırılabilir. Kooperatifin sicilden terkin edilmemiş olması ise aranan bir diğer şarttır. Yani kooperatif artık gereken şartları taşımadığı için tasfiye edilip sicilden terkin edilmişse yine geçici maddeden yararlanılamayacaktır. Yapımı tamamlanan etapta bağımsız bölüm malikine kooperatifçe tahakkuk ettirilen bedelin ödenmiş olması gerekmektedir. En önemli şart ise üyeye tapu devrinin yapılmış olmasıdır.

Uygulama Nasıl Olacak?

Tüm şartların birlikte sağlanması halinde kooperatif üyelerinin yaşadığı ve sık karşılaştığımız bir mağduriyet olan tapu devrinin yapılmasından sonra yönetim giderleri hariç olmak üzere yapılan borçlandırma işlemleri ve devamında gelen icra takipleri ile davaların veya üçüncü şahıslara kooperatif tarafından yapılan alacağın devrine ilişkin işlemlerin hükümsüz olacağı geçici 11.madde ile açıkça hüküm altına alınmıştır.

Somut olay üzerinden bu durumu örneklendirebiliriz. Tapu devri gerçekleştikten sonra kooperatif, üyenin borçlu olduğunu ve bu borcu ödemesini istemektedir. Üye ise herhangi bir borcu olmadığını düşünmekte ve bilmekte ancak bu süreci nasıl yöneteceğini bilememektedir. Bunun üzerine kooperatif tarafından icra takibi başlatılır ve akabinde itiraz üzerine dava açılır. Nihayetinde karar kooperatif lehine çıkabilir ve üye bu defa icra tehdidi ile karşı karşıya kalabilir. İcrai işlemler sonucu haciz/satış uygulamalarıyla karşılaşabilir ve yaşadığı mağduriyet artabilir.

Bu noktada Kooperatif Kanunu geçici madde 11 der ki; kesinleşen ilamlara dayanılarak devam eden takipler ile kesinleşen icra takiplerine son verilmesi için birinci fıkra uyarınca bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 6 ay içinde borcun bulunmadığına dair davanın açıldığına ilişkin belgenin ibraz edilmesi zorunludur.

Dava Açma Süresi

Maddenin geçici süreyle çıkarıldığı ve 6 ay içerisinde dava açılması gerektiği gözden kaçırılmamalıdır. Maddenin yürürlük tarihi 15.06.2022 olup 15.12.2022 tarihine kadar borcun bulunmadığına dair dava açılması ve dava açıldığını gösterir belgelerin icra dosyasına ibrazı halinde icra takibi durur. Borcun bulunmadığına ilişkin dava karara çıkarak kesinleştiğinde ise ilamın icra dairesine ibrazı halinde takip sona erecektir.

Sonuç olarak; geçici madde ile kooperatif mağdurlarını sevindirecek bir düzenleme en azından Kayseri ili için getirilmiştir. Ancak bu düzenlemenin sadece Kayseri iline özel olmaması Türkiye genelinde tüm iller yönünden uygulanabilir olması gerekmektedir. Her ne kadar Kayseri’de bu şekilde çok sayıda mağdur bulunsa da diğer illerde de bu sayının az olmadığı herkes tarafından bilinmektedir. Özetle, kanun maddesinin Türkiye genelinde uygulanabilir şekilde düzenlenmesinin hukuka uygun bir gereklilik olduğu açıktır. Bu hususun değerlendirilmesi gerekmektedir.

Av.Ercan AVCI - Av.Büşra AKSOY UZMAY

Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.