banner590

04 Ocak 2021

Kira Bedelini Ödemeyen Kiracının Eşyalarına Hapis Hakkı
banner580

Hapis Hakkı Kullanıma Esas Kira Sözleşmeleri

Genel itibariyle kullanma ya da yararlanma hakkı sağlayan kira sözleşmeleri, tarafların karşılıklı borç ilişkisi kurdukları ve unsurlarını sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde belirledikleri tipik sözleşmelerdir. Kira sözleşmeleri; adi kira sözleşmeleri, hasılat kirası sözleşmeleri ve konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri olmak üzere üç gruba ayrılır.

Buna göre adi kira sözleşmeleri Türk borçlar Kanunu’nun “Genel Hükümler” başlığı altında yer alan sözleşmelerdir. Bu sözleşmeler kiralayana yalnızca kiralananı kullanma hakkı imkanı tanımaktadır. Oldukça sık kurulan bu sözleşme türü için belirli bir şekil şartı öngörülmemiş olup sözlü veya yazılı biçimde kurulabilir.

Hasılat kira sözleşmelerinde ise öncelikle kiralanan malın işlenilerek ürün veya kazanç elde etmeye uygun bir niteliği sahip olması gerekir akabinde kiralayanın bu mal üzerinde işletme sonucu ürün ye da kazanç elde etmeyi hedefleyerek kiraya verene belirli bir miktar bedel üzerinde anlaşması sonucu kurulur. Kiraya veren malın kullanımını ve işletmesini kiralayana bırakır.

Bu tip sözleşmelerde kira bedelinin belli bir miktar para olarak belirlenmesi gibi zorunluluk bulunmamaktadır. Dolayısıyla kiraya veren ile kiralayan kira bedeli olarak işletme sonucu elde edilmiş olan ürünlerin pay edilmesi şeklinde bir edim belirleme imkanına sahiptir. Diğer grupta yer alan konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri ise en sık kurulan sözleşmelerden biri olup sayısız uyuşmazlığın esas konusunu oluşturmaktadır.

Kira ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, rızai sözleşmelerden biri olup Türk Borçlar Kanunu’nun 339 ila 356. Maddeleri kapsamında düzenlenmiştir. Bu düzenlemeler, kiralanan ve kiralanan ile birlikte kiralanan üzerinde bulunan eşyaların kullanımını da kapsar nitelikte uygulanır.  Kiraya verenin kiralanan konut veya çatılı işyerini kiralayana bırakma borcuna karşılık kiralayanın sözleşme ile belirlenmiş olan kira bedelini kiraya verene ödeme borcunu üstlenir. Kiralayan üstlenmiş olduğu kira bedeli ödeme edimini dönemli biçimde kiralayan ile belirlemiş oldukları zaman dilimi içerisinde ifa eder.

Hapis Hakkı ve Yasal Dayanağı

Yukarıda da genel hatlarıyla açıklanmış olduğu gibi konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler olduğundan taraflarına birtakım hak ve yükümlülükler getirmektedir.  Kiralayan tarafın başlıca hakları arasında kira bedelinin ödenmesini isteme hakkı ve hapis hakkının kullanımı gelmektedir.

Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiralayan kiracıyı temerrüde düşürebilir. Temerrüdün uygulanabilir olması için iki şartın birlikte gerçekleşmiş olması gerekir. Bu iki şart muaccel bir kira borcunun bulunması ve kiraya verenin kiracıya yazılı bir ihtar göndermiş olmasıdır. Kira bedelini ödemede temerrüde düşmenin sonuçları yine Türk Borçlar Kanunu tarafından belirlenmiş olup kiraya verene kira sözleşmesini feshetme ve tahliye talep etme hakkı tanımaktadır.

Buna ek olarak kiracının temerrüde düşmesi hallinde kiralayanın hapis hakkının kullanımı söz konu olur. Kiralayanın hapis hakkı Türk Borçlar Kanunu’nun 336. Maddesinde düzenlemiştir.

Hapis Hakkı Kullanımı İçin Gerekli Yasal Şartlar

Konut ve çatılı işyerlerinde kiralayanın hapis hakkını kullanabilmesi kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmüş olmasının yanı sıra 336. Madde belirtildiği üzere işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralanın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde kullanılabilir.

Buna ek olarak üzerinde hapis hakkının kullanılabilmesi için söz konusu malların haczi kabil mallar olması gereklidir aksi halde hapis hakkının kullanılması mümkün değildir.

Hapis hakkının kullanımına dair kiralananda bulunan ancak malikinin kiracı olmadığı haczi kabil malların akıbeti ise Kanunun 337. Maddesi ile düzenlenmiştir. Bu madde uyarınca kiralanan üzerinde bulunan üçüncü kişiye ait mallar üçüncü kişinin rızası dışında kiralananda bulunuyor olsa ya da üçüncün kişinin rızası bulunmasına rağmen kiracı kötü niyetli ise kiraya veren kiralayan üzerinde bulunan söz konusu mallar üzerinde hapis hakkını kullanma yetkisine sahip değildir.

Kiracı tarafından kiralanana getirilmiş olan taşınırların kiracının mülkiyetinde bulunmadığını kira sözleşmesinin devam ettiği dönem içerisinde öğrenmiş olan kiraya veren tarafından kira sözleşmesi en yakın fesih döneminde feshedilmez ise hapis hakkı artık bu taşınırlar üzerinde kullanılamaz hale gelir.

Ancak malların kiracının mülkiyetinde bulunması halinde kiraya veren söz konusu eşyalar üzerinde kira bedeli kendisine ödeninceye kadar hapis hakkını kullanmak suretiyle eşyaları alıkoyabilir ve eşyanın alacak tutarında paraya çevrilmesini talep edebilir.  Hapis hakkının üzerinde tesis edilecek olan eşya veya eşyaların değeri ise kira bedelinin miktarını aşacak biçimde belirlenemez. Böylelikle ölçülülük ilkesi çerçevesinde kiracının tüm eşyaları üzerinde bir hapis hakkının kullanılmasının önüne geçilmiş olur. Aynı zamanda haczi kabil mallar üzerinde de hapis hakkının işlerliği mümkün olmadığı İcra ve İflas Kanunu kapsamında da Türk Borçlar Kanunu’nun ve Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükümlerine paralel nitelikte kiracının korunmasına yönelik belirli ölçütler getirilmiştir. Türk Medeni Kanunu’nun 950 ve devamında yer alan maddeler ile paralellik gösteren hapis hakkı, borçluya ait olan ve onun rızasıyla zilyedi bulunduğu taşınırı veya kıymetli evrakı, borcun muaccel olması ve niteliği itibariyle bu eşyanın alacak ile bağlantısı bulunması halinde borç ödeninceye kadar alacaklıya verilmiştir.

Alt Kira ve Hapis Hakkı

Hapis hakkında değinilecek bir diğer konusu ise alt kira ilişkisinde kiraya verenin hapis hakkının kapsamıdır.  Alt kira ilişkisi, kiracının kiraya verenin maliki bulunduğu eşya üzerinde zarar doğuracak değişiklikler yapmamak kaydıyla kiralananı tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye kullanım hakkı tanımak suretiyle kiraya vererek kurulan ilişkidir. Ancak bu kurulan ilişkideki kullanım hakkı asıl kiraya veren tarafından kiracıya verilmiş olan kullanım hakkı ile sınırlandırılmış biçimdedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira ilişkisinin kurulması için asıl kiraya verenin yazılı rızasının bulunması Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da öngörülmüştür. Bu Kanun uyarınca yazılı rızası bulunmayan asıl kiraya verenin maliki bulunduğu konut ya da çatılı işyerinin kullanım hakkı kiracı tarafından başka bir üçüncü kişiye devredilemez.

Alt kira ilişkisi içerisinde asıl kiraya verenin hapis hakkının kullanımı Türk Borçlar Kanunu’nun madde 336/2’de düzenlenmiştir. Bu madde uyarınca kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği mallar üzerinde kurulabilir.  Ancak bu hak yine yalnızca haczi mümkün mallar üzerinde kullanılabilir. Kiralanana geçici olarak getirmiş olan taşınırlar üzerinde bu hakkın kullanılması mümkün değildir.

Av. Eren Evren

Stj Av. Rabia Kurum

Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.