20 Ağustos 2020

KİRA SÖZLEŞMELERİNE UYGULANACAK EN YÜKSEK KİRA ARTIŞ ORANININ TÜFE ORANI OLARAK BELİRLENMESİNE DAİR DEĞİŞİKLİĞİN VE MEVCUT YARGITAY KARARLARININ DEĞERLENDİRMESİ

18.01.2019 tarihli resmi gazetede yayınlanan “7161 Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun(Bundan sonra “ilgili kanun” olarak anılacaktır) ile mevcut ve müstakbel kira sözleşmelerinin tamamını etkileyecek değişiklikler yapıldı. [1]Bu değişiklikler, kira sözleşmelerinin temel edimlerinden olan kira bedeline uygulanacak kira artış oranı üzerine yapılmıştır. Ayrıca ilgili kanun ile getirilen değişiklikler, üzerinden 1 seneden fazla geçmiş olmasına rağmen uygulamada farklı yorumların oluşmasına sebebiyet vermiştir.

Kira sözleşmelerine uygulanacak olan artış oranında meydana gelen değişiklik, bu değişikliğin hangi sözleşmeleri kapsadığı ve kapsayacağı, Yargıtay’ın değişikliğe ilişkin kararları ve tutumu, uygulamada yorum farklılıklarına sebep olan nedenler başlıklar halinde ele alınacaktır.

I. İLGİLİ KANUN İLE KİRA SÖZLEŞMELERİNE UYGULANACAK OLAN KİRA ARTIŞ ORANININ BELİRLENMESİ

İlgili kanun, başlığından da görüleceği üzere, birçok kanunda değişikliği yapmıştır. İlgili kanun içerisinde yer alan 56. , 59. ve 69. maddeler ise kira sözleşmelerini doğrudan etkilemişlerdir.

İlgili kanunun 56. maddesi ile; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde değişikliğe gidilmiştir. Böylece, TBK’nın 344. maddesinde yer alan “üretici fiyat endeksindeki artış” (“Bundan sonra “ÜFE” olarak anılacaktır) ibareleri “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” (“Bundan sonra “TÜFE” olarak anılacaktır) şeklinde değiştirilmiştir. Ayrıca, “20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla,” ibaresi 344. maddesinin 4. fıkrasına eklenmiştir. Kanun Koyucu, ekonomik gidişatı dikkate alarak kira sözleşmelerinin yeni dönemlerinde, kiracının ödeme güçlüğüne düşmesini engelleyebilmek adına bu yönde bir değişikliğe gitmiştir. Zira, 2019 yılı Ocak ayı itibariyle üretici fiyat endeksindeki artış oranı %27-28 civarındaydı.[2] Üretici fiyat endeksindeki artış oranı yerine Tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının sınırlayıcı oran niteliğini kazanması ile %25-30 bandında yer alan artış oranı %17 bandına çekilmiştir. Böylece, çatılı iş yeri ya da konut kira sözleşmelerinde kiracı konumunda bulunan kişilerin menfaatleri korunmuştur. 

Nitekim, 344. maddenin 1. fıkrası ile kanun koyucu, kira artış oranlarında uygulanabilecek olan en yüksek oranı belirlemiştir. TBK’nın 344. maddesi emredici nitelikte olduğu için taraflar bu oranın aksini kararlaştırmış olsalar dahi kararlaştırdıkları oran “TÜFE” oranını geçemeyecektir. Böylece, 01.01.2019 tarihinden sonra akdedilen kira sözleşmelerinde kararlaştırılabilecek en yüksek kira artış oranı “TÜFE” oranı olacağı gibi 01.01.2019 tarihinden itibaren mevcut kira sözleşmelerini yeni kira dönemlerinde uygulanabilecek en yüksek kira artış oranı da “TÜFE” oranı olacaktır. Tarafların düzenlemeye rağmen “TÜFE” oranı üzerinde yapmış oldukları anlaşmaların ise geçersiz olacağı düşünülmektedir. Öğretide söz konusu geçersizlik, kısmi kesin hükümsüzlük olarak nitelendirilmiştir.[3] Fakat, 4721 sayılı Türk Medeni Kanun’un 2. maddesi uyarınca emredici hükme rağmen anlaşma sağlanması ve mütemadiyen ödemelerin yapılması sonrasında anlaşmanın geçersiz olduğunu ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması kapsamında da değerlendirilebilecektir.

II. KİRA ARTIŞ ORANINA İLİŞKİN YAPILAN DEĞİŞİKLİĞİN KAPSADIĞI SÖZLEŞMELER

İlgili kanun ile her ne kadar TBK’nın 344. Maddesinde değişikliğe gidildiği malum olsa da bu değişikliğin hangi sözleşmeleri kapsayacağı bir noktada muğlak kalmıştır. Nitekim, TBK’ya işlenmeyen 31/3/2011 tarihli ve 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun geçici 2’nci maddesi (Bundan sonra “geçici 2.madde” olarak anılacaktır) kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarından doğan uyuşmazlıklarda, bazı hükümlerin 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacağını düzenlemiştir. Bu hükümlere ilişkin konularda ise sözleşme serbestîsinin uygulanacağı kaleme alınmıştır.

Geçici 2. Madde kapsamında bulunan ve 8 yıl süreyle uygulanmayacağı belirtilen maddelerden biri ise TBK’nın 344. maddesidir. Buna göre, ilgili kanun ile getirilen düzenleme sonrasında geçici 2. maddenin işlevinin kalıp kalmadığı, TÜFE oranın 8 yıllık süre dahilinde uygulanmayacak maddeler kapsamında olup olmadığı gündeme gelmiştir. Ancak, ilgili kanunun 59. maddesi geçici 2. maddeye eklenen bir fıkra niteliğinde düzenlenmiştir. Buna göre, ilgili kanunun 59. maddesi geçici 2. maddenin 2. fıkrası olarak ve geçici 2. maddenin istisnai hali olarak mevzuata eklenmiştir.

Bu sonuçla TÜFE oranının 01.01.2019 tarihinden itibaren kira sözleşmelerine uygulanacağı ortaya çıkmaktadır. Nitekim, ilgili kanunun 59. Maddesi şu şekilde kaleme alınmıştır;

“Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344 üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.”

Her ne kadar geçici 2. Madde ile TBK’nın 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddelerinin 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacağı belirtilmişse de ilgili kanunun 59. maddesi bu duruma istisnai bir düzenleme getirilmiş ve getirilen düzenlemenin derhal uygulanacağı düzenlenmiştir. Kaldı ki, kanun koyucu “ÜFE” oranından “TÜFE” oranına geçiş yapılmasını güncel ekonomik gidişatı dikkate alarak getirmiştir. Kanun koyucunun ilgili kanun ile getirdiği değişikliğin amacı bu noktada ayrıca önem kazanmaktadır.

Böylece, ilgili kanun ile getirilen değişiklik sonrasında 01.01.2019 tarihinden itibaren tüm çatılı iş yeri ve konut kira sözleşmelerinde uygulanabilecek en yüksek kira artış oranı “TÜFE” oranı olacaktır.

III. YARGITAY’IN DEĞİŞİKLİĞE İLİŞKİN KARAR VE DEĞERLENDİRMELERİ

İstinaf kanun yolunun hukuk düzenimize girmesi, Yargıtay’ın iş yükü ve dosya sonuçlandırma süresi dikkate alındığında 01.01.2019 tarihinde getirilen düzenlemeye ilişkin kararın mevcut olmayacağı düşünülmüş olsa da Yargıtay 3. Hukuk Dairesi yayınladığı kararlarında ilgili kanun ile getirilen değişikliğin etkisine de yer vermiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının “TÜFE” oranı esas alınarak belirleneceğine dair kararı;

“Ayrıca, 18.01.2019 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 7161 Sayılı Kanun’un 59. maddesi ile 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesine; “Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344 üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.” hükmü eklenerek, tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır.”[4]

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin kira artışlarında uygulanabilecek en yüksek kira artış oranının TÜFE oranı olduğuna dair kararı;

“01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 344. maddesi ile tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını (7161 sayılı Kanunun 56. maddesi ile yapılan değişiklik neticesinde 01/01/2019 tarihinden sonrası için tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını) geçmemek koşuluyla geçerli olacağı, bu kuralın, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacağı kabul edilmiştir. Buna göre yenilenecek olan kira dönemlerine ilişkin kira bedellerinin belirlenme usulü emredici nitelikteki bu hüküm ile belirlendiğinden davacının gelecek dönemlere ilişkin olarak kira bedelinin artış oranının tespitini talep etmesinde hukuki yararı bulunmamaktadır.”[5]

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin TBK’nın 344.maddesinin ilgili kanun ile yapılan değişiklik sonrasında derhal uygulanacağına dair kararı;

“Dava tarihi itibariyle uygulanması gereken, 17/01/2019 tarih ve 7161 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikten önceki hükümlerde, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesi hükmünün, kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı öngörülmektedir.”[6]

Sonuç olarak; Yargıtay tarafından da ilgili kanun ile getirilen değişiklikler sonrasında 01.01.2019 tarihinden itibaren tüm konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde geçerli olmak üzere, kira artışlarına uygulanabilecek en yüksek oranın “TÜFE” oranı olduğu belirtilmiştir.

IV. Uygulamada yorum farklılıklarına sebep olan nedenler

Uygulamada, yorum farklılıklarının oluşmasında birden fazla sebep ön plana çıkmaktadır. Bu sebeplerden ilki; ilgili kanun ile getirilen değişikliğin yalnızca 56. madde üzerinden değerlendirilmesi ve 59. maddenin gözden kaçırılmasıdır.

Bir diğer sebep ise; değişikliğin torba yasa ile gelmiş olması ve yarattığı değişiklik ve eklemelerin ilgili kanuna eklenmemesi olarak karşımıza çıkmaktadır.[7] Nitekim, ilgili kanunun 59. Maddesinde geçici 2’nci maddesine fıkra eklendiği belirtilmişse de eklenen bu fıkra doğrudan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ilgilendirmesine rağmen güncel kanun metnine eklenmemiştir. Öyle ki, Türk Borçlar Kanunun güncel metninde geçici 2. madde bu ekleme olmaksızın yer almaktadır. Böylece, kira sözleşmesinin taraflarından biri ya da ilgilisi geçici 2. maddeye ekleme yapıldığını diğer tarafa bildirmiş olsa da diğer tarafın teyit amacıyla kanun metnini incelemesi ve eklemeyi güncel mevzuat metninde görememesi halinde güvensizlik doğmaktadır.

Yorum farklılıklarına neden olan bir diğer husus ise getirilen değişikliğin açık bir dille getirilmemiş olmasıdır. Zira, geçici 2. maddeye eklenen fıkra aşağıdaki gibidir;

“Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344 üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.”

Madde hükmünde yer alan ‘birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinden’ ibaresinden kastedilen geçici 2. maddenin 1. fıkrasında yer alan istisnai düzenlemenin de değişiklik kapsamında olmasıdır. Böylece, uygulamada meydana gelen yorum farklılıklarının Kanun Koyucudan ve getirilen değişikliğin mevzuata işlenme yönteminden kaynaklandığını kanaatindeyim.

Özetle, ilgili kanunun kira sözleşmelerine etki eden 56., 59. ve 69. maddeleri değerlendirildiğinde; kanun koyucunun konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde kiracının mevcut ekonomik koşullar altında faaliyetine devam edebilmesini ya da barınabilmesini güç bulmuş ve kira sözleşmelerinin yeni dönemlerinde uygulanabilecek en yüksek artış oranını 01.01.2019 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere “TÜFE” oranı olarak belirlemiştir. Bu değişikliğin emredici nitelikte olması nedeniyle uygulama alanı yalnızca kira sözleşmelerinin yeni dönemlerinden ibaret olmayacaktır. Nitekim, 01.01.2019 tarihinden itibaren imzalanacak kira sözleşmelerinde de aynı sınırlama geçerli olacaktır.

Melih SARI

Avukat

-------------------------------------------

[1] Resmi Gazete – 18.01.2019 tarih ve 30659 sayı

[2] http://www.tuik.gov.tr/UstMenu.do?metod=temelist

[3] Prof. Dr. Burak Özen, “Kira Bedeli Artışına İlişkin Sözleşme Şartları ve Sözleşme Uyarınca Gerçekleşen Kira Bedeli Artışının Kira Tespit Davası Sonucunda Gerçekleşen Kira Bedeli Artışından Ayırt Edilmesi”, Beta Basım, C.22, S.3, 2016, s. 2037.

[4] 3. HD., E. 2017/8272 K. 2019/5399 T. 13.06.2019

[5] 3. HD., E. 2017/10410 K. 2019/5821 T. 26/06/2019

[6] 3. HD., E. 2017/8462 K. 2019/6420 T.10/09/2019

[7] https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf


Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.
Avatar
Banu 4 ay önce

Çok faydalı ve akıllardaki soruları giderecek yalın bir dille kaleme alınmış bir metin. Teşekkür ediyorum.