Öncelikle kira sözleşmesinin tanımıyla başlayalım.
Kira sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda belirtildiği üzere, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi belirli veya belirsiz bir süre için akdedilebilir. Tarafların aralarında kararlaştırdığı sürenin sona ermesiyle herhangi bir bildirime ihtiyaç duymaksızın sonlanacak olan kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesi olmakla beraber, diğer kira sözleşmeleri ise belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.
Kira Artış Oranı
Mevcut kiracılarına kira zammı yapmak isteyen ev sahipleri kiracılarla anlaşmazlık yaşamaya başladı. Yasaya göre kira dönemi içerisinde ev sahiplerinin kira zammı yapabilmesi mümkün değil.
Ev Sahibinin “Ya Öde ya Çık” Şeklindeki Beyanları karşısında haklarımızı bilmemiz nasıl bir yol izleyeceğimizi öğrenmemiz gerekmektedir.
Kira ilişkileri Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde değerlendirilmektedir. Kiracı ve kiralayan her kira dönemi başında yeni dönem kira bedelini karşılıklı kararlaştırmaktadırlar. Kira sözleşmesinde belirlenen bir oran olması durumunda bu oran üzerinden aksi halde TÜFE üzerinden kira artışı yapılmaktadır. Bu durumun haricinde yaşanan enflasyon artışı nedeniyle kira dönemi içindeyken kiracıdan kira artışı yapmasını istemek hukuken mümkün değildir. Kira artışına olumlu cevap vermeyen kiracıların bu nedenle evden çıkmalarını talep etmek de hukuken mümkün değildir. “Ya öde ya çık” diyen ev sahipleri Türk Ceza Kanunu uyarınca tehdit suçunu da işlemiş oluyorlar.
Kira Bedelinin Belirlenmesi
Her kira dönemi başlangıcında kiracı ve ev sahibi ödenecek kira bedeli ile ilgili görüşme sağlarlar. Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmişse bu oran üzerinden , belirlenmemişse TÜFE oranına göre kira artışı yapılacaktır. Kira dönemi içerisinde kira bedeline zam yapılması ise bu nedenle mümkün değildir.
Talebinde haklı olduğunu düşünen ev sahipleri, değişen hal ve koşulları ispatlamak şartıyla kira bedelinin uyarlanmasını mahkemelerden isteyebilirler.
Kira Tespit Davası ve Şartları
Kira bedelinin günün piyasa koşulları dikkate alınarak hak ettiği değere uyarlanması için açılan davalara kira tespit davası denir. Kira tespit davasının bir diğer adı kira bedelinin tespiti davasıdır.
Öncelikle kira bedelinin tespitinin dava yoluyla talep edilebilmesi için bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir. Kira sözleşmelerinde zorunlu şekil şartı olmadığı için, yazılı veya sözlü olabilir. Ama ispat açısından yazılı kira sözleşmesinin yapılması daha faydalı olacaktır. Kira tespit davasını hem kiracı hem de kiraya veren açabilir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta davayı açanın kiranın tespiti davasında hukuki yararının olması gerekir.
Kira tespit davaları taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülmektedir. Kural olarak her zaman açılabilen kira tespit davasının ne zaman açıldığı uygulanacağı dönem açısından önem arz etmektedir. Yeni kira döneminin başlangıcından 30 gün önceden açılması ve/veya kiraya veren tarafından işbu süre içerisinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunulması koşuluna bağlı olarak yeni kira dönemi içerisinde açılması halinde, mahkemece tespit edilecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Yukarıda açıkladığım üzere kanunda gösterilmiş 30 günlük süreye ve önceden bildirimde bulunma hususlarına dikkat etmek oldukça önemlidir. Aksi halde ciddi hak kayıpları doğabilir. Bu nedenle sürecin bir avukat yardımıyla sürdürülmesi faydalı olacaktır.
Kira bedelinin tespiti davası eğer henüz 5 yıldan daha az sürmüş olan bir kira sözleşmesine dayanarak açılıyorsa: mahkeme yeni kira bedelini tespit ederken yıllık TÜFE oranını belirleyerek bir kiraya hükmeder. Eğer taraflar arasındaki anlaşmada TÜFE’den daha az bir artış oranında anlaşılmışsa mahkeme davayı reddedecektir. Ancak herhangi bir belirleme yapılmamış ve kiracı TÜFE’nin altında bir artışla ödeme yapıyor veya hiç artırmadan ödüyorsa bu durumda TÜFE’ye kadar artırım yapılacaktır.
Kira bedelinin tespiti davası eğer 5 yıldan daha fazla sürmüş olan bir kira sözleşmesine dayanarak açılıyorsa: Bu durumda mahkemece TÜFE oranına bağlı kalınmaksızın TÜFE’nin üzerinde bir artışa hükmedilebilir. Burada bilirkişi tarafından mevcut piyasa durumu, kiracının kaldığı süre vs. bir çok husus ele alınarak bir belirleme yapılır. Bilirkişi raporu eğer yanlı hazırlanmışsa, olmaması gereken kriterlere göre belirleme yapılmışsa vs. bilirkişi raporuna derhal itiraz etmek gerekir.
Görüldüğü üzere birçok ayrıntılı ve dikkat edilmesi gereken ayrıntılar içeren bir davadır. Yukarıda belirttiğimiz hususlara dikkat edilmeden açılan davalarda önemli hak kayıpları yaşanabilir. Bu sebeple izleyeceğimiz yollar oldukça önemli ve değerlidir.
Av. Nilay DOLU
