14 Şubat 2022

KİRA TESPİT DAVASI

Her ne kadar kira sözleşmeleri bakımından kanun yazılı şekil şartı aramasa da uygulamada genellikle kiracı ile kiralayan arasında matbu sözleşmeler imzalanır. Burada kira artışın ne oranda olacağı tespit edilir. Fakat pek tabii artış oranı tespit edilmemiş yahut hiç sözleşme imzalanmamış da olabilir.  Kira bedeli konusunda uyuşmazlık yaşayan taraflar kira tespit davası açmalıdır. Bu dava için görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.  Kira tespiti davası kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan ücret unsurunu belirli bir hale getirme amacına hizmet eder. Bu davalar uyarlama davalarından farklı olarak TBK 344 vd uyarınca yalnızca konut ve çatılı işyerleri için açılabilir.

Kira tespit davalarında harç nispi olarak ödenir. Dönem kirasını ne kadar artırmak istiyorsanız harç da o bedel üzerinden belirlenecektir. Bir örnekle açıklayacak olursak kira gelirinizi aylık 1.000 TL den 1.500 TL ‘ye çıkarmak istiyorsanız, aradaki farkı 12 ay ile çarpıp (500*12) 6.000 TL üzerinden bir nispi harç belirlenecektir.

Tespit davası her zaman açılabilir fakat dava açtığınız tarih önemlidir.  Davanızı açtığınız süre, yeni kira bedelinin uygulanacağı dönem açısından önem arz eder.  Mahkeme kararı ile artacak ya da azalacak olan kira bedelinizin yeni kira dönemine uygulanmasını istiyorsanız hak kaybına uğramamak adına ya yeni dönemin başından 1 ay içerisinde bir dava açmanız ya da yeni dönem başlamadan önce bir ihtarname çekerek bu hakkınızı saklı tutmanız gerekir. Bu şartlar oluşmadan açılan her dava bir sonraki kira dönemine etki edecektir bu sebeple dikkatli olmak gerekir.

Kiralanana uygulanacak kira artış oranı kanunda ki düzenlemeye göre tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasını geçemeyecektir. İşte bu sözleşme serbestisini kiracı lehine sınırlar. Bunu aşan oranlarda belirlenen sözleşmelerde aşan oran tutarında sözleşme butlanla sakat hale gelir.

5 yıldan az süreli bir kira ilişkisi için bir kira tespit davası açılmış ise ve arada kira artırımına ilişkin bir anlaşma yok ise hakim önce kiralananın durumuna bakacaktır, hakkaniyeti esas alarak bir kira artışı belirleyecek fakat bu oran yine de TÜFE artış oranını geçemeyecektir.

5 yıldan uzun süreli veya 5 yıl dolmuş ve tekrarlayan kira sözleşmelerinde mahkeme kira bedelini belirlerken taşınmazın durumuna ( ışık alıp almaması, metroya yakın olup olmaması) ve emsal kira bedellerine bakıp tüketici fiyat endeksine göre kira bedeli belirleyecektir. Burada mahkeme bilirkişi tayin edip taşınmazın bulunduğu yerde keşif icra edecek bu keşfe göre aylık kira bedeli belirlenecektir. Bu sebeple dava açmadan önce dava açacak kişinin emsal kira bedelleriyle alakalı araştırma yapıp sonrasında tespit davasını açmasında fayda vardır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/ 6- 2792 E. 2021/267 K. Sayılı kararında “kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz. Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır. “ denmektedir. Ayrıca Yargıtay kararlarında “yeni bedel belirlenirken kiracının eski kiracı olduğu gözetilmeli ve hakkaniyete uygun bir indirim yapılmalıdır” dediği de göz ardı edilmemelidir.

Kararın icrası için kesinleşmesini beklemek gerekmektedir. Alınan karar kanun yollarından geçiyorsa kesinleşene kadar beklenilmelidir ve kesinleştiği tarihten itibaren faiz işlemeye başlar.

Av. Hilal UCA

Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.