banner696

22 Ağustos 2022

KİRACININ TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ YOLU İLE TAHLİYESİ

İlgili maddeye göre;

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Hükmün lafzından anlaşıldığı üzere kiracı, yazılı tahliye taahhütnamesi ile kiralananın tarafına tesliminden sonraki belirli bir tarihte kiraya verene aralarındaki kira ilişkisinin sona ereceğini ve kiralananı boşaltmayı taahhüt etmektedir. İşbu taahhüde uyulmaması halinde ise kiraya veren kiralananın tahliyesi için icra takibi başlatabileceği gibi tahliye talebi ile dava yoluna da başvurabilecektir. Kiracıya karşı yasal süreçleri yürütecek olan kişi kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya verendir, kiraya verenin malik olup olmaması önem taşımamaktadır.

Öncelikle kiracıdan alınacak olan tahliye taahhütnamesinin geçerlilik koşullarına kısaca değinilecektir. Tahliye taahhütnamesi yazılı geçerlilik şartına tabidir. Tahliye taahhüdünün sözlü olarak alınmasının herhangi bir geçerliliği bulunmamaktadır. Bununla birlikte yazılılık şartı, adi yazılı şekil olup, tahliye taahhütnamesinin noter onaylı vs. olması geçerlilik şartı değildir. Ancak taahhütnamenin noter onaylı veya imzası onaylanmış nitelikte olması kiraya veren açısından ispat kolaylığı sağlayacaktır. Zira bu yolla kiracının tahliye taahhütnamesindeki imzayı inkar imkanı ortadan kaldırılmış olacaktır[1].

Yazılı tahliye taahhütnamesinin içeriğinin şüpheye yer vermeyecek şekilde açık olması ve ayrıca tahliye tarihinin de taahhütnamede açık ve net şekilde belirtilmiş olması gerekmektedir. Aksi halde belirtilen hususları taşımayan bir taahhütname tahliyeye dayanak olarak kullanılamayacaktır.

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği noktasında en önemli hususlardan biri tahliye iradesinin kiracının özgür ve hür iradesine dayanıp dayanmadığıdır. Bu noktada kiracının iradesinin sakatlanmamış olması esastır. İrade bozukluğu, hata, hile tehdit vs. hallerin varlığı halinde TBK genel hükümler uyarınca verilen taahhütnamenin geçersizliğinin ileri sürülmesi mümkündür. Bu durumda ispat yükü kiracıda olacaktır[2].

Taahhütnamenin geçerlilik şartlarından biri de düzenlenme tarihidir. Yargıtay İçtihatları çerçevesinde kira ilişkisinin başlangıcından önceki bir tarihte veya başlangıç tarihi ile eş zamanlı olarak düzenlenen tahliye taahhütnameleri yönünden kiracının iradesinin sakatlandığı karine olarak kabul edilmektedir. Zira kiracının, taşınmazın tarafına kiralanmasını sağlayabilemk amacıyla tahliye taahhütnamesi vermek zorunda bırakılmış olabileceği görüşü hakimdir. Bu nedenle tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden ileri bir tarihte -kira ilişkisi devam ettiği müddetçe- alınmış olması esastır. Aynı şekilde kira sözleşmesinin yenilendiği dönemde alınacak olan tahliye taahhüdü de geçerli olacaktır. Burada temel kriter taahhütnamenin kira ilişkisinin başlangıcından önce veya kira sözleşmesi ile aynı tarihte alınmamış olmasıdır. Özetle kira ilişkisinin başlangıcından sonra alınan taahhütname geçerlidir[3].

Şekil ve usul yönünden açıklanan tüm şartları taşıyan geçerli bir tahliye taahhütnamesinin varlığına rağmen kiracının taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmaması halinde kiraya verene kanunen iki seçimlik hak tanınmıştır. Kiraya veren isterse tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibine girişebileceği gibi kiralananın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir. Ancak işbu seçimlik hakların 1 aylık hak düşürücü süre içerisinde kullanılması gerekir. Yani kiraya veren kiralananın tahliye edileceği taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde tahliye taahhüdüne istinaden hukuki yola başvurmak zorundadır. Aksi halde tahliye taahhütnamesi geçersiz kabul edilecektir. Yazılı tahliye taahhütnamesinde mutlak suretle bir tarih belirtilmesi şart değildir. Tahliye belirli bir tarihe değil belli bir şartın gerçekleşmesine de bağlanabilir. Bu durumda şartın gerçekleştiği tarihten itibaren yine kiraya verenin, 1 ay süre içerisinde taahhütnameye istinaden tahliye amacıyla hukuki yollara başvurması zorunludur.

Kiralananın dava yolu ile tahliyesi bahsinde dava açma süresinin uzamasına yönelik TBK 353. maddesi uyarınca; Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”

İşbu düzenleme kira sözleşmesinin yazılı tahliye taahhütnamesi ile sona ermesi hali için uygulama alanı bulmayacaktır. Kiraya veren tarafından kiracıya bu konuda herhangi bir yazılı bildirimde bulunulsa dahi bu durum icra takibi veya dava açma süresinin uzamasına neden olmayacaktır[4]. Bu durumda bir kez daha belirtmek isteriz ki; taahhüt edilen tarihten itibaren veya şartın gerçekleşmesinden sonra 1 aylık sürenin sona ermesi halinde tahliye taahhüdü geçersiz olacak ve kira sözleşmesi geçerliliğini devam ettirecektir.

Av. Handenur Zağralıoğlu

KAYNAKÇA

Özkan, Hasan, Kira Sorunları El Kitabı, Legal, İstanbul, 2013.
ARAL, Fahrettin/AYRANCI, Hasan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Yetkin Yayınları, 10. Baskı, Ankara, 2014.
Yargıtay kararları için bkz. www.lexpera.com.tr

 

----------------------

[1] Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak başlatılan tahliye talepli icra takibine kiracı tarafından tahliye emrinin tarafına tebliğini takip eden 7 gün içerisinde “kira sözleşmesinin yenilendiği, uzatıldığı, tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını sağlamadığı, taahhütnamedeki imzanın kendisine ait olmadığı, takibi başlatan tarafın kiraya veren sıfatına haiz olmadığı, icra takibinin yetkisiz icra müdürlüğünde başlatıldığı” vb. gerekçeler ile itiraz edilmesi mümkündür. İtiraz takibi durduracak olup, kiraya veren tarafından itirazın kaldırılması amacıyla İİK genel hükümler çerçevesinde icra tetki mahkemesinde dava açılması gerekecektir.

[2] “Olayımıza gelince; davacı 25.2.2009 tanzim tarihli tahliye taahhütnamesine dayalı olarak kiralananın tahliyesini istemiştir. Tahliye emri davalıya 06.04.2009 tarihinde usulen tebliğ edilmiştir. Davalı itirazında tahliye taahhütnamesinin ikrah altında alındığından gerçek iradesini yansıtmadığını ileri sürerek geçerli olmadığını bildirmiş, bu itirazını yargılama aşamasında da aynen yinelemiştir. Bu durumda yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda davalının ikrah savunması üzerinde durulup, buna ilişkin delil ve belgeleri sorularak, göstermesi halinde tanıklarının dinlenerek ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, aksine düşüncelerle davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur.” (Yargıtay 6. HD., E. 2010/10994, K. 2010/2082 sayılı ve 25.02.2010 tarihli kararı.)

[3] “tahliye taahhüdü nedeniyle açılacak davalarda tahliye kararı verilebilmesi için tahliye taahhüdünün kiracı tarafından kiralananda oturulurken serbest irade ile verilmesi gerekir.” (Yargıtay 6. HD., E. 2010/1162, K. 2010/5005 sayılı ve 27.04.2010 tarihli kararı.)

“Ancak, davalının ikinci bir savunması daha vardır. O da, tarihsiz bu belgenin ilk kira ilişkisi kurulurken verilmiş olduğu iddiasıdır. Gerçekten 4.10.1944 tarih, 20/28 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında ilk kira akdi ilişkisinin kurulduğu sırada verilen tahliye taahhütlerinin serbest irade ürünü olmadığı kabul edilerek geçersiz sayılmıştır. Davalının ikinci savunması bu konu ile ilgili olup bu belgenin ilke ilişki kurulmadan veya kurulduğu sırada verildiğine dair savunma maddi bir olayla ilgili bulunduğundan, daha doğru bir ifade ile hukukî fiil niteliğinde bulunduğundan tanıkla ispat edilebilir. Nitekim davalı da bu konuda tanık göstermiştir. Davalının gösterdiği tanıklar ve davacının karşı delilleri incelenip sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.” (Yargıtay 6. HD., E. 1991/2856, K. 1991/3289 sayılı ve 08.03.1991 tarihli kararı.)

“Kira ilişkisi kurulurken alınan tahliye taahhüdü 04.10.1944 gün ve 28 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca geçersiz olup daha sonra tevali eden kira sözleşmelerinde alınan tahliye taahhüdü geçerlidir. Bu konuda davalının kötü niyeti de iddia ve ispat olunmamıştır. Bu nedenlerle Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bozulmalıdır.” (Yargıtay HGK., E. 1989/264, K. 1989/350 sayılı ve 17.05.1989 tarihli kararı.)

[4] “Taahhüde dayanan tahliye davasının, taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde açılması veya bu süre içinde icra takibi yapılmış olması zorunludur. Daha önce kiracıya bildirilen tahliye iradesinin süreyi koruma niteliği olmadığından, böyle bir irade açıklamasının hukuki değeri yoktur. İcra takibi süreyi koruyacağından, takip halinde bir aydan sonrada dava açılabilir. Dava süresinde açıldığında, o ayın kirasının ihtirazi kayıtla alınmaması önemli değildir. Bu cihet, kamu düzenine ilişkin olduğu için davalı tarafça ileri sürülme şartı aranmaksızın mahkemece kendiliğinden nazara alınması gerekir.”(Yargıtay 6. HD., E. 1994/9195, K. 1994/9652 sayılı ve 05.10.1994 tarihli kararı.)

Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.