banner644

11 Mayıs 2022

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN NEDENLERLE SONA ERMESİ

I) KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARININ BİLDİRİM VEYA DAVA YOLU İLE SONA ERMESİ

A) BELİRLİ VE BELİRSİZ SÜRELİ KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARININ BİLDİRİM YOLU İLE SONA ERMESİ

1) Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının Bildirim Yoluyla Sona Ermesi

2020 yılından beridir hayatımızda olan korona virüs (Covid-19) nedeni ile tüm dünyada ekonomi çalkantılı bir dönemden geçmektedir. Covid-19’un hayatımıza etkilerinden biri de kira sözleşmelerine olmuştur. Birçok kiraya veren kira bedellerinin artmasından dolayı kiracıları çıkarmanın yollarını aramaktadırlar. Ancak kanunda yazan belli şartların halinde (kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklı sebepler ) kira sözleşmesi sona erdirilebilmektedir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin bitimi ile sözleşme sona erer ve kiracı, kiralananı tahliye etmek ve kiraya verene geri vermekle yükümlüdür. Ancak TBK m. 347’ye göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresi sona ermeden en az on beş gün önceden bildirimde bulunmak suretiyle kira sözleşmesini feshedebiliyorken, kiraya veren kira sözleşmesinin süresi sona erdi diyerek sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmamaktadır. Kanunda feshetme hakkı sadece kiracıya tanınmış olup, yazılı şekilde yapılması gerekmektedir. Eğer kiracı kanunda belirtilen bu süre zarfında bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır. Nispi emredici nitelikte olan bu hüküm, kiracı aleyhine yapılan bir sözleşme ile değiştirilmek istenirse yapılan bu sözleşme mutlak hükümsüz olup, batıldır.

Uzama süresi olan bir yıl şartının değiştirilip değiştirilemeyeceği doktrinde tartışmalıdır. Birinci görüşe göre, bir yıllık süre uzatılabilir fakat kiracı aleyhine kısaltılamaz. İkinci bir görüşe göre ise, sürenin hem uzatılması hem de kısaltılması mümkündür. Çünkü zaten kiraya veren 10 yıldan önce sözleşmeyi sona erdirme hakkı olmadığı için süreyi kısaltmak kiracı aleyhine bir durum değildir. Hatta kısa süreli olan sözleşmeyi daha kısa aralıklarla feshedebilme imkanına sahip olması lehine olarak yorumlanabilir.

Sözleşmede birden fazla kiracı varsa, fesih bildiriminin tüm kiracılar tarafından yapılması gerekir. Ayrıca fesih bildiriminin muhatabı olan kiraya veren eğer birden fazla ise tüm kiraya verenlere veya ortak temsilcilerine bildirimin yapılması gerekir.

TBK 348. Maddeye göre, kiracının fesih bildiriminin geçerli olabilmesi için yazılı yapılması gerekmektedir. Bu emredici bir hüküm olduğundan aksi taraflarca kararlaştırılamaz. Yazılı bildirimden kasıt, adi yazılı şekilde, iadeli taahhütlü mektupla, telgrafla veya noter aracılığı ile gerçekleştirilebilir.

Kiraya verenin ise, TBK m. 347/2’ye göre, ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Söz konusu madde kiracının lehine olan emredici bir hükümdür, bu nedenle aksi kararlaştırılamaz ve hakim bu süreyi re’sen göz önüne almak durumundadır. Kiraya veren, bu fesih bildirim hakkını kullanırken herhangi bir sebep göstermek zorunda değildir. Kiraya veren açısından bozucu yenilik doğuran bir haktır. Örneğin, kira sözleşmesi bir yıllık olarak 01.01.2002 tarihinde yapılmışsa, kiraya veren kira sözleşmesini 31.12.2014 tarihi itibariyle sona erdirebilir. Bunun için kiraya veren en geç 30.09.2014 tarihinde fesih bildiriminde bulunmalıdır. Yani kiraya veren kira başlangıcından on iki yıl sonra bu hakkını kullanabilir. Şöyle ki; bir kira yılı, on yıllık uzama yılı geçtikten sonra en erken takip eden yenileme yılı olan on ikinci yılın sonu itibariyle kiraya veren kira sözleşmesini bildirim yoluyla sona erdirebilecektir.

İnceoğlu’na göre on yıllık sürenin sözleşme süresinin bitiminden itibaren başlamasının mağduriyete yol açacağı düşüncesi yerinde değildir. Çünkü kiraya veren bu durumu en başta bilerek kabul etmiştir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin bir kararında, uzama süresi hesaplanırken kira sözleşmesinin başlangıcının esas alınamayacağı belirtilmiş olup, on yıllık uzama süresi, en son imzalanan kira sözleşmesinden itibaren hesaplanmalıdır. Murat Doğan hocaya göre ise, on yıllık süre hesaplanırken kira sözleşmesinin başlangıcı esas alınmalıdır. Kiraya verenin sözleşmeyi bildirimle sona erdirebilmesi için sözleşmenin başlangıcından itibaren uzama süreleriyle birlikte on yıllık süre tamamlanmış olmalıdır.

2) Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının Bildirim Yoluyla Sona Ermesi

TBK’nın kiracıyı koruma ilkesi gereğince, belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, genel hükümlere göre dilediği zaman fesih bildirimiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Ancak kiraya veren, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında olduğu gibi kira başlangıcı itibariyle on yıl uzama süresi geçtikten sonra sözleşmeyi genel hükümlere göre fesih bildirimi ile sona erdirebilir. Yani altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirimine uyarak feshedebilir. Örneğin, başlangıcı 01.05.2006 tarihi olan belirsiz süreli kira sözleşmesini, kiraya veren ancak 01.05.2016 tarihinden sonra, altı aylık dönem sonu olan 31.10.2016 tarihinde kira sözleşmesini sona erdirmek için en geç 31.07.2016 tarihine kadar yazılı fesih bildiriminde bulunmalıdır. Söz konusu bildirimin bu tarihe kadar kiracının hakimiyeti alanına ulaşması gerekmektedir. Zira, fesih bildirimi bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacaktır.

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.348’de belirtildiği gibi fesih bildirimi yazılı şekil şartına bağlanmıştır. Bu geçerlilik şartı olup, bildirim yazılı yapılmadığı takdirde bildirim geçersiz olur ve fesih hakkını kullanamaz.

Ayrıca kiraya veren TBK m.347/III’e göre, eğer şartları oluşursa, kiracı kira sözleşmesine aykırı hareket ederse, genel hükümlere göre sözleşmeyi feshedebilir. Bu hükmün amacı kiracının sözleşmeye aykırı davranması halinde kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirmek hakkıdır. Örneğin; kiraya veren, kiracının sözleşmeye aykırı davranması veya iflası halinde TBK m.316/III’e ve 332/II’ye göre feshedebilir.

Birden fazla kiracı olması durumunda, gerek belirli süreli kira sözleşmesinde gerekse belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi kiracıların hepsine ayrı ayrı veya varsa kiracıların ortak temsilcilerine yapılmalıdır. Kiraya verenin göndereceği fesih bildiriminin kiralanan üzerinde paylı mülkiyet mevcutsa pay ve paydaş çoğunluğu, elbirliği ile mülkiyet mevcutsa ortakların tamamı tarafından keşide edilmesi gerektiğini ifade etmektedir.

3) İstisnai Durumlarda Kira Sözleşmelerinin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi

Kiralanan taşınmaz aile konutu ise, TBK m.349’a göre kiracı eş, sözleşmenin tarafı olmayan eşin rızasını almadığı müddetçe fesih bildiriminde bulunamaz. Eğer taraf olmayan eş, kiraya verene bildirim yapmak suretiyle sözleşmenin tarafı haline gelirse, kiraya veren fesih bildirimini iki eşe de ayrı ayrı bildirmelidir.

TBK m.356’ya göre ise, kiracının ölmesi halinde, çatılı işyeri kiraları bakımından, kiracının ortaklarının veya bu ortakların kiracıyla aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçılarının ve ölen kiracıyla birlikte aynı konutta oturanların, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece kira sözleşmesini sürdürebilecekleri kabul edilmektedir.

B) BELİRLİ VE BELİRSİZ SÜRELİ KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARININ DAVA YOLU İLE SONA ERMESİ

TBK m. 350-356 arasındaki hükümlerde dava ile sona erme sebepleri sayılmaktadır ve sona erme sebebi sözleşmenin hangi tarafından kaynaklanırsa kaynaklansın sadece kiraya verenin dava açma hakkı öngörülmüştür. Konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerli olan bu yolda, TBK’da öngörülen sebepler varsa, tahliye davası açılmak suretiyle mahkemeden karar alarak kira sözleşmesi sona erdirilebilecektir. Bozucu yenilik doğuran bir davadır. Fakat uygulamada mahkemeler hem sözleşmeyi sona erdiren hem de kiralanan şeyi kiraya verene vermesi yönünde karar verdikleri için kararın eda yönü de bulunmaktadır.

Tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Paylı mülkiyetse, paydaşlardan birisi kiraya veren ise tek başına kiraya veren sıfatıyla, gereksinime dayalı tahliye davası açma hakkına sahiptir. Ancak kiraya veren sıfatına haiz olmayan paydaşların, gereksinim sebebiyle tahliye davası açabilmeleri için, pay ve paydaş çoğunluğunu sağlamaları gerekmektedir. Elbirliği ile mülkiyetin söz konusu olduğu durumda, gereksinim nedeniyle tahliye davasının tüm ortakların katılımıyla açılması ya da ortaklardan birinin açtığı davaya diğer ortaklarının katılımının sağlanması şarttır.

Kiraya verenin malik olması zorunlu olmadığından dolayı, malik olmayan kiraya veren de gereksinim sebebiyle tahliye davası açabilir.

TBK m.354’te bahsedildiği gibi konut ve çatılı işyeri kiralarının dava yoluyla sona erdirilmesine ilişkin sebepler sınırlı sayıdadır ve kiracı aleyhine değiştirilemez.

II) KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SONA ERME SEBEPLERİ

a) Kiraya Verenin ve Yakınlarının Kiralanana Duyduğu Gereksinim Sebebiyle Sona Ermesi:

TBK. m. 350/1’e göre, kiraya veren, kendisi, eşi, alt ve üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya çatılı işyeri gereksinimi olduğunda, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira süresi sonunda tahliye davası açabilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise genel hükümlere göre fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla belirlenen tarihten başlamak suretiyle, altı aylık kira dönemlerinin sonundan itibaren bir aylık süre içerisinde dava açarak sona erdirebilmektedir.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarıyla kabul edildiği üzere, TBK m.350/1’de sayılan kişilerin konut gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olması ve bu hususu davacının ispatlaması gerekir. Hâkim, ihtiyacın niteliğini belirlerken somut olayın şartlarını, kiraya verenin sosyal ve ekonomik durumunu, sosyal yaşamın gerektirdiği ihtiyaçları ve diğer şartları dikkate almalıdır.

Kiraya veren kişinin kirada oturması, kiraya verenin sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerekli kılması, kiraya verenin oturduğu taşınmazın konut ihtiyacını karşılayamaması vb. durumlarda kiraya verenin konut ihtiyacı olduğundan söz edilebilir.

Kiraya verenin kiracı olmaksızın, başkasına ya da yakınına ait evde yalnız veya yakınıyla birlikte kalması durumlarında gereksinimin gerçek olup olmadığı uygulamada karşılaşılan sebeplerden biridir. Bu sebeplerin mevcut olması halinde kiraya veren gereksinim sebebiyle dava açtığında kiracının tahliyesini mümkün kılabilmektedir. Bu duruma; üstsoyun altsoy ile birlikte yaşadığı durumlarda üstsoyun durumu, altsoyun üstsoy ile birlikte yaşadığı durumlarda altsoyun durumu, kardeşlerin birlikte yaşamaları halinde bunların durumu, gibi haller örnek olarak gösterilebilir. Yargıtay’ın bir kararında, damadıyla birlikte yaşayan kiraya verenin, aynı konutta oturmaya zorlanamayacağı ve tek başına oturma isteğinin zorunlu ihtiyaç olduğunu kabul etmiştir.

Kiraya veren, maliki olduğu konutunda oturuyor olsa dahi, sağlık gerekçesiyle kiralananın tahliyesini isteyebilme imkanı vardır. Kiralananın, sürekli tedavinin yapıldığı hastaneye yakın olması durumunda ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu kabul edilmektedir.

Kiraya veren veya yakınlarının kiralanan konutun bulunduğu yere taşınması durumunda, kiraya verenin gereksinim sebebiyle kiralananın tahliyesini isteyebilme imkanı bulunmaktadır. Örneğin, Yargıtay’a göre, yurt dışından kesin dönüş yapılmış olması halinde ( Yargıtay 6.HD. 18.04.2005, 2267/3668), memur olan kiraya verenin kiralananın bulunduğu yere tayini çıkması ya da emekli olması durumunda (Yargıtay 6.HD. 04.10.1999, 7164/7345) ihtiyacın zorunluğu olduğu kabul edilmektedir.

Gereksinim sahibinin kiralanana eşya koymak amacıyla, kiralananın tahliyesini istemesi durumunda bu ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu kabul edilmektedir. Ancak doktrindeki diğer görüşe göre ise konut gereksinimi dışında başka bir amaçla, konutu depo olarak kullanmak gibi, kiracının gereksinim sebebiyle tahliyesinin istenemeyeceğini, konut kavramının geniş yorumlanmaması gerektiğini savunmaktadır. Yargıtay, konut gereksinimi kavramını geniş yorumlamakta, yalnızca ikamet amacının olmasını aramayıp, kiraya verenin yaşama tarzına, sosyal durumuna, hayat koşullarına bakılarak bir bütün halinde değerlendirerek gereksinimin zorunlu olup olmadığı yönünde ele almaktadır.

Konut, yazlık olarak kullanılmaya elverişli olması gerekmektedir. Yargıtay kararlarında, yazlık olan konutun asıl konutun bir uzantısı olduğu ve bir yerin yazlık konut olarak kabul edilebilmesi için konumunun ve mimari durumunun bu şekilde kullanılmaya uygun olması gerektiği belirtilmektedir. (Yargıtay 6. HD. 27.10.2014, 11405/11609) Yani yazlık ihtiyacı için dava açıldığında taşınmazın yazlık olarak kullanılmaya elverişli olup olmadığı ve bu ihtiyacın samimi olup olmadığına bakılır.

Kiraya verilen konutun fiziken daha elverişli olması durumunda ihtiyaçtan bahsedilir. Örneğin, kiraya verenin yeni çocuklarının doğması ya da bakıma muhtaç anne babasını yanına alması gibi durumlarda, bu nedenle artık oturdukları konuta sığamadıkları gerekçesiyle kiralananın tahliyesi mümkün olmaktadır. Ancak, gereksinim sahibinin daha rahat koşullarda oturmak istemesi halinde, ihtiyaç gerçek sayılmamakta, kiralananın tahliyesi mümkün olmamaktadır.

Kiralanan taşınmazın ekonomik açıdan daha elverişli olması da ihtiyaç sebeplerinden sayılır ancak kiraya veren, kendi oturduğu konutun daha çok kira geliri getirecek olması gerekçesiyle, kiralanan konutun tahliyesini isteyemeyecektir. Kiralanan konutun konum olarak daha elverişli olması halinde de gereksinimin varlığından söz edilir örneğin, konutun işe yakın olması, okula yakın olması gibi.

Kanunda kendisi, altsoyu(çocuğu, torunu, evlatlığı, torun çocuğu), üstsoyu(babası, büyük babası, annesi, büyük annesi), eşi ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut gereksinimi olması gerektiği hükmedilmiş. Bakmakla yükümlü olduğu kişilerde ise üstsoyu, altsoyu, kardeşleri, yeğenleri sayılabilir.

Kiraya veren, ihtiyaç sebebiyle kiralananı tahliye ettirirse TBK m. 355’teki “yeniden kiralama yasağı” gereği haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi halde hakim, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmayacak miktarda tazminata hükmedecektir.

İşyeri kirasında da ihtiyaç iddiasının samimi ve ihtiyacın gerçek olduğu ispatlanmalıdır. Buradaki ihtiyaç iddiası daha detaylı incelenmektedir. Bir meslek veya sanatın bizzat icra edilmesi için kullanması gerekmekte olup, gereksinim sahibinin bilgi ve birikime sahip olması gerektiği kabul edilmektedir. Gereksinim sahibinin çalıştığı işyerinden ayrılacak olması veya işsiz olması da ihtiyaç sebebi sayılır. Gereksinim sahibinin hali hazırda çalıştığı işinin yanı sıra ek ikinci iş kurması için kiralananın tahliyesinin istenmesi durumunda, geçimini sağlayacak bir işinin olması nedeniyle ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığı görülür ve bu nedenle de kiraya verenin tahliye talebi kabul edilmez. Gereksinim sahibinin kirada olması nedeniyle kiralananın tahliyesini yeterli görülmemektedir. Ancak tahliye tehdidi altında olması ya da kiralanan yerin en az mevcut işyeri kadar elverişli olması hallerinde ihtiyaçtan söz edilebilir.

b) Mülkiyeti Sonradan Kazanan Malikin Duyduğu Gereksinim Nedeniyle Sözleşmenin Sona Ermesi

Kiracı kiralanan konutta otururken, üçüncü bir kişinin, miras, kamulaştırma, cebri icra, satış ya da bağışlama ile kiralananın mülkiyetini kazanması halinde kiracıyı sebepsiz yere çıkaramamaktadır ancak yeni malik bazı hallerde gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilir.

TBK m. 351. uyarınca “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Görüldüğü gibi, yeni malik kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilecektir. Kiralananın sonradan edinilmesi sebebiyle açılacak tahliye davasında da ihtiyaç iddiasının samimi ve ihtiyacın gerçek olması gerekir. Yeni malik, ihtiyaç iddiasını ispatlamak şartıyla TBK m. 350’ye dayanarak kiralananın tahliyesini talep edebileceği gibi TBK m. 351/f.-I’e dayanarak da edebilir.

Yeni malik iktisap tarihinden itibaren bir ay içerisinde yazılı olarak bildirimde bulunmak suretiyle iktisap tarihinden itibaren altı ayın sonunda tahliye davası açabilir. Eğer altı aylık süre geçmeden dava açılmışsa hakim bunu resen gözetir ve dava süre yönünden reddedilir. Bir aylık süre içinde ihtarda bulunulmadığı ya da bu süre zarfında ihtar kiracının hâkimiyet alanına ulaşmadığı takdirde, yeni malik kira sözleşmesini aynı şartlarda kabul etmiş sayılır. Yeni malik kiralananın mülkiyetini kazandığı takdirde, kiracı ile olan kira sözleşmesinin bitmesine altı aydan daha az bir süre kalmışsa, yeni malik tarafından altı aylık süre beklenmeksizin kira süresi sonunda tahliye davası açabilir.

Bildirimin taşınmazı edinen kişi tarafından yapılması gerekmektedir. Kiralanan taşınmazı birden fazla kişinin edinmesi durumunda, bildirimin tümü tarafından yapılması gerektiği kabul edilmektedir. Paylı mülkiyet halinde, bildirimin pay ve paydaş çoğunluğu sağlanarak yapılması gerekir. Buna karşılık doktrindeki bir görüş, bildirimin kira sözleşmesini sona erdirici bir etkiye sahip olmadığı, zira böyle bir etkiye tahliye davasının sahip olduğu, dava açılmazsa kira sözleşmesinin devam edeceği yönündedir.

Yeni malik gönderdiği ihtarnamede altı aydan daha uzun süre vermişse bu süreyi beklemek zorundadır. İhtarnamede altı aydan daha uzun süre verilebilirken, daha kısa bir süre kararlaştırılamaz, geçersiz olur.

Kira sözleşmesinden doğan şahsî hakkın kiracı adına şerh edildiği durumda istisna söz konusu olur. TBK. m. 312’ye göre taşınmaz kiralarında kiracı, kiracılık hakkını şerh ederek, taşınmaz üzerinde şerhten itibaren kazanılan hakların sahiplerine karşı haklarını ileri sürebilir. Böylece kiralanan taşınmaz üstünde hak iktisap edenler, kiracının şerhi süresince kiralananın kullanılmasına katlanmak zorundadırlar.

TBK m.355 “yeniden kiralama yasağını” ele almaktadır. Buna göre, kiraya veren gereksinim nedeniyle tahliye davası açmış ve tahliye kararı alarak tahliyeyi sağlamışsa, haklı sebep olmaksızın üç yıl süreyle kiralananın eski kiracısından başkasına kiraya verilemez. Eğer kiraya veren, bu hükümlere aykırı davranırsa, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Her ne kadar TBK. m.355’te, yeni malik açısından açık bir hüküm bulunmasa da, TBK. m. 352 ile aynı içeriğe sahip konu hakkında doktrindeki ağırlıklı görüşe göre, yeni malik de üç yıl süreyle üçüncü bir kişiye kiraya veremez.

c) Kiraya Verenin Kira Sözleşmesini, Kiralananı Yeniden İnşası veya İmar Amacıyla Sona erdirmesi

TBK m.350/2’ye göre kiraya veren, kira sözleşmesini, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenebilecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava ile sonra erdirilebilir. Kiraya verenin bunun için önceden ihtarda bulunmasına gerek yoktur.

Konut ve işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye davasında olduğu gibi burada da dava açma hakkı kiraya verendedir. Fakat malik olmayan kiraya verenin bu davayı açabilmesi için malik tarafından yeniden inşa veya esaslı onarım, genişletme veya değiştirme için yetkilendirilmiş olması gerekir.

Birden çok kiraya verenin olduğu ve aralarında paylı mülkiyet ilişkisinin bulunduğu durumda, konut ve işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye davasından farklı olarak, yeniden inşa TMK’nın m. 691 anlamında olağanüstü yönetim işlerinden olduğundan, bu amaçla tahliye davasının açılabilmesi için paydaşların tamamının karar almak suretiyle bu davayı açması gerekecektir. İmar amaçlı esaslı onarım, genişletme veya değiştirme için ise pay ve paydaş çokluğuyla karar alınıp davanın açılması gerekir. Elbirliğiyle mülkiyet söz konusu olduğu durumlarda ise tamamının izni veya icazeti gerekecektir. Davalı kiracı olup, birden fazla olması durumunda hepsine karşı açılması gerekecektir. Dava yetkili yer Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde açılmalıdır.

aa) Şartları:

aaa)Taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekir:

Yeniden inşa halinde, önce kiralananın yıktırılması sonra da yeni yapının inşası gerekir. Örneğin, depremde kısmen yıkılan binanın yapılması yeniden inşa sayılabilecek. İnşa edilen yeni yapının, yıkılan yapıdan daha çirkin veya kullanışsız ya da yıkılan yapıyla aynı nitelikte olmadığı kiracı tarafından kiraya verene karşı ileri sürülemez.[1] Yeniden inşa sebebine dayanan ihtiyaç iddiası samimi ve gerçek olmalıdır. Bunun yanı sıra kiralananın tahliyesi talep edilirken dürüstlük kuralına da uygun hareket edilmelidir. Kiralanan yıkılıp yeniden inşa edileceği gerekçesiyle tahliye edildikten sonra daha yüksek kira bedeliyle bir başkasına kiralanırsa ya da satılırsa hakkın kötüye kullanılması söz konusu olur.

İmar amacıyla esaslı onarım, genişletme ve değişiklikte taşınmazın tamamının yıkılması gerekmez. Örneğin, bir kat veya oda ya da garaj ekleme, iki odanın birleştirilmesi, çatının yeniden yapılması, ahşap tavanın betonerme hale getirilmesi, asansör banyo eklenmesi gibi hallerde imar amacı mevcuttur. İmar amacıyla yapılacak onarımın, genişletmenin ya da değiştirmenin esaslı olması gerekmektedir. Esaslı olmanın ölçütü olarak madde devamında ifade edilen “bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkansız” olmasından yararlanılabileceği ifade edilmektedir. Ufak tefek onarım, genişletme ve değişiklik kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımaz.

Kiralananın daha çok gelir getirmesi amacıyla kullanım amacının değiştirilmesinin imar amacı taşıyıp taşımadığı tartışmalıdır. Doktrindeki bazı görüşe göre kiralananın imar amacı bulunmadığı için, herhangi bir tadilat veya tamir zorunluluğu olmadığı halde, sırf geliri arttırmak için değişikliğe gidilemeyeceği gibi özellikle konut olarak kiraya verilmiş yerin işyerine çevrilemeyeceği kabul edilmektedir. Diğer bir görüşe göre ise konutun işyerine, işyerinin konuta dönüştürülmesi için yapılan değişikliklerin imar amacıyla yapıldığını kabul etmektedir. Mülkiyet hakkı malike bu yetkiyi vermeli böylece malik gelir arttırıcı imkanlardan yararlanmalıdır. Yargıtay da konutun işyerine dönüştürülmesini imar amacı kapsamında değerlendirerek bu dönüşümün mümkün olduğu doğrultusunda karar vermiştir.

bbb) Yeni inşa, esaslı onarım, değişiklik ve genişletme işlemlerinin yapıldığı sırada taşınmazın konut veya çatılı işyeri olarak kullanılması, teknik açıdan mümkün olmamalıdır:

İmar amaçlı onarım, değiştirme ya da genişletmenin esaslı olup olmadığını anlamak ve bu sebeple de kira sözleşmesini sona erdirebilmek için belirlenecek kıstas, yapılacak olan tadilatlar esnasında kiracının kiralananı kullanmasının imkansız olması şartıdır. Bu sebepledir ki, kiracının kiralananda oturması ya da çalışması, yapılacak olan tadilatlar esnasında mümkün ise, kiracının TBK m.350/2’ ye göre tahliyesi mümkün olmamaktadır.

Bu hususta yapılacak olan tadilatlar esnasında kiralananın kullanımın mümkün olup olmadığının tespiti için bilirkişiye başvurmak gerekecektir. Örneğin onarım esnasında bina içerisinde bulunulmasının yüzde yetmiş beş tehlike arz edeceği bilirkişice tespit edilmişse tahliye edilmesi gerekir.

ccc) Projenin mahkemeye verilmesi ve projenin uygulanmasının mümkün olması:

Yeniden inşa sebebiyle açılan tahliye davalarında imar müdürlüğü tarafından inşaat projesi ile inşaat ruhsatının ibrazı gerekir. Bu belgeler dava dilekçesine eklenmemiş ise, verilen süre içerisinde mahkemeye ibraz edilmelidir. Yıkım gerçekleşmediği için inşaat ruhsatının verilmediği durumlarda onaylı inşaat projesi yeterlidir. Keza, imar amacıyla onarım, genişletme veya değişiklik sebebiyle kiralananın tahliyesi davalarında belediye imar müdürlüğünce onaylı proje ve belediye imar müdürlüğünden alınan ruhsatın mahkemeye ibraz edilmesi gerekir.

ddd) Süre şartı:

TBK m.350/II gereğince kiraya veren tarafından yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye talep edilecek ise belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla belirlenen tarihten başlayarak bir ay içerisinde tahliye davasını açması gerekir. Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliyenin sağlanması için önceden bir bildirimde bulunmaya gerek yoktur, hükümdeki bir aylık süreye uyulması yeterlidir. Bu bir aylık süre hak düşürücü süredir, bu nedenle bu sürenin kaçırılması durumunda bir sonraki dönem sonunun beklenmesi gerekecektir.

Ayrıca TBK m. 353’e göre, kiraya veren tarafından, en geç davanın açılması için öngörülen sürede yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davası açacağını kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmuşsa, dava açma süresi bir kira yılı daha uzamış olur. Böylece kiraya veren, yeni kira döneminin sonuna kadar tahliye davası açma hakkını kullanabilir. Kiraya verenin tahliye davası açabilmesi için kiracıya önceden bildirimde bulunması şart değildir. Buna rağmen taraflar, tahliye davası açılabilmesi için bildirimde bulunma şartı getirmişse kiraya verenin bu şarta uyması zorunludur. Kiraya veren, hak düşürücü süre geçmeden dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Yeniden inşa ve imar sebebiyle boşaltılması sağlanan binalar, eski hali ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Diğer yandan ise yeniden inşa ve imar faaliyeti tamamlandıktan sonra, eski kiracıların, taşınmazın yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralamaları hususunda öncelik hakkı mevcuttur. Kiracının öncelik hakkını kullanabilmesi için kiraya veren, kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmalıdır. Kiracı da bildirimi takip eden bir ay içinde bu hakkını kullanmalıdır. Öncelik hakkı sona erdirilmedikçe kiralanan üç yıl geçmedikçe başkasına kiraya verilemez. Ancak kiralananın satılması ya da kiraya veren tarafından kullanılması takdirde kiracının öncelik hakkı sona erecektir. Eğer ki kiraya veren buna aykırı davranırsa eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak kaydı ile tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m.355/3).

Av. Ecem ŞAHİN
Muğla Barosu

---------------

[1] İNCEOĞLU, C.II, s.406.

banner626
Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.
Avatar
Mrt 1 hafta önce

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya verenin sözleşmeyi fesih bildirimiyle sona erdirmesinde uzama süresini 12 sene olarak hesaplanması mülkiyet hakkının ihlaline yol açıyor yönünde görüşlerde mevcut. Yeniden düzenlenmesi gerekli.