KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA SONA ERME SEBEPLERİ

Kiraya Veren Tarafından Kaynaklanan Sona Erme Sebepleri

a. Kiraya Verenin veya Yakınlarının Konut Gereksinimi Sebebiyle

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Bu maddeye dayanarak tahliye davası açılabilmesi için kiraya verenin kendisinin veyahut kanun maddesinde sayılmış olan yakınlarının kiralanana gereksinim duymaları gerekmektedir. Bu kişiler kanunda sınırlı şekilde sayılmış olup yorum yoluyla genişletilemeyecek, örneğin kiraya veren hala, teyzesi gibi kanunen bakmakla yükümlü olmadığı ve kanun maddesinde açıkça belirtilmemiş olan hısımları için tahliye talebinde bulunamayacaktır. Bununla birlikte konut gereksinimi gerçek ve samimi olmalıdır. Gereksinimi değerlendirecek olan makam, hakimdir. Tahliye davası sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde açılmalıdır. İşbu davanın açılması için kiracıya önceden ihtarda bulunması gerekli değildir. Fakat kiraya veren açıkça ihtarda bulunmuş, konut ile ilgili gereksinimi olduğunu kiracıya iletmiş ise bir aylık dava açma süresine tabii olmayacaktır. Tüm bunların yanında kanun koyucu zayıf durumda olan kiracıyı güvence altına almak için TBK m. 355’te kiraya verenin gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, üç yıl geçmedikçe kiralananı eski kiracıdan başkasına kiraladığı takdirde eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olduğu düzenlenmiştir. [1]

b. Kiraya Verenin veya Yakınlarının İşyeri Gereksinimi Sebebiyle

Konut gereksinimi sebebiyle tahliyeden farklı olarak, burada işyeri gereksiniminden bahsedildiği için kiraya veren sıfatına sahip olmak kaydıyla tüzel kişiler de bu sebebe dayanarak tahliye davası açabilirler. Yargıtay kararlarında tüzel kişinin yönetici veya personeli için böyle bir talepte bulunamayacağını[2], tüzel kişinin ortağının ihtiyaç duyması durumunda bu ortağın kendi adına tahliye davası açabileceğini belirtmektedir.[3] Bununla birlikte Yargıtay tüzel kişilerin çalışanlarının lojman ihtiyacı sebebiyle de tahliye davası açabileceğini kabul etmekte, bu görüş doktrinde kimi yazarlar tarafından eleştirilmektedir.[4]

c. Konut Veya İşyerinin Yeniden İnşa, İmar Sebebiyle

TBK’nın 350. maddesinin 2. bendi uyarınca “kiraya veren, kira sözleşmesini; ... kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir”. Kiraya verenin bu hüküm uyarınca da tahliye davası açmadan önce kiracıya ihtarda bulunması gerekli değildir. Taşınmazda yapılacak olan onarım veya imarın esaslı olması, bu süreçte taşınmazın konut veya işyeri olarak kullanılmasının teknik açıdan mümkün olmaması gerekmektedir. Ufak tefek onarım, genişletme ve değişiklik, kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme hakkı vermez.[5] Tıpkı konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye davalarında olduğu gibi kanun koyucu yeniden inşa veya imar sebebiyle açılacak olan tahliye davalarında da kiracıyı korumak amaçlı kiracıya bir öncelik hakkı tanımıştır. Bu hak gereğince kiralayan binanın inşaat veya imar işi yapılmadan eski hali ile karalananı haklı sebep bulunmaksızın, üç yıl geçmedikçe başkasına kiralayamayacaktır. Bununla birlikte imar veya inşaat yapıldığı takdirde de yeni durum ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda eski kiracının öncelik hakkı bulunmaktadır. Kiracı bu hakkı kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimden itibaren bir ay içerisinde kullanmalıdır. Kanuni düzenlemelere uymayan kiraya veren eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

d. Yeni Malik Veya Yakınlarının Kullanım İhtiyacı Sebebiyle

Yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere Türk Borçlar Kanunu konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hukuki muamelelerde kiracıyı koruyan düzenlemeler getirmiş olup buna bağlı olarak kural kiracının kiralananın maliki değiştiği durumda da kiralananı kullanmaya devam etmesini öngörmüştür. Ancak kanun bazı şartların gerçekleşmesi halinde yeni malikin de gereksinim nedeniyle tahliye davası açabileceğini düzenlemiştir. TBK m. 351 gereğince “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.” Kiraya verenin gereksinimi sebebiyle tahliye davasında belirtmiş olduğumuz durumlar burada da geçerli olup maddede sayılan kişiler tahdidi olarak sayılmıştır. Bununla birlikte gereksinimin de samimi ve gerçekçi olması gerekmektedir. TBK m.350’den farklı olarak yeni malike mülkiyeti kazandığı tarihten itibaren bir ay içerisinde kiracıya ihtarda bulunma şartı ve sonrası için kiralananı tahliye etmesini talep etmesi zorunluluğu getirilmiştir. İhtar yazılı olmalı ve bir aylık süre içerisinde kiracının hakimiyet alanına ulaşmalıdır. Yeni malik bir aylık süreç içerisinde şekil şartına uygun olarak ihtarda bulunmaz ise sonraki dönemde tıpkı kiralayanın gereksinimi sebebiyle tahliye davasında olduğu gibi sözleşmeyi sürenin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açacağı tahliye davasıyla da sona erdirebilir. “Her ne kadar maddede açıkça düzenlenmemiş olsa da TBK’nın 355. maddesindeki yeniden kiralama yasağı, yeni malikin gereksinimi hali için de geçerlidir.”[6]

Kiracı Tarafından Kaynaklanan Sona Erme Sebepleri

a. Tahliye Taahhüdü Sebebiyle

TBK’nın 352. maddesinin 1. fıkrası uyarınca “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Kanun koyucu her ne kadar konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan hükümler öngörmüşse de kiracının kendi rızası ile vermiş olduğu tahliye taahhüdü ile kiralayanın tahliye davası açabileceğini belirtmiştir. Yine de kiracının verecek olduğu taahhüdün geçerli olabilmesi için çeşitli şartları sağlaması gerektiği ilgili maddede belirtilmiş, böylece kiracının hiçbir baskı altında kalmaksızın hareket etmesine imkan tanınmıştır. Madde hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere taahhüdün yazılı şekilde verilmiş olması gerekmektedir. Yazılı şekil geçerlilik şartı olup sözlü olarak verilmiş olan tahliye taahhüdü herhangi bir hüküm ifade etmez. Bununla birlikte tahliye tarihinin açıkça belirtilmiş olması gerekmektedir. Dolayısıyla, sadece ayın belirtilmesi yeterli olmayıp, mülga kanun dönemindeki bunun ay sonu olarak yorumlanacağı yönündeki Yargıtay görüşünün artık bir geçerliliği kalmamıştır. Belli bir tarih arandığı için şarta bağlı tahliye taahhütleri geçerli olmamalıdır.[7] Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması da taahhüdün geçerli olması için elzemdir. Sözleşmenin yapıldığı sırada veya daha önce verilmiş olan boşaltma taahhüdü geçerli olmadığı gibi sözleşme yapılmasına rağmen henüz kiralananın tesliminden önce verilmiş olan boşaltma taahhüdü de geçersizdir. Geçerli şekilde verilmiş olan tahliye taahhüdü sonrasında kiracı belirtilen tarihte kiralananı boşaltmak zorundadır. Aksi takdirde kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içerisinde yetkili icra dairesine veya mahkemeye boşaltma talebinde bulunabilir.

b. Kiraya Verenin Kiracıya İki Haklı İhtarda Bulunması Sebebiyle

TBK m. 352/2’ye göre kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu maddeye dayanılarak kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için ihtarların yazılı olması, yapılan ihtarların haklı olması (kira bedelinin kiracı tarafından ödenmemiş olması) ve aynı kira süresine ait iki farklı ihtar çekilmiş olması gerekmektedir. İhtarlarda ödenmeyen ayın kirası, bunun miktarı ve ödenme gereği bildirilmelidir. İhtar tek taraflı varması gerekli bir irade beyanı olduğu için kiracının hakimiyet alanına ulaşmış olduğu tarih esas alınacaktır.[8]

c. Kiracının Veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Konut Maliki Olması Sebebiyle

TBK m. 352/3’e göre Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Bu hükme dayanarak kira sözleşmesinin sonra erdirilebilmesi için her şeyden önce kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin kiralanan ile aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması gerekmektedir. Şüphesiz ki eşlerin ayrı yaşamasına karar verilmiş olduğu durumlarda bu kanun hükmü uygulama alanı bulmayacaktır. Bununla birlikte konutun oturmaya elverişliliği hususunda hakim yalnızca objektif kriterleri göz önüne almayacak olup kişilerin sosyal ve ekonomik durumlarını da dikkate alarak karar verecektir. Kiraya verenin sözleşmenin kurulduğu anda kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir evleri olduğunu bildiği durumlarda da bu maddeye başvurarak sözleşmeyi sona erdirmesi mümkün olmadığı gibi TMK m.2’de düzenlenmiş olan dürüstlük kuralına da aykırıdır. TBK m.352/3 gereğince sözleşmeyi sona erdiren kiraya veren sona erme tarihinden başlayarak bir ay içerisinde tahliye davası açmadığı takdirde dava hakkı düşer.

Genel Sona Erme Sebepleri

Konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulama alanı bulan sona erme sebeplerinin yanı sıra taraflar her zaman kira sözleşmeleri için genel hüküm niteliğindeki sona erme sebeplerine dayanarak da aralarındaki sözleşme ilişkisine son verebilirler. Kanunda belirtilmiş olan kira ilişkilerinde genel sona erme sebepleri şu şekilde sayılmıştır;

a. Önemli Sebep Hali

b. Kiracının Temerrüdü

c. Kiracının Özen ve Saygı Borcuna Aykırılığı Sebebiyle

d. Kiracının İflası Sebebiyle

e. Kiraya Verenin Borçlarına Aykırılığı Sebebiyle

f. Kiracının Ölümü Sebebiyle

Stj. Av. Enver BATUR

Kaynakça
Eyüp İpek, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu İle Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebeplerine İlişkin Getirilen Yenilikleri, TBB Dergisi, sayı 102, 2012.
Bkz. Doğan, Murat: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Adalet Yayınevi, Ankara, 2011.
Prof. Dr. Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 8. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara, 2020.
Av. Mehmet Öztürk, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Erme Halleri, D.E.Ü. Hukuk Fakültesi Dergisi, Prof. Dr. Şeref ERTAŞ’a Armağan, C. 19, Özel Sayı-2017.
M. Alper Gümüş, Borçlar Hukuku Özel Hükümler Cilt-1, 3. Baskı, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2013.
Prof. Dr. Ahmet Kılıçoğlu, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 3. Baskı, Turhan Kitabevi, Ankara, 2021.
Yargıtay Kararları İçin Bkz. https://www.lexpera.com.tr/ictihat, https://karararama.yargitay.gov.tr.