Korona (Covid 19) Virüsün İşyeri Kiralarına Etkisi

Tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de bahse konu virüsün zararlı etkilerinden vatandaşların korunması amacıyla idare tarafından önlemler alınmıştır. T.C İçişleri Bakanlığı İller Dairesi Genel Müdürlüğü’nün bütün illere dağıtılmak üzere hazırladığı 16.03.2020 tarihli ‘’Coronavirüs Tedbirleri’’ konulu genelge uyarınca kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internaet kafe, her türlü oyun salonları(atari, playstation vb.), her türlü kapalı oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici süre ile durdurulmuştur.

İşletmelerin faaliyetlerine ara vermesinin ve virüsün yayılmasının engellenmesi amacıyla tüm dünyada yürütülen ‘’evdekal’’ kampanyası nedeniyle ticari hayat durma noktasına gelmiş ve ticaret erbabında ticari hayatın en büyük gider kalemlerinden olan işyeri kirası ödeme kaygıları ortaya çıkmıştır.

26.03.2020 tarihinde resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren ancak 1 Mart 2020 tarihi itibariyle geçerli olacak iş yeri kira ödemelerine ilişkin kanun şu şekildedir; ‘’1 Mart 2020’den 30 Haziran 2020’ye kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacak, söz konusu bu hüküm 1 Mart 2020’den itibaren uygulanacak.”

Bu madde uyarınca 1 Mart 2020’den 30 Haziran 2020’ye kadar olan zaman zarfı içerisinde iş yeri kiralarının ödenememesi halinde kiraya veren bakımından bu durum kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturamayacaktır. Madde metninden açıkça anlaşılacağı üzere düzenleme yalnızca iş yerleri için geçerli olup konut kiralarına ilişkin esaslarda herhangi bir değişikliğe gidilmemiştir. Getirilen değişiklik ile bu hüküm, TBK 315’e göre fesih hakkını da ortadan kaldırmaktadır. Aynı zamanda TBK 352/2’ye göre de 2 haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılmasını engeller. Zira gelen değişiklik ile iş yeri bakımından herhangi bir kısıtlama getirilip getirilmediği şartı aranmamaktadır.

Fakat torba yasa ile hayatımıza giren bu geçici madde işyeri kiracılarının kira ödeme borçlarından  tamamen kurtuldukları anlamına gelmez. Kanun koyucu tarafından getirilen bahse konu geçici madde ile 30 Haziran 2020 tarihine kadar sadece işyeri kiralarının ödenmemesi sebebiyle işyeri kiraları fesih edilip tahliye davası açılmasının önüne geçilmiştir. Kiracının kiraya verene karşı borcu devam etmektedir.

İşyeri kira sözleşmelerinde çıkan bu uyuşmazlıkların çözümünde tercih edilecek olan hukuki kurumun ne olacağı konusunda hukukçular arasında farklı yaklaşımlar vardır. Bu hukuki yaklaşımlar kusursuz ifa imkansızlığı, ayıp, temerrüd, aşırı ifa güçlüğü olarak sıralanabilir.

Kanaatimizce korona vürüsünün işyeri kiralarına etkisinde ortaya çıkacak olan uyuşmazlıklarda izlenmesi gereken yol TBK 138. maddede ortaya konmuş olan aşırı ifa güçlüğüdür.

Mücbir sebep mevzuatımızın hiçbir kanununda tanımlanmamıştır ancak doktrinde ve yargıtay kararlarında; “Sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen genel bir davranış normunun veya borcun ihlaline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olay’’ olarak tanımlanmıştır. Yargıtay’ın tanımından yola çıkarak korona virüs ile mücbir sebep ilişkisi incelendiği zaman, korona virüs için de önceden öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir halden bahsetmek mümkündür.

Türk Borçlar Kanunu’nun aşırı ifa güçlüğü başlıklı 138. maddesi açık hükmü: “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” şeklindedir.

Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8254 E. 2019/5095 K. sayılı kararında ‘’Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.   Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK’nun yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiştir.. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.  

a.Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.  

b.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.  

c.Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.  

d.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.  

Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.

Ayrıca ilgili yargıtay kararının devamında ‘’O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı,  konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde yetersiz bilirkişi raporu dikkate alınarak karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.’’şeklinde hüküm verilmiştir.

Yukarıda izah etmeye çalıştığımız sebeplerle koronovirüsün zararlı etkilerinden korunmak amacıyla idarece alınmış tedbirler çerçevesinde kapatılmasına karar verilen işyerleri veyahut ciddi anlamda ticari kayıp yaşayan işyerleri işyeri kira borçlarının tamamından kurtulmayı veya yaşadığı gelir kaybı oranında indirilmesini mahkemeden uyarlama davası adı altında talep edebilirler.

Stj . Av. Kazım İsmail KAZDAL

Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.