banner590

28 Aralık 2020

Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesi (Maketten Satış) ve Sözleşmeden Dönme Hakkı
banner580

Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesi Yasal Dayanakları

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun madde.40/1 uyarınca ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitler halinde ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödemesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstelendiği sözleşmedir. Bu tanıma ek olarak 2014 yılında Resmi Gazete’ de yayınlanan Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’te de düzenlemesi bulunmaktadır.

Bu tanıma göre ön ödemeli satış sözleşmesi tam iki taraf borç yükleyen rızai bir sözleşmedir. Tarafların karşılıklı asli borçları bulunmaktadır. Konut satışını gerçekleştirmeyi hedefleyen sözleşmenin yapılış amacına bağlı olarak tüketicinin satış bedelinin tamamını veya belirli bir kısmını önceden ödemesi ve bu ödemenin üzerine satıcının konutu devir veya teslim etmesi borcu doğmuş kabul edilmektedir.

Tüketicinin daha önce söz konusu konutun tamamlanmış halini görmemesi, maket ya da proje üzerinden fikir edinip satış sözleşmesinin tarafı olması nedeniyle doğabilecek zararlara karşı tüketiciyi korumaya yönelik birtakım önlemler alınmıştır.

Bu önlemler kapsamında ön bilgilendirme formu yer almaktadır. Ön bilgilendirme formunun, satış sözleşmesi kurulmadan en az bir gün önce Bakanlık tarafından belirlenmiş olan hususları içerir biçimde hazırlanmış ve tüketiciye sunulmuş olması gerekir. Aksi halde satış sözleşmelerinin temelinde yatan bilgilendirme ve aydınlatma yükümlülüğü yerine getirilmemiş olur. Ön ödemeli konut satışlarında tüketicinin satın alacağı konutu henüz görmemiş olması satıcı nezdinde özel bir aydınlatma yükümlülüğünü doğurmaktadır.

Bir diğer önlem olarak ön ödemeli satış sözleşmesinin kurulabilmesi için konutun yapılacağı arsa üzerinde Belediye tarafından verilecek ruhsatın bulunması şarttır. Bu şartın yerine getirilmemesi halinde satış sözleşmesi kurulamaz.

Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesi Şekil Şartları

Ön ödemeli konut satışı sözleşmesinin geçerli bir şekilde kurulabilmesi için belirli bir şekil şartı ön görülmüştür. Bu şekil şartı, ön ödemeli konut satışının tapu siciline kaydı tescil edilmesi ve satış vaadi sözleşmesinin de noterde düzenlenmesi biçiminde düzenlenmiştir. Şekil şartına uyulmaksızın yapılan sözleşme nedeni ile satıcının daha sonra tüketicinin aleyhine olacak şekilde satış sözleşmesinin geçersiz olduğu iddiasını ileri sürmesi “hakkın kötüye kullanılması yasağı” kapsamında olup satıcının geçersizlik iddiasına itibar edilemez. Tüketicinin korunmasına ilişkin bir düzenleme olarak geçerli biçimde kurulmayan sözleşmeye bağlı olarak tüketiciden herhangi bir ödeme alınması yasaklanmıştır. Tüketici buna rağmen önceden bir ödeme yaptı ise de daha sonra ödemelerini geri isteme hakkına her zaman sahiptir.

Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesi Sigorta Mecburiyeti

Tüketicilerin yapmış olduğu ödemelerin güvence altına alınması bir zaruri hal oluşturmaktadır. Birçok tüketiciden ön ödemeler alan satıcının elinde bulundurduğu bu meblağlara karşı belirli koşulları ön gören güvenceler sağlaması gerekir. Satıcının, hangi projeler kapsamında bir güvence sağlayacağı Bakanlık tarafından belirlenir ve bunun üzerine Hazine Müsteşarlığı tarafından bina tamamlama sigortası yaptırılması veya yine Bakanlık tarafından belirlenen teminatları sunması zorunludur. Bu teminatlar satıcının konutu inşa etmeden iflası halinde ya da başka nedenlerle inşadan kaçınması halinde tüketiciyi korumak üzere sunulmaktadır. Bina tamamlama sigortası ile tüketicilerin elde etmek istedikleri konutun inşasına devam edilebilecektir.

Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesi Cayma Hakkı

Başka bir güvence olarak sözleşmenin taraflarına cayma hakkı da tanınmıştır. Cayma hakkı, tek taraflı irade beyanıyla sözleşmenin feshine neden olan bozucu yenilik doğurucu bir haktır. Satıcı tarafından tüketiciye karşı cayma hakkına dair bilgilendirme yapılır. Cayma hakkının kullanım süresi emredici hükümlere bağlanmadığından süre kısaltılamaz ancak uzatılabilir. Bu hak tüketici tarafından herhangi bir gerekçe gösterilmeksizin ve cezai şarta tabi olmaksızın on dört gün içinde kullanılabilir. Bu süre içerisinde tüketicinin sözleşmeden caydığını bildirmesi yeterlidir. Cayma hakkının kullanım süresi sözleşmenin kuruluğu tarih itibariyle başlayacağından hakkın özgür kullanım yetkisini kısıtlayıcı işlemlerin yapılmaması hususunda gereken özen ve dikkat gösterilmelidir.

Ön ödemeli satış sözleşmesinin kurulmasının ardından sözleşmeye konu olan satış veya devrin süresi otuz altı ayı aşamaz. Eğer kat irtifakı tapu siciline kaydedilmişse satış veya teslim gerçekleşmiş sayılır. Bu madde hükmü ile konutun uzun süre tüketiciye teslim edilmemesinin önüne geçilmesi amaçlanmıştır.

Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesi Dönme Hakkı

Tüketiciye belirli koşullar altında sözleşmeden dönme imkânı da tanınmıştır. Sözleşmeden dönmek isteyen tüketici, herhangi bir gerekçe göstermeksizin konutun devir veya teslimine kadar konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan vergi ve masraflar gereğince sözleşmede gösterilen miktarın yüzde ikisine kadar bir tazminat ödemekle yükümlüdür. Bunun yanı sıra sözleşme ile bir dönme cezası da belirlenmiş olabilir. Dönme cezasının miktarı sözleşme bedelinin yüzde ikisi olarak belirlenmektedir.

Tüketicilerin dönme cezasını ödemekle yükümlü olmayacağı haller ise aşağıda gösterilmiştir.

Satıcının edimini hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi hali

Konutun devri veya tesliminden önce tüketicinin ölmesi nedeniyle mirasçılarına tanınan dönme hakkı

Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması gerekçesiyle ön ödemeleri yapamaması

4.Tüketici tarafından taksitle satış sözleşmesi yapılmasına dair önerinin satıcı tarafından kabul edilmemesi

SONUÇ:

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinde tüketici, Tüketiciyi Koruma Hakları Kanunu’nun 45.maddesinde öngörülen 24 aylık süre içerisinde sözleşmeden dönebilir. Ancak sözleşmeden döndüğü tarih ile gerçekleştirilen iş ve işlemlere bağlı yapılan masraflar ile orantılı biçimde tazminat ödeyebilir. Ancak satıcının edimini hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi halinde satıcının tüketiciden herhangi bir bedel talebinde bulunamayacağı gibi tüketicinin herhangi bir cezai şart ödemekle yükümlü olmaksızın kurulan sözleşmeden dönme hakkı saklıdır. Sözleşmeden süresi içerisinde dönülmesi halinde tüketicinin yapmış olduğu ödemeler ve kendisini borç altına sokan belgelerin iadesi en geç doksan gün içinde yapılır.

Av. Eren Evren

Stj Av. Rabia Kurum

Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.