İzaleyi şüyu davalarında sıklıkla karşımıza çıkan en önemli meselelerden bir muhdesatın aidiyeti konusudur. Muhdesat uyuşmazlığı olduğu zaman mahkeme mülkiyet iddiasında bulunan tarafa görevli mahkemede muhdesat yönüyle dava açması için süre vermelidir. Ve bu dava bekletici mesele yapılmalıdır. 14. Hukuk Dairesi 2017/1102 E. , 2020/7293 K
Taraflardan birinin örneğin davalının dava konusu taşınmaz ile ilgili tapu iptal –tescil davası açtığının anlaşılması durumunda da mahkeme bu davayı bekletici mesele yapmalıdır.14.HD.3.6.2020-3194/3340
Muhdesatın arzın paydaşlarına değil de üçüncü şahsa ait olduğunun anlaşılması halinde bu kimseyi muhdesat sahibi olarak davaya dahil etmek ve ona satış bedelinden pay vermek mümkün değildir. Böyle bir durumda 3.kişi satış bedelini alan taraflara karşı sebepsiz zenginleşme davası açabilir. Hatta muhdesat iddiasında bulunan taraf mülkiyetin tespiti için dava açmaması durumunda hakim muhdesat iddiasında bulunan tarafın ileride sebepsiz zenginleşme davası açmakta muhtariyetine denilerek taşınmazın satışı suretiyle ortaklığın giderilmesine şeklinde karar vermesi de mümkündür. Ankara BAM 15.HD 18.10.2017-1477/1460
Muhdesatın bir kısım paydaşlara ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibarıyla arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oranlar esas alınarak yapılır.
Ortaklığın satış suretiyle giderilmesi sonucu elde edilen satış bedelinden muhdesatı meydana getiren paydaşa ödenecek miktarın, muhdesat vücuda getirildiği tarihte bunun yapılması için harcanan para ile sınırlı değildir. Muhdesat malikine, dava tarihindeki değerinin ödenmesi gerekir.İBK 22.2.1991-1/1
Ortaklığın giderilmesi davasını alacaklı da belli durumlarda açabilmektedir. Nitekim alacaklı İİK md 121 uyarınca alacak olduğu yetki belgesi ile borçlunun elbirliği mülkiyetine konu taşınmazında ortaklığın giderilmesi davasını açabilecektir. Bu yetki belgesini İcra mahkemesinden alabilir. Dikkat edilmesi gereken önemli nokta taşınmaz elbirliği mülkiyetine konu olmalıdır eğer paylı mülkiyet varsa zaten hisse haczi mümkün olduğu için hukuki yarar yoktur. 2015/13746 E. , 2017/4798 K.
Ortaklığın giderilmesi davasında dikkat edilmesi gereken bir hususta Sulh Hukuk Mahkemesinde alınacak ilamın direk takibe konulmaması gereğidir. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesi kararı kesinleşince takibe konularak bu ilam direkt olarak infaz edilemez. İlamın öncelikle Sulh Hukuk Mahkemesine başvurularak satış için işlemlerin başlatılması talebinde bulunulmalıdır. Aksi takdirde ilamlı icra takibinin iptali istenebilir.Ortaklığın giderilmesi için yapılan ihalenin sürecinde de yapılacak şikayetlerin Sulh Hukuk mahkemesine yapılması gerektiğini de ayrıca belirtmek gerekir.
Vekâlet ücreti konusunda ise, ortaklığın giderilmesi davası nevi şahsına münhasır bir dava türü olduğu için bu davanın kaybedeni yoktur. Kazanan ve kaybeden olmadığı için yargılama gideri ve vekâlet ücretinin taraflara payları oranında yükletilmesi gerekir. 14. Hukuk Dairesi 2018/135 E. , 2021/2455 K.
Ortaklığın giderilmesi davasının olası bir aktif dava ehliyeti bulunmadığından bahisle usulden reddine karar verilmesi durumunda ise davalı lehine maktu vekâlet ücretine hükmedilmelidir.
Ortaklığın giderilmesi davasında ortaklığın giderilmesinin diğer bir yolu ise aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesidir. Aynen bölüşmeye karar verilebilmesi için aynen bölünmenin imar mevzuatı yönüyle mümkün olması ve aynen paylaşmanın taşınmazın değerinde önemli bir değer azalmasına sebebiyet vermemesi gerekir.
Davacının satış suretiyle ortaklığın giderilmesini istemesi davalının aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesini isteme hakkını elinden almaz. Davacı satış suretiyle ortaklığın giderilmesini istese de davalı aynen taksim yolunun uygulanmasını isteyebilir. 14. Hukuk Dairesi 2021/109 E. , 2021/790 K
Aynen taksimde mahkeme dava konusu taşınmazın aynen bölünmeye elverişli olup olmadığının belirlenmesi amacıyla yapacağı araştırmada ilk önce harita mühendisinden ya da kadastro yüksek mühendisinden bir bilirkişi tayin etmeli ve teknik bilirkişiye ifraz projesi düzenlettirmelidir. Bu proje taşınmazın mevkiine göre Belediye veya il idare kurulunca onaylanması gerekir. Proje onaylanmazsa paydaşlığın satış suretiyle giderilmesi şeklinde karar vermelidir. Eğer ifraza kabil bir taşınmaz ise aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermelidir.
Ortaklığın giderilmesi ile ilgili önemli bir durumda imar uygulaması ile oluşturulan davaya konu taşınmazdaki ortaklığın satış yoluyla giderilmesi sonucu elde edilen satış bedelinin maliklerine payları oranında mı yoksa imar parselini oluşturan kadastro parsellerine şuyulandırmadan önceki mevki ve durumuna göre mi ayrı kıymet takdir ettirilip oran kurulmak suretiyle mi dağıtılacağına ilişkin uyuşmazlık Hukuk Genel Kurulu 2017/2196 E. , 2017/1112 K. sayılı kararıyla çözümlenmiştir. Kararda dava konusu taşınmazda ki payların belirlenme şekli ve imar öncesi değer farkı dikkate alındığında taşınmazın satış bedelinin payları oranında paylaştırılması her bir kadastro parselinin imar parseline kattığı değer oranında faydalanması ilkesine aykırılık oluşturacaktır halde arsaya isabet edecek satış bedelinin arsa malikleri arasında payları oranında değil, her bir kadastro parselinin imar uygulamasından önce ki değeri oranında paylaştırılması gerekmektedir. İçtihatta Yargıtay bu durumu şöyle açıklamıştır;
“Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kural satış bedelinin paydaşlara payları oranında dağıtılmasıdır. Ancak bu kuralın mutlak olarak uygulanması imar ile şuyulandırılan taşınmazlar arasında değer farkı varsa hakkaniyete ve adalete uygun olmayan sonuçlar doğuracaktır. Çünkü satış bedelinin paylara göre dağıtılması halinde daha az değerli taşınmaz maliki daha değerli taşınmaz maliki aleyhine olmak üzere haksız menfaat elde edecektir. İşte bu halde imar parselinin satış bedelinin paylara göre dağıtımının talep edilmesi hakkın kötüye kullanımını oluşturacağı gibi daha değerli olan parsel maliklerinin mal varlığının daha az değerli parsel maliklerine geçmesine yol açacaktır. Hakkaniyete aykırı durumu önlemek için her bir kadastro parselinin imar parseline kattığı değer nispetinde satış bedelinden faydalanması esasına dayalı bir paylaşım yapılmalıdır. Zira imar hukukunda mülkiyetin korunması asıldır.
O halde mahkemece imar uygulamasına tabi tutulan kadastro parsellerinin imar öncesi ön, arka ve yan cephede oluşu göz önünde tutularak her birine konumları itibariyle her birinin değeri ayrı ayrı tespit edilip bunların tüm imar parseli satış bedeline olan oranını bularak, satış bedeli bu orana göre paylaştırılmalıdır.” Hukuk Genel Kurulu 2017/2196 E. , 2017/1112 K.
Ortaklığın giderilmesi davasında bir diğer sorun ise tapuda kamulaştırma şerhi varsa ortaklığın giderilmesinin nasıl yapılacağı sorundur. Dava konusu taşınmazın tapu kütüğünde kamulaştırma şerhinin bulunduğu bildirilmişse mahkeme kamulaştırma işlemlerinin kesinleşip kesinleşmediği konusunu idareden sordurmalıdır. Kesinleşmişse davacıya kamulaştırılan kısmın ifrazının yapılarak o kısmın ayrılması için süre verilmelidir.
Ortaklığın giderilmesi davaları üzerine söylenebilecek çok şey olmakla beraber şimdilik burada son vermek gerektiği kanaatindeyim. Yazının faydalı olması dileği ile…
Sefa KARA
Hukuk Fakültesi Öğrencisi
KAYNAKÇA
1) ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVALARI(AV.ERHAN GÜNAY)
2) YARGITAY KARAR ARAMA
