banner613

18 Eylül 2021

YENİ MALİKİN KONUT İHTİYACI SEBEBİ İLE KİRACININ TAHLİYESİ

Türk Borçlar Kanunu Madde 351;

1. “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.“

2. “Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. “ hükmüne havi olup bu madde içeriğinden de anlaşılacağı üzere kanun koyucu yeni malike gereksinim sebebi ile iki seçimlik hak tanımıştır. Kanun maddesini yorumlayacak olursak yeni malikin kiracıyı tahliye imkânı birden fazla şarta bağlanmıştır.

- Yeni Malik, Tapu Kütüğüne Tescil İle Mülkiyet Hakkını Kazanmış Olmalıdır.

Bilindiği üzere Türk Medeni Kanunumuzun 705. Maddesi; Mülkiyet hakkının kazanılmasını tapu kütüğüne tescil edilmesine bağlamış olup bunun yanı sıra aynı maddenin 2. Fıkrasında belirtilen istisnai hallerde mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tescil edilmeden önce de kazanılabileceğini belirtmiştir. Bu halde yeni malik, gerek tapu kütüğüne tescil gerek istisnai haller ile birlikte mülkiyeti kazanması halinde yeni kiracıyı tahliye edebilmesinin ilk koşulunu sağlamış olacaktır.

- Kiralanan Taşınmazın Konut Veya İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Kullanılma Zorunluluğu Mevcut Olmalıdır.

Türk Borçlar Kanunumuzun 351. Maddesinde belirtilen bu gereksinim yine kanunda belirtilen tahdidi kişilere özgülenmiştir.

1. Kiralananı Sonradan Edinen Yeni Malik

2. Eşi

3. Altsoyu

4. Üstsoyu

5. Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişiler

Kanun maddesinde açıkça belirtilen bu kişilerin kiralanan taşınmaza gereksinim duymaları gerekmektedir. Aksi halde yukarıda sayılan kişiler dışında kalan yeni malikin yakınlarının gereksiniminden kaynaklı kiracıya yönelik tahliye davası açılamaz. Önemle belirtmekte fayda var ki; Kanun maddesinde “ Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler “ belirtilmiş olup anılan kişiler Türk Medeni Kanunun 364. Maddesine göre belirlenecektir. TBK Mad.351’ de Altsoy- Üstsoy belirtildiği için bu durumda TMK. Md. 364 hükmü çerçevesinde sadece kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu kardeşleri kalmaktadır. Yani kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu kardeşi de yukarıda belirtilen kişiler arasında sayılabilmekte olup zorunlu konut gereksinimi sebebi ile kira sözleşmesi sonlandırılabilecektir.

Kanun metninde yer alan “ Gereksinim ” kelimesine parantez açmak gerekirse; öncelikle gereksinimin diğer adıyla ihtiyacın “Samimi, Gerçek Ve Zorunlu” olması gerekir. Bu husus her somut olay özelinde hakim tarafından değerlendirilecektir. Hakim bu değerlendirmeyi yaparken ihtiyacın var olup olmadığını olduğunu tespit etmesi gerekmekte olup bu tespitin yapılmasında maddi ve manevi unsurları da göz önüne alması gerekmektedir. İhtiyacın zorunluluğu noktasında ise henüz var olmayan bir zorunluluk ya da ileride meydana gelme ihtimali olabilecek zorunluluğa dayanarak tahliye davası açılamayacaktır. [1] [1]Yani davanın açılmasına sebebiyet veren zorunluluk durumu, davanın devam ettiği süreç boyunca da varlığını sürdürmelidir. Aynı şekilde ihtiyaç sebebi açısından da tıpkı zorunluluk unsurunda olduğu gibi salt davanın açıldığı sırada değil, yargılama sırasında da ihtiyaç sebebinin varlığı devam etmelidir. Nitekim Yargıtay vermiş olduğu kararlarda da ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerektiğine hükmetmiş buna ek olarak ihtiyacın davanın sadece açıldığı sırada değil yargılamanın devam ettiği esnada da olması gerektiğine karar vermiştir. [2] [2]

Yargıtay yakın zamanda vermiş olduğu bir kararında “ İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. “ şeklinde hüküm kurmuş olup bu hali ile ihtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olması gerektiğine kanaat getirmiştir. [3]

- Yeni Malik Kiralananı Edinme Tarihinden İtibaren 1 Ay İçinde Kiracıya Yazılı Bir Bildirimde Bulunmak Şartıyla 6 Ay Sonrası İçin Kiracının Tahliye Edilmesi İçin Dava Açabilir.

Yeni malik tarafından kiracıya yönelik tahliye davası açılmasının önemli şartlarından birisi de kiralanan taşınmazın edinildiği tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulmasıdır. Kanun metninde açık bir şekilde yazılı bildirimden söz edilmiş olup bu bildirimin ihtarname şeklinde yapılması zorunlu olmadığı gibi noter aracılığı ile çekilen ihtarnamenin ispat kolaylığı sağlayacağı muhakkaktır. [3] [4]Yeni malik tarafından yapılması gereken bildirimin yazılı olmasının yanı sıra bu husus geçerlilik şartıdır. [4] [5]

Kiralanan taşınmazı edinme tarihi ise taşınmazın edinilme biçimine göre farklılık gösterecektir. Örneğin; Yeni Malik söz konusu taşınmazı İcra yolu ( Hacizli Taşınmazın İcra Dairesi aracılığı ile satışı ) ile edinmişse bu durumda ihale tarihi edinme tarihi olarak belirlenecektir. Yine bir başka örnek olarak, taşınmaz yeni malike miras yolu ile bırakılmışsa bu durumda murisin ölüm tarihi yeni malik açısından edinme tarihi olarak kabul edilecektir. [6] Taşınmazın tapu müdürlüğünde devredilmesi halinde ise tapu kütüğüne tescil edildiği tarihin edinme tarihi olarak kabul edileceği noktasında şüphe yoktur. [5]

Yeni malik, kiralanan taşınmazın edinildiği tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak kiralanan taşınmazın mülkiyetini kazandığını, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerden herhangi birinin taşınmaza gereksinim duyduğunu ve bu nedenle de kiralanan taşınmazdan tahliyesini talep etmesi gerekmektedir. Bu aşamada yeni malik tarafından kiracıya yönelik tahliye için süre tayin etme zorunluluğu bulunmasa da kanuni süreden daha uzun süre tanınmış olması halinde bu sürenin tamamlanması ile birlikte dava açma hakkı elde edilecektir. Yeni malikin tahliye için yasal süreden daha kısa bir süre tanıması halinde ise bildirimin geçerliliği devam edeceği gibi bu aşamada yasal süre için bildirim yapılmış kabul edilecektir. [7] Yeni malik yasal süre içerisinde yazılı bildirimde bulunmadığı takdirde kira sözleşmesini aynı koşullarla kabul etmiş sayılacak ve kiracıya yönelik TBK Mad. 351/1 kapsamında tahliye davası açması söz konusu olamayacaktır. [8][6] Bu halde yeni malik her ne kadar TBK Mad. 351/1 Kapsamında kiracıya yönelik tahliye davası açamayacaksa da TBK Mad.351/2 Gereğince kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde açacağı tahliye davası ile de sözleşmeyi sona erdirme hakkına haizdir.[7]

Gerek Yargıtay kararları gerek doktrin görüşleri gereğince yeni malik tarafından edinme tarihinden itibaren bir aylık yasal süre içerisinde yazılı bildirimin yapılması yeterli olmayıp bunun yanında aynı süre içerisinde yazılı bildirimin kiracıya tebliğ edilmesi de gerekmektedir.[8]

Türk Borçlar Kanunumun 351. Maddesinin 1.Fıkrasından da anlaşılacağı üzere yeni malik tarafından yazılı bildirimin yapılması sonrasında kiracıya yönelik açılacak tahliye davasının hangi tarihten itibaren açılacağı noktasında kanun metni açık olmadığı gibi Yargıtay, bu sürenin yeni malik tarafından taşınmazın edinildiği tarihten itibaren başlaması gerektiğine hükmetmiştir. Doktrinde ki hâkim görüşte Yargıtay kararları ile paralel olup bu davanın edinilme tarihinden itibaren 6 ay sonra açılabileceği yönündedir. [9]

Yeni malikin edinme tarihinden itibaren altı aylık süre tamamlanmadan açmış olduğu tahliye davası gerekli olan süre koşulunu tamamlamadığından reddedilecektir. Burada dikkat edilmesi gereken husus; süresi içerisinde açılmayan ve reddedilen bu dava, altı aylık süre tamamlandıktan sonra açılan ikinci yeni bir tahliye davası için kesin hüküm oluşturmayacaktır. [9] Yani davacı süre yönünden koşulları tamamlanmayan ve reddedilmiş dava sonrasında, altı aylık yasal sürenin tamamlanması ile birlikte yeniden tahliye davası açabilecek, daha önce açılıp reddedilen dava kesin hüküm yönünden davanın görülmesine engel teşkil etmeyecektir. [10]

Kanun koyucu, TBK 351. Maddenin 2.Fıkrası ile taşınmazı edinen yeni malik için gereksinim sebebine dayanarak tahliye için ikinci bir dava açma hakkını tanımıştır. Maddeden hareketle yeni malik istediği takdirde TBK Md. 351/1’ de kendisine tanınan hakkını kira sözleşmenin bitiminden itibaren bir aylık süre içerisinde kullanabilecektir. Söz konusu maddenin 2.fıkrası, kira sözleşmesinin bitimine altı aydan daha kısa bir süre kalması halinde yazılı bildirimde bulunmaksızın kullanılabileceği gibi yeni malik tarafından edinme tarihinden bir aylık yasal sürede yazılı bildirimde bulunulmadığı ya da kaçırıldığı durumlarda da alternatif olarak tahliye davasını açma imkânı vermektedir.

TBK Mad. 351 kapsamında gereksinim sebebi ile açılacak tahliye davasında dikkat edilmesi gereken bir husus da kiracı tarafından tapu kütüğüne kiracılık hakkının şerh edilip edilmediği noktasındadır. Bilindiği üzere Türk Borçlar Kanunumuzun 312. Maddesinde kiracılık hakkının şerh edilmesi kiracıya yönelik bir koruma sağladığı gibi söz konusu şerhin tapu kütüğüne şerh edilmesi durumda yeni malik tarafından TBK Mad. 351 Gereğince tahliye davası açılması mümkün değildir. [11]

Türk Borçlar Kanunumuzun “Yeniden Kiralama Yasağı” başlıklı 355. Maddesi ile kanun koyucu tarafından kiracıyı koruyabilmek amacı ile bir takım önlemler alınmıştır. Anılan bu madde kapsamında yeni malik, ihtiyaç sebebi ile tahliye edilen kiralanan için haklı bir sebep olmaksızın eski kiracı dışında başka bir kişi ile kira sözleşmesi yapamayacaktır. Aynı maddenin devamında ise haklı bir sebebin olmamasına rağmen başka bir kişiye kiraya verilmesi halinde eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmayan bir tazminat ödeme yaptırımı hüküm altına alınmıştır. Haklı sebep noktasında somut olayın durum ve koşulları göz önünde tutulacaktır. Kanun koyucu söz konusu madde ile kiracıyı koruma amacını da gütmekle birlikte gerçek, samimi olmayan gereksinim sebebi ile açılan tahliye davasını önlemeyi amaçlamaktadır. [12]

- Görevli – Yetkili Mahkeme:

Hukuk Muhakemeleri Kanunu 4. Madde :“Kiralanan taşınmazların, 9.6.1932 tarihli ve 200 sayılı İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler saklı kalmak kaydıyla, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere, kira hukukuna ilişkin tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalar sulh hukuk mahkemelerinde görülmektedir” hükmüne havi kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere kiralananın tahliyesine ilişkin davalarda sulh hukuk mahkemeleri görevlidir.

Yetkili mahkeme açısından ise seçimlik yetki söz konusu olup genel yetki kuralının – HMK Md.6 - yanı sıra sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesi - HMK Md.10 - kuralı uygulanabilecektir. [13]

İşbu yazı ile kiralanan konutun yeni bir malike devri halinde kiracı ve yeni malik yönünden ortaya çıkabilecek ihtilaflara süreci güncel yargı kararları ve bilimsel görüşler ışığında değerlendirdim. Yazımın bu konuda problem yaşayan ya da bu sorunlara cevap arayan herkese faydalı olmasını temenni eder, sağlıklı günler dilerim.

Av. Burak ERDAL

KAYNAKÇA:

[1] N. Yavuz, Türk Borçlar Kanunu Şerhi, Adalet Yayınevi, 2015.

[2] «SİNERJİ MEVZUAT,» [Çevrimiçi]. Available: https://www.sinerjimevzuat.com.tr/.

[3] M. İncelioğlu, Kira Hukuku, On İki Levha Yayıncılık, 2014.

[4] H. Burcuoğlu, YARGITAY KARARLARI IŞIĞINDA 6570 SAYILI YASA'YA GÖRE KİRACININ TAHLİYE EDİLMESİ, Filiz Kitabevi, 1993.

[5] H. F. Mehmetoğlu, Kiralananın El Değiştirmesi ve Yeni Malikin Gereksinim Nedeniyle Fesih Hakkı,, On İki Levha Yayıncılık, 2019.

[6] E. GÜNAY, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Tespiti ve Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi, SEÇKİN, 2017.

[7] M. M. İnceoğlu, KİRA HUKUKU ( 2.CİLT), On İki Levha Yayıncılık, 2014 MART.

[8] N. YAVUZ, Türk Borçlar Kanunu Şerhi ( 1.CİLT - 2.CİLT ), Adalet Yayınevi.

[9] C. YAVUZ, F. ACAR ve B. ÖZEN, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler,, Beta Yayınevi.

[10] A. ÖZCAN, «YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI,» 2019.

-----------------

[1] Yavuz, N. (2015). 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi 2. Cilt

[2] Yargıtay 6. HD. E. 1017, K. 1213, K.T:08. 02.1992, Yargıtay 3. HD. E. 3160, K. 5863, K.T: 19.04.2019

[3] Yargıtay 3. HD.E. 7751, K. 493, K.T:23.01.2019

[4] ( İnceoğlu M. Kira Hukuku ), Hayreddin Fırat Mehmetoğlu- Kiralananın El Değiştirmesi ve Yeni Malikin Gereksinim Nedeniyle Fesih Hakkı

[5] ( Günay, s. 214. )

[6] (YAVUZ, Nihat Türk Borçlar Kanunu Şerhi 1.Cilt – 2.Cilt .)

[7] http://www.kilinc.av.tr/yeni-malikin-ihtiyaci-nedeniyle-kiralananin-tahliyesi/#_ftnref6

[8] (Yarg. 3. HD., T: 08.03.2018, E: 2018/1051, K: 2018/2173 sayılı kararına) (Arpacı, Kira, s. 114; Gümüş, Kira, s. 359;

[9] (Yarg. 3. HD., T: 17.05.2018, E: 2018/1074, K: 2018/5424 sayılı karar, Yarg. 3. HD., T: 23.11.2017, E: 2017/15860, K: 2017/16411 https://karararama.yargitay.gov.tr/YargitayBilgiBankasiIstemciWeb/ )

[10] ( Yavuz,Acar,Özen, Borçlar Özel, s. 687.)

[11] ( Özen, 2013 s. 104-105Yavuz,Acar,Özen, Borçlar Özel, s. 436 )

[12] H. F. Mehmetoğlu, Kiralananın El Değiştirmesi ve Yeni Malikin Gereksinim Nedeniyle Fesih Hakkı,, On İki Levha Yayıncılık, 2019

[13] ( Tunaboylu, s. 39; Kuru USUL, s. 67-72. )

Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.
Avatar
Av. Abdullah ARLI 1 ay önce

Meslektaşım çok faydalı bir çalışma olmuş. Kaleminize sağlık.