04 Ekim 2022

YÜZDE YİRMİ BEŞTEN FAZLA ORANDA YAPILAN KİRA ZAMMI ÖDEMELERİ GERİYE DÖNÜK OLARAK İSTENEBİLİR Mİ?

TÜİK rakamlarına göre yüzde seksene yaklaşan, ENAG rakamlarına göre ise yüzde yüz yetmiş altı enflasyon oranının olduğu ortamda yüzde yirmi beşlik bir üst sınırın kiracı-kiralayan arasındaki uyuşmazlıkları arttırdığı açıkça ortadadır. Mal sahipleri bu hükmün uygulanmasından kaçınmak ve güncel kira bedellerine göre düşük kalan kira gelirlerini arttırmak için çeşitli yollar aramaktadır. Bu amaçla kiracılardan evi satacağı, kendi taşınacağı gibi gerekçelerle tahliyesini istemekte veyahut kanunun açık hükmüne rağmen yüzde yirmi beşlik üst sınırı tanımadan yüksek oranlarda kira zammı teklif etmektedirler. Kiracılar yaklaşık yüzde seksen kimi zaman yüzde yüz artışları yeni ev bulmanın zorluğunu ve taşınma maliyetlerini göz önüne alarak kabul etmek zorunda kalmaktadır. Peki kanuna aykırı olarak yapılan yüzde yirmi beşten fazla kira zammının geri alınması mümkün müdür? Şöyle ki;

Sözleşme özgürlüğü ilkesi uyarınca taraflar sözleşmenin içeriğini belirlemede serbesttir. Ancak bu serbestliğin sınırları bulunmaktadır (Oğuzman, sayfa 81). Türk Borçlar Kanunu bu ilkeyi madde 26’da “Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler” hükmüyle somutlaştırmıştır. Mezkûr madde, Türk Borçlar Kanunu madde 27 ile değerlendirildiğinde sözleşme özgürlüğünün sınırları da açıkça ortaya çıkmaktadır (Eren, sayfa 365). Türk Borçlar Kanunu madde 27 “Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür. Sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının hükümsüz olması, diğerlerinin geçerliliğini etkilemez. Ancak, bu hükümler olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, sözleşmenin tamamı kesin olarak hükümsüz olur.” Hükmünü içermektedir. Bir kanunun emredici olup olmadığı onu içeren kanun maddesinin metninden, yazılış şeklinden veya izlediği amaçtan anlaşılır. (Eren, sayfa 367).  Aşağıda yer verdiğimiz Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 4. Maddesi, kanun metni ve yazılış şeklinden anlaşılacağı üzere emredici bir hükümdür. Bu hükme aykırı olarak yapılan sözleşmeler geçersizdir. Bu hüküm şu şekildedir: “GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344’üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”. Ancak Türk Borçlar Kanunu madde 27/2 “Sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının hükümsüz olması, diğerlerinin geçerliliğini etkilemez” demektedir. Kanun maddesinde açıkça ifade edildiği üzere yüzde yirmi beşi geçen oranlarla yapılan sözleşmeler yalnızca fazla miktar yönünden geçersiz olacaktır. Yüzde yirmi beşten fazla olarak yapılan ödemeler kira borcuna ilişkin ödemeler olmayıp, on yıllık zamanaşımına bağlı olarak icra takibine veya alacak davasına konu edilebilecektir.

Mevcut hukuk düzenimizde Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Madde 4 hakkında herhangi bir anayasaya aykırılık kararı bulunmadığından bu maddeye aykırı olarak yapılan yüzde yirmi beşten fazla ödemeleri sebepsiz zenginleşme saymak yerinde olacaktır.

Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Madde 4’ün mülkiyet hakkına müdahalesi ayrı bir tartışma konusu olup, yazımız tarihinde buna ilişkin bir karar bulunmadığından yüzde yirmi beş oranından fazla yapılan oranda yapılan kira zammı ödemelerinin 10 yıl içerisinde icra takibine veya alacak davasına konu edilmesine engel bulunmamaktadır. Bu çalışmamızda yalnızca kanuna aykırılık incelenmiş olup, sözleşmelerin geçerlilik şartlarından olan yanılma, aldatma, korkutma, gabin hükümlerini de somut olay bazında değerlendirmekte fayda bulunmaktadır.

Stj. Av. Yiğitcan ŞAHİN

Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.
Avatar
Ato 2 ay önce

Konuyu güzelce ozetleyen ve açıklayan bir makale olmuş.

Avatar
Kübra 2 ay önce

Açıklayıcı bir makale olmuş teşekkürler meslektaşım

Avatar
Yiğit 2 ay önce

Aydınlatıcı makale için teşekkürler

Avatar
Hilal K. 2 ay önce

Meslektaşım cok farklı bir bakış açısı, emeginize sağlık, tesekkur ederiz, istifade edeceğiz

Avatar
İsmail 2 ay önce

Ev sahibim elden alıyor kirayı yine de dava açılırmı avukat bey

Avatar
Metehan 2 ay önce

Hukukçu olmasam da kafalardaki soru işaretlerini bitiren açıklayıcı bir yazı olmuş. Teşekkürler

Avatar
Servet 21 saat önce

Enflasyonun resmi rakamlara göre %80 bazı araştırma şirketlerine göre %170 olduğu düşünülürse %25 lik kira artışı kiracı için sebepsiz zenginleşme değilmidir. 1 yılda peynir 50 TL den 200 TL ye cikiyorken geçimini kira geliriyle sağlayan insanların mağduriyeti ne olacak acaba.