Günümüzde birçok taşınmaz vekil aracılığıyla devredilmektedir. Vekil yoluyla devredilen bu taşınmazlara ilişkin birçok uyuşmazlık ortaya çıkmaktadır. Konumuz açısından örnek verecek olursak örneğin; vekil devretmiş olduğu taşınmazın bedelini vekil edenine ödememekte ya da vekil taşınmazı gerçek değerinin çok altında bir bedelle tanıdığı ya da tanımadığı kişilere devretmektedir. İşte böyle durumlarda vekil edenin açacağı tazminat davalarında kimlerin, ne kadar miktar tazminattan sorumlu olacağı konusunda tereddütler oluşmaktadır. Acaba taşınmazın devredildiği tarihteki değerinin mi, dava tarihindeki değerinin mi yoksa keşif tarihindeki güncel değeri üzerinden mi tazminata karar verileceği tartışma konusu olmuştur. Bu yazımızda Yargıtay’ın bu konuya ilişkin kararlarında hangi durumlarda, taşınmazın hangi tarihteki değerini dikkate alındığını örnek olaylar üzerinden inceledik.
1-Temlik Tarihindeki Değerin Dikkate Alındığı Haller:
Örnek Olay 1:
Davacı, davalı vekile taşınmazın satışı için vekalet vermiş ve davalı vekilde taşınmazı satmış ancak davacıya herhangi bir bedel ödememiştir. Davacı da, davalı vekile karşı taşınmazı satılmasına rağmen kendisine herhangi bir bedelin ödenmediği ve aynı zamanda da davalı vekilin taşınmazı gerçek değerinden daha düşük bir miktara dava dışı üçüncü kişilere sattığını iddia ederek (taşınmazı devralan kişinin kötüniyetli veya vekil ile el ve işbirliği içerisinde olduğunu ya da satışın muvazaalı olduğunu iddia etmemektedir) vekaleten satışı yapılan taşınmazın satış bedelinin ödenmemesinden kaynaklı sadece vekile karşı tazminat davası açmıştır.
Yargıtay (hem 1.Hukuk Dairesi hem de 3. ve 13.Hukuk Dairesi) kararlarında dava konusu taşınmazın vekil tarafından dava dışı üçüncü kişiye temlik edildiği tarihteki taşınmazın gerçek değerinin belirlenerek bu miktarın davacıya ödenmesi gerektiğini kabul etmektedir. Yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda dava konusu taşınmazın temlik tarihindeki (satış tarihindeki) gerçek değeri belirlenecek ve bu miktardaki tazminata karar verilecektir. Dolayısıyla Yargıtay böyle bir uyuşmazlıkta ne dava tarihindeki bedelin ne de vekilin satış yaptığı satış senedinde yazan bedelin (akit tablosunda yazılı olan değerin) dikkate alınmaması gerektiğini ifade etmektedir.
-Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 2020/5740 E. 2021/6881 K. sayılı kararında “Davacı; 213 parsel sayılı taşınmazdaki hissesinin satışı hususunda davalıya... Başkonsolosluğu aracılığı ile vekalet verdiğini, davalının uzun süre geçmesine rağmen tarafına bilgi vermediğini, vekaleti verdiğinde Irak’ta olduğunu, döndükten sonra yaptığı araştırma sonucunda davalının taşınmazdaki hissesini 03/08/2011 tarihinde dava dışı şirkete sattığını öğrendiğini, davalının satış işlemini yapmasına rağmen satış bedelini tarafına ödemediğini, satış bedelinin kendi hissesi ile beraber birkaç hisse satışı daha olduğundan toplam 240.000 TL olarak gösterildiğini, tapudaki satışlarda taşınmaz bedelleri olduğundan daha düşük gösterildiğinden hissesine düşen miktarın daha da yüksek olması gerektiğini ileri sürerek, 30.000 TL satış bedelinin satış tarihinden itibaren işleyecek faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir…
Dava; vekalet görevinin kötüye kullanılmasından kaynaklı alacak istemine ilişkindir…Somut olayda; davacının davalıya... Başkonsolosluğu aracılığı ile 05/05/2011 tarihli 275 parseldeki hissesini satış yetkisini de içerir vekaletname verdiği, davalı vekilin bu vekaletname ile davacıya ait hissenin de içinde bulunduğu bir kısım hisseyi 03/08/2011 tarihinde tapuda toplam 240.000 TL bedelle dava dışı şirkete sattığı, ilgili satış senedi incelendiğinde ise davalı tarafından satış bedelinin nakten ve tamamen alındığının yazılı olduğu anlaşılmaktadır.
Davalı vekil, hesap verme borcu kapsamında; davaya konu satış bedelini tahsil etmediğini söz konusu satış senedinin aksini ispat edecek güçte yazılı bir delille ispat edememiş olmakla, ilk derece mahkemesince davacıya ait hissenin dava dışı şirkete tapuda satıldığı tarih olan 03/08/2011 tarihi itibariyle gerçek sürüm değerinin denetime elverişli bir şekilde saptanması, davalı vekilin davacıya karşı saptanacak bu bedelle taşınmazı satma ve aldığı bedeli ona göre ödeme yükümlülüğü altında bulunduğunun benimsenmesi suretiyle sonucuna uygun hüküm tesisi yoluna gidilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bu sebeple bozulması gerekmiştir.”
-Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 2013/15330 E. 2014/16264 K. sayılı kararında da” Davacı, K.İlçesi A.Z. Mahallesi.. ada .. parsel sayılı taşınmazda ki arsa ve içindeki evin adına kayıtlı iken davalıların murisi T. G.'nin kendisinden evin elektrik ve su sayaçlarını üzerine almak için Noterden vekaletname aldığını, 2003 yılından beri evinde oturduğunu, kendi evi olması nedeniyle kira vermediğini ancak davalıların murisi elektrik ve su sayaçlarını üzerine almak için aldığı vekaleti kötüye kullanarak gayrimenkulü sattığını bilahare kendi adına tapuya kayıt edilmesini sağladığını, satış bedelinin tarafına ödenmediğini ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 50.000,00 TL.nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir…
Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması sebebiyle alacak istemine ilişkindir. Vekalet sözleşmesinin en önemli unsurları arasında; vekilin talimata uygun hareket etme borcu, özen borcu ve hesap verme borcu gelmektedir. Vekalet sözleşmesinde vekilin hesap verme borcu vekalet sözleşmesinin kurulmasıyla birlikte doğup; işin vekil tarafından yürütülmesi sırasında ve sona ermesinde de devam etmektedir. BK.nun 392.maddesi hükmü gereğince vekil, talep üzerine yaptığı işin hesabını vermeye ve müvekkili nam ve hesabına edindiği herşeyi iade etmeye, iade edinceye kadar da almış olduğu şeyleri saklamaya zorunludur. Somut uyuşmazlıkta da davalılar murisi davacının talep ettiği meblağı evi sattığı kişiden tahsil etmiş olduğuna göre bu hususta hesap verme yükümlülüğü bulunduğundan mahkemece taşınmazın satış tarihindeki bedelinin tespiti ile belirlenen bu bedele hükmedilmesi gerekirken bilirkişi tarafından belirlenen ancak satılan taşınmazın hangi tarihteki bedeli olduğu anlaşılamayan bedele hükmedilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.”
Ancak yukarıdaki olayda olduğu gibi davacı davasını sadece vekile açmış olsa dahi taşınmazı devralan dava dışı kişinin vekil ile el ve işbirliği içerisinde olduğunu ya da satışın muvazaalı olduğunu iddia ve ispat etmesi halinde Yargıtay bu durumda taşınmazın dava tarihindeki değerinin dikkate alınması gerektiğini ifade etmektedir.
-Yargıtay 1.Hukuk Dairesinin 2020/1591 E. 2021/2607 K. sayılı kararında “Dava, vekâlet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde ise tazminat isteğine ilişkindir.
Davacı, tarafların kardeş olduklarını, davalıya murislerinden kalan ve davaya konu taşınmazlarla ilgili işlemleri yapabilmesi için vekaletname verdiğini, davalının bu vekaletnameye dayanarak Banaz İlçesinde bulunan taşınmazların bir kısmı üzerinde satış işlemi, bir kısmı üzerinde Banaz Belediyesinin kamulaştırma işlemi sırasında bağış ve takas işlemi yaptığını, diğer bir kısmını da ekip biçtiğini, kendisinin bu durumu üçüncü kişilerden öğrendiğini, yapılan satışların muvazaalı olduğunu, davalının vekalet görevini kötüye kullandığını, maddi ve manevi olarak büyük zarara uğradığını ileri sürerek, 3. kişiye devredilen taşınmazlar için tazminat, davalının üzerinde kayıtlı taşınmazlar için tapu kaydının iptali ve tescili, olmadığı takdirde bedel talebinde bulunmuştur…
Somut olaya gelince; davacı yalnız vekil aleyhine dava açmış vekilden temlik alan üçüncü kişilere karşı husumet yöneltmemiştir. Dava konusu taşınmazları vekilden temlik alan üçüncü kişilerin davalı olması halinde vekille işbirliği içinde bulunan üçüncü kişinin kötüniyeti tespit edildiği takdirde tapu iptali ve tescili talebinin kabul edileceği hususunda tereddüt yoktur. Bu durumda yalnız vekil aleyhine tazminat istemiyle açılan davada tazminat bedelinin hangi tarihteki değer olacağının tespiti bakımından tapu iptali ve tescili isteği kabul edilseydi davacının mamelekine geçecek miktar olacaktı. Öyleyse taşınmaz bedelinin tahsiline ilişkin talepte ise davacının mamelekine geçecek taşınmaz miktarının dava tarihindeki rayiç bedeli esas alınmalıdır.
Hal böyle olunca; davaya konu taşınmazların dava tarihindeki rayiç bedelleri usulünce belirlenerek davacının mamelekine geçmesi gereken taşınmaz miktarının bedeline hükmedilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.”
2-Dava Tarihindeki Değerin Dikkate Alındığı Haller:
Örnek Olay 2 :
Davacı, davalı vekile taşınmazın satışı için vekalet vermiş ve davalı vekilde taşınmazı diğer davalı D1’e satmıştır. Davacı da, davalı vekilin kendisine herhangi bir bedel ödenmediğini ayrıca davalı vekilin taşınmazı gerçek değerinden de daha düşük bir miktara el ve işbirliği içerisinde olduğu diğer davalı D1’e sattığını iddia ederek hem vekile hem de vekilin taşınmazı sattığı D1’e karşı vekalet görevinin kötüye kullanılması sebebiyle tazminat davası açmıştır.
Taşınmazı devralan D1’in, vekil ile el ve işbirliği içerisinde olduğunun ispatlanması halinde Yargıtay bu durumda dava konusu taşınmazın dava tarihindeki gerçek değeri üzerinden tazminatın ödenmesi gerektiğini ve bu tazminattan da hem davalı vekilin hem de taşınmazı alan davalı D1’in müteselsilen sorumlu olduğuna karar vermektedir.
-Yargıtay 1.Hukuk Dairesinin 2022/3341 E. 2022/6617 K. sayılı kararında “Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa bedel isteğine ilişkindir…..Hal böyle olunca, davalılar ... ve ...’in el ve işbirliği içerisinde olduğu benimsenerek dava kabul edildiğine göre, anılan davalıların terditli bedel isteminden müştereken ve müteselsilen sorumlu olacakları dikkate alınarak hüküm kurulmuş olması doğru ise de; davalı ...’in dava konusu 208 parseli devralmadığı gözetilmeksizin hükmedilen bedelin tamamından sorumlu tutulması doğru olmadığı gibi; davacının terditli bedel istemi yönünden dava konusu taşınmazların keşfen saptanan dava tarihindeki rayiç değerleri üzerinden hüküm kurulması gerekirken, dava dilekçesinde gösterilen değere hükmedilerek yazılı şekilde karar verilmesi de isabetsizdir.”
Ancak taşınmazı devralan D1 iyiniyetliyse yani vekil ile işbirliği içerisinde değilse, Yargıtay kararlarında vekilin taşınmazı D1’e sattığı-temlik ettiği tarihteki gerçek değeri üzerinden hesaplanan tazminatın sadece vekil tarafından ödenmesi gerektiğini, D1’in herhangi bir sorumluluğunun bulunmadığını ifade etmektedir.
3-Sonuç:
Vekaletin kötüye kullanılmasından doğan tazminat davalarında tazminatın miktarı her somut olaya göre değişkenlik göstermektedir. Vekilin taşınmazı devrettiği kişi iyiniyetliyse, bu durumda sadece vekil satış tarihindeki gerçek değeri üzerinden tazminattan sorumlu olacaktır. Ancak taşınmazı devralan kişi kötüniyetli ise veya vekil ile el ve işbirliği içerisindeyse ya da satışın muvazaalı olduğu ispatlanmışsa bu durumlarda ise hem vekil hem de taşınmazı devralan kişi taşınmazın dava tarihindeki gerçek değeri üzerinden müştereken ve müteselsilen sorumlu olacaklardır. Dolayısıyla bazı durumlarda taşınmazın temlik tarihindeki değeri dikkate alınırken, bazı durumlarda ise taşınmazın dava tarihindeki değeri dikkate alınmaktadır.
Av. Levent ÖĞÜT
KAYNAKÇA
-Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 2020/5740 E. 2021/6881 K. sayılı kararı
-Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 2013/15330 E. 2014/16264 K. sayılı kararı
-Yargıtay 1.Hukuk Dairesinin 2020/1591 E. 2021/2607 K. sayılı kararı
-Yargıtay 1.Hukuk Dairesinin 2022/3341 E. 2022/6617 K. sayılı kararı
(İş bu yazı akademik bir çalışma olmayıp, bilgilendirme amaçlı olarak kaleme alınmıştır. Atıf yapılmadan ve kaynak gösterilmeden kullanılamaz.)