banner696

Ülkemizde devam eden yüksek enflasyon süreci içerisinde temel gelirleri kiralık mal varlıkları olan kişiler; eski kiracılarının rayice göre çok düşük kira ödemesi nedeniyle tahliye süreçlerini başlatmışlardır.  Bu süreçte genellikle tahliye taahhütnameleri kullanılmaktadır. Buna karşın elinde tahliye taahhüdü bulunmayan mülk sahipleri konutlarını kendilerinin yahut yakınlarının ihtiyaçları nedeniyle kiracıların tahliye etmelerini talep etmektedirler. Kanun koyucu mülk sahiplerinin muvazaalı olarak “ihtiyaç nedeniyle” tahliye işlemlerine karşı kiracıyı tazminat yönüyle koruyan bir hükmü Türk Borçlar Kanununda belirtmiştir.

Bu makale de Türk Borçlar Kanunun 355. Maddesi incelenecektir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 350’de; “kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa” hükmünden de anlaşılacağı üzere konutunu kiralayan kişi kendisinin yahut aile bireylerinin konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilmektedir. Bu hakkın niteliği itibariyle tahliye davalarında kötüye kullanılmaması için kanun koyucu TBK m.355’i hüküm altına almıştır.

Yine bu noktada değinmek gerekir ki kamu ya da özel hükmi kendi işyeri gereksinimleri için tahliye talep edebilirler.

Makalemizde değerlendireceğimiz  mezkur kanun maddesi şöyledir;

TBK m.355/1“Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.”TBK m.355/3”Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”

Hükümlerine göre mülk sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye sonrasında 3 yıl içerisinde tahliye nedenine muhalif olarak üçüncü bir kişi ile kira ilişkisi kurması halinde eski kiracının tahliye olduğu döneme ilişkin 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemesi gerekmektedir.

Doktrinde herhangi bir ihtar ile de olsa kiralayanın TBK m.350’ye dayanarak sözleşmeyi feshederek tahliye etmesi halinde kiracının TBK m.355’te belirtilen tazminatı talep etme hakkı doğduğu kabul edilmektedir.

Buna karşın yerel ve yüksek mahkeme içtihatlarında ancak kiracının TBK m.350’ye dayanarak hükmedilmiş bir mahkeme kararı ile tahliyesi halinde TBK m.355’e göre tazminat talep edilebileceğine işaret edilmiştir.

Yargıtay 6.HD'nin 2015/6530 Esas ve 10458 Karar sayılı içtihadı ile yerleşik yargısal uygulamaya göre, TBK.'nun 355.maddesindeki, "sağlandığında " ifadesi, kiracının mahkeme kararıyla tahliyesi ve icrası olarak değerlendirilmektedir. Eldeki dosyada davacının, davalının ihtarı üzerine kiralananı kendiliğinden boşalttığı anlaşıldığından, davalının istinaf isteminin kabulü ile kararın kaldırılmasına, tazminat isteminin reddine karar verilmiştir. (İzmir Bölge Adliye Mahkemesi’nin 6HD.2017/211E., 2017/307K. ve 21.02.2017 tarihli kararı)

Ayrıca ve önemle belirtmek gerekir ki bu üç yıllık süre içerisinde konutun boş bırakılması kiracıya tazminat hakkı vermemektedir. Bu hususta Yargıtay; “Tahliye edilen yerin boş bırakılması hali için özel bir kural getirmemiştir. “Dairenin, esas: 1984/5291, karar: 1985/6931 sayılı ve 25/09/1984 günlü kararında da belirtildiği gibi kanun koyucunun açık ve sınırlı bir biçimde hukuka aykırı kabul ederek oluşturduğu sorumluluğun kapsamı Medeni Kanunun 1. Maddesindeki kanun boşluğu kural ile doldurulamayacağı gibi, özel yasa hükmünde yasaklanmamış olması karşısında aynı Kanunun 2. maddesindeki hükmüne dayanılarak kiralananın boş bırakılmasının doğruluk ve güven kurallarına aykırı olduğu da kabul edilemez." (Yarg. 4. HD. E. 1986/7111 – K. 1986/7915)

Bu davalarda zamanaşımı süresi genel kurallara tabi olup 10 yıldır. Zamanaşımı üçüncü kişi ile kira ilişkisinin kurulduğu tarih itibariyle başlar. Kiralama ilişkisinde tarafların ticari faaliyetleri bulunması halinde reeskont avans faiz talep edilebilirken gayri ticari faaliyet çerçevesinde doğan uyuşmazlıklar da yasal faiz talep edilebilir.

Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.
Avatar
Turgay AKIN 2 ay önce

herhangi bir ihtar ile de olsa kiralayanın TBK m.350ye dayanarak sözleşmeyi feshederek tahliye etmesi geçerli olmalı aksi takdirde TBK m.350ye dayanarak hükmedilmiş bir mahkeme kararı ile tahliyesi halinde mahkemelerin iş yükü artacaktır, hali hazırda kira artış davaları mahkemelri patlama noktasına getirmiş zaten. Kanun koyucuları yorumları ve doktrinleri dikkate alarak düzenleme yapmalı.