İnşaat uygulamasında ve mevzuat çerçevesinde Avap Proje ne anlama geliyor? Hangi yapılar için gereklidir? Nasıl hazırlanmalıdır? İçeriğinde bulunması gereken kriterler nelerdir? Onay mercii neresidir? gibi sorularımıza cevap niteliğinde olacak yazımızın faydalı olması temennisiyle.

AVAN PROJE NEDİR?

Uygulama projesinden önceki ön hazırlık veya ilk proje de diyebileceğimiz avan proje, esas proje hakkında fikir veren bir taslak niteliğindedir.

Avan kelimesi, “yardımcılar, yardım edenler” anlamına gelmektedir. 

Mimari tasarımın ilk ve kesin olmayan hali olan avan proje yürürlükteki imar mevzuatı ve imar planına uygun olarak hazırlanmalıdır. Avan proje üzerinde müzakere edilerek kesinleşen bu tasarım taslağından sonra uygulama projesi aşamasına geçilmektedir. Avan proje, gerçek proje değildir ancak pproje hakkında fikir veren uygulama projesine esas teşkil eden bir taslak proje niteliğindedir.

İlk taslak proje olan avan proje, statik olarak desteklenen bir proje değildir. Kolon, perde gibi sistem taşıyıcı elemanlar tamamen öngörü üzerine belirlenir. Binanın kaç katlı olacağı, katta kaç daire olacağı, dairelerin kaçar m2 olacağı gibi ana konuların sunulması için ön çalışma niteliğinde olan avan proje uygulamaya yönelik değildir. 

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde Avan proje; “Uygulama projelerinin yapılmasına esas teşkil eden, geçerli imar durumu, yürürlükte bulunan plan, varsa kentsel tasarım projesine göre düzenlenen ve içeriğinde; vaziyet planı, tüm kat planları ve yeterli miktarda kesit ve görünüşleri içeren mimari proje ile taban alanı, katlar alanı (emsal) ve yapı inşaat alanı hesaplarına ilişkin tüm ölçü ve kotları bulunan, gerektiğinde siluetin yer aldığı projeler” olarak tanımlanmaktadır.

Kelime manasından ve PA İmar Yönetmeliği’ndeki tanımından da açıkça anlaşılacağı üzere gerçek uygulama projesine yardımcı olan, uygulama projesinin yapılmasına esas teşkil edem taslak projeye avan proje denmektedir.

AVAN PROJE HANGİ YAPILAR İÇİN GEREKLİDİR?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde (57. md./26) Büyükşehir Belediyesi’nin belirli niteliği taşıyan yapı veya yapılarda Avan Proje zorunluluğu getirebileceği ifade edilmektedir.

Buna göre, aşağıda belirtilen niteliklerden en az birini taşıyan yapı veya yapılar için büyükşehir belediyesince avan proje zorunluluğu getirilebilmektedir:

a) Müstakil yapı adedi 30 veya daha fazla olan uygulamalar,

b) Bir parselde toplam yapı inşaat alanı 60.000 m2’den fazla olan yapı veya yapılar topluluğu,

c) Binanın herhangi bir cephesinden görünen en düşük kottaki bina yüksekliği 60,50 metreyi geçen yapılar.

Şu durumda, buradaki sayılan nitelikleri taşımayan yani daha küçük nitelikteki yapılar için Avan Proje zorunluluğu bulunmamaktadır. 

TOKİ’YE VEYA KAMUYA AİT YAPILARDA, ASIL PROJELERE GEREK OLMADAN AVAN PROJEYE GÖRE YAPI RUHSATI VERİLMEKTEDİR.

Toplu Konut Kanunu’nda, avan projeye göre yapı ruhsatı verilme şartları açıklanmaktadır. 

Toplu Konut Kanunu’nda, TOKİ’nin yapacağı/yaptıracağı yapılara, diğer yapılardan farklı olarak  avan projeye göre yapı ruhsatı verileceği ifade edilmektedir.

“Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar plânlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, uygulama imar plânı ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimarî, statik, tesisat ve her türlü fennî mesuliyetin Başkanlık tarafından üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla başkaca belge istenmeksizin müracaat tarihinden itibaren onbeş gün içinde avan projeye göre yapı ruhsatı verilir” denilmektedir. (Ek Madde 9- (Ek: 8/12/2004-5273/9 md.))

İmar Kanunu; kamuya ait olan kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara avan projeye göre yapı ruhsatı verileceği ve bunun ön şartları açıklanmaktadır.

“Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir.” denilmektedir. (İmar K. m. 26)

Yapı ruhsatı sonrası, uygulama projelerinin takibi inşaatı yapacak olan ilgili idare tarafından yürütülmektedir.

AVAN PROJEYİ HANGİ İDARE ONAYLAR?

Avan proje hazırlanıp ilgili belediyeye sunulur. Raportör tarafından imar mevzuatına göre kontrol edilen avan proje, bir sorun ya da eksik olmadığı tespit edildikten sonra, yapı ruhsat aşamasındaki asıl proje işlemlerine başlanır.

Konut yerleşme alanları, Konut + Ticaret (TK1, TK 2, TK3) alanları, Ticaret (T1 ve T2) alanları, Belediye hizmet alanları, Park ve dinlenme alanları, Sürdürülebilir yaşam parkı (S), Temel eğitim öncesi tesis alanları (TEÖ), Temel eğitim alanları (TEA), Meslek ve Teknik öğretim tesis alanları, Sağlık tesisleri alanı, Sosyal-kültürel tesisler alanı, Özel eğitim alanı (ÖEA), Karakol alanı, Dini tesisler alanı, Teknik altyapı alanı, Özel sosyal- kültürel tesisler alanı gibi alanlardaki uygulamalar ilgili İlçe Belediye Başkanlığınca onaylanacak Avan Projesine göre yapılacaktır. 

Üniversite ile ilgili çeşitli eğitim tesis alanları (ETA), Spor alanları, İski(su idaresi) tesis alanları, Bakım ve akaryakıt tesisleri alanı, Açık otopark alanları (AOP)  gibi alanlardaki uygulamalar ise ilgili Büyükşekir Belediye Başkanlığıncaonaylanacak Avan Projesine göre yapılacaktır.

AVAN PROJE ÖLÇEKLERİ NE OLMALIDIR?

Avan proje ölçekleri 1/1000, 1/500, 1/200, 1/100 ve çok küçük konularda 1/50 olarak belirlenmektedir. Avan projede, vaziyet planı, kat planları, çatı planı, kesitler ve görünüşlere de yer verilmektedir.

AVAN PROJE NASIL ÇİZİLİR? (*)

İmar planına göre arsanın boyutu, arsanın imar alanı,  mevcut çevre yollar veya yapılacak olanlar,  yapılacak binaya göre korunacak yeşil alanlar varsa ortak alanlardaki binalar vaziyet planında belirtilmelidir.

Planlar pafta veya paftalar üzerinde aynı bakış yönünde yer alır, her paftadan hakim rüzgar, manzara ve kuzey yönü aynı yerde toplu olarak gösterilir.

Merdiven, otopark, rampa, istinat ve çevre duvarları,  yeşil alan düzenlemesi gösterilerek ölçeklendirilmelidir. Her mahallin m2 si bilirtilerek içine mahal numarası mutlaka verilmelidir.

Bloklar, A blok B blok olarak harfler ile belirtilerek adet olarak anlaşılmalıdır.Blok içlerinden enine ve boyuna olmak üzere birer tane ölçü çizgisi geçirilir.Blok içerisinde kat birimleri bildirilmeli. Bina girişleri belirtilmelidir. Bir ölçü çizgisi üzerinde kaba kat yükseklik ölçüleri verilir.

İnşa elemanları, kolon, duvar veya perde, pano, cam duvar bunun benzeri elemanlar ayrı çizim tekniği ile çizilir ve koyulaştırılır.

Merdiven ve rampaların çıkış okları belirtilmelidir. Asma tavan yapılacak yer nereye yapılacaksa orası mutlaka belirtilmelidir.

Çatı planı yapılırken tesisat yerleri, asansör çıkıntısı, çatıda ki meyiller, su giderlenin belirtilmesi, meyilin ölçüsü gibi önemli detayların belirtilmesi.Bütün yalıtım sistemleri  ( ısı, su, buhar, ses gibi ) belirtilebilir.

Eğer binada veya binalarda asansör sistemi kurulacaksa bunun kaç adet olacağı, inşaa edileciği alanın belirtilmesi, kaç kg lık olduğu ile alakalı bilgi verilmelidir.

Bacaların bulundukları ve devam ettikleri yerler eksiksiz gösterilmelidir.Kapıların açıldıkları yön gösterilir.

Plan paftalarının yanına, maliyet tavanına ve bundan sonraki proje dönemlerindeki kararlara esas olmak üzere yapıdaki ana malzemeleri gösterir bir mahal listesi, kolayca izlenilebilir düzende verilir.

AVAN PROJENİN İÇERMESİ GEREKEN KRİTERLER (**)

Avan proje tam anlamıyla olmasa da kabaca bir proje taslağıdır. Yapılacak inşaatın hem maliyetini aşağı yukarı anlamak hemde iç ve dış olmak üzere bulunan arsa üzerine ne kadar bina yapılacak, m2 olarak hesaplanması  kaba bir projede olması gereken her şey avan projede anlaşılır biçimde yapılır.

Avan projede; vaziyet planı, kat planları, çatı planı kesitler, görünüşler bulunur. Avan projeye mimari rapor da eklenir. Bunların içermesi gereken kriterleri de aşağıa sıralayalım.

Vaziyet Planı :

1- Genellikle 1/500 ölçekli çizilir.
2- Hakim rüzgar, manzara ve kuzey yönü işaretleri, aynı yerde toplu gösterilir.
3- Mevcut durum (Bina, hudut, yol yeşil örtü vb.), imar hatları, teklif yapı konumları ve saha düzenlemeye ait çizgiler üstüste ve farklı teknikle çizilir. Korunması istenen bina, yeşil örtü vb. ile teklif blokları ve korunmayan kısımlar belirtilir.
4- Bloklar harflendirilir ve yüksek bloklar, yükseldikçe kalınlaşan çizgilerle belirtilir.
5- Blokların içine kat adetleri, gabrileri, zemin oturma sahaları (m2) yazılır. Paftalarının uygun bir yerinde toplam inşaat alanı verilir.
6- Blokların; yol ve komşu hudutlara, korunacak binalara uzaklıkları eksiksiz ölçülendirilir.
7- Blok köşeleri, arsa içi servis yolları, istinad duvarları, meyil, rampa ve merdivenlerin başlangıç ve bitiş noktaları, servis avluları, akaryakıt tankı yerleri ve gerekli başka noktalar plankote röper kotuna göre kotlandırılır ve bu kotların altına, ayrıt edilebilecek şekilde, halihazır duruma ait kot yazılır.
8- Bina esas girişi bitmiş döşeme üst kotu+ 0.00 olarak alınır, Plan, kesit ve görünüşler bu kota göre kotlandırılır. Ayrıca+0.00 kotu altına, plankote kotuna göre değeri yazılır. Böylece + 0.00 kotu ile plankote röper kotu bağlanmış olur. Bina birden fazla ise, her bina bitmiş döşeme üst kotu +.0.00 kabul edilir. Bu kotlar plankote röper kotuna göre değerlendirilerek altına yazılır. Birbirine bağlı bloklar bir bina olarak kabul edilir.
9- Mevcut hudutlara ve yollara göre büyük farklılık getiren imar planı değişikliği sözkonusu ise; girişlerin, mevcut yollara göre geçici olarak kullanılma imkanı düşünülür ve vaziyet planında belirtilir.
10- Binanın önemi gerektiriyorsa, çevreyi de ihtiva eden, gerekmiyorsa arsa dahili iki siluet çizilir.
11- Siluetlerin yanında veya altında en ve boy kesitleri çizilerek tabii ve teklif zemin kotları ile tüm harfiyatın yaklaşık toplamı m3 olarak yazılır.

Planlar :

1- İhtiyaç programının tam olarak gerçekleştirildiği benzer katların biri ile diğer katların
tümü çizilir. Tekrar eden katlar için açıklama yazılır.
2- Planlar, pafta veya paftalar üzerinde aynı bakış yönünde yer alır, her paftada hakim rüzgar,manzara ve kuzey yönü aynı yerde toplu olarak gösterilir.
3- Dış ölçüler, dıştan – bina cephesine doğru:
    1. Çizgide blok ölçüsü,
    2. Çizgide cephe hareketleri,
    3. Çizgide taşıyıcı akslar olmak üzere düzenlenir,
4- Bloklar harflendirilir ve ihtiva ettikleri ünitelerin isimleri dış ölçü çizgileri civarına yazılır.
5- Blok içlerinden enine ve boyuna birer ölçü çizgisi geçirilir.
6- Her kat planının kesit geçirilen yerlerinde kesit çizgisinin tümü ve bakış yönleri gösterilir.
7- Dilatasyonlar her katta gösterilir.
8- Her mahallin içine mahal numarası, isim ve gerçekleştirilen net m2 alanı yazılır.
9- Modüller ve inşai akslar belirtilir.
10- İnşai elemanlar, kolon veya perde, duvar, pano vb. ayrı çizim tekniği ile çizilir, içleri kolaylaştırılır.
11- Pano camlı bölme vb. gibi mahal ve bina ayrım elemanları eksiksiz gösterilir; şematik açıklamalar yapılır.
12- Bütün hacimler, ihtiyaç programında belirtilen fonksiyonlarına uygun tefriş edilir.
13- Esas giriş bitmiş döşeme üst kotu +0.00 kabul edilerek döşemelerdeki bütün kot farklarına ait değerler yazılır. Diğer girişler isimlendirilir ve +0.00 kotuna göre kotlandırılır.
14- Merdiven ve rampaların çıkış okları çizilir. Rampaların meyilleri, başlangıç ve bitiş noktaları ile ara bağlantılar varsa bu noktaların kotları yazılır.
15- Asansör ve montaşarjlar istenilen kapasiteye göre ve m2 alanı yazılarak belirtilir.
16- Zemin kat planlarında, çevre tanzimi (trotuar, bağlantı yolları, giriş platoları vb.) gerektiği kadar işlenir. Kuranglezlerin görüşleri çizilir.
17- Asma tavan yapılması gerekli mahaller, mahal altına yazılarak belirtilir.
18- Bacalar ait oldukları ve devam ettikleri katlarda eksiksiz gösterilir
19- Kapıların açılış yönleri belirtilir.
20- Gerekli mahallerin 1/50, 1/20 ve 1/10 ölçeğinde ve o ölçeğin çizim tekniği ile plan, kesit ve görünüşleri çizilir. Bunlarda tefriş ve yapı elemanları gösterilir. Bütün ölçüler verilir.
21- Plan paftalarının yanına, maliyet tavanına ve bundan sonraki proje dönemlerindeki kararlara esas olmak üzere yapıdaki ana malzemeleri gösterir bir mahal listesi, kolayca izlenebilir düzende verilir. Birim fiyat ve rayiçlerde yeralmayan malzemelerin prospektüsleri belirlenir.

Kesitler :

1- Enaz iki kesit çizilir Biri merdivenden, diğeri yapıda konstrüktif özelliği olan yerlerde ençok bilgi verecek şekilde geçirilir.
2-Yapının inşai ve dekoratif elemanları net ve şematik çizgilerle ifadelendirilir. Kesitin geçtiği yerdeki mahallerin numara ve isimleri yazılır.
3- Esas giriş bitmiş döşeme üst kotu + 0.00 alınarak bütün farklı yükseklikteki döşemeler kotlandırılır.
4- Bir ölçü çizgisi üzerinde kat yükseklikleri verilir. Düşük döşemeler ve asma tavan yapılan yerlerde kaba döşeme üstünden olmak üzere kat yüksekliği ayrıca ölçülendirilir.
5- Pencere altları ve radyatör boşluğu belirtilir.
6- Giriş saçakları, meyilleri, örtü malzemeleri gösterilir.
7- Bodrum duvarlarında ve temelde yalıtım gerekiyorsa sistemi hakkında açıklama yapılır. Zemin suyu minimum ve maksimum kotları gösterilir. Yapılması öngörülen yalıtım
açıklanır. Kuranglezler çizilir.
8- Tabii zemin nokta nokta, teklif zemin devamlı çizgi ile gösterilir; ve her ikisine ait gerekli kotlandırma eksiksiz yapılır.
9- Cephelerde güneş kırıcı bir sistem kullanılıyorsa malzeme açıklaması yapılır.
10- Çatı meyli ve örtü malzemesi dere kesitleri belirtilir. Malzeme açılımları yazılır. Dereler, mahyalar, asansör ve tesisat çıkıntıları ile bacalar kotlandırılır.
11- Kesit düzlemi arkasında kalan görünen kısımlar çizilir.

Görünüşler :

1- Yapı tek blok ise dört görünüşü de çizilir. Birkaç bloktan müştekkil ise yapının mimarisini ifade edecek şekilde çoğaltılır.
2- Mimari ile ilgili olmayan çizgilere yer verilmez.
3- Tabii zemin nokta nokta, teklif edilen zemin devamlı çizgi ile gösterilir ve kotlandırılır.
4- Zemin çizgisi altında kalan yapı kısmının dış hatları, kesik çizgilerle belirtilir ve kotlandırılır.
5- Görünüşlerde, kesit ve planlardan intikal eden yapı elemanlarının farklılık göstermemesi sağlanır.
6- Kullanılan cephe kaplama malzemesi, çatı örtüsü malzemesi yazılır.
7-Yağmur olukları, iniş boruları ve varsa paratoner inişleri gösterilir.

Çatı Planı :

Meyiller, su toplanma yerleri, dereler, tesisat ve asansör çıkıntıları, bacalar ve çatıya çıkış delikleri gösterilir. Gerekli kotlandırma ve açıklamalar yapılır. Hesaplamalar gösterilir.

Mimari Rapor :

Bakanlıkça verilen kesin ihtiyaç programı ve arsa verilerinin, konunun projelendirilmesinde ele alınışı ve değerlendirilişi belirtilir. Yapı ekonomisi ve fonksiyonel inşaat tatbikatı gereği olarak seçilen inşaat sistemi, malzeme ve genel mimari planlama ile maliyet tavanına uyum yönünden getirilen çözüm hakkında geniş bilgi verilir. Isı, ses ve su yalıtımları, güneş tedbirleri ve özellik gösteren tesis ve cihazlar için açıklamalar yapılır. Seçilen modüller ve taşıyıcı akslar hakkında ilgi verilir, gerekçesi açıklanır. Çözümün birden fazla oluşu halinde, raporda tekliflerin iyi kötü tarafları mukayese edilir. Tercih sebepleri açıklanır.

Çalışmamızın faydalı olması temennisiyle. Esen kalınız.

Av. İlknur ÇELİK ORUÇ

İstanbul Barosu

ilknuroruc58@hotmail.com

(*) : www.emlakkoalisyonu.com/blog/avan-proje-nedir

(**) : www.altuncumimarlik.com.tr/avan-mimari-projenin-icermesi-gereken-kriterler/

(Bu köşe yazısı, sayın Av. İlknur ÇELİK ORUÇ tarafından www.hukukihaber.net sitesinde yayınlanması için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi köşe yazısının tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan köşe yazısının bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder.)

Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, müstehcen, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.