Zaman Gazetesi Genel Yayın Müdürü Ekrem Dumanlı ve Zaman Genel Yayın Müdürü Yardımcısı Mehmet Kamış’ın ev sahipliğinde, Ekonomi Editörü Turhan Bozkurt’un moderatörlüğünde yapılan programda işadamları, kentsel dönüşüm hakkındaki önerilerini ve yaşadıkları sıkıntıları dile getirdi. Problemleri tek tek değerlendiren Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar, çarpıcı açıklamalarda bulundu. Kentsel dönüşümü ranta çevirmeyeceklerini, bu yöndeki beklentilerin boş olduğunu belirten Bakan Bayraktar, dönüşüm bölgelerinde en fazla 5 katlı yapılara müsaade edeceklerini açıkladı. “İnşaat sektör buluşmaları-Nasıl bir kentsel dönüşüm?” başlıklı buluşmada ortaya çıkan görüş ve düşünceler şöyle:
 
Ekrem Dumanlı (Zaman Gazetesi Genel Yayın Müdürü):
 
Bir site, bir apartman, bir ev yapmak aslında bir medeniyet kurmaktır. Kuşakların bir arada nasıl yaşayacağını, yeni kuşakların hangi ortamda yetişeceğini, hangi kültürle bezeneceğini aslında yaptığımız evler belirgin bir şekilde inşa ediyor. İnşaatlar sadece bir beton yığını ya da teknoloji ürünü değil. Nasıl bir hayat öngörüyorsak çocuklarımız için, hatta şu an halihazırda yaşayan yaşlı, orta yaşlı ve genç kuşaklar için nasıl bir hayat modeli öneriyorsak, inşaatlarda o şekilde yapılmak zorunda kalıyor. Belki bu açıdan da değerlendirme yapılmasını, sosyal bilimcilerin de gelip psikososyoloji açısından da inşaatlar, siteler, apartmanlar, mahalleler, köyler, uydu kentlere varıncaya kadar, 20 yıl sonra göreceğimize kadar anlatmalarını arzu ederdim. Gelecekte göreceğimiz insan modeli ile bugün yaptığımız inşaatlar arasında nasıl bir sosyolojik bağlantı vardır, bunları irdelemek lazım. Ama o çerçevede şehre bir ruh vermeyi planladığınızı umuyorum. İşlerinizde başarılar diliyorum, geldiğiniz için teşekkürler.
 
Erdoğan Bayraktar (Çevre ve Şehircilik Bakanı):
 
Bizim yeni çıkardığımız 6306 sayılı yasa afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi, afet riski taşıyan binaların dönüştürülmesi yasasının odağı, ruhu, mesajı insanın hayatı olan, insanın can güvenliği, arkasından da insanın mal güvenliği olan bir yasa. Türkiye’nin 20 milyon konut stokundan en azından 6,5 milyonunu 20 senelik bir periyot içerisinde dalga dalga dönüştüreceğiz. Öncelikle 24.500 km uzunluğundaki diri fay hattı üzerinde bulunan şehirlerimizdeki afet riski taşıyan konutları afetten arındırmak için çalışma yapacağız. Bugüne kadar yaklaşık 50 bin birim konutu yıktık. Başta Esenler ve Gaziosmanpaşa olmak üzere. Bu sene sonuna kadar 200 bin birim konut, 2014 sonuna kadar da 400 bin birim konut olmak üzere bu süreci devam ettireceğiz.
 
Kentsel dönüşümle birlikte bir imar artışı zannı doğdu. Yani insanlarımız, arsa sahiplerimiz, eski binadaki daire sahipleri ve müteahhitlerimizin ‘İmar artışı olmadan bu kentsel dönüşüm olmaz.’ veya ‘Bu kentsel dönüşüm sayesinde ne kadar imar artışı verilecek?’ gibi bir beklentisi doğdu. Hatta bazı müteahhit arkadaşların, kat karşılığı sözleşmeler yaptığını ve daha sonra bize gelerek ‘Burada bize emsal artışı olursa, 1 emsal daha verirseniz sözleşmemizi yürütebiliriz, yoksa yürütemeyiz.’ şeklinde taleplerinin olduğunu da biliyorum. Özellikle ve net olarak vurgulamak istiyorum, bu kentsel dönüşümden kesinlikle bir imar artışı beklememek lazım. Şu anda Esenler’deki imar artışından  rant doğmuyor. Orada ortalama imar üç civarında, sokaklar genişletiliyor, brütte emsal artışı yok.
 
Kentsel dönüşümle imar artışı olacak düşüncesine kesinlikle karşıyız. İmar artışı diye bir şey yok. Kendine mahsus yerlerde kanun çıkaracağız. Yerin konumuna göre eğer orada bir imar düzenlemesi yapmamız gerekiyorsa bunu imar artışı şeklinde değil, belki kentsel tasarım şeklinde bir imar düzenlemesi olacak. Biz zaten müteahhitlere veya hak sahiplerine yapacağı kentsel dönüşümde alacağı her yüz bin liralık kredinin yüzde 4’ünü zaten veriyoruz, vereceğiz de. Paramız var. 18 aylık kira desteği veya faiz desteği vereceğiz, ikisi birden olmaz. 18 ay kira bedeli İstanbul’da aylık 640 liradan 11 bin lira falan yapıyor. KDV, tapu harcı, alım-satım vergisi, noter harcı yok. Bir sürü avantajı var. ‘Ben bu bir evden iki tane ev nasıl yaparım?’ imajını hep beraber kırmamız lazım. Üç günlük dünya ya bu. 50 kuruş kazansak, kazanmasak ne olur?
 
Maketten konut satılması konusunda çalışıyoruz. Müteahhitlik sertifikasını esaslı bir konuma getirmek için çalışıyoruz. Belli bir kalite ve statü getirmek için de çok ciddi imar kanunu çalışmamız var. Müteahhitlerle ilgili bir çalışmamız var. İnşallah belli noktaya getireceğiz.
 
Fikirtepe’de imar düzenlemesi bizim kabul ettiğimiz bir düzenleme değil, buna devlet olarak karşıyız. Fikirtepe’deki emsal 4,14 konumu kentsel dönüşüme çok ciddi darbe vurmuştur. Burada İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin aldığı kararla, adaların birleşmesiyle emsal 4,14’e çıkabiliyor. Yeni düzenleme yaparsak emsalleri aşağıya çekeriz onu da söyleyeyim. Yani bu tahterevalli, bir an önce başlayın. Eğer bize kalırsa yüzde 65 verirsiniz veya sözleşmeleri feshedersiniz. Buraya 4,14 verirsek Kadıköy’ün de 2,07’den 2,5 olma talebi var. Kadıköy’ün yapılaşma rejimi Fikirtepe’de 4’ün üzerine çıkıyorsa kot alma, bodrum muafiyeti de var, emsal 5’in üzerine çıkacak gibi duruyor. Çekme mesafesinde bina kurma durumu var. Bunu da ileride engellersek şaşırmayın. Yeşil alanlar yüzde 40’tır imar planı yapılırken kent alanında, ama yüzde 20 tutuldu burada, inşaatlar doğru dürüst yapılsın diye. Onu İstanbul Belediyesi ile görüşüp tekrar düzene sokma çalışmamız var, ama net bir şey yok.
 
Afet riski taşıyan alanların, binaların kentsel dönüşümünü biz vatandaşla yap-satçı müteahhitlerin buluşacağı şekilde yürümesini istiyoruz. Eskiden 80’e mal edip 130’a satıyorduk, iyi kâr ediyorduk. Ama bu geçti. Biz imar artışı diye piyasaya çıkarsak müteahhitleri de batırırız. Ne oldu Esenyurt’ta, Fikitepe’de 4,14 emsalle kimsenin yüzü güldü mü? Mutlaka kâr alın ama aşırı kârlardan vazgeçmemiz lazım. Altyapı, oksijen taşımaz başka türlü. Türkiye itibarını kaybeder 4,14 emsalle.
 
Türkiye genelinde 20 bin kişi müracaat etti. Bunların 17 bin adedinin riskli olduğunu belirledik. Riskli ise evini yıkacak, yıkmak zorunda. Valiliğe yetki verdik ki kolluk kuvvetlerine emir versin diye. Rezerv alanda arsa satın alacaksın, KDV’den şundan bundan muaf olacak, daha çok iş çıkar size.
 
Esenyurt meselesinde görev İçişleri Bakanı’na verildi. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı teknik açıdan kullanıldı ama resmi verilen görev yok. Belediyelerin bağlı olduğu yer İçişleri Bakanlığı. Gelip inşaatları durdururum, işinize yaramaz. Sattığınız konutların korunması, epey bir sıkıntı var orada. Aranızda anlaşamazsanız orada mağdur olursunuz, anlaşıp gerekli yerlere müracaatınızla yani mümkün mertebe en az ziyanla, meslek haysiyetinizi koruyacak şekilde o işten çıkmanız lazım.
 
Ülkemizde serbest piyasa ekonomisi var. Yüzde 7, 15, 20 kâr çok değil. Ben yüzde 20’ye kadar kâr etmesi gerekir diye düşünüyorum sektörün. 22 sene yap-satı kendim yaptım, mesleği biliyorum. Devlet yüzde 8-10 olmalı konut üretiminin içinde. Özel sektörü yönlendiren belediyelerin ekmek fabrikaları gibi. Nasıl gıdada talep durmazsa konutta da durmaz. Doğumlar, kentsel dönüşüm, daha kaliteli yerlere taşınma açısından ihtiyaç devam eder.
 
Rezerv alanlarda genel silüet, mimari dizayn zemin artı 4 olmak üzere 5 kat şeklinde yapılmasına dikkat edeceğiz.
 
Finansal destekler netleşmeli 

Aziz Torun (GYODER Başkanı ve Torunlar GYO Yönetim Kurulu Başkanı): Kentsel dönüşümde Esenler Belediyesi dönüşüm alanının yüzde 60’ını donatı alanı bıraktığını söylüyor. İşin finansman kısmı nereden sağlanıyor? Bu konuda bir açıklığa ihtiyaç var. Yani Fikirtepe’de yaşanan sorunlar beklentileri maksimum seviyeye çıktığı bir noktada. Bu noktadan başladığımız zaman bunları gerçekleştirmek mümkün değil, o zaman bir kere insanların buna alıştırılması yine bunun ihtiyaç olduğunun kabul edilmesi gerekiyor. Ondan sonra da bunun bir otorite tarafından organize edilmesi gerekiyor ki vatandaşın güven duygusu da sağlanmış olsun. Hem de bu işin finansal kısmıyla ilgili destekler nasıl yapılacak onların da netleşmesi gerekiyor. Çünkü muhakkak burada bir ilave katkıya ihtiyaç görülüyor. İşte bunun finansmanı ile ilgili modellerin netleşmesi ve belki kamuoyuna proje geliştiriciler tarafından da bildirilmesine ihtiyaç var.
 
Planla değil depremle başlandı 

Ömer Faruk Çelik (Konut-Der Başkanı, Sinpaş GYO İcra Kurulu Başkanı): Biz kentsel dönüşümü maalesef Van depreminden sonra konuşmaya başladık. Bir de Körfez depremi hafızalarımızda var. Birleşince kentsel dönüşümü hızlıca kötü ve eski binaların yıkılıp yenilerin yapılması konumunda konuşmaya başladık. Şimdi kentsel dönüşüm deyince ben şöyle bakıyorum, biz yıkıp yapma modelinden ziyade kenti nasıl marka haline getireceğiz, o kentin ekonomisini nasıl işleteceğiz, o kentte insanları nasıl yaşatacağız, nasıl ticarethaneler oluşturacağız, nerelerde barındırıp nerelerde ticaret yaptıracağız, nerelerde insanları sosyalleştireceğiz, önce bunu planlayıp bir şehir planı yapıp ondan sonra da kentsel dönüşüm adı altında bu plan üzerinde yürüyebilseydik çok daha iyi olacaktı. Van depremi bunu yapmamıza engel oldu. Hızlıca bu modele geldik. SPK ve BDDK iyi okulların iyi dereceli öğrencilerini uzman olarak alıyor, geliştiriyor. Amerika’ya İngiltere’ye eğitime gönderiyor, sonra da bu çocuklar geliyor ve sektördekilerle birebir çalışmaya başlıyor. Bakanlığı baz alarak biz de şöyle bir şey yapabilsek. Şehir plancılarımızı, mimarları, inşaat mühendislerini okullarından iyi dereceyle bitirmiş öğrencileri alsak dünyanın gelişmiş ülkelerine bir süre göndersek, buralarda master yaptırsak ve sonra o gençleri de alarak vizyoner bir şehir planlaması üzerinde çalışsak. Ve ondan sonra kentsel dönüşümü, şehir dönüşümünü, vizyoner bakışı ortaya koyabilsek. Şimdi biz kendi bilgimiz kendi görgümüzle bir şeyler yapmaya çalışıyoruz. Ama gelişmiş ülkelerde başka şeyler de yapılabilir. Bunları da kullanabilsek daha iyi olabilir.
 
AVM’ye toplu ulaşımla erişilmeli 

Avi Alkaş (Jones Lang Lasalle Türkiye Başkanı): Kentsel dönüşümde şehir plancılarına önemli görevler düşecek. Aslında biz bugün çok eski geleneklerin batıdan aldığımız örnekleri ile ülkemize uygulanmasını yapmaya çalışıyoruz. Sadece 1950’li yıllarda Amerika’da başlayan modern alışveriş hareketini biz Fatih Sultan Mehmet’le 1461 yılında Kapalıçarşı’da başlatmıştık. Bizim kanımıza dokunan Kapalıçarşı’da taklit ürünlerin satılması yerine gerek küçük gerek uluslararası markaların kendilerini o ortamın özgünlüğü içerisinde ifade edebilecekleri oluşumu sağlayacak bir ortam oluşturmalıyız. Kentin merkezinde iş merkezlerinin iş yerliliğini alışveriş merkezlerinin alışveriş merkezliliğini uydu kentler ile yayılmasını sağlayabildiğimiz halde çok daha ilginç yapılanmalara gidebileceğiz. Çünkü bugün trafik sorunları alışveriş merkezlerinin aleyhine oluyor. Günümüzün üretimi artırmak açısından en önemli işlevi satışı artırmak. Satışı artırdığınız zaman üretim artıyor. Üretim arttığında da istihdam artıyor. Dolayısıyla ekonomik büyüme geliyor. Bizim alışveriş merkezi planlamacıları olarak maalesef içine sokulduğumuz ölü alanları değerlendirme uzmanlığı var. Herkes sığınak ve garajlarından azami gelir elde etmek için, bodrum katlarından yarar üretmek için alışveriş merkezleri kurgulamaya çalışırken; hakkı verilerek projeler geliştirilmesi faydalı olur. Toplu ulaşım bağlantılı alışveriş merkezleri yapılması ekonomik hareketliliği canlandıracaktır. Bugün en modern ilçelerde bile her binanın altına rant kapısı olarak görüntü kirliliği oluşturan tabelalarıyla mağazalar açmak yerine baştan iyi planlanmış ve iyi kurgulanmış alışveriş merkezlerini de kentsel dönüşüm planları içerisine alırsak inanıyorum ki alışveriş merkezleri hak ettiği noktaya ulaşacaktır.
 
Birinci önceliğimiz can güvenliği

Tevfik Göksu (Esenler Belediye Başkanı): Dünyada kentsel dönüşüm yapan ülkelere baktığımızda, önemli noktaların sıralaması çıkarılmış. Mesela Paris’te, Barcelona’da, Buenos Aires’te kentsel dönüşüm hangi sıralamaya göre yapılmış? Paris’te kentsel dönüşüme başlarken 9 temel neden verilmiş. Bu 9 temel neden arasında can güvenliği sekizinci sırada. Barcelona da 9 temel neden sıralamış, orada can güvenliği sıralamada dahi yok. Buenos Aires’teki 5 temel neden arasında da can güvenliği yok. Ama bizdeki kentsel dönüşümde can güvenliği birinci sırada. Yani bir afete karşı hazırlıklı olma. Biz kentsel dönüşümü şehir estetiğine dönüşümden daha çok bir hayat kurtarma operasyonu gibi gördüğümüz için bu konuda bir aciliyet söz konusu.
 
Esenler en aktif kentsel dönüşümün yürüdüğü yer. Üç yılda bizzat vatandaşın yıktığı konut sayısı 7 bin 679. Şehircilik Bakanlığı ile yaptığımız dönüşümde 5 ayda yıktığımız konut 1.250. Büyükşehir belediyemizle başladığımız dönüşümde yıktığımız konut sayısı 282. Şu anda dönüşümü devam eden alanımız 400 dönüm. Yapacağımız konut sayısı 10 bin 204.
 
Bugün Esenler’de 146 bin bağımsız bölüm var. 100 bin konutun dönüşmesi gerekiyor. 27 bin binamız var. 27 bin binanın yaklaşık 15 bininin imar dosyası dahi yok. Böylesine çok acil müdahale edilmesi gereken bir süreç var. Biz kentsel dönüşüme tarihi bir tecrübe ile gelmiyoruz. Yeni bir tecrübe ediniyoruz, birçok şey yürürken düzeliyor. 6 bölgede dönüşüm çalışması yapıyoruz. 6 bölgede en düşük mutabakat sağladığımız bölge yüzde 88. Diğerlerinde 95-100 arası. Van depremi öncesinde insanları iknada zorlanıyorduk, şimdi iş toplumsal talebe dönüştü. İstanbul’da yeni konut edinme sebeplerinden bir tanesi statü değişimi. Statü değiştirmek için çevreye gidenler yeni konutlar yapıldıkça merkeze doğru gelmeye başlayacak.
 
İnşaat dinamikleri değişecek 

Altan Elmas (Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı): Kentsel dönüşüm inşaat sektörünün bütün dinamiklerini değiştirecek. Daha önce kent merkezlerinde alanlar bulamıyorken bir anda önümüzde kent merkezlerinde çok ciddi alanlarla karşı karşıya kalacağız. Ezberlediğimiz proje geliştirme konularında bir daha düşünmemiz gerekecek. Bir mimar olarak geriye dönüp baktığım zaman İstanbul ve diğer kentlerde uzun yıllar içinde oluşmuş bir yapı stoğu var. Bugünden yarına kenti dönüştürmek mümkün değil. Yüzyıllar boyunca kalfaların, mimarların, inşaatçıların eliyle oluşmuş değerler ve eserler var. İyi veya kötü yapılar var. Önümüzdeki 20 yılda hem binaları yıkarak, hem şehri yenileyerek dönüştürme fırsatı bulacağız. Bu noktada şehirlerimizdeki en büyük avantajımız aynı zamanda dezavantajımız olan parçalı mülkiyet yapısıydı. Çünkü bu parçalı mülkiyet yapılarıyla sokaklar ve parseller vardı, başka bir şey yoktu. 250-300 metrekarelik parseller ve yollar ile sokaklar vardı. Bunları bina yıkıp yapma mantığı ile değil de şehircilik ölçüsünde belki mahalle, ilçe, bölge bazında planlamalarla bu gereksiz sokak ve caddeleri ortadan kaldıracak bir planlamayla, sadece yolları 15-20 biner metrekarelik adalara çevirdiğimiz noktada şehre çok ciddi bir yeşil alan kazandırıyoruz. Ve şehrin otopark ihtiyacını, çocuk oyun alanlarını ve birçok altyapı eksiğini tamamlayabiliyoruz. Böylece kaynak, yol bakımı ve işletme israfından da kurtuluyoruz.
 
8 katlı bina 6 kata dönüşür mü? 

Işık Gökkaya (Yeşil GYO Yönetim Kurulu Başkanı): Kentsel dönüşüm aslında şu anda sayın bakanımızın başlattığı çok önemli bir proje ama burada bazı eksikliklerin olduğu çok net. 400-500 milyar dolarlık bir değerden bahsediliyor ama bunun ekonomiye katma değeri trilyon doların üzerinde olacak. Kentsel dönüşüm ve kentsel yenilemeyi farklı algılamamız gerekiyor. Kentsel dönüşüm yapılacak alanlardaki kişilerin de daha iyi aydınlatılması gerekiyor. Maalesef Fikirtepe projesi ile, yanlış bir örnekle Türkiye’de başlangıç yapıldı. Bu insanlarda beklentileri çok yükseğe çıkardı. Kentsel dönüşüm bir rant olarak algılanırsa, kentsel dönüşüm yapacak bizler tarafından hem de dönüşüm yapılacak kişiler açısından bu projenin yapılacak bir tarafı yok. Bir de proje geliştiriciler için çok çok önemli mesela Gaziosmanpaşa’da halihazırda 7-8 katlı binalar var. Sayın bakanımız diyor ki 6 katın üstünde bina yapılmayacak. Burada nasıl kentsel dönüşüm yapılacak? Kentsel dönüşüm projesi başlıyor ama hukuki altyapısı bence çok hazır olmadan yapılan bir şey. Yani buna kervanı yolda düzelim diyorlar. Bunun da çok doğru olmadığı ve yanlış örneklerle devam edilirse bu projenin gerçekleşemeyeceği kaygısındayım. Çünkü 7,5 milyon konutun değişimi gibi bir proje dünyada yok.

YARIN: MÜTEAHHİTLER: KENTSEL DÖNÜŞÜMLE YAPILACAK BU KADAR EVİ KİME SATACAĞIZ?