Sayıştay öneri olarak, ilk sözleşme tarihinin üzerinden üç yıldan fazla süre geçmiş taşınmaz kira bedellerinin tespitinde; emsal ve rayiç bedellerinin dikkate alınmasının gerektiğini belirtmiş ve bu konudaki mevzuat dayanaklarını ayrıntılı olarak göstermiştir.
Diğer taraftan, Vakıflar Genel Müdürlüğü 2013 yılı raporlarında da yer alan bu tespitle ilgili hiçbir işlem yapmamış ve taşınmazların düşük bedelle kiraya verilmesini göz yummuştur/yummaktadır.
İŞTE SAYIŞTAY RAPORUNDA YER ALAN TESPİTLER ŞU ŞEKİLDEDİR:
2014 yılı kira bedelleri emsal veya rayiç bedellerine göre düşük kalan bazı taşınmazlar aşağıda belirtilmiştir.
1- Mülkiyeti Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait İstanbul İli, Fatih İlçesi, Eminönü tarihi Mısır Çarşısında dışarda 33, içerde 110 olmak üzere 143 adet dükkan bulunmaktadır. Mısır Çarşısı Türkiyede turistik ziyaretlerin çok yapıldığı, günlük yaşamın çok hareketli olduğu, ekonomik olarak çok canlı ve ticari olarak çok gelir getirilen bir yerdedir.
Söz konusu taşınmazlara ait kira bedellerinin emsal ve rayiç kira bedellerine göre çok düşük kaldığı görülmüştür.
Vakıflar Genel Müdürlüğü tarafından Mısır Çarşısı içinde yer alan dükkanların 2014 yılı aylık 7.500,00 TL ile 17.000,00 TL arasında, dışarda yer alan dükkanların ise 2014 yılı aylık 3.896,00 TL ile 8.025,00 TL arasında kiraya verildiği görülmektedir.
İlgili internet sitelerinde yer alan ilanlarda ve çevrede yer alan kişilerle yapılan görüşmelerde, Mısır Çarşısı içinde yer alan dükkanların 2014 yılı aylık kiralık bedelinin 45.000 TL ile 50.000 TL arasında, dış dükkan kira bedellerinin ise 10.000 TL ile 15.000 TL arasında olduğu anlaşılmıştır.
Bu bağlamda söz konusu taşınmazların kira bedellerinin piyasa rayiç kira bedellerine göre çok düşük kaldığı görülmektedir.
Diğer taraftan çarşı içine bakan dükkanların alanları ve ön cephe genişlikleri hemen hemen aynı olmasına rağmen taşınmazın birisinin aylık kira bedeli 7.500,00 TL iken diğer bir taşınmazın kira bedelinin 17.000,00 TL civarında olduğu görülmektedir. Aynı şekilde Mısır Çarşısının dışarısında yer alan aynı emsaldeki dükkanların kira bedelleri arasında farklılık bulunmaktadır. Örneğin bir taşınmazın aylık kira bedeli 3.896,00 TL iken diğer taşınmazın aylık kira bedeli 8.025,00 TL'dir.
2- İstanbul İli, Fatih İlçesi, Sultanahmet Mahallesinde bulunan 65 Ada, 2-3-4-9-10-1314-15-16 parsel sayılı Mülkiyeti Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait taşınmazların 411,55 m2'lik bölümü 2014 yılı aylık 5.000,00 TL bedel karşılığında kafe ve restaurant olarak kiraya verilmiştir.
Yüzölçümleri toplandığında çok büyük bir alanı kaplayan Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait Fatih ilçesi, 65 Ada, 2-3-4-9-10-13-14-15-16 parsel sayılı taşınmazlar konum olarak; Türkiye de en çok turistik ziyaretlerin yapıldığı Sultanahmet Mahallesinin merkezinde, Sultanahmet Camisinin arkasında, tarihi Arasta Çarsının bitişiğinde, ekonomik olarak çok canlı ve ticari olarak gelir getirilen bir yerdedir.
Söz konusu taşınmaza emsal olabilecek (aynı konumda ve bitişik ada da) mülkiyeti hazineye ait taşınmazın 2014 yılı aylık m2 birim kira bedelinin 30,00 TL olduğu görülmektedir. Mülkiyeti Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait taşınmazların 2014 yılı aylık m2 birim kira bedeli ise 12,15 TL'dir.
Görüleceği üzere Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait taşınmaz kira bedeli emsal kira bedeline göre % 150 oranında daha düşük kalmaktadır.
3- İstanbul İli, Fatih İlçesi, Sultanahmet Mahallesinde bulunan 97 ada, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 20, 21, 22, 23, 24 parsel sayılı Mülkiyeti Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait taşınmazların 972,16 m2'lik bölümü 2014 yılı aylık 10.000,00 TL bedel karşılığında otopark olarak kiraya verilmiştir.
Yüzölçümleri toplandığında çok büyük bir alanı kaplayan Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait Fatih ilçesi, 97 ada, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 20, 21, 22, 23, 24 parsel sayılı taşınmazlar konum olarak; Türkiyede en çok turistik ziyaretlerin yapıldığı Sultanahmet Mahallesinin merkezinde, Sultanahmet Camisinin arkasında, tarihi Arasta Çarsının bitişiğinde, ekonomik olarak çok canlı ve ticari olarak gelir getirilen bir yerdedir.
Söz konusu taşınmaza emsal olabilecek (aynı konumda ve bitişik ada da) mülkiyeti hazineye ait taşınmazın 2014 yılı aylık m2 birim kira bedelinin 30,00 TL olduğu görülmektedir. Mülkiyeti Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait taşınmazların 2014 yılı aylık m2 birim kira bedeli ise 10,28 TL'dir.
Görüleceği üzere emsal taşınmaza ait kira bedeli Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait taşınmazın kira bedelinin üç katıdır.
4- Mülkiyeti Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait İstanbul İli, Fatih İlçesi, Laleli Fethi Bey Sokakta bulunan 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13 numaralı taşınmazlar aynı emsalde olmalarına rağmen kira bedelleri kendi içerisinde farklılık arz etmekte ve 1, 7, 11, 13 numaralı taşınmazlara ait kira bedellerinin düşük kaldığı görülmektedir.
5- İstanbul İli, Fatih İlçesi, Eminönü 1. Vakıf İşhanında bulunan ve bankaya kiraya verilen taşınmaz ile İstanbul İli, Fatih İlçesi, Eminönü Vakıf İşhanında bulunan ve başka bir bankaya kiraya verilen taşınmaz aynı emsalde olmalarına rağmen 1. Vakıf İşhanında bulunan taşınmazın emsaline ve rayiç bedellere göre düşük kaldığı görülmektedir.
6- İstanbul İli, Fatih İlçesi, Eminönü Yeni Postane Caddesinde Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait 10 adet taşınmaz bulunmaktadır. Söz konusu taşınmazlar aynı emsalde olmalarına rağmen kira bedelleri farklılık arz etmektedir.
7- İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, Ortaköy Mahallesi, Muallim Naci Caddesinde bulunan 20 Pafta, 40 Ada, 14 Parsel sayılı 1714 m2 yüzölçümlü Mülkiyeti Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait taşınmaz, 2014 yılı aylık 55.000,00 TL karşılığında kiraya verilmiştir. Alt kiracılık hakkı tanınan kiracı ise söz konusu taşınmazın bir kısmını aylık 64.862,50 TL'den kiraya vermiştir. Taşınmazın üzerinde 24 ve 26 numaralı üçer katlı iki yapı ile içerisinde araç pazarlama ve satış işlemi yapılan bir yapı bulunmaktadır. Yüzölçümü olarak çok büyük olan ve bir tarafı boğaza, bir tarafı ana caddeye bakan söz konusu taşınmaz; İstanbul Boğazının sıfır konumunda, Boğaziçi Köprüsünün yanı başında, Ortaköy Mahallesinin sahil boyu uzanan en önemli ve en işlek caddesi olan Muallim Naci Caddesinde yer almaktadır.
Kiracı, taşınmazın bir kısmından aylık 64.862,50 TL kira geliri elde etmekte iken taşınmazın tamamı için İstanbul Vakıflar 1. Bölge Müdürlüğüne sadece aylık 55.000,00 TL kira ödemektedir. Buradan hareketle kiraya verilen taşınmaza ait kira bedelinin rayiç bedele göre, düşük belirlendiği görülmektedir. Taşınmazın kira bedeli 2015 yılı kira bedeli 90.000,00 TL'ye çıkartılmış olmakla birlikte henüz emsal ve rayiç bedele ulaşmadığı anlaşılmaktadır.
8- İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, Ortaköy Mahallesi Muallim Naci Caddesi 196 ada 6 parsel 16 ve 14 numaralı taşınmazlar cadde üzerinde olmasına rağmen kira bedelinin, aynı hizada Taşbasamak Sokak 5 numarada yer alan taşınmazın kira bedeline göre düşük kaldığı görülmüştür.
9- İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, Arnavutköy Mahallesi, Kuruçeşme Sokak, 112 ada 1 parselde bulunan taşınmaza ait kira bedelinin rayiç kira bedellerine göre düşük kaldığı görülmüştür.
10- İzmir İli, Konak İlçesi, Kızlarağası Vakıf İşhanında bulunan alt kat taşınmazlarına ait 2014 yılı aylık kira bedellerinin emsal ve rayiç kira bedellerine göre güncellenmediği görülmektedir.
a) Kızlarağası Vakıf İşhanında alt katta ve aynı emsalde bulunan P03, P04, P16, P85, P86 No.lu taşınmazların cepheleri avluya bakmaktadır. P03 ve P86 No.lu yerlerin m2'si büyük olmasına rağmen cepheleri çok küçük ve sadece kapıdan oluşmaktadır. Ancak P04, P85 ve P16 No.lu taşınmazların konumları diğer taşınmazlara göre daha iyi ve avluya bakan cepheleri büyük olmasına rağmen kira bedelleri P03 ile P86 No.lu taşınmazların kira bedellerine göre düşük kalmıştır.
b) Ayrıca aynı emsalde bulunan P51 ile P82, P90, P92, P93 ile P94, P37, P38 ile P45 gibi No.lu taşınmazların kira bedelleri farklılık arz etmektedir.
c) Kızlarağası Vakıf İşhanında özel şahıs mülkiyetinde bulunan alt kat 35 No.lu taşınmazın kiralık ilanında olduğu görülmüş, ilan sahibi ile yapılan görüşmede kira bedelinin aylık 2.000,00 TL olduğu öğrenilmiştir. Söz konusu taşınmaza emsal olabilecek vakıf taşınmazlarına ait kira bedellerinin ise ortalama 1.200,00 TL ile 1.500,00 TL arasında olduğu görülmektedir.
11- İzmir İli, Konak İlçesi, Hatuniye Mahallesi, 7341 ada 1 parselde bulunan üst katları otopark, alt katları işyeri olarak kullanılan Çankaya 10 No.lu Otoparkta bulunan taşınmazlarla ilgili olarak;
a) Anafartalar Caddesine bakan, cephesi ve konumu daha iyi olan P04, P05, P06, P07, P08 No.lu yerlerin kira bedelleri pasaj içindeki (P01, P10, P11 ve P12 No.lu taşınmazlar) dükkanlara oranla düşük kaldığı görülmüştür.
b) 1133 No.lu taşınmazın cephesi sokağa (dışarıya) baktığı halde, pasaj içine bakan taşınmazlara göre kira bedelinin düşük kaldığı görülmüştür.
12- İzmir İli, Konak İlçesi, İsmet Kaptan Mahallesi, Gazi Bulvarı, 1040 ada 9 parselde yer alan ve banka kirasında bulunan taşınmazın kira bedelinin 2011 yılından beri üretici fiyat endeksi oranında artırıldığı (ÜFE), emsal ve rayiç bedel uygulanmadığı görülmüştür.
1232 m2 alana sahip söz konusu taşınmazın 2015 yılı aylık kira bedeli 23.100,00 TL iken, bu taşınmaza emsal olabilecek Mülkiyeti Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait ve aynı cadde üzerinde 1030 ada,11 parselde bulunan 393,09 m2 alana sahip taşınmazın 2015 yılı aylık kira bedeli 10.800,00 TL'dir. Emsal m2 kira bedeli gözönünde bulundurulduğunda taşınmazın aylık kira bedelinin 33.000,00 TL civarında olması gerekmektedir.
13- İzmir ili, Konak İlçesi, Konak Mahallesi, 187 ada, 73 parsel Salepçioğlu İşhanında bulunan taşınmazlarla ilgili olarak; dışarıya cephesi olan ve caddeye bakan banka kirasındaki 108 m2 alana sahip 96/A no.lu taşınmaz ile 96/C, 96/D, 96/E, 96/G, 96/H No.lu taşınmazlar aynı emsalde olmasına rağmen banka kirasındaki 96/A No.lu taşınmazın kira bedelinin düşük kaldığı görülmektedir. 96/A No.lu taşınmazın 2015 yılı aylık m2 kira bedeli 92,76 TL iken,
yukarıda belirtilen emsallerinin 2015 yılı aylık m2 kira bedeli 170,00 TL ile 200,00 TL arasındadır.
14- İzmir ili, Konak ilçesi Anafartalar Caddesi üzerinde bulunan ve ekonomik olarak çok canlı ve ticari olarak gelir getiren Kemeraltı Çarşısı bölgesinde yer alan Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait 40, 42, 46 numaralı taşınmazların kira bedellerinin emsallerine (aynı cadde üzerinde bulunan 38 ve 56 No.lu taşınmazlar) ve rayiç bedellere göre düşük kaldığı görülmüştür. Söz konusu taşınmazların 2015 yılı aylık m2 kira bedelleri 190,00 TL ile 250,00 TL arasında iken emsal ve rayiç aylık m2 kira bedelleri 375,00 TL ile 420,00 TL arasında değişmektedir.
15- İzmir ili, Tire İlçesinin en işlek caddelerinden Atatürk Caddesinde bulunan Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait P01, P10, P11, P12, P13 ve 31 No.lu taşınmazlar aynı emsalde olmalarına rağmen (cadde üstü) P01, P11, P12 ve 31 No.lu taşınmazların kira bedeli m2 bazında düşük kalmıştır.
Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait çok sayıda taşınmaz bulunmakla beraber 2014 yılı denetim faaliyetleri kapsamında tarafımızca taşınmazların bir kısmı incelenmiş ve bulunduğu mahale gidilmiştir. Kira bedelleri ile ilgili tespit edilen hususların bir kısmı örnek olması açısından yukarıda belirtilmiştir.
Genel olarak Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait taşınmaz kira bedellerinin emsal ve rayiç kira bedellerine göre güncellenmediği ve emsal ve rayiç araştırmasının yapılmadığı, kira bedellerinin üretici fiyat endeksi (ÜFE) üzerinden artırıldığı görülmüştür.
Vakıflar Genel Müdürlüğü giderlerini kendi gelirleriyle karşılayan bir kurumdur. Vakıflar Genel Müdürlüğü bütçe gelirlerinin %70'ine yakınını taşınmaz kira gelirleri oluşturmaktadır. Bütçe gelirlerinin artırılması büyük ölçüde kira gelirlerine bağlıdır. Nitekim Vakıflar Genel Müdürlüğü 2010-2014 yılı Stratejik Planında kurum gelirlerinin 2014 yılı sonuna kadar 800 Milyon Türk Lirasına çıkartılması hedefi belirtilmiş, ancak taşınmaz kira bedellerinin emsal ve rayiç kira bedellerine göre düşük kalması dolayısıyla söz konusu stratejik hedefe ulaşılamamıştır.
Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait taşınmaz kira bedellerinin emsal ve rayiç kira bedellerine göre düşük kalması, gelir kaybına neden olmaktadır. Gelir kaybı yıllar itibariyle kümülatif olarak düşünüldüğünde bu tutarlar çok daha büyük rakamlara ulaşmaktadır. Ayrıca gelirlerin düşük olması, vakıfların vakfiyelerinde belirtilen hayır şartlarını tam olarak yerine getirilmesini engellemektedir.
Söz konusu husus 2013 yılı Vakıflar Genel Müdürlüğü Sayıştay raporunda bulgu konusu yapılarak izlemeye alınmıştır. Ancak 2014 yılı denetimlerinde de aynı şekilde devam eden bu hususun idare tarafından henüz düzeltilmediği anlaşılmaktadır.
