Gayrimenkul Yatırım Fonlarını genel hatları ile incelediğimiz  "DÜNYADA VE TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARI" başlıklı yazımızda; Gayrimenkul yatırım fonlarının (GYF) sadece portföy yönetim şirketleri ile gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından süreli veya süresiz olarak kurulabileceğini belirtmiştik.
 
Portföy Yönetim Şirketlerinin, münhasıran gayrimenkul yatırım fonlarını kurmak ve yönetmek üzere kurulması halinde ise ticaret unvanında “Gayrimenkul Portföy Yönetim Şirketi” ibaresinin kullanılmasının zorunlu olduğunu bir kez daha vurgulamalıyız.
 
Bu yazımızda ise, GYF kuruluşu ve yönetimi ile ilgili hususları ele alarak konunun detaylarına giriş yapacağız. 
 
GYF KURULUŞUNUN YASAL DAYANAKLARI
GYF, Sermaye Piyasası Kanunu ve bu kanuna dayanılarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından çıkartılan tebliğ esaslarına göre kurulur ve işletilir. GYF kuruluş ve işleyişine ilişkin tüm hususlar GYF İÇTÜZÜĞÜ'nde ayrıntılı şekilde yer alır. Tasarruf sahipleri isterlerse, incelemek üzere GYF içtüzüğünü Kurucu’dan talep edebilirler.
 
İlgili KANUNLAR: 

1) 13/1/2011 tarihli ve 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu
2) 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu
3) 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
4) 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
5) 21/06/2006 tarihli ve 26205 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu
 
İlgili Tebliğler (Sermaye Piyasası Kurulundan):

1) 3/01/2014 tarihli ve 28871 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar      Tebliği (III-52.3)


2) 2/7/2013 tarihli ve 28695 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Portföy Yönetim Şirketleri ve Bu Şirketlerin Faaliyetlerine İlişkin Esaslar Tebliği (III-55.1)


3) 2/7/2013 tarihli ve 28695 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Portföy Saklama Hizmetine ve Bu Hizmette Bulunacak Kuruluşlara İlişkin Esaslar Tebliği (III-56.1)


4) 9/7/2013 tarihli ve 28702 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği (III.52-1)


5) 28/6/2013 tarihli ve 28691 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Sermaye Piyasası Araçlarının Satışı Tebliği (II-5.2)


6) 22/6/2013 tarihli ve 28685 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan İzahname ve İhraç Belgesi Tebliği (II-5.1)


7) 11/7/2013 tarihli ve 28704 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yatırım Hizmetleri ve Faaliyetleri İle Yan Hizmetlere İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ (III-37.1)
 
GYF KURULUŞU
Hukukumuzda Gayrimenkul Yatırım Fonlarının “kuruluş ve faaliyet şartları” Sermaye Piyasası Kanunu'nun 52'inci maddesi başta olmak üzere, Sermaye Piyasası Kurulunun "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına ilişkin Esaslar Tebliği" ve "Portföy Yönetim Şirketleri ve Bu Şirketlerin Faaliyetlerine İlişkin Esaslar Tebliği"inde hükme bağlanmıştır. Bu düzenlemeler kimi yerde aynı kimi yerde birbirini tamamlayan hükümlerle konuyu düzenleme yoluna gitmiştir.
 
SPK 52. maddesine göre; yatırım fonu kurmak için, kurucunun yatırım fonu içtüzüğünü hazırlayarak, bunun noterden tasdikli bir örneği ve Sermaye Piyasası Kurulu'nca (SPK) belirlenecek diğer belgelerle birlikte, SPK'ya izin için başvurması zorunludur.
 
Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’ nin 4/1. maddesi uyarınca;  GYF, Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenen varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacıyla Sermaye Piyasası Kurulundan faaliyet izni alan portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından kurulabilecektir.
 
Ayrıca, GYF kuruluşu için, Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’ nin 12. maddesi uyarınca;  kurucu, taslak içtüzük ve SPK esasları belirlenen standart form ile SPK tarafından istenen diğer bilgi ve belgelerle SPK'ya başvurması lazım. Ayrıca GYF kuruluş izni alabilmesi için kurucunun portföy saklayıcısı ile saklama sözleşmesi imzalamış olması ve içtüzüğün SPK tarafından onaylanması gereklidir. Kuruluş başvurusu kapsamında, içtüzükte yer alan bilgilerin tutarlı, anlaşılabilir ve SPK tarafından belirlenen içtüzük standardına göre eksiksiz olması zorunludur.
 
GYF kuruluş başvuruları, gerekli belgelerin SPK'ya eksiksiz olarak sunulmasından itibaren iki ay içinde SPK tarafından karara bağlanır. SPK tarafından onaylanan içtüzük, SPK kararının kurucu tarafından tebellüğ edildiği tarihi izleyen altı iş günü içinde kurucunun merkezinin bulunduğu yerin ticaret siciline tescil ve ilan ettirilmesi lazım.
 
GYF’nın asgari sermaye yeterliliği yönetilen portföy büyüklüğüne bağlı olup yasalarca şöyle belirlenmiştir:

a) 100.000.000 TL’ye kadar olan Portföy için Şirketin öz sermayesinin asgari 2.000.000 TL,

b) 100.000.001 TL’den 500.000.000 TL’ye kadar olan Portföy için Şirketin öz sermayesinin asgari 3.000.000 TL,

c) 500.000.001 TL’den 5.000.000.000 TL’ye kadar olan Portföy için Şirketin özsermayesinin asgari 5.000.000 TL,
d) 5.000.000.000 TL’yi aşan Portföyün yönetimi için Şirketin öz sermayesinin asgari 10.000.000 TL olması zorunludur.
 
Gerek Sermaye Piyasası Kanunu gerekse Gayrimenkul Yatırım Fonlarına ilişkin Esaslar Tebliği'nin kuruluşa ilişkin düzenlemelerinden şu sonuçlar çıkarılabilir:
 
· Gayrimenkul Yatırım Fonlarının faaliyetleri Sermaye Piyasası Kurulu’ nun iznine tabi olup  ilgili tebliğin 4. maddesi uyarınca sadece malvarlığı olarak kurulabilirler.

· Kurucunun, portföy işletmeciliği faaliyetinde bulunmak üzere SPK’dan izin almış olması lazım.


· Kurucunun müflis olmaması ve Sermaye Piyasası Kanunu'nda belirtilen suçlardan birisinin işlememiş olması aranmaktadır.


· Kurucunun ticaret unvanında “gayrimenkul portföy yönetim şirketi” ibaresinin geçmesi, ana sözleşmesinin SPK. hükümlerine aykırı olmaması gerekmektedir.


· Kurucunun başlangıç sermayesi yönetilen portföy büyüklüğüne göre değişmekte olup en az 2.000.000 TL olması lazım. Ancak, Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’ nin 17/1. maddesi uyarınca;  GYF’larının asgari portföy büyüklüğünün katılma paylarının satışına başlandığı tarihi müteakip en geç bir yıl içerisinde 10.000.000 TL’ye ulaşması zorunludur.
 
GYF KURUCUSUNUN YETKİ VE SORUMLULUĞU
Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’ nin 7/1. maddesi uyarınca; Kurucu, GYF’nun katılma payı sahiplerinin haklarını koruyacak şekilde temsili, yönetimi, yönetiminin denetlenmesi ile faaliyetlerinin içtüzük ve ihraç belgesi hükümlerine uygun olarak yürütülmesinden sorumludur.
 
Kurucu GYF’na ait varlıklar üzerinde kendi adına ve GYF hesabına mevzuat ve içtüzük ile ihraç belgesine uygun olarak tasarrufta bulunmaya ve bundan doğan hakları kullanmaya yetkilidir. Ayrıca, kurucu portföy yönetimi hizmetini başka bir portföy yönetim şirketinden veya gayrimenkul portföy yönetim şirketinden de alabilir.
 
GYF BİLGİLENDİRME DÖKÜMANLARI
Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’ nin 6. maddesi uyarınca; GYF bilgilendirme dokümanlarıGYF içtüzüğüihraç belgesi ve varsa yatırımcı bilgi formundan oluşur.
 
GYF İÇTÜZÜĞÜ; katılma payı sahipleri ile kurucu, portföy saklayıcısı ve portföy yöneticisi arasında GYF portföyünün inançlı mülkiyet esaslarına göre işletilmesini, SPK Kanunu’nun 56. maddesi kapsamında saklanmasını ve vekalet akdi hükümlerine göre yönetimini konu alan genel işlem şartlarını içeren iltihaki bir sözleşmedir.
 
İçtüzük standardı SPK tarafından belirlenmiş olup GYF İÇTÜZÜĞÜNDE YER ALMASI GEREKEN ASGARİ UNSURLAR şunlardır:

a) GYF’nun unvanı, türü, süresi,

b) Kurucunun, yöneticinin ve portföy saklayıcısının unvanı ve adresleri,


c) GYF’na ilişkin genel esaslar; yatırım yapılacak varlıklar ve portföy yönetim ilkeleri, katılma paylarının alım satımına ilişkin usul ve esaslar, portföyün yönetimine ve saklanmasına ilişkin esaslar, portföyün değerlemesine ilişkin esaslar, GYF malvarlığından yapılabilecek harcamalara ilişkin esaslar, GYF gelir gider farkının katılma payı sahiplerine aktarılmasına ilişkin esaslar, birim pay fiyat açıklama dönemine ilişkin esaslar, GYF’na katılma ve GYF’nundan ayrılma şartları,


d) GYF’nun tasfiye şekli,


e) Kar dağıtımı ve performans ücretlendirmesine ilişkin esaslar,


f) Kurulca belirlenecek diğer unsurlar.
 
GYF İHRAÇ BELGESİ; fonun niteliği ve satış şartları hakkındaki bilgileri içeren belgedir.
 
İhraç belgesi standardı da SPK tarafından belirlenmiş olup GYF İHRAÇ BELGESİNDE YER ALMASI GEREKEN ASGARİ UNSURLAR ise şöyledir:

a) GYF’nun unvanı, türü, süresi,
b) Kurucunun, yöneticinin ve portföy saklayıcısının unvanı ve adresleri,
c) GYF’nun portföy yöneticilerine, kurucunun yönetim kurulu üyelerine ve yatırım komitesine ilişkin bilgi,
d) GYF’nun yatırım stratejisi, amacı, yatırım sınırlamaları ve risklerine ilişkin esaslar,
e) Dışarıdan alınan hizmetlere ilişkin bilgi,
f) Katılma paylarının alım satımına ilişkin usul ve esaslar,
g) Portföyün yönetimine ve saklanmasına ilişkin esaslar,
h) Portföyün değerlemesine ilişkin esaslar,
i) GYF birim pay fiyat açıklama dönemine ilişkin esaslar,
j) GYF malvarlığından yapılabilecek harcamalara ilişkin esaslar,
k) GYF gelir gider farkının katılma payı sahiplerine aktarılmasına ilişkin esaslar,
l) GYF’na katılma ve GYF’undan ayrılma şartları,
m) GYF’nun tasfiye şekli,
n) GYF içtüzüğünün ve finansal raporların nereden temin edilebileceği,
o) GYF’nun denetimini yapacak kuruluşa ilişkin açıklama,
p) Kar dağıtımı ve performans ücretlendirmesine ilişkin esaslar,
q) GYF toplam gider oranı,
r) Kurulca belirlenecek diğer unsurlar.
 
YATIRIMCI BİLGİ FORMU;  GYF’nun yapısını, yatırım stratejisini ve risklerini gösteren özet bir formdur.Kurucu, bu formun içtüzük ve ihraç belgesi ile tutarlılığından, içeriğinin doğruluğundan, güncelliğinin sağlanmasından ve bu formda yer alan yanlış, yanıltıcı veya eksik bilgilerden kaynaklanan zararlardan sorumludur.
 
YATIRIMCI BİLGİ FORMUNDA YER ALMASI GEREKEN ASGARİ UNSURLAR ise şöyledir:

a) GYF’nunu tanıtıcı bilgiler,

b) Yatırım amaçlarının ve yatırım politikasının kısa tanımı ile portföy dağılımı,
c) GYF’nun varsa geçmiş performansı,
d) GYF’nun yönetim ücreti, komisyon ve diğer giderleri ile toplam gider oranı,
e) GYF’nun Fonun maruz kaldığı risklerle ilgili uygun açıklamaları ve uyarıları içeren risk ve getiri profili,
f) Katılma paylarının alım satım esasları, GYF birim pay hesaplama dönemleri,
g) Yatırımcıların içtüzük, ihraç belgesi, finansal raporlar ile diğer ek bilgileri nereden ve ne şekilde elde edebileceklerine ilişkin bilgiler,
h) Kar dağıtımı ve performans ücretlendirmesine ilişkin esaslar,
i) GYF toplam gider oranı,
j) Kurulca belirlenecek diğer unsurlar.
 
GYF PORTFÖY YÖNETİMİ

Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 8/1. maddesi uyarınca; Kurucu veya portföy yöneticileri, GYF malvarlığını yatırımcı lehine ve yatırımcının çıkarını gözetecek şekilde, portföy yönetim tebliğinde yer alan düzenlemeler çerçevesinde, Sermaye Piyasası Kanunu, bu Tebliğ, içtüzük hükümleri ve ihraç belgesinde belirlenen yönetim ilkelerine göre yönetmekle yükümlüdür.
 
GYF portföyünün yönetiminde birden fazla portföy yöneticisi ile sözleşme yapılabilir. Bu durumda yapılacak portföy yönetim sözleşmesinde, portföy yöneticilerinin portföy yönetiminin devralınmasından kaynaklanan hak ve yükümlülüklerine de yer verilmesi zorunludur.
 
GYF PORTFÖYÜNÜN YÖNETİMİNDE AŞAĞIDAKİ İLKELERE UYULMASI GEREKİR:
 
a) Portföy için yapılan bir alım satım işleminden dolayı herhangi bir ihraççıdan veya yatırım kuruluşundan lehine komisyon, iskonto ve benzeri menfaat sağlıyorsa, bu durumu KAP’ta açıklamak zorundadır.

b) Portföyde yer alan varlıklar üzerinde, kendi veya üçüncü şahıslar lehine herhangi bir hukuki tasarrufta bulunamaz. Müşterinin yazılı bir talimatı olmadan portföyde yer alan varlıkları, portföy yönetimi amacı dışında bir başka şahsa devir veya teslim edemez.


c) Herhangi bir şekilde kendine çıkar sağlamak üzere varlıkların alım satımını yapamaz. Müşteri hesabına vereceği emirlerde gerekli özen ve basireti göstermek zorundadır.


d) Benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekil gibi davranmak ve yönettiği portföyleriyle çıkar çatışmasına meydan vermemek koşuluyla, kendine ait nakdi portföy yönetimine konu olan araç ve işlemlerle değerlendirebilir.


e) Birden fazla portföy yönettiğinde objektif iyi niyet kurallarına aykırı olarak portföylerden biri veya birden fazlası lehine, diğerleri aleyhine sonuç verebilecek işlemlerde bulunamaz.


f) Yatırım kararlarını, güvenilir gerekçe, bilgi, belge ve analizlere dayandırmak; içtüzük, izahname ve/veya esas sözleşme ile belirlenen yatırım ilkelerine uymak zorundadır. Bu bilgi ve belgelerin, alım-satım kararlarına mesnet teşkil eden araştırma ve raporların en az beş yıl süreyle Şirket nezdinde saklanması zorunludur.


g) Portföyün önceden saptanmış belirli bir getiriyi sağlayacağına dair herhangi bir sözlü veya yazılı garanti veremez ve ilan ve reklamlarında bu anlama gelebilecek ifadeleri kullanamaz. SPK'nın yatırım fonlarına ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde garantili yatırım fonlarında garantiye veya koruma amaçlı yatırım fonlarında hedeflenen korumaya ve getiriye ilişkin olarak izahnamede belirlenenlerin ötesinde bir açıklamada bulunamaz.


h) Müşteri portföyünün menfaatleriyle kendi menfaatleri arasında çatışma olan durumlarda portföy lehine davranmak zorundadır.


i) Portföyleri, kolektif yatırım kuruluşunun içtüzük, izahname ve esas sözleşmesinde belirtilen yatırım stratejisine uygun oluşturmak ve yönetmek zorundadır.


j) Kendi lehine kazanç sağlamak amacıyla, gereksiz alım-satım yapamaz ve bu fiilin üçüncü şahıslar tarafından gerçekleştirilmesine herhangi bir şekilde yardımcı olamaz.


k) Müşteri portföylerine ilişkin olarak portföy yöneticiliği dışında kalan faaliyeti çağrıştıracak isim ve ifadeler kullanamaz, tasarruf sahiplerini oluşturulmuş bir portföye iştirak ettiremez ve bu yönde ifadeler içeren ilan ve reklam yapamaz.


l) Herhangi bir şekilde yanında çalışan kişilerin, olağan müşteri-şirket ilişkisi dışında kurumun imkanlarından yararlanmak suretiyle kendi nam ve hesaplarına işlem yapmalarına olanak sağlayamaz.


m) Yatırıma yönelik araştırma sonuçlarını müşterilerinden önce kendileri veya üçüncü şahıslar lehine kullanamaz.


n) Portföy yönetimi sırasında elde ettiği bilgileri kendileri veya üçüncü bir tarafın menfaati doğrultusunda kullanamaz.


o) Müşteri portföyüne ilişkin pay alım-satım işlemlerinde, işlemi gerçekleştiren aracı kurumun, müşteri numarasıyla borsada işlem yapmasını temin etmek zorundadır.
 
GYF’NUN TEMSİLİ

Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’ nin 10/1. maddesi uyarınca;  GYF, tüm faaliyetlerinin icrasında, kurucunun yönetim kurulu tarafından temsil edilir. Yönetim kurulu bu yetkisini bir veya daha fazla murahhas üyeye devredebilir.
 
Ancak, GYF’nun kuruluş, katılma payı ihracı, tasfiye, yönetim ücreti artışı ile katılma payı sahiplerinin yatırım kararlarını etkileyebilecek nitelikteki diğer işlemlerinin yönetim kurulu kararı ile yapılması zorunludur.
 
KURUCUNUN ORGANİZASYON YAPISI

Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’ nin 11/1. maddesi uyarınca; Gayrimenkul portföy yönetim şirketi dışındaki kurucuların yönetim kurulu üyelerinden en az birinin gayrimenkul alım satım işi haricinde gayrimenkul yatırımları konusunda en az beş yıllık tecrübeye sahip olması; ayrıca kurucular nezdinde gayrimenkul değerleme lisansına sahip bir değerleme uzmanı ve genel müdür ile yönetim kurulu üyesinden oluşan en az üç kişilik bir yatırım komitesinin oluşturulması gerekir. GYF portföyünün kurucu dışında bir portföy yöneticisi tarafından yönetilmesi halinde ise, söz konusu organizasyon yapısının portföy yöneticisi nezdinde oluşturulması zorunludur.
 
Ayrıca, GYF kurucusunun ve varsa portföy yöneticisinin risk yönetim sisteminin, Portföy Yönetim Tebliği’nde belirtilen hükümlerin yanı sıra asgari olarak gayrimenkul yatırımlarına ilişkin finansman riski ve likidite riski ile diğer muhtemel risklerin yönetimini de içerecek şekilde oluşturulması gerekmektedir.
 
GYF’NUN GİDERLERİ

GYF’na ilişkin tüm giderler GYF malvarlığından karşılanır. GYF’dan karşılanan, portföy yönetim ücreti dahil tüm giderlerin toplamının, fon toplam değerine göre üst sınırının hangi oranda olacağına ihraç belgesinde yer verilmesi zorunludur.
 
GYF GELİRİ

İçtüzük ve ihraç belgesinde şartları belirlenmiş olmak koşuluyla katılma paylarının satışı ve fona iadesindegiriş çıkış komisyonu uygulanabilir. Elde edilecek komisyon tutarı GYF’na gelir olarak kaydedilir.
 
PERFORMANS ÜCRETİ

Kurucu ve portföy yöneticisi tarafından içtüzük ve ihraç belgesinde hüküm bulunması şartıyla, dönem sonlarında veya katılma paylarının GYF’na iade edilebildiği tarihlerde münhasıran gayrimenkul yatırımlarındanelde edilen gelir, satış karı ve değer artışlarından oluşan matrah üzerinden hesaplanacak performans ücretinin katılma payı sahiplerinden tahsil edilmesi mümkündür.

>> GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARININ İŞLEYİŞİ VE AVANTAJLARI
 
>> 
GAYRİMENKUL PİYASASININ YENİ GÖZDESİ; GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARI

(Bu köşe yazısı, sayın Av. Vedat ORUÇ tarafından www.hukukihaber.net sitesinde yayınlanması için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi köşe yazısının tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan köşe yazısının bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder.)


Av. Vedat ORUÇ
05.08.2015 / Kadıköy-İSTANBUL
v.oruc@aktifhukuk.net
Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, pornografik, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.