İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN SONA ERMESİ, FESHİ VE HUKUKİ SONUÇLARINI tüm yönleri ile ele alarak incelemeyi amaçladığımız çalışmamızda, “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Genel Bakış” adlı yazımızla konuya giriş yapmıştık. Bunun akabinde ise sırayla “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İfa Dışı Nedenlerle Sona Ermesi ve Hukuki Sonuçları” ile “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Arsa Sahibi Tarafından Feshedilmesi ve Hukuki Sonuçları” konularını kaleme aldık.

Bu çalışmamızda ise “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Feshi ve Hukuki Sonuçları” konusunu ele alacağız. Hukukihaber sitesinin değerli okurları ve sayın meslektaşlarımıza faydalı olması dileğiyle.

1. ARSA SAHİBİNİN TEMERRÜDE DÜŞMESİ NEDENİYLE MÜTEAHHİDİN HAKLARI:
 
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, genellikle müteahhidin temerrüdü söz konusu olmaktadır. Çünkü inşaat faaliyeti kapsamında, adam çalıştırması, birçok kalem işi üçüncü kişilere yaptırması, piyasadaki dalgalanmalar ve ekonomik krizlerden etkilenmesi, idare ile ruhsat ve izin alma aşamasında muhatap olması, sermaye riskinin büyüklüğü gibi nedenlerle müteahhitler sıklıkla temerrüde düşmektedir. Oysa arsa sahibinin asli edimi sadece tapuda arsa paylarını müteahhide devretmekten ibarettir.
 
Arsa sahibinin, belirlenen arsa paylarını müteahhide devretmekten kaçınması halinde temerrüde düşürülmesi mümkündür. Arsa paylarının devri borcunun, inşaatın belirlenen bir düzeye gelmesi ile muaccel hale geleceği kararlaştırılmışsa ve inşaatın sözleşme ile belirlenen aşamaya gelmesine rağmen arsa sahibi edimini ifa etmiyorsa, yine temerrüt söz konusu olur.


 
1.1 TESCİLE İCBAR DAVASININ AÇILMASI
Arsa sahibinin sözleşme gereği üstlenmekte olduğu borç, taşınmaz satım vaadinin özelliklerini taşımaktadır. Taşınmaz mal mülkiyetinin kazanılmasında tescil, iktisabın kurucu unsurudur. Bu bakımdan, arsa sahibinin borcunu ifa etmemesi halinde müteahhit, devredilmeyen arsa paylarının tescili için dava açma hakkına sahiptir.
 
Medeni Kanun madde 716 Fıkra I, “Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir”hükmünü içermektedir. Buna göre, taşınmaz satım vaadinde bulunan, fakat daha sonra borcunu ifadan kaçınan borçlu aleyhine, alacaklı tarafından, anılan hüküm uyarınca Tescile İcbar Davası açılabilir.
 
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde de, müteahhidin sözleşme ile kararlaştırılan inşaatı bir bütün halinde tamamlayarak, ya da sözleşmede yazılan iş/inşaat aşamasını tamamlayıp arsa sahibine bildirmiş/teslim etmiş olmasına rağmen, arsa sahibinin belirlenen arsa paylarını müteahhide devretme borcunun ifasından kaçınması halinde, müteahhit, arsa sahibine karşı Tescile İcbar Davası açma hakkına sahip olur.
 
Uygulamada “Cebri Tescil Davası” veya “Ferağa İcbar Davası” olarak da anılan bu davanın açılabilmesi için, her şeyden önce, taraflar arasında bulunan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, resmî şekil şartına uygun olarak düzenlenmiş olması gerekir. Resmî şekil şartına uyulup uyulmadığı hususu, mahkemece re’sen gözetilir.
 
Tescile İcbar Davası, içeriğinde tapu iptali talebini de barındırır.
[2] Müteahhit açtığı tescile icbar davası ile öncelikle, belirlenen arsa paylarının arsa sahibi üzerinde bulunan tapu kayıtlarının iptal edilmesini, ardından da tescilin hukuki sebebi olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini ve yerine getirdiği yükümlülükleri  göstererek, arsa paylarının kendisi adına tescil edilmesini mahkemeden talep etmelidir. Aksi takdirde, tapu kaydı iptal edilmeden verilen tescil kararı çifte tapu sonucuna yol açacaktır.
 
1.2 AYNEN İFA TALEBİ
Arsa sahibinin temerrüdü durumunda müteahhidin aynen ifayı talep etmesi durumunda, müteahhit işe devam eder ve arsa sahibinin temerrüdüne bağlı gecikme zararlarını arsa sahibinden talep eder. Ancak, arsa sahibinin “sözleşmeden dönme” beyanında bulunması durumunda artık, müteahhidin inşaata devam etmesi beklenemez. Bu nedenle dönme ile ilgili uyuşmazlık sonuçlanana kadar inşaatı durduran müteahhide, bu süre kadar ek süre verilmelidir. Müteahhit kendisine kalan bağımsız bölümlerin kira kaybını da bu süreyle sınırlı olarak isteyebilir.
 
…davalı arsa sahibinin sözleşmeyi haklı nedenle feshettiği sonucuna varılırsa, aynen ifa davasının reddine; aksi halde, yani fesihte ileri sürülen nedenlerin haklı olmadığı ve sözleşmenin feshini gerektirmediği sonucuna varılırsa davanın kabulüne yani sözleşmenin aynen ifasına karar verilmelidir.”, Y. 15. HD. 13.10.1994, 414/5816
 
 
1.3 MÜSPET ZARARIN TAZMİNİ TALEBİ
 
Arsa sahibinin temerrüdü durumunda müteahhit, aynen ifadan vazgeçip, müspet zararın tazminini istediğinde;müteahhit, kendisine kalan bağımsız bölümlerin bitmişhaldeki rayiç değerinden, bunları elde etmek için harcaması gerektiği inşaatın maliyetini düşerek bulunacak farkı müspet zarar kapsamında talep edebilir.
 
Bu şekilde yapılan hesaplama, müspet zararın tazmininde “fark teorisinin” uygulanması anlamına gelmektedir.
 
Örneğin, kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesine göre; 4 daire arsa sahibine, 6 daire de müteahhide kalacaktır. Usulüne uygun olarak aynen ifadan vazgeçip, müspet zararının tazmini yönünde seçimlik hakkını kullanan müteahhit; bu iradesini kullandığı, daha doğrusu karşı tarafa ulaştırdığı tarihteki kendisine kalacak 6 adet dairenin satım değeri ile toplam 10 adet dairenin inşaat maliyeti arasındaki farkı müspet zarar kapsamında talep edebilir.
 
Daha da somutlaştırırsak; Tüm dairelerin her birinin arsa payı 1/10 ve bitmişhaldeki değeri de 100 bin TL’dır. Arsa sahibinin arsasının değeri de 200 bin TL’dır. Her bir dairenin inşaat maliyeti ise 50 bin TL’dır. Buna göre;
 
Müteahhidin İfa Menfaati = 6 adet dairenin bitmişhaldeki değeridir (600.000,00-TL).
Müteahhidin Cebinden Çıkan = 10 adet dairenin inşaat maliyeti (500.000,00-TL).
Müteahhidin Müspet Zararı (Karı) = 6 Daire X 100 bin – 10 daireX50 bin =100 bin TL olur.
Arsa Sahibinin Ediminin Değeri = 6x100 bin – 6x50 bin = 300 bin TL
Müteahhidin Ediminin Değeri = 4 daire x50 bin = 200 bin TL
FARK = 300 – 200 = 100 bin TL müteahhidin talep edebileceği müspet zararı olacaktır.
 
1.4 SÖZLEŞMEDEN DÖNME
 
Arsa sahibinin temerrüdü nedeniyle müteahhidin sözleşmeden dönmesi durumunda, müteahhit sadece verdiğini iade ile menfi zararlarını talep edebilecektir.
 
Örneğin inşaat %50 seviyesinde iken arsa sahibinin sözleşmede bu seviyeye tekabül eden bağımsız bölümlerin tapusunu vermemesi nedeniyle haklı olarak sözleşmeden dönen müteahhit, bu %50 lik imalat için harcadığı bedel ile, sözleşme nedeniyle cebinden çıkan paraların ve sözleşmeye göre uğradığı diğer menfi zararların bedelini isteyebilecektir.
 
Müteahhit, kendisi sözleşmeden dönmüşse; yukarıda ifade edilen Müspet Zararını yani kar kaybını  sözleşmeden dönme nedeniyle isteyemez. Bu nedenle arsa sahibinin temerrüdüne dayalı olarak müteahhidin sözleşmeden dönmesine uygulamada rastlanılmamaktadır.
 
Ancak sözleşmede kararlaştırılan dönme cezai şartının müteahhidin her türlü zararını karşılaması durumunda müteahhit sözleşmeden dönebilir veya arsa sahibinin dönmesini kabul edebilir.
 
Taraflar arasındaki sözleşmenin 14’üncü maddesinde aynen “taraflar bu sözleşmenin tamamına ya da maddelerinden birine muhalefet eder, vazgeçerse, karsı tarafa 5.000.000 (beş milyon) TL cezai şartı nakden ve peşinen öder” denilmiştir. Davalı-karşı davacı iş sahibi inşaata başlamadan sözleşmeden dönmüştür. Yukarıdaki maddede söz konusu edilen ceza BK’nun 158’inci maddesinin 3. Fıkrasında öngörülen dönme cezası olup, bu durumda davacı-karsı davalı yüklenici ancak dönme cezası olan 5.000.000 TL ile olumsuz zararlarını alabilirse de, kar mahrumiyetini isteyemez. Mahkemece bu hususlar göz ardı edilerek ayrıca kar mahrumiyetine hükmedilmesi usul ve yasaya aykırı bulunmuştur.” (Y. 15. HD. 25.10.1989, 1170/4438)
2. MÜTEAHHİDİN, ÖNCEDEN ÖNGÖRÜLEMEYEN HALLER DOLAYISIYLA SÖZLEŞMEYİ FESİH HAKKI
 
Türk Borçlar Kanununun 480. maddesinin 2. fıkrasında, bazı şartlar altında bedelin arttırılmasını ve sözleşmenin feshini isteme yetkisi şu şekilde hükme bağlanmıştır:
 
"Ancak, başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar, taraflarca belirlenen götürü bedel ile eserin yapılmasına engel olur veya son derece güçleştirirse yüklenici, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı veya karşı taraftan beklenemediği takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Dürüstlük kurallarının gerektirdiği durumlarda yüklenici, ancak fesih hakkını kullanabilir. ".
 
Söz konusu hüküm, sözleşmenin temelini teşkil eden koşullarda önceden öngörülemeyen önemli değişiklikler ortaya çıkması yüzünden tarafların edimleri arasında aşırı bir farklılık oluşursa, iyi niyet kuralları çerçevesinde sözleşmenin değiştirilmesine imkan tanıyan "clausula rebus sic stantibus"kuralının ve öngörülememe (umulmazlık, emprevizyon)teorisinin de uygulaması niteliğindedir.
 
2.1 ÖNCEDEN ÖNGÖRÜLEMEYEN OLAĞANÜSTÜ HALLERİN VARLIĞI
 
TBK md. 480/2 hükmünün uygulanabilmesinin ilk şartı; önceden öngörülemeyen veya öngörülebilip de tarafların meydanagelmeyeceğini düşündükleri olağanüstü durumların ortaya çıkmasıdır.Burada bahis konusu olan, "göz önünde tutulmayan durumlarsadece mücbir sebepleri içermemektedir.[5] Zira tarafların önceden tahmin edebilecekleri, fakat meydana gelmeyeceğini düşündükleri olağanüstü hallerin ortaya çıkması da ücreti arttırma veya fesih istemini haklı gösterebilir.
 
Bu bağlamda, inşaat yapılacağı sırada havaların o güne kadar görülmedik bir biçimde bozuk olması gibi hava ve iklim şartlarından kaynaklanan olaylar, ya da işçilerin greve gitmesi, savaş, seferberlik gibi haller nedeniyle malzeme bulunamaması, ithal edilmesi gereken hammadde fiyatlarının meydana gelen devalüasyon nedeniyle aşırı şekilde artması önceden tahmin edilemeyen olağanüstü hal olarak kabul edilmelidir.
 
Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olmayan ve müteahhide çok külfet getiren bir yükümlülüğün sonradan ortaya çıkması; örneğin bir arsanın üzerine bina yapma yükümlüğü altına giren bir müteahhidin hafriyat alırken zeminin birkaç metre altından çok büyük bir kaya kütlesi çıkmışsa ve o bölgenin jeolojik özellikleri göz önüne alındığında ortalama bir müteahhitten böyle bir olayı bilmesi ve ona hazırlıklı olması beklenemezse kanunun düzenlediği anlamda bir maliyet artması söz konusudur. Artış sebepleri, sosyal, ekonomik veya teknik olaylardan da kaynaklanabilir.
 
Bir hususun “göz önünde tutulmayan durum” sayılabilmesi için bir takım şartların oluşması gerekir. Bu kapsamda öncelikle; “olayıngenel nitelikte olması” şarttır. İkinci olarak, olayın, “tarafların dışında gerçekleşmiş olması” aranır.
 
Bu bağlamda, yapmakla yükümlü olduğu inşaatı kış mevsimi gelince başlatan müteahhidin masraflarının artması, beklenmeyen hal çerçevesinde değerlendirilemeyecektir.
 
Üçüncü olarak “gerçekleşen olayın sürekli olması” aranır. Kısa süreli değişimler sözleşmeyi etkilememelidir.
İzah edilen özelliklere sahip olan olaylar, beklenmeyen hal olarak nitelendirilebilecektir.
 
Yargıtay. 15. HD.'nin 26.04.1988 tarih, E. 1172, 1650 sayılı kararı: " ... Sözleşmenin 6.maddesinde inşaatın birim fiyat esasına göre yapılacağı kararlaştırılmış olup 9. maddesinde ise bunun bir istisnası olarak demir fiyat farkınınödeneceğikabul edilmiştir. Bilirkişi raporunda demire kg. başına 7 TL zam yapıldığı belirtildiğinden taleple bağlı kalınarak ibraz edilen faturalar esas alınmak ve BK md 42. madde hükmü gözetilmek suretiyle talep edilen 65.970 TL demir fiyat farkına hükmedilmesi gerekmektedir."
 
Gerçekleşen olayın önceden öngörülememesive olağanüstü olması birbiriyle bağlı kavramlardır. Dolayısıyla bir olay ne kadar olağanüstü nitelik taşıyorsa, ön görülmesi de aynı oranda aynı derecede güç olacaktır. BK md. 480/2’nin uygulanabilmesi için, olayın önceden tahmin edilememesinden (öngörülememe) fazla bir olağanüstülük aranmadığı söylenebilir.
 
Tarafların önceden öngörebildikleri ama meydana gelmeyeceğini düşündükleri olağanüstü olayların gerçekleşmesi halinde, dürüstlük kuralı, sözleşmenin yapılmamasını gerektiriyorsa, müteahhit ücret artırımı veya sözleşmenin feshini isteyebilecektir.
 
Mesela, inşaatın temel kazısında büyük miktarda yer altı suyu veya kazıyı neredeyse imkânsız hale getirebilecek taş çıkması; tünel inşaatı için arazinin, uzmanlara incelettirilmiş ve uygun raporu alınmış olmasına rağmen böyle bir inşaata uygun olmaması.
 
2.2 OLAĞANÜSTÜ HALLERİN, İNŞAATIN SÖZLEŞME ŞARTLARINDA TAMAMLANMASINA ENGEL OLMASI VEYA AŞIRI ŞEKİLDE GÜÇLEŞTİRMESİ
 
Yukarıda izah edilen olağanüstü hallerin gerçekleşmesiyle, inşaatın kararlaştırılan götürü ücretle tamamlanmasının imkânsız olması veya aşırı şekilde güçleşmesi gerekir. Bu noktada Hâkim, kendisine tanınan takdir hakkı çerçevesinde, işin güçleşmesinin, masrafların artmasının iyi niyet kurallarına göre kime yükleneceğine karar verecektir.
 
İnşaatın meydana getirilmesine engel olan sebep, arsa sahibine ya da müteahhide yüklenemiyorsa, ortada, TBK md. 480/2 değil,kusursuz imkânsızlığa ilişkin TBK md. 136 kapsamında bir durum vardır. TBK md. 136 açısından bakıldığında, müteahhidin borcu ortadan kalkacak, fakat o da ücretini arsa sahibinden isteyemeyecektir.
 
Dolayısıyla kusursuz imkânsızlık nedeniyle borçtan kurtulma” ile TBK md. 480/2 uyarıncaücretin arttırılması veya akdin feshedilmesi birbirinden farklı kavramlardır.[9]Götürü ücret halinde, işin yapılmasının teknik açıdan değil, masrafların artması yüzünden güçleşmesi söz konusudur ve işin yapılmasına engel olma, aslında işin aşırı derecede güçleşmesinin özel bir halidir.
2.3 OLAĞANÜSTÜ HALLERİN ORTAYA ÇIKMASI MÜTEAHHİDE İSNAT EDİLEMEMELİDİR
 
Türk Borçlar Kanunu’nun 480. maddesinin 2. fıkrası kapsamındaki hallerin meydana gelmesiyle, müteahhidin bir ilgisinin bulunmaması gerekir. Müteahhit, kasten veya ihmal ile yukarıda izah edilen değişikliklerin ortaya çıkmasına neden olmuşsa, bu imkândan yararlanamaz.
 
Yargıtay. 15. HD'nin 01.04.1996 tarih, E. 7259, 1750 sayılı kararı: "Yanlar arasında davalıya ait arsa üzerindeki binayapım işini davacının davalı arsa sahibine 636/1440 paya karşılık gelen 55 bağımsız bölüm verilmesi ve her bir bağımsızbölüm için 80.000. 000 TL ödenmesi koşuluyla yüklendiği çekişmeli değildir. Taraflarca sözleşmenin 5. maddesinde 22 ay olarak kararlaştırılan işin teslim süresi 20.01.1994 günü dolmaktadır. Ne var ki,  taraflar işin bedelini tayinde yükleniciyearsanın bir bölüm için bedel ödemesini yeterli görmemiş ve sözleşmenin 7. maddesinde aynen "bugünkü şartlar devamettiği sürece müteahhit kooperatiften fark talebinde bulunamayacaktır. Ancak enflasyon yüzde yüzü aştığı takdirde her ikitarafın karşılıklı mutabakatı ile belirlenecek miktarda fark kooperatif tarafından müteahhide ödenir, hükmüne yerverilmiştir. Bu hüküm ile tarafların işin 22 ay olarak kararlaştırılan teslim süresinde enflasyonun yüzde yüzü aştığı bil' tarihten itibaren, teslim tarihi olan 20.01.1994 gününe kadar yükleniciye ayrıca fark ödenmesini amaçladıkları ortadadır.Yüklenici işin tesliminde kendi kusuruyla geciktiği dönem için bu fiyat farkım isteyemeyeceği gibi, varsa iş sahibi eksikişlerden ötürü ayrıca dava açabileceğinden sözleşmenin bu hükmünün mahkemenin kabulünün aksine işin teslimindeki gecikme ya da eksik teslim ile bir ilgisinin bulunmadığı açıktır."
 
Bunun yanı sıra, müteahhidin aldığı karar ve önlemler, işin güçleşmesine neden olmuşsa yine müteahhidin TBK md. 480/2’deki imkânlardan yararlanamayacağını kabul etmek gerekir.
 
2.4 TARAFLAR,  SÖZLEŞMEDE AKSİNE BİR HÜKÜM KARARLAŞTIRMAMIŞ OLMALIDIR
 
Türk Borçlar Kanununun 480. maddesinin 2. fıkrası hükmü, emredici nitelikte olmadığından, taraflar sözleşmede bunun aksini kararlaştırabilirler.
[13]  Dolayısıyla taraflar TBK md. 480/2’nin aksine sözleşme yapabilirler.
 
Yargıtay. 15. HD.'nin 12.10.1973, E. 67, K. 108 sayılı kararında, şunlar belirtilmiştir: "Eksiltme şartnamesine göre buşartnamenin eki sayılan sözleşme tasarısında fiyatların yükselmesi nakliye ve işçilik ücretlerinin artması gibi sebeplerle çok fazla para verilmesi isteğinde bulunulamayacağı, demir, çimento, çelik ile akaryakıta bir zam yapıldığı takdirde sadece bu malzemelere ait fiyat farklarının verileceği gösterilmiş olduğuna göre tahdidi olarak belirtilen bu malzemelerin fiyatlarındakiartış dışındaki fiyat artışlarından müteahhit lehine bil' hak doğmaz; zira evvelce tahmin olunamayan veya tahmin olunup da nazara alınamayan hallerin doğumu halinde BK md. 365/11'nin müteahhide tanıdığı haklardan feragat mümkün ve muteberdir."
 
Taraflar sözleşmede, önceden tespit edilmiş hallerdeki ücret ve fiyat artışlarının hangi oranı bulunca müteahhidin ücretine yansıyacağı ve bunun hangi oranda olacağını gösterebilirler. Bu gibi kayıtlar mümkün olduğu kadar dar yorumlanmalıdır.
 
Sözleşmede, "sabit veya değiştirilemez fiyatibaresinin kullanılmış olması, müteahhidin söz konusu haklardan önceden feragatettiği şeklinde yorumlanmamalıdır, Hatta müteahhit, olağanüstü hallerden faydalanmayacağını genel olarak belirtmiş olsa da, sözleşmenin yorumundan, bu ifadenin TBK md, 480/2’yi kapsamadığı şeklinde, zorlama da olsa, bir yorum yapılabilir.
 
Taraflar, TBK md. 480/2’nin uygulanmasını sözleşmede kaldırmış olsalar bile, bu hususun arsa sahibi tarafından ileri sürülmesi, dürüstlük kuralına aykırı ise, hâkim yine TBK md. 480/2’yi uygulamayabilir.
[14] Mesela, arsa sahibinin eski evini boşaltmaması yüzünden müteahhit ruhsat alamamış ve bu arada yapı denetim yükümlülüğü getirilmişse veya demir, beton fiyatları artmışsa, sözleşmedeki kayda rağmen TBK md. 480/2 uygulanacaktır. Bu bağlamda, arsa sahibinin, artan masrafların kendisi tarafından karşılanacağına ilişkin müteahhit de yanlış bir kanaat uyandırmışsa, sözleşmedeki vazgeçmeyi ileri sürmenin dürüstlük kuralına aykırı olduğu kabul edilmektedir.
                                
Sözleşmede feragate yönelik bir kaydın bulunması, hâkimin akde müdahalesini tamamen önlemese bile güçleştirmektedir. Hâkim bu durumda sadece TBK md. 480/2’nin şartlarını aramakla yetinmeyecek, sözleşmedeki feragat kaydının ileri sürülmesinin dürüstlük kuralına aykırı olup olmadığına da bakacaktır.
2.5 SEÇİMLİK HAKLARIN KULLANILMASI VE SONUÇLARI

2.5.1 ÜCRETİN ARTIRILMASI
 
Olağanüstü hallerin gerçekleşmesi durumunda, müteahhidin bildirim zorunluluğunun olup olmadığı TBK md. 480 hükmünden anlaşılamamaktadır. Ancak öğretide, BK md. 480/3’deki ihbar yükümlülüğüne kıyasen müteahhidin ücret artırılmasını gerektiren durumları zamanında arsa sahibine bildirmesi gerektiği kabul edilmektedir.
 
Müteahhit, olağanüstü halin meydana gelmesini müteakiben arsa sahibine ücreti arttırmasını istediğini bildirmesinekarşın bu isteği kabul edilmezse, ya işe devam edip ücretin artırılması için hemen ya da haklarını saklı tuttuğunu beyan ederek, işin sonunda bir dava açmalı veya  işi yarım bırakmalıdır.  
 
İşin yarım bırakılması halinde iki ayrı hukuki yol  söz konusu olacaktır.
[16] Bunlardan ilki, müteahhidin o zamana kadaryaptığı iş için tazminat davası açmasıdır. İkinci olarak da arsa sahibi, TBK md. 480/2’nin şartlarının gerçekleşmediğini ve buna bağlı olarak müteahhidin sözleşmeye aykırı hareket ettiğini ileri sürerek tazminat davası açabilir. Uygulamada bu davaların karşı dava olarak açıldığı görülmektedir.

2.5.2 MÜTEAHHİDİN SÖZLEŞMEYİ FESHETMESİ
 
Müteahhit, ücretin artırılması talebinin kabul edilmemesi halinde, sözleşmeyi feshedip işi yarım bırakmış ve bu talep haklı ise, fesih de TBK md. 123’e uygun olmalıdır.
 
Yani bu tür uyuşmazlıklarda Hâkim, yapılan feshin kanuna uygun olup olmadığını da tespit etmelidir.
 
 Eğer fesihten önce yapılan ücret artırım talebi haksız ise, fesih de Kanuna aykırı olacak ve arsa sahibi bu nedenle tazminat isteyebilecektir.
 
Uygulamada genellikle müteahhit, önce bedelin artırılmasını istemekte, bunu elde edemediği zaman sözleşmenin feshi yoluna gitmektedir.
 
Yargıtay. 15. HD'nin 11.07.1977 tarih, E. 1381, K. 1560 sayılı kararı: “Taraflar arasında 10.12.1973 tarihli bir eser sözleşmesi kurulmuştur. Davalı inşaatı götürü pazarlık usulü ile 47.000 liraya yapmağa yüklenmiştir. Sözleşmede öngörülen (17. 000) lira 01.03.1974 gününde davacı tarafından ödenmediği için işin davacı tarafından terk olunduğu tespit edilmiştir. Öte yandan, sözleşmenin tanzimi gününde yüklenicinin 30.000 TL aldığından mahkemece halli gereken bir uyuşmazlık yoktur. Davacı, davalının peşin aldığı 30.000 liraya karşılık ancak 19.000 liralık iş gördüğünü ileri sürdüğüne nazaran, mahallinde bilirkişi aracılığıyla keşif yapılmak suretiyle davalının vücuda getirdiği işin değeri, götürü pazarlık suretiyle kararlaştırılan 47.000 liraya nispet olunmak suretiyle belli edilmeli, peşin ödenen 30.000 liradan davalının davacıya geri vermesi gereken bir miktar para borcu olup olmadığı soruşturulmalıdır. Bu durumda, eksik incelemeye dayanmak ve yazılı bir belge bulunmadığı halde ibralaşmadan söz etmek, usul ve yasaya aykırıdır.”
 
3. ARSA SAHİBİNDEN KAYNAKLANAN BİR NEDEN İLE İFANIN İMKÂNSIZLAŞMASI NEDENİYLE MÜTEAHHİDİN SÖZLEŞMEYİ SONA ERDİRMESİ (TBK M. 485)
 
Arsa sahibinin nezdinde gerçekleşen ve sözleşmenin ifasını imkânsız hale getiren sebepler için; arsa sahibinin müteahhide devretmeyi taahhüt ettiği arsanın kamulaştırılması, toprak kayması, sel, deprem gibi doğal afetler nedeniyle arsanın üzerine inşaat yapılmaya elverişli olmaktan çıkması, arsa sahibinin istediği yapı sistemine yetkili makamlarca izin verilmemesi gibi durumlar örnek gösterilebilir.
 
Söz konusu imkânsızlık hallerinin ortaya çıkmasında müteahhidin hiçbir etkisi bulunmadığı için, herhangi bir sorumluluğu da doğmaz. Aksine, imkânsızlık arsa sahibinin hâkimiyet alanında meydana geldiği için, müteahhidin bazı taleplerde bulunmasına imkân tanınmaktadır.
 
Arsa sahibinin hâkimiyet alanında meydana gelen olay yüzünden inşaatın yapılmasının imkânsız hale gelmesi durumunda, müteahhidin yaptığı işin karşılığını ve bu karşılığa girmeyen masrafları arsa sahibinden talep etme hakkı bulunur. Ayrıca, inşaatın yapılması arsa sahibinin kusuru sonucu imkânsız hale gelmişse, müteahhit arsa sahibinden müspet zararının tazminini isteyebilir.
 
Arsa sahibi nezdinde gerçekleşen imkânsızlık sonucu sözleşmenin sona ermesi için, ayrıca fesih beyanında bulunulmasına gerek yoktur. Bu durumda sözleşme kendiliğinden geçersiz hale gelir. Ancak, müteahhidin belirtilen haklarını kullanabilmesi için, TBK madde 472 fıkra III çerçevesinde, sözleşmenin ifasının imkânsız hale gelmesine neden olacak tehlikeyi arsa sahibine bildirmekle yükümlü olduğu kabul edilmektedir. Bu yükümlülüğü yerine getirmeyen müteahhide karşı arsa sahibinin TBK madde 485 fıkra I hükmü uyarınca sorumluluğu yoluna gidilemez. Bu halde, TBK madde 485 fıkra II uyarınca talep edilecek tazminat miktarından da indirim yapılması gerekir.
 
“Sözleşmenin Müteahhit tarafından haksız yere feshedilmesi halinde, tarafların hak ve yükümlülükleri”ni de ayrı bir yazımızda ele almayı planlamaktayız.
 
Çalışmamızın, hukukihaber okurlarına ve meslektaşlarıma faydalı olması temennisiyle…
 
Av. Vedat ORUÇ
vedatoruc@hotmail.com
29.06.2015 Kadıköy/İSTANBUL
 
(Bu köşe yazısı, sayın Av. Vedat ORUÇ tarafından www.hukukihaber.net sitesinde yayınlanması için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi köşe yazısının tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan köşe yazısının bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder.)


İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN SONA ERMESİ, FESHİ VE HUKUKİ SONUÇLARI konulu makale dizisine ait diğer makaleler;

-  “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Genel Bakış” 

-
“Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İfa Dışı Nedenlerle Sona Ermesi ve Hukuki Sonuçları” 

-
“Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Arsa Sahibi Tarafından Feshedilmesi ve Hukuki Sonuçları” 

- KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN MÜTEAHHİT TARAFINDAN FESHEDİLMESİ VE HUKUKİ SONUÇLARI

KAYNAK

Aral, Fahrettin, ve Hasan Ayrancı. Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri. Yetkin Yayınları, 10. baskı, Ankara, 2014.
Çınar, Turan. Tapu İptali ve Tescil Davaları. Adalet Yayınları, 2. Baskı, Ankara, 2011.
Ergezen, Muaz. İstisna Sözleşmesinde Tarafların Sözleşmeyi Sona Erdirme Hakkı. Yüksek Lisans Tezi, Ankara, 2004.
Erman, Hasan. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi. Der Yayınevi, 3. baskı, İstanbul, 2010.
Karataş, İzzet. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Yüklenicinin Temliki İşleminden Kaynaklanan Davalar. Adalet Yayınevi, Ankara, 2009.
Kartal, Bilal. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi. 1993.
Kaya, Özgür Katip. Arsa Payı Karşılığı Kat Yapımı Sözleşmesi. Kazancı Hukuk Yayınları, İstanbul, 1993.
Kılıç, Halil. Gayrimenkul Davaları (3 Cilt): Teori - Açıklamalar - Kararlar. Adalet Yayınevi, 5. Baskı, Ankara, 2013.
Sütçü, Mustafa Nezih. Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi . Yüksek Lisans Tezi, İstanbul, 2010.
Tandoğan, Haluk . Borçlar Hukuku - Özel Borç İlişkileri - Cilt: II. Vedat Yayıncılık, İstanbul, 2010.
Uygur, Turgut . 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi (2 Cilt). Seçkin, 3. baskı, Ankara, 2013.
Yavuz, Cevdet . Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler (Ciltli). Beta, 10. baskı, İstanbul, 2014.
Yıldırım, Sümeyye Hilal. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi. Yüksek Lisans Tezi, Ankara, 2011.
Zekeriya, Kurşat. İmkânsızlığın Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Üzerindeki. Ergun Özsunay’a Armağan, İstanbul, 2004.

----------------------------

[1] Çınar, Turan. Tapu İptali ve Tescil Davaları. Adalet Yayınları, 2. Baskı, Ankara, 2011, s. 367.

[2] Kılıç, Halil. Gayrimenkul Davaları (3 Cilt): Teori - Açıklamalar - Kararlar. Adalet Yayınevi, 5. Baskı, Ankara, 2013, s.1528
[3] Karataş, İzzet. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Yüklenicinin Temliki İşleminden Kaynaklanan Davalar. Adalet Yayınevi, Ankara, 2009, s. 413.
[4]Tandoğan, Haluk . Borçlar Hukuku - Özel Borç İlişkileri - Cilt: II. Vedat Yayıncılık, İstanbul, 2010, s.239.
[5] Yavuz, Cevdet . Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler (Ciltli). Beta, 10. baskı, İstanbul, 2014, s. 487
[6] Aral, Fahrettin, ve Hasan Ayrancı. Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri. Yetkin Yayınları, 10. baskı, Ankara, 2014, s.385
[7] Aral, Fahrettin, ve Hasan Ayrancı. Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri. Yetkin Yayınları, 10. baskı, Ankara, 2014, s.385
[8] Uygur, Turgut . 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi (2 Cilt). Seçkin, 3. baskı, Ankara, 2013, s.917
[9] Erman, Hasan. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi. Der Yayınevi, 3. baskı, İstanbul, 2010, s.81 vd
[10] Tandoğan, Haluk . Borçlar Hukuku - Özel Borç İlişkileri - Cilt: II. Vedat Yayıncılık, İstanbul, 2010, s. 244
[11]Uygur, Turgut . 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi (2 Cilt). Seçkin, 3. baskı, Ankara, 2013, s.963
[12] Yavuz, Cevdet . Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler (Ciltli). Beta, 10. baskı, İstanbul, 2014, s. 489
[13]Erman, Hasan. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi. Der Yayınevi, 3. baskı, İstanbul, 2010, s.126
[14] Tandoğan, Haluk . Borçlar Hukuku - Özel Borç İlişkileri - Cilt: II. Vedat Yayıncılık, İstanbul, 2010, s. 250.
[15] Tandoğan, Haluk . Borçlar Hukuku - Özel Borç İlişkileri - Cilt: II. Vedat Yayıncılık, İstanbul, 2010, s. 251.
[16] Tandoğan, Haluk . Borçlar Hukuku - Özel Borç İlişkileri - Cilt: II. Vedat Yayıncılık, İstanbul, 2010, s. 253.
[17] Zekeriya, Kurşat. İmkânsızlığın Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Üzerindeki. Ergun Özsunay’a Armağan, İstanbul, 2004, s.771
[18] Kaya, Özgür Katip. Arsa Payı Karşılığı Kat Yapımı Sözleşmesi. Kazancı Hukuk Yayınları, İstanbul, 1993, s.75
[19] Kartal, Bilal. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi. 1993, s.122 
Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, pornografik, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.
Avatar
Av. Mehmet K. 2 yıl önce

Vedat Bey, çalışmalarınızdan çok istifade ediyorum. Teşekkür ederim.

Avatar
Adem Magdur 2 ay önce

Vedat beye nasil ulasabilirim