Kentsel dönüşüm uygulamalarının başlamasıyla birlikte, kat mülkiyetine konu binalardaki arsa payı kavramının önem kazandığı ve binanın yenilenme sürecinde mülkiyet haklarını doğrudan etkileyen bir unsur olarak karşımıza çıktığı görülmektedir. Arsa payının düzeltilmesi davalarının, binanın yıkım sürecini de doğrudan etkilediği görülmektedir.
 
Arsa payının hukuki tanımı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. Maddesinde yapılmıştır. Buna göre ; “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan, değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.”
 
Ülkemizde özellikle, 2000 yılından önce inşa edilen birçok binanın, mühendislik hizmeti almadan yapıldığı ve kullanılan malzemelerin teknik standartların altında olduğu anlaşılmaktadır. Standarda uymayan bu durum, inşa edilen binaların arsa paylarının belirlenmesinde de karşımıza çıkmaktadır. Yıllar önce inşa edilen apartman niteliğindeki binaların büyüklüğü, konumu ve değeri dikkate alınmadan arsa paylarının belirlendiği, hatta bazen bodrum kat dairelerin arsa payları ile diğer katlardaki dairelerin arsa paylarının aynı nispette olduğu görülmektedir.
 
Genellikle binayı inşa eden müteahhit tarafından, kat mülkiyetinin kurulması aşamasında, bütün dairelere eşit şekilde dağıtılan arsa payları yıllar sonra hukuki sorun olarak karşımıza çıkmaktadır. Binadan daire satın alan hak sahiplerinin de bu duruma uzun yıllardır itiraz etmemesi de yanlışlığın sonraki nesillere aktarılmasına neden olmuştur. Bina yapıldıktan belki de kırk yıl sonra, binanın yenilenmesi gündeme geldiğinde, arsa payı taksimindeki yanlışlıklar ancak anlaşılabilmekte ve bu aşamada arsa payının düzeltilmesi davaları açılmaktadır. Ancak, kentsel dönüşüm uygulamasında belirlenen keskin nitelikli kısa süreler ve yıkım tehdidi dikkate alındığında, arsa payının düzeltilmesi davasının riskli yapı tespitinden sonra açılması, durumu daha da karmaşık hale getirebilmektedir.
 
Arsa payının düzeltilmesi davaları zamanaşımına tabi değildir. Kat mülkiyeti kurulum aşamasında itiraz edilmemesi dava açma hakkını ortadan kaldırmayacaktır. Arsa payının düzeltilmesi davalarında en önemli husus, arsa payını yeniden belirleyecek olan Mahkemenin, binanın yapılış tarihindeki kriterleri esas alarak inceleme yapacak olmasıdır. Örneğin, bina, 1970 yılında inşa edilmiş ise, bağımsız bölümlerin 1970 yılındaki değerleri belirlenecek ve arsa paylarında yanlışlık varsa, bu kritere göre değerlendirme yapılarak, arsa payları yeniden belirlenecektir.
 
Kanunda yer aldığı şekliyle, arsa payı, bağımsız bölüm niteliğindeki gayrimenkulün Konumu, Büyüklüğü ve Değerine göre hesaplanır. Görüldüğü üzere, arsa payının belirlenmesinde tek etken, dairenin m2’si değildir. Bağımsız bölümün konumu ve değeri de, arsa payının belirlenmesinde etkendir. Örnek vermek gerekirse, beş katlı binanın en üst katında bulunan, 60 m2 alanlı, deniz manzaralı dairenin arsa payı, aynı binanın ikinci katında bulunan, 100 m2 alanlı, manzarası olmayan dairenin arsa payından daha fazla veya eşit seviyede olabilir. Binanın zemin katında bulunan küçük ölçekli ticari alanların değerli olması nedeniyle, arsa paylarının üst katlardaki dairelerden fazla olması mümkündür. Bağımsız bölümün ferah konumu ve hatta ısınmasının kolay olması dahi arsa payını etkileyen bir faktör olabilmektedir.
 
Yasada, açıkça belirtildiği üzere ; “Bağımsız bölümler inşa edildikten sonra değerlerinde meydana gelecek artışlar nedeniyle arsa payları değiştirilemez.” Bu maddeye göre, bağımsız bölümlerin değerlerinde yapılış tarihlerinden sonra meydana gelen artışlar arsa payının yeniden belirlenmesine neden olamaz. Eğer, her değer artışında arsa payları yeniden düzenlenecek olsa, her binada, ortalama 5 yılda bir arsa payı düzenlenmesi davası açılması gerekebilir. Bu nedenle, kanun koyucu, haklı olarak, sonradan meydana gelecek değer artışlarının arsa payları taksimini değiştirmeyeceğini belirtmiştir Aksinin düşünülmesi arsa paylarının düzenlenmesi konusunda hukuki bir kaos yaratabilir. 
 
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 27.06.2016 tarihli içtihadında ; “Arsa Paylarındaki yanlışlık yapıldığında yönelik iddianın somut verilerle desteklenmesi gerektiğini” belirtmiştir.
   
“634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 3.maddesi hükmüne göre; "kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir." Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda dava konusu taşınmazda 1969 yılında kat irtifakı 1970 yılında kat mülkiyeti kurulduğu, bilirkişi raporunda kat mülkiyetine geçiş tarihi olan 1970 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılmadığı belirtilmişse de; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır.

Dava konusu taşınmazda 1970 yılında kat mülkiyeti kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu konusunda mahkemece herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, işbu kararın tebliğinden itibaren onbeş gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 27.06.2016 gününde oybirliğiyle karar verildi. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin, 27.06.2016 tarih ve 2015/9964 E., 2016/1011 K. sayılı ilamı.(kazancı.com)
      
ARSA PAYI DÜZELTİLMESİ DAVALARININ YIKIM KARARINA ETKİSİ:

 
Arsa payının düzeltilmesi davalarının, yıkım kararına etkisi hukuken tartışmalıdır. Binanın yeniden inşa edilmesi sırasında, paylaşımın ne şekilde yapılacağını direkt olarak etkileyebilecek bir davanın, normal şartlarda yıkım kararını durduracak  hukuki bir sebep olduğu açıktır. Çünkü, bina yıkıldığı takdirde, yasa gereğince, kat mülkiyeti rejimi sona ermiş olacağından, arsa payları düzeltilmesi davasının da hukuken bir anlamı kalmayacaktır.
 
6306 sayılı yasanın 6. Maddesinde ; “Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan, kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın, Bakanlığın talebi üzerine, ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir” hükmü mevcuttur. Dolayısıyla, bina yıkıldığı takdirde, kat mülkiyeti hukuken sona ereceğinden, arsa paylarına ilişkin yanlışlıkların düzeltilmesi davasının akıbetinin ne olacağı hukuken belirsizdir.
 
Esas itibariyle, bu durumda, Hukuk Muhakemeleri Usulü Kanunu’nun 389. Maddesinde belirtilen, “İhtiyati Tedbir” kararı verilebilmesinin şartları oluşmaktadır. Yasanın ilgili maddesinde ifade edildiği şekliye ; “Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacak ya da tamamen imkânsız hâle gelecektir.” Bu sebeple, arsa payının düzeltilmesi davalarında, bazı Sulh Hukuk Mahkemeleri tarafından, “Dava sonuçlanıncaya kadar yıkım kararının durdurulması için İhtiyati Tedbir Kararı verdikleri görülmüştür. Fakat, daha sonra Sulh Hukuk Mahkemeleri’nin bu tür davalarda ihtiyati tedbir kararı vermekten kaçındıkları gözlenmiştir.
 
Ancak, her durumda, bina yıkılmış olsa dahi, arsa payındaki yanlışlıklar sonradan düzeltildiği takdirde, mağdur olan bağımsız bölüm sahibinin, binanın diğer tüm paydaşlarına, tazminat davası açabileceği kanaatindeyiz. Örneğin, arsa payı, 50/1000 oranında olan bağımsız bölüm maliki, açtığı dava sonucunda, arsa payını 70/1000 olarak tespit ettirdiği takdirde, mağduriyeti açıkça ortaya çıkmış olacaktır. Bu durumda, yeni yapılacak binada, gerçek arsa payına göre hesap yapıldığında, 70 m2 daire alabilecek daire sahibi, arsa payı düzenlemesindeki yanlışlık nedeniyle, 50 m2 daire ile yetinmek zorunda kalıyorsa, burada hukuka uygunluktan bahsedemeyiz. Diğer taraftan, hak ettiğinden fazla miktarda daireye sahip olan diğer kat malikleri de, haksız kazanç elde etmiş olacaktır.
 
Kat mülkiyetini, yasa zoruyla terkin eden ve bu noktada mağduriyetleri gözetmeden işlem yapan idarenin de zararlardan müştereken sorumlu olabileceği kanaatindeyiz. 6306 sayılı Yasanın temel amacı, deprem riskine karşı korunmak ve sağlıksız binaların yenilenmesini sağlamaktır. Ancak, yasanın bazı maddelerinde, kişilerin mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahalelerde bulunarak, özenli ve adil bir hukuki altyapı oluşturmadan, telafisi güç zararlara kapı aralandığı görüşündeyiz. Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nin 1. Nolu Ek Protokolü gereğince ; “Mülkiyet Hakkı” temel bir insan hakkıdır. Kat malikleri arasındaki paylaşım düzeni ve hatta devam eden derdest davalar dahi dikkate alınmadan, kat mülkiyetinin idare tarafından, deyim yerindeyse, “sorgusuz sualsiz” terkin edilmesi, idarenin, tüm hukuki sorumluluğu üstlendiği anlamına gelebilir. Bu sebeple, 6306 sayılı yasaya bu mağduriyetleri giderecek şekilde, ek maddeler konulması ve arsa paylarının düzeltilmesi davalarının binanın yıkılmasından sonra sonuçlanması halinde, ne şekilde değerlendirme yapılacağı konusunda gerekli düzenlemelerin mutlak surette yapılması gerektiği kanaatindeyiz.
Avatar
Adınız
Yorum Gönder
Kalan Karakter:
Yorumunuz onaylanmak üzere yöneticiye iletilmiştir.×
Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, pornografik, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.