Kira Sözleşmesi - Ders Notu

Edim konusuna göre ayrımda kira sözleşmesi mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmelerden farklıdır.

Kira sözleşmesi ile mülkiyet hakkının içerdiği kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkilerinden kullanma ve yararlanmanın bir başkasına devredilmesi gerçekleşir. Satım sözleşmesinden farklıdır. Kira sözleşmesinde satım sözleşmesinden farklı olarak mülkiyet nakledilmemekte, mülkiyet devredende kalmak kaydıyla sadece kullanma ve yararlanma hakları devredilmektedir.
 

BİRİNCİ BÖLÜM
 

KİRA SÖZLEŞMESİ

1. GENEL OLARAK

Kira sözleşmesi genel olarak kullandırma borcu doğuran sözleşmelerdendir. Kullandırma borcu doğuran sözleşmelerde taraflardan birisi elindeki bir malın kullanımını karşı tarafa devretmeyi taahhüt ederken diğer taraf bedel ödemeyi taahhüt eder.

Edim konusuna göre ayrımda kira sözleşmesi mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmelerden farklıdır. Kira sözleşmesi ile mülkiyet hakkının içerdiği kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkilerinden kullanma ve yararlanmanın bir başkasına devredilmesi gerçekleşir. Satım sözleşmesinden farklıdır. Kira sözleşmesinde satım sözleşmesinden farklı olarak mülkiyet nakledilmemekte, mülkiyet devredende kalmak kaydıyla sadece kullanma ve yararlanma hakları devredilmektedir.

I.                   KİRA SÖZLEŞMELERİ 

 

1.) Adi Kira            ( BK Mad. 248_269 )

2.) Hâsılat Kirası   ( BK Mad. 270- 295 )

3.) Hayvan Kirası ( BK Mad. 296_298 )

4.) 6570 Sayılı Kanunda Düzenlenen Gayrimenkul Kirası

 

İlk üç kira türü Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Borçlar Kanunu’nun yapıldığı dönemde adi kira, hâsılat kirası ve hayvan kirası çok önemliydi. Hayvan taşıma aracı olduğu için hayvan kirası çok önemli iken, hayvanın yerini günümüzde motorlu araçların almasıyla bu kira türü önemini kaybetmiştir. Tarım toplumundan sanayi toplumuna geçişte 2000’li yıllara kadar hâsılat kirası önemini kaybetmişti. Ancak, 2000’li yılların başından itibaren hâsılat kirası çok önemli hale gelmeye başladı. Kıyılardaki oteller, büyük alışveriş merkezlerindeki dükkânlar hâsılat kirası ile kiraya verilmeye başlandı. Hâsılat kirası bu yüzden önemlidir ama Türkiye’de pek fazla bilen olmadığı için önem verilmemektedir. Özellikle son dönemlerde şirket kirası denilen bir müessese uygulanmaya başlamıştır. Bu kira türüne hasılat kirasına ilişkin hükümlerin kıyasen uygulanacak olması da hasılat kirasının önemini artırmaktadır.

            Adi kira Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir ama 6570 sayılı Kanun yüzünden uygulama alanı daralmıştır. Büyük şehirlerde gayrimenkul kiralarında 6570 sayılı Kanun uygulanır. BK’ da adi kira düzenlenmiş olmakla beraber uygulama alanı 6570 Sayılı Kanun sebebiyle dardır.

1.) Adi Kira

Adi kira öyle bir sözleşmedir ki, kiralayan onunla kiracıya ücret karşılığında geçici bir süreyle bir şeyin kullanılmasını bırakmayı taahhüt eder.

Diğer bir deyimle kiralayan bir şeyin kullanılmasını para karşılığı geçici olarak bırakmayı taahhüt ediyorsa, bu bir adi kira sözleşmesidir.

2.) Hâsılat Kirası

Hasılat kirası öyle bir sözleşmedir ki, kiralayan kiracıyakarşılığında hâsılat veren bir malın veya hakkın kullanılmasını ve semerelerinin iktisabını terk etmeyi taahhüt eder.

Örneğin, 10 dönümlük araziden buğday elde edilmek üzere araziyi kiraya veriyorsunuz, elde edilen buğdayın 1 tonu sizin veya Ankamall’ deki dükkânınızı cirodan pay alarak kiraya veriyorsunuz.

Adi kira mı, hâsılat kirası mı ayrımı yapılırken öncelikle sözleşmenin amacına bakmak gerekmektedir.  Eğer işletme amacı ön planda ise bu bir hasılat kirasıdır. Sözleşmeden kira sözleşmesinin adi kira olduğu anlaşılıyorsa bu defa da Borçlar Kanunu mu yoksa 6570 Sayılı Kanun’un hükümlerinin uygulanacağı konusunda karar vermek için 6570 Sayılı Kanuna bakmak gerekir. Sözleşmeden hâsılat kirası olduğu anlaşılsa dahi 6570 Sayılı Kanuna bakmak gerekir. Zira 6570 Sayılı Kanun belediye sınırları içerisinde kalan mücavir alanlarda uygulanacağı için, hasılat kirası adi kira ayrımı yapmamıştır. Adi kira da hasılat kirası da olsa belediye mücavir alan sınırları içerisinde kalıyorsa ve musakkaf (örtülü) nitelikteyse 6570 Sayılı Kanun uygulanacaktır. Bu Kanuna aykırı olmayan adi kira ya da hasılat kirası hükümler de uygulama alanı bulacaklardır.

II. ADİ KİRA İLE HÂSILAT KİRASI ARASINDAKİ FARKLAR

1.) Konu Açısından

            Adi kira menkul veya gayrimenkullerde söz konusu iken, hâsılat kirası menkul, gayrimenkul ve haklar üzerinde söz konusu olur. Hâsılat kirasının konusunun hakları teşkil ettiği durumlara örnek olarak fikir ve sanat eserlerinin işletme hakkının devri, deniz ve kara hayvanlarının avlanması hakkının, intifa hakkının, bir maden imtiyazının, lisans hakkının kirası gösterilebilir.

            Hâsılat getiren bir şey hâsılat kirasına konu olabilir. Hâsılat elde edilen bir şey söz konusuysa hâsılat kirası sözleşmesi kurulabilir. Hasılat kirasının konusu bir bakımından dar bir bakımdan ise çok geniştir. Dardır, çünkü şeyin hâsılat getiren bir şey olması gerekir; geniştir, çünkü haklar da dahil hâsılat getiren her şey hasılat kirasına konu olabilir.

2.) Kiracının Yetkileri Açısından

Adi kirada kiracı sadece şeyi kullanma yetkisine sahiptir. Hâsılat kirasında ise kullanmanın yanında işletme, semerelerinden yararlanma hakkı da kiracıdadır.

3.) Yüklenen Mükellefiyetler Açısından

Adi kirada kiracı ücreti ödemek şartıyla o şeyi kullanmak mecburiyetinde dahi değildir. İsterse kiraladığı şeyi hiç kullanmayabilir. Hâsılat kirasında ise kiracı kiraladığı yeri işletmek  zorundadır. Kiracı o şeyin hasılat vermeye elverişli halde bulundurmakla yükümlüdür. Örneğin, elde edeceğiniz ürünün %20’ sini vermek kaydıyla kiraladığınız tarlayı ekmek zorundasınız. Sene sonunda “Ben tarlayı ekmedim, ürün de alamadım” diyemezsiniz.

Adi kira sözleşmesinde yükümlülük kira bedeli ödeme yükümlülüğüdür, oysa hâsılat kirası sözleşmesinde şeyin kira bedelini ödeyebilmek için şeyi işletmeniz gerekir.

4.) Kira Bedelinin İçeriği Açısından

            Adi kira sözleşmesinde kira bedeli genellikle para veya misli bir şeydir.  Örneğin, 1000 Lira veya 2 altın. Oysa hâsılat kirasında bedel, şeyin kullanımı karşılığı makul bir ücretin yanında o şeyden elde edilen hâsılatın belli bir miktarı veya sadece hâsılatın belli bir miktarıdır. Yani bedel para veya sadece hâsılat bedeli olabilir. Örneğin: Armada’ da dükkân kiraladınız aylık 1000 Liranın yanında cironun %2’ sini veriyorsanız bu bir hâsılat kirasıdır. Günümüz ticari hayatında hasılat getiren şeyin işletme amacı ile kiralanıp kira bedeli olarak sabit bir bedelin kararlaştırılması da söz konusudur. Bu sebeple bu tür sözleşmeleri de hasılat kirası kapsamında değerlendirmek gerekmektedir.

III.             KİRA SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ

            Her iki kira sözleşmesi için de geçerlidir.

1.) Rızaidir

Sözleşme tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarıyla kurulur, sözleşme konusu şeyin karşı tarafa teslim edilmesine gerek yoktur.

Ayni sözleşme bizim hukuk sistemimiz açısından istisnaidir.

• Taşıma sözleşmesi ayni midir?

Türk hukukunda hep ayni olduğu görüşü vardı. Önceden iletişim eksikliği sebebiyle teslim de gerekiyordu ama günümüzde bu iletişim eksikliği ortadan kalktı. Örneğin, telefonla kargoyu aradınız, benim bir paketim var gelin alın dediniz. Sözleşme bu anda mı kurulur?

Telefonda anlaştığınız anda kurulmamıştır dersek, zarar doğarsa kim, neden sorumlu olacak? Sözleşme görüşmelerinden doğan sorumluluğa gidebilir ama zararı karşılamayabilir. Dolayısıyla telefonda konuşup anlaştığınız anda sözleşme kurulmuş olur. Rızai olmanın bazı sonuçları vardır. Edimin ifa edilip edilmemesi BK’ daki genel hükümlere tabi olacaktır. Şey zamanında teslim edilmezse veya kullanım amacına aykırı teslim edilirse ve uygulanacak özel bir hüküm bulunmazsa, BK. Mad. 96 vd. sözleşmenin gereği gibi ifa edilmemesi hükümleri uygulanır.

2.) Karşılıklı Borç Doğuran Sözleşmelerdir.

Synallagma denilen karşılıklı borç doğuran sözleşmelerdir. Taraflardan birisi şeyin kullanımını devretmeyi borçlanırken diğer taraf ücret ödemeyi borçlanır. Ancak ödemezlik def’inin uygulanması bakımından farklılık gösterir. Kural olarak ödemezlik def’inde edimlerin aynı anda ifası gerekir. Bu sözleşme için kiraya veren edimini öncelikle ifa etmelidir. Bu kira sözleşmesinin doğası gereğidir. Karşılıklılık esası vardır ama kiraya veren edimini önce ifa etmelidir.

3.) Sürekli Borç İlişkisi Doğuran Sözleşmelerdir.

Kiralama ilişkisi bir süreklilik arz eder. Kira sözleşmesi sona erene kadar süreklidir. Edimin sürekliliği nedeniyle kira sözleşmesi sürekli borç ilişkisi doğuran bir sözleşmedir. Sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşmelerin en önemli özelliği sözleşmenin geçmişe etkili olarak sona erdirilememesidir. Bu sebeple dönme kavramını kullanmak mümkün değildir. Sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşmelerde ifadan sonra geriye dönüş mümkün olmadığı için ileriye etkili olarak sona erdirilebilir. Örneğin, İlk 3 ay kirayı ödeyen biri sonraki 2 ay kirayı ödemede temerrüde düşmüşse sözleşme geçmişe etkili olarak sona erdirilemez; çünkü oturduğu 3 ay nasıl geri alınacak? Sözleşme kurulmuş ama ifa edilmemişse ani sözleşme gibi değerlendirilebilir mi? Taraflar edimlerini hiç ifa etmemişlerse de doktrinde bunun ani sözleşme sayılamayacağı yönünde görüş hâkimdir. Ancak kanaatimizce, hiç ifa edilmemişse geçmişe etkili olarak sözleşmeyi sona erdirmek mümkün olmalıdır. Örneğin, Evleneceksiniz, ev kiralıyorsunuz. Sözleşmede kira şu tarihte başlasın diyorsunuz ama tayininiz çıkmıyor. Bu durumda sözleşme, geçmişe etkili olarak sona erdirilebilmelidir.

4.) Kişisel Nitelikte Bir Hak Doğurur.

            Kira sözleşmesi sadece taraflar arasında ileri sürülebilir. Kira sözleşmesinin üçüncü kişileri etkilediği tek hal, tapu siciline kuvvetlendirilmiş şahsi hak olarak şerh verilmiş olması halidir. Ancak, eşya hukukundan bilindiği üzere, kuvvetlendirilmiş şahsi hak olarak tapuya şerh verilmesi kira sözleşmesine ayni hak niteliği kazandırmaz. Yer yer kamuya ait gayrimenkullerde otomatik olarak şerh verilir.

5.) Belirli Süreli veya Süresiz Kurulabilir.

            Bu özelliğin, sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşme kavramıyla bir ilişkisi yoktur. İster süreli kurulsun, ister süresiz kurulsun kira sözleşmesi sürekli borç ilişkisi doğuran bir sözleşmedir. Süreli veya süresiz kurulması sözleşmenin sona erdirilmesi açısından önemlidir. Sözleşmede süre belirtilmese de sözleşme geçerlidir. Sözleşmeyi sona erdirme belirli süreli ve süresiz sözleşmelerde farklı kurallara tabidir.

IV.              KİRA SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ

            Kira sözleşmesi,  kural olarak şekle tabi değildir. BK. Mad.11’deki şekilsizlik esastır ama sözleşme ile ilgili şekil kuralları konulabilir. Birkaç noktada şekil mecburiyeti hatta şeklin geçerlilik şekli olduğu haller vardır:

1.) Motorlu taşıt kirası: Mutlaka yazılı şekilde yapılmalıdır. Adi yazılı şekil olabilir, resmi şekilde yapılması şart değildir.

2.) Sivil hava araçlarının kiralanması mutlaka yazılı yapılması koşuluna bağlıdır.

3.) Kamu tüzel kişilerinin gayrimenkullerinin kirası, noterde yapılmalıdır.

V.                 KİRA SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI

Kira sözleşmesinin unsurlarını, 3 başlık halinde toplayabiliriz.

            1.) Tarafların anlaşması

            2.) Bir şeyin kullanılmasının devri

            3.) Kira parası

1.) Tarafların Anlaşması

            Genel olarak kira sözleşmesi rızaidir ve tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarıyla kurulur. Ehliyet açısından bakıldığında;

1. Kiralayan açısından ne tür bir ehliyete ihtiyaç vardır?

Tam ehliyetlilerin kira sözleşmesi yapmaya hak ve yetkileri vardır. Reşit, mümeyyiz ve kendi başına bir şey üzerinde tasarruf edebilen kişilerdir.

            Mümeyyiz küçük veya kısıtlılar ise bir şeyi ancak kanuni temsilcilerinin izin veya icazeti ile kiraya verebilirler.

Tam ehliyetsizler adına ise ancak kanuni temsilcileri bir şeyi kiraya verebilirler. İcazet veya izin geçerli olmaz.

            Evli eşlerin durumu nedir? MK daha önceleri sadece kadının kiraya verebilmek için kocasından izin almasını öngörüyordu. MK değişikliğinden sonra aile konutu kiraya verilmek isteniyorsa eşlerin ikisinin de rızası gerektirmektedir.

            Bir şeyi kiraya verebilmek için o şeyin maliki olmak şart değildir ama yetkinin bulunması gerekir.

            Kiraya verilen şey zamanında teslim edilmezse zamanında teslim etmemekten dolayı müspet zararın tazmini gerekir.

- İştirak halinde ve müşterek mülkiyete konu olan şeyler nasıl kiraya verilecek?

            Müşterek mülkiyet söz konusu ise paydaşların kira konusunda nasıl tasarrufta bulunacakları önemlidir. Oy ve pay çoğunluğu ile kiraya verilir. Hem oy hem de pay olarak % 50’nin üzerinde anlaşma gerekir. Kiracıya karşı bütün paydaşlar müteselsilen sorumlu olurlar. Kiracı müşterek maliklerden birine iyi niyetle ödeme yaparsa borcundan kurtulur.

İştirak halinde mülkiyette ise iştiraki doğuran sözleşme veya kanun hükmü neyse o uygulanır. Kiraya verebilmek için genellikle oybirliği aranır. Oybirliği olmadan kiraya verilmişse diğerlerinin sonradan icazeti gerekir. İcazet olmazsa sözleşme geçersiz olur.

b. Kiralayabilmek için kiracının ehliyeti nasıl olmalıdır?

            Fiil ehliyeti olan her gerçek veya tüzel kişi kira sözleşmesi yapabilir.

            Mümeyyiz küçük veya mahcurların yaptığı sözleşmenin geçerli olabilmesi için kanuni temsilcilerinin izin veya icazeti gerekir.

Eşlerin birlikte konutu kiralamaları halinde her ikisinin de rızası gerekir. Kiralama birlikte yapılmamış ise sözleşme geçersizdir.(MK Mad. 186) Ancak istisnai bazı hallerde eşlerden biri tek başına aile konutunu seçebilir.

1- Hâkimin veya diğer eşin izni alınmışsa,

2- Haklı bir sebebin varlığı halinde.

İkisi birlikte aile konutunu seçemezlerse ne olacak? Birlikte hareket edemezlerse hâkim kararı gerekir. Örneğin, Eşlerden biri ucuz olsun Sincan’da olsun diyor, diğeri Çankaya’da Atakule’nin yakınında oturalım diyor. Hâkim Cebeci’de olsun diyebilir.

Hâkimden izin alınmışsa eşlerden biri tek başına aile konutunu seçebilir.

- Haklı neden ne olabilir?

Örneğin, kişinin Van’a tayini çıkmış ama eş gitmek istemiyor. Diğer bir durum ise eşten haber alınamaması durumudur. Haklı sebeplerin varlığı halinde aile konutu tek taraflı olarak seçilmiş ise diğer eş tek taraflı irade beyanıyla sözleşmeye katılabilir. Bu durum, Borçlar Hukuku sisteminde alacaklı ve borçlu sistemini bozan bir yeniliktir. Alacaklı ve borçlunun izni olmaksızın sözleşmelere müdahale mümkündür. Aile hukukundan dolayı sözleşmeye müdahale mümkün olabilir.                                                       - !!!!!!Bu tür sorular kurum sınavlarında çıkabilir.- 

Eşlerden biri diğer eşin rızası olmaksızın tek taraflı olarak kira sözleşmesini feshedemez. Örneğin, Ahmet ile Ayşe ayrıldılar, Ahmet evi terk etti, Ayşe’yi ortada bırakmak için henüz boşanmadan sözleşmeyi feshedemez.

Birden fazla kiracı varsa: Örneğin, 3 arkadaş bir ev tutmuşsa. Kiralama ehliyeti bakımından müteselsiliyet esası varsa kiracılardan her biri kiralayana karşı kiranın tamamından sorumlu olur. Müteselsiliyet esası kanundan, sözleşmeden, sözleşmede hüküm yoksa taraf iradelerinden ortaya çıkmalıdır. Müteselsiliyet esası yoksa sorumluluğun ferdi olduğunu görürüz. Örneğin, bir kişi 3 odayı birbirlerini hiç tanımayan 3 kişiye ayrı ayrı kiralamışsa müteselsiliyet esası olmamalıdır. Yargıtay burada da müteselsiliyet vardır diyor ama biz Yargıtay’ın bu görüşüne katılmıyoruz.

            Birden fazla kiracı varsa ve müteselsiliyet esası da varsa ihbarın kiracılardan birine yapılması yeterlidir. Müteselsiliyet esası yoksa her bir kiracıya ayrı ayrı ihbar yapılması gerekir.

Ticari kiralarda aksine hüküm yoksa müteselsil sorumluluk vardır.

2. ) Bir Şeyin Kullanılmasının Geçici Devri

- Öncelikle niye geçici olarak devrediyoruz?

Geçicilik unsuru yoksa yapılan sözleşme bir kira sözleşmesi değildir. Geçicilik unsuru kira sözleşmesinin olmazsa olmazıdır. Kira sözleşmesi Yargıtay kararına göre en fazla 10 yıllık sürelidir. 10 yıldan fazla yapılmış ise 10 yıldan fazla olan kısım, kısmi butlanla batıldır. Belirli süreli veya süresiz olabilir. Belirli süreli sözleşme ise geçicilik unsuru nettir. Peki belirsiz süreli yapılmış bir sözleşme nasıl geçici olacak? BK. Mad. 262’de sözleşmenin feshi ihbarla sona erdirilmesi düzenlenmiştir. Sözleşme feshi ihbar sürelerine uyularak hemen sona erdirilebilir. Sürenin belirli olup olmaması önemli değildir. Süreli olursa zaten geçicilik unsuru kesindir. BK. 262. maddedeki süreler içinde yenilenmeyen sözleşme yeniden kurulmuş sayılır. Eski sözleşmenin devamı olmayan bir sözleşmedir. Yeni bir sözleşme söz konusudur.

Yeni sözleşme olmanın bazı neticeleri vardır:

1.) Eski sözleşmeye dayalı bir fesih kullanılamaz. Örneğin, “Sen eski sözleşme döneminde 2 kira ödemedin sözleşmeyi feshediyorum” diyemezsin.

2.) Yeni sözleşme artık tamamen süresiz bir sözleşmedir.

3.) Eski sözleşme döneminde verilmiş olan teminatlar artık sona ermiştir. Örneğin, memur bir kişiyi kefil göstermişseniz yeni sözleşmeye kefil olmaz. Özellikle üçüncü kişilere ait teminat verenler sona erer.

4.) Sözleşme yapma ehliyetinin de yenileme anında var olması şarttır.

Kanunun belirlenmesi: Hangi tür şeyler geçici olarak devredilebilir. Adi kirada menkul ve gayrimenkuller, hâsılat kirasında ise menkul ve gayrimenkullerin yanında haklarda geçici olarak devredilebilir.

Kullanım devri: Bu bir şahsi haktır ve kullanım devri şahsi sözleşme ile olur. Menkullerde teslim ile olur. Gayrimenkuller bakımından ise tescil ile olmaz, hukuki ve fiili teslim ile olur. Menkullerde zilyetliğin devri yolları geçerlidir. Fer’i zilyetliğin karşı tarafa devredilmesi gerekir.   

Gayrimenkullerde nasıl yapılacak? Gayrimenkulün fiilen teslimi ile gerçekleşir. Gayrimenkulü temsil eden anahtar teslimi ile olur. Tapuda tescil kesinlikle olmaz.

Haklarda hakkın kullanımının devri için senede bağlanmış ise senedin teslimi şarttır. Kullanımın devredildiğinin ispatı için yazılı şekilde yapılması gerekir. Süreyle sınırlı olması da şarttır.

Şeyin kullanımının devrinin yanında süre boyunca kullanmaya elverişli tutulması da şarttır. Örneğin, Son kattaki evin çatısından sürekli sular akıyorsa ev sahibi yaptırmak zorundadır. Elverişsizlikler şeye ciddi anlamda zarar veriyorsa kiracı derhal ihbarda bulunmalıdır.

3.) Kira Parası

            Kira parası unsuru kira sözleşmesinin ivazlı bir sözleşme olmasının sonucudur. Kiracının ödemesi gereken bedeldir. Adi kira sözleşmesinde genellikle para veya misli şey iken hâsılat kirasında genellikle hasılatın bir bölümüdür.

            Para olduğu hallerde Türk parası olabileceği gibi yabancı para (döviz) ile kararlaştırılması da mümkündür.

            Para dışında bir şey de olabilir. Örneğin, 10 ton buğday veya 3 cumhuriyet altını.

            Eğer Türk parası ile kararlaştırılmamışsa kiracı paranın, ödeme günündeki Türk parası karşılığını ödeyerek borcundan kurtulabilir.

            Bedel para dışında bir şey ise hukuki niteliği nedir? Kira sözleşmesinde bedel para dışında bir şey olarak kararlaştırılmışsa bunun karma sözleşme olduğunu öne sürenler vardır. Buna katılmıyoruz; çünkü hâsılat kirasında da bedel, para dışında bir şeydir.

Kira parası, kira sözleşmesinin asli unsurlarındandır. Dolayısıyla kira parası başlangıçta tespit edilmemiş olması veya belirlenebilir olmaması durumunda sözleşme kurulmamış olur.

Kira parası nasıl tespit edilecek?

1.)   Başlangıçta tespiti

2.)   Kira süresi içinde kira parasındaki artışların tespiti

1.) Başlangıçta Tespiti

            Kira parası sözleşmenin objektif esaslı unsuru olduğu için olmazsa olmaz unsurudur. O yüzden kira parası belirlenmemiş veya belirlenebilir değilse sözleşme kurulmamış sayılır. BK. Mad. 1 anlamında taraf iradeleri uyuşmamışsa sözleşme kurulamaz. Esaslı noktaların belirlenmesinin ileriye bırakılması kural olarak mümkün değildir, ancak objektif kıstaslar belirlenerek ileride tespit edilmesi mümkündür. Örneğin, kira parası Haziran ayındaki en düşük memur maaşı kadar olsun denebilir.

            Tarafların bedeli kararlaştırmamalarına rağmen sözleşme uygulanmaya başlanmışsa ne olur?

-    Kiraya veren kiracının getirdiği bedeli hiçbir ihtirazı kayıt öne sürmeden kabul ederse sözleşme başından itibaren o şartlarda kurulmuş sayılır.

Örneğin, 6 ay oturulmuş, 6 ay sonunda kiracı 600 YTL kira bedeli veriyor. Kiralayan kabul etmişse sözleşme başından itibaren kurulmuş sayılır.

-       Kiraya veren kiracının getirdiği bedele itiraz ederse sözleşme,  sadece ifa edilmiş kısım için kurulmuş sayılır. Gelecek için geçersiz hale gelir.

Örneğin, kiracı 6 ay sonunda 600 lira getirdi, kiralayan benim evimin değeri bu değil derse, hâkim geçmiş dönemdeki uyuşmazlığı somut olaya göre çözer yani geçmiş dönemdeki kira bedelini kararlaştırır.       

Yargıtayın konu ile ilgili içtihatları da bu yöndedir.

Peki, kira bedeli başlangıçta hiçbir sınırlamaya tabi olmaksızın serbestçe belirlenebilir mi?

            Kira parası başlangıçta genel hukuk kurallarına bağlı kalınarak serbestçe belirlenebilir. Peki, nedir bu genel hukuk kuralları, sınırlamalar nelerdir?     

Kira parasının belirlenmesinde sınırlamalar;     

1) BK. Mad. 19, 20’ye aykırılık olmamalıdır.

Kira bedelinin başlangıçta tespitinde, bu bedelin emredici kurallara, kamu düzenine, kişilik haklarına, ahlaka, adaba aykırılık olmaması gerekmektedir. Sözleşmenin konusu da objektif bakımdan imkânsız olmamalıdır. Yani siz “Türkiye’ nin 2007 yılı gelirinin % 2’si kadar kira öde” diyemezsiniz.

2) Gabin hükümlerine aykırılık olmamalıdır.

            Kiracılar zayıftır, korunmaya muhtaçtır, kiracıları koruyacak en önemli müesseselerden biri de gabindir. Bedel çok yüksek ise kiracı hâkimden indirim talep edebilir.

* Tacirler arasında gabin hükümleri uygulanmaz. Kiracı veya kiralayan tacir ise                         –özellikle kiracı- gabin hükümlerinden yararlanamaz. Gabin hükümlerinden tacir olmayan gerçek kişiler yararlanabilir. Yargı kararları bu yöndedir.

3) İrade fesadı halleri

            İrade fesadı hallerinden biri varsa sözleşme feshedilebilir. Hata, hile, tehdit halleri söz konusuysa sözleşme feshedilebilir. Hata durumunda, hatanın esaslı olması gerekir.

            Kira bedelinin bu üç sınırlamaya uyularak tespiti mümkündür. Kira parasının başlangıçta yüksek belirlenmesine karşı kiracıyı koruyan başka herhangi bir sınırlama yoktur.

2.) Kira Süresi İçinde Kira Parasındaki Artışların Tespiti.          

Kira sözleşmesi, sürekli borç ilişkisi doğuran bir sözleşme olduğu için ve enflasyonist ülkelerde kira bedelleri sürekli değiştiği için kira süresince yeniden belirleme sorunu ortaya çıkmaktadır.

Türkiye’de kanunkoyucu zaman zaman kira bedellerinin belirlenmesi konusunu kanunlarla yapmaya çalışmıştır ancak Anayasa Mahkemesi bu kanunları iptal etmiş kira bedellerinin belirlenmesi konusunun yargının işi olduğunu ima etmiştir.

            Kira bedellerinin Türkiye’ deki tarihsel gelişimi;

1.) 1926 yılında Borçlar Kanunu kabul edilince kira parası artışları da gabin ve irade fesadı halleri hariç serbest bırakılmıştır. En liberal ve piyasa ekonomisine en uygun düzenleme budur.

2.) 1940 tarihinde çıkarılan bir kanun ile kira bedelleri 1939 yılı halleriyle dondurulmuştur. Geriye yürüyen etkilere sahip bir kanundur.

3.) 1947 yılında çıkarılan başka bir kanunla yeni yapılarda ve tadilat görmüş yapılarda kira artış oranları serbest bırakılmıştır. Tadilat görmeyen ve yeni olmayan yapılarda kira bedeli hala 1939 tarihinde dondurulan bedelidir.

4.) 1953 tarihinde 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun kabul edilmiştir ve halen yürürlüktedir. Bazı maddeleri Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Ancak bu kanun her yerde uygulanmaz, 6570 sayılı kanun mesken ve işyeri ayrımı yapılmaksızın belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan her türlü gayrimenkul kirasına uygulanır. Mücavir alan sınırları içinde olmasına rağmen;

— limanlarda

— iskelelerde

— köylerde

— lojmanlarda uygulanmaz.

Mücavir alan sınırları içinde kalan bir köy varsa bu köydeki gayrimenkul kiraları hakkında borçlar kanunun adi kiraya ilişkin hükümleri uygulanır. Lojmanlarla ilgili olarak yönetmelik ve kanun hükmü yoksa BK hükümleri uygulanır. Liman ve iskeleler ile ilgili kanun veya yönetmelik yoksa BK hükümleri uygulanır.           

Belediye sınırları içinde bulunmasına rağmen 6570 sayılı kanunda hüküm bulunmayan hallerde de BK’nın adi kiraya ilişkin hükümleri uygulanır. 6570 sayılı kanunun 2. ve 3. maddelerine göre 1939 yılı rayiç bedeline göre dondurulmuş olan kiralara meskenlerde % 200, iş yerinde % 400 artış yapılarak kira parası yine dondurulmuştur. Bu önemli sınırlamanın yanında 1939 yılında dondurulmayan kira bedelleri de 1953 yılının rayiciyle dondurulmuştur. % 200 ve % 400 kira artışı yapılarak dondurulan kiralar Anayasa Mahkemesi önüne gitmiş Anayasa Mahkemesi 26.03.1963 yılında söz konusu dondurulmanın mülkiyet hakkının üzerine dokunduğu için 2. ve 3. maddeleri iptal etmiştir.

6570 sayılı kanunda sadece artışların % 200 ve % 400’le sınırlandırılmasıyla kalınmamış fesih hakkı ile ilgili bazı sınırlamalar getirilmiştir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde fesih ihbar süreleri koymuştur. Kira sözleşmesinin bitiminden 15 gün önce fesih beyanı kiracının eline ulaşmalıdır aksi halde kira sözleşmesi aynı şartlarda yenilenmiş sayılır.

Belirli süreli sözleşmelerde artışın zımnen belirlenmesi, sözleşmenin zımnen yenilenmesi günümüzde de halen geçerlidir.

Zımnen yenileme: Kira parasının aynen veya o dönem için belirlenmiş artış miktarıyla diğer bütün şartlar aynı kalmak kaydıyla yenilenmesidir.

Zımnen Yenileme Şartları:   

1)    Sürenin bitmiş olması gerekir.

2)    Süre bitmiş olmasına rağmen şey kiracının zilyetliğinde bulunmalıdır.

3)    Kiralayan kira sözleşmesinin bittiğini bilmesi ve buna ses çıkarmaması gerekir.

4)   Kira sözleşmesinin bitmesinden 15 gün önceye kadar ihbarda bulunulmamış olması gerekir.

Bütün bu şartlar mevcut ise 6570 sayılı kanuna tabi sözleşmelerde 1 yıl, BK’ ya tabi sözleşmelerde ise önceden belirlenen süre kadar uzar.

1963 yılında kanunun bazı maddeleri iptal edilince bir boşluk doğdu. İptal kararının yürürlüğe girmesinden sonra, kanun uyarınca yenilenen kira sözleşmelerinde kira parasının ne olacağı sorunu Yargıtayın 18.11.1964 tarihli içtihadı birleştirme kararıyla çözülmüştür. Yargıtay’a göre iptal kararından sonra doğan kanun boşluğunun MK mad 1’deki esaslara göre hâkim tarafından doldurulması gerekir. Yani hâkim hukuk yaratma yetkisini kullanarak bu boşluğu dolduracak ancak hâkim boşluğu doldururken yani kira parasını tespit ederken belli kurallara uymalıdır.

Öncelikle hâkim “rayiç kiraya” uymalıdır. Rayiç kira nedir? Bir kira konusu şeyin benzerlerine uygulanan kira bedeline rayiç kira denir. Hâkim olağan artışları dikkate almalı, olağanüstü artışları dikkate almamalıdır. Hâkim rayiç kirayı belirledikten sonra % 10 ile % 20 arası bir indirim yapmalıdır. Kiracı eski kiracıdır ve yeniden kiralaması düşünülemez. Örneğin, Kiracı 500 liraya oturuyor, hâkim 750 lira rayiç kira bedeli belirledi aradaki 250 liralık farktan % 10- % 20 arası bir indirim yapılarak yeni kira bedelini belirleyecektir. 

Hâkim rayiç kirayı belirlerken bilirkişilere de başvurmalıdır, bilirkişiler hak ve nesafet ilkelerine uyarak karar vermelidir.

Bu kavramlar muğlâk kavramlardır, objektif kriterlere bağlanmamıştır.

Yargıtay 1992’ye kadar uygulanan bazı objektif kriterler belirlemiştir.

Enflasyon % 40’tan az olursa kira artışı % 20, enflasyon % 40 ile % 60 arasında ise kira artışı enflasyon oranının yarısı, enflasyon % 60’tan fazla olursa kira artışı % 30 oranında olacaktır.

Bu da uygulamada daha çok kiralayanları zor duruma düşürmüştür. Enflasyon         % 100’leri aşmış, kiralayanlar mağdur duruma düşmüştür.

1992-1995 yılları arası Yargıtay bu sorunları görmüş ve kira artışı enflasyona endekslenmiştir. Bu da uygulamada kiracıları zor duruma düşürmüştür, enflasyon çok yüksek olunca kiracılar kiraları ödeyemez hale geldiler.

Yargıtay bu sorunu da görerek 1995 tarihinde başka bir içtihat oluşturdu. Enflasyon % 65’ten fazla olursa enflasyon oranının sadece % 65’i kadar artış yapılabilir, enflasyon      % 65 ten az olursa kira artışı enflasyon oranında yapılabilir.

2000 yılında ciddi ekonomik önlemler paketi hazırlanmış, ekonomik hedeflerin tutturulabilmesi için kira parası artışıyla ilgili bir kanun çıkarılmıştır.

4531 sayılı kanuna göre sözleşmede kararlaştırılan kira paraları 2000 yılı için            % 25, 2001 yılı için ise % 10 artırabilir. Ancak taşınmazın bulunduğu bölgede rayiç kira parasındaki artış bu oranların altında ise bu oranlar uygulanmaz. Ayrıca kira parasının yabancı para veya kıymetli madene endekslendiği durumlarda ayrıca yıllık artış uygulanmaz. Kira parasının artışı sınırlarının aşılması amacıyla yeniden kira sözleşmesi yapılmaz. Yeni sözleşme yapma yasağı yeni bir kira sözleşmesi yapma yasağı anlamına gelmez.

Kanun kira tespit davalarında da 2000 yılı için % 25; 2001 yılı için % 10 uygulanacağını belirtmiştir. Kanunun anayasaya aykırı olup olmadığı doktrinde tartışılmış doktrinde birçok kişi anayasaya aykırılığın bariz olduğunu ve derhal iptal edilmesi gerektiğini belirtmişlerdir. Ancak biz bu görüşe katılmıyoruz. Çünkü, kira parası artışları mülkiyetin özüne dokunmaksızın kamu yararı sebebiyle kısıtlanabilir. Nitekim Anayasa Mahkemesi de 1. yıl için mülkiyetin özüne dokunulmadığını ekonomik bazı hedeflerin tutturulması için sınırlamalar getirebileceğini kabul etmiş, 2001 yılı Şubat krizi ile beraber enflasyon hedeflerinin tutturulamayacağı anlaşılınca 19.07.2001 tarihinde kanunu iptal etmiştir. Bununla beraber kanunkoyucu şunu anladı ki kira parası artışları kanunla sınırlanamaz. Bu sebeple yeni Borçlar Kanunu tasarısında kira parası artışları ile ilgili yargıya geniş yetkiler tanınmıştır.

Yargıtay kira parası artışları konusunda yeni içtihatlar üretmeye başladı __özellikle 3. Hukuk Dairesinin bununla ilgili önemli kararları vardır.

1)    Kira sözleşmesinde artış oranı varsa bu oran uygulanır.

2)   Taraflarca kira parası artış oranı belirlenmemişse ilk üç yıl için Üretici Fiyat Endeksi oranında artış yapılır. İlk üç yıldan sonra hakkaniyet gereği bir kira bedeli belirlenir.

Birkaç dönem sonra taraflarca kira parasının belirlenmesi günlük hayata pek uymaz, taraflar arasında şartlar çökmüşse kira bedelinin yeni şartlara uyarlanması davası açılabilir.

Uyarlama davası açılabilmesi için bazı şartlar aranır:

1) Kira süresi boyunca şartların objektif ve olağanüstü değişmesi gerekir.

- Olağanüstülük ve objektiflik nedir?

Örneğin, Bir semtte kiraladığınız evin kira bedeli o yere otoban veya çocuk parkı yapılması sebebiyle çok fazla artmış olabilir veya deprem sebebiyle düşmüş olabilir. Herkes için geçerli sebeplerdir.

2) Bu değişim nedeniyle işlem temeli çökmüş olmalıdır.

Tarafların amaçladıkları objektif şartların kaybolduğu anlamına gelir.

Örneğin, 600 lira maaş alan biri ben en fazla 300 lira ödeyebilirim demiş ve sözleşme kurulmuş, bir sene sonra rayiç 700 liraya çıkarsa işlem temeli çökmüş olur.

3) Edimler arası denge aşırı bozulmuş olmalıdır.

4) Uyarlamanın aksine sözleşmede bir hüküm bulunmamalıdır.

5) Davacı, şartların değişimine kendi kusuruyla kendi neden olmuş olmamalıdır. Şartların değişmesi davacıya isnad edilemeyen bir nedenden ileri gelmiş olmalıdır.

6) Şartların taraflarca hiç öngörülmemiş olması gerekir. Objektif anlamda öngörülmezlik söz konusu olmalıdır.

7) Kira sözleşmesi sürekli borç ilişkisi doğuran bir sözleşme olduğu için henüz edimlerin ifa edilmemiş olması gerekir.  

 

2. KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRANIN HÜKÜMLERİ

 

I.                   TARAFLARIN HAKLARI VE BORÇLARI

Bir tarafın borcu diğer tarafın hakkı olduğu için yalnız bir tarafın hakları ve borçlarından bahsedilmiştir.

A.) Kiralayanın Hakları ve Borçları

1.) Kiraya Verenin Borçları

a.) Kiralananı Teslim Etme Borcu

b.) Kira Konusu Şeyi Kullanıma Uygun Bulundurma Borcu

c.)   Ayıba Karşı Tekeffül Borcu

d.) Zapta Karşı Tekeffül Borcu

e.) Kira Konusu Şeyin Kanuni Giderlerini Ödeme Borcu

a.) Kiralananı Teslim Etme Borcu

            Kira sözleşmesi, kira konusu şeyi kullanma amacıyla kiracının teslim almasına bağlıdır. Teslim yoksa zaten sözleşme kurulmamış, sakat olur.

            Teslim; menkullerde, sözleşmede kararlaştırılmışsa sözleşmede kararlaştırılan şekilde gerçekleştirilir. Sözleşmede teslim ile ilgili bir şey kararlaştırılmamışsa zilyetliğin nakil yolları ile olur; ancak sadece fiili kullanıma uygun nakil yolları ile mümkündür. Şeyin dolaysız zilyetliğinin devredilmesi gerekir.

            Gayrimenkullerde fiili teslim yoluyla olur. Genellikle gayrimenkulü temsil eden vasıtaların teslimi şeklinde olur.

            Teslim Yeri; menkullerde, taraf iradelerine göre belirlenebiliyorsa o yerde teslim edilir, belirlenemiyorsa sözleşmenin kurulduğu yerde teslim edilmesi gerekir.

            Gayrimenkullerde gayrimenkulün bulunduğu yerdir.

            Teslim edilirken şeyin teferruatları, bütünleyici parçaları, ortak yerler de teslim edilmelidir.

            Şeyin kullanım amacına uygun bir biçimde teslimi gerekir. Kullanım amacına uygun olmayan teslim söz konusuysa BK. Mad. 96 vd.’na göre sözleşmenin gereği gibi ifa edilememesi hükümlerine başvurulabilir.

b.) Kira Konusu Şeyi Kullanıma Uygun Bulundurma Borcu

            Kira sözleşmesinin sürekli borç ilişkisi doğuran bir sözleşme olmasının ve teslim etme borcunun bir uzantısıdır. Kiracının menfaati şeyi uygun durumda kullanmaya yöneliktir. Sözleşme devam ederken asıl şey ve teferruatları kullanıma uygun bulundurulmuyorsa; sözleşmenin gereği gibi ifa edilememesi (BK. Mad. 96 vd), borçlunun temerrüdü (BK. Mad. 106 vd ), ayıba karşı tekeffül hükümleri yarışır. Bu müesseseler yarıştığı için öncelikle özel hüküm olan ayıp hükümlerine, sonra BK. Mad. 106 vd borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere sonra da BK. Mad. 96 vd sözleşmenin gereği gibi ifa edilememesi hükümlerine başvurulabilir. 

c.)   Ayıba Karşı Tekeffül Borcu

            Kira sözleşmesinde ayıba karşı tekeffül yükümlülüğü, edim yükümlülüğünün kapsamına dâhildir, yan borç değil asli bir borçtur. Kiraya verenin sorumlu olabilmesi için bazı şartların gerçekleşmesi gerekir. Maddi şartlar ve şekli şartlar olmak üzere 2’ye ayrılır.

Maddi Şartlar

1.) Şey ayıplı olmalıdır.

2.) Ayıp gizli bulunmalıdır.

1.) Şey Ayıplı Olmalıdır.  

Neler ayıp olabilir?

Kira sözleşmesinde satımdan farklı olarak lüzumlu vasıflarda hata, şeyden kanunen, örf ve adete göre beklenen niteliklerin bulunmamasının yanında bu ayıpların şeyin amaca uygun kullanımını engellemesi gerekir. Satım sözleşmesinde ayıpların amaca uygun kullanımı engellemesi gerekmiyordu.

            Örneğin: Su tesisatı olmayan bir ev kiralıyorsunuz veya kiraladığınız evde elektrik prizleri tavana takılmış.

Kira Sözleşmesinde Ayıplar

1.)   Zikir ve vaat edilen unsurlarda ayıp olabilir.

Zikir ve vaat edilen şeyler yoksa şey ayıplıdır.

2.)   Lüzumlu vasıflarda eksiklik varsa

Örneğin: 20. kattaki evin asansörü olmalıdır. Evin pencereleri olmayabilir.

3.)   Kanunen, örf ve adete göre o şeyde bulunması gereken özelliklerde eksiklik olabilir.

Örneğin, Kiraladığımız evin iskânı olması gerekir.

• Bu ayıpların o şeydeki amaca uygun kullanımı engellemesi veya zorlaştırması gerekir.

Örneğin, evin çatısı akıyor ama siz orta katta oturuyorsanız bu bir ayıp sayılmaz.

            Kira sözleşmesinde de ayıplar maddi, hukuki, ekonomik olabilir, bunlar satım sözleşmesi ile aynıdır, bunların yanında kira sözleşmesinde manevi ayıp da söz konusu olabilir.

Örneğin, kiraya tuttuğunuz evin alt katını başka amaçlar için kullanıyor olabilirler veya şizofren komşunuz gece üçte piyano çalıyor olabilir.

            Satımdan farklı olarak ayıplar teslimden sonra da ortaya çıkabilir. Önce veya sonra ortaya çıkması önemli değildir. Satım sözleşmesinde ise sadece teslimden önce mevcut olan ayıplar söz konusu olabilir.

2.) Ayıp Gizli Olmalıdır.

            Kiracı başlangıçta ayıpları bilerek teslim alıyorsa kiralayanın sorumluluğu söz konusu olmaz. Örneğin, çatının aktığı biliniyorsa.

            Başlangıçta ayıplar bilinmesine rağmen kiracının kendisi, yanında kalanlar açısından bir sağlık tehlikesi doğuruyorsa kiracı sözleşmeyi feshedebilir. ( BK. Mad. 249/III, Adi kira )

Şekli Şartlar

            Satım sözleşmesinde muayene ve ihbar vardır. Kira sözleşmesi açısından muayene ve ihbarı düzenleyen bir hüküm yoktur. Bazı yazarlar kira sözleşmesinde böyle bir yükümlülüğün hiç olmadığını, bazı yazarlar da muayene yükümlülüğünün olmadığını ihbar yükümlülüğünün olduğunu savunuyorlar. Bize göre dürüstlük kuralı gereği hem muayene hem de ihbar olmalıdır. Muayene ve ihbar külfeti ile ilgili satım sözleşmesi hükümleri kıyasen uygulanır.

            Başlangıçta ihbar ve muayene külfettir; ancak kira süresi içinde ortaya çıkan ayıplar bakımından ihbar bir yükümlülüktür. Başlangıçta ihbar edilmezse sadece alacaklarınızdan vazgeçtiğiniz anlamına gelir; ancak sonradan ortaya çıkan ayıplarda ihbar gerçekleşmezse teminat sorumluluğu doğabilir.

Satım Sözleşmesindeki Ayıba Karşı Tekeffül İle Kira Sözleşmesindeki Ayıba Karşı Tekeffülün Farkları

1.) Kira sözleşmesinde ayıplar maddi ve manevi olabilirken satım sözleşmesinde ayıplar sadece maddi olabilir.

2.) Kira sözleşmesinde kiralanan şeyin teferruatlarındaki ayıplar da dikkate alınırken satım sözleşmesinde sadece esas şeydeki ayıplar dikkate alınır.

3.) Satım sözleşmesinde ayıbın amaca uygun kullanmayı engelliyor veya güçleştiriyor olması şartı aranmazken kira sözleşmesinde ayıbın amaca uygun kullanımı engelliyor veya zorlaştırıyor olması koşulu aranır.

4.) Satım sözleşmesinde kural olarak sadece sözleşmenin kurulmasından önceki ayıplar dikkate alınırken kira sözleşmesinde hem sözleşmenin kurulmasından önceki ayıplar hem de kurulmasından sonraki ayıplar dikkate alınır.

5.) Kira sözleşmesindeki ayıp halinde ayıbın giderilmesini talep hakkı BK’ da yer alırken, satım sözleşmesindeki ayıp halinde ayıbın giderilmesini talep hakkı BK’ da değil Tüketicinin Korunması Hakkında Kanında yer alır.

ŞEYİN AYIPLI OLMASI SEBEBİYLE KİRACININ HAKLARI

1.) Şeyin tamirini talep etme hakkı

2.) Kira bedelinden indirim talep etme hakkı

3.) Dönme-Fesih hakkı

4.) Tazminat isteme hakkı (kiralayanın kusuru varsa)

1.) Şeyin Tamirini Talep Etme Hakkı

            Ayıplar ikiye ayrılır: 1.) Ufak-tefek, önemsiz ayıplar

                                               2.) Önemli ayıplar

Ufak tefek önemsiz ayıplar; kiracının gidermek zorunda olmadığı, kiralayanın tamir ettirmek zorunda olduğu, kira sözleşmesinin gidişatını etkilemeyen, kira konusu şeyin kullanımını pek etkilemeyen ayıplardır. Örneğin, boya badananın eski olması gibi.

Kiralayan bu ayıpları gidermek zorundadır; ancak kiralayanın yaptırması için kiracının ihtar çekmesi ve süre vermesi gerekir. Bu süre içinde kiralayan ayıbı gidermezse hâkimin izni olmaksızın kiracı kendisi tamir eder veya üçüncü bir kişiye tamir ettirir, bedeli kiralayandan temin eder.

Ufak tefek ayıplar olmasına rağmen kiracının gidermek zorunda olduğu ayıpları kiralayan tamir ettirmez. Örneğin, kiracının çocuğu camı kırmışsa gibi.

Kiracının ufak tefek ayıpları yaptırma zorunluluğu yoktur. İhtar ve mehile rağmen ayıplar giderilmemişse kiracı yaptırmak zorunda değildir. Bu sebeple ufak tefek ayıplar nedeniyle kira sözleşmesini feshetme hakkı yoktur.

Önemli ayıplar; şeyin amaca uygun kullanımını etkileyecek, sözleşmenin gidişatını etkileyecek ayıplardır. Örneğin, Evin kalorifer tesisatının çalışmaması gibi.

BK. Mad. 249/II ve BK. Mad. 250/I’ de belirtilmiştir. Önemli ayıpların giderilmesi için öncelikle hâkimden izin almak gerekir. Hâkimden izin alınması şartıyla kiracı masrafları kiralayana ait olmak üzere ayıpları kendisi giderebilir veya üçüncü bir kişiye giderttirebilir. Hâkimden izin almasının yanında kiraya verene zamanında ihbarda bulunulup mehil verilmesi de gerekir.

İhbarda bulunulmadan ayıpların giderilmesi gerekiyorsa hâkimden izin alınmalıdır. Masrafları kimin ödeyeceği açısından ihbarda bulunamama keyfilikten mi yoksa fiili imkânsızlıktan mı kaynaklanıyor buna bakmak gerekir.

İhbarda bulunamama fiili imkânsızlık veya kiraya verene ulaşamamaktan kaynaklanıyorsa tam vekâletsiz iş görmeye göre tüm masraflar talep edilebilir.

İhbarda bulunamama keyfilikten kaynaklanıyor ise gerçek olmayan vekâletsiz iş görme hükümlerine göre, masraflar kiralayanın zenginleştiği ölçüde talep edilebilir.

2.) Kira Bedelinde İndirim Talep Etme Hakkı

            Kira sözleşmesinde bedel tarafların karşılıklı ve birbirlerine uygun irade beyanları ile gabin ve irade fesadı olmadan BK. Mad. 19 ve 20 göz önünde bulundurularak baştan belirlenir.

            Kira sözleşmesinin başlangıcında bir ayıp varsa kira bedelinden indirim hakkı hemen kullanılabilir.

Örneğin, mobilya kapılı, çok güzel bir kombisi var diye bir evi kiraladınız ama taşınmadan önce bir baktınız ki kapılar sunta ve kombi de yok.

Kiralananı fiili olarak kullanım başlamışsa ve bir ayıp ortaya çıkmışsa kira bedelinden indirim hakkı ancak dava yoluyla kullanılabilir.

Kira bedelinden indirim talep edebilmek için bu ayıpların kira konusu şeyin kullanım amacına aykırı veya kullanım amacını azaltan veya kullanımını imkânsızlaştıran ayıplar olması gerekir.

Örneğin, boğaz manzaralı diye tuttuğunuz bir evin önüne bina yapılmış ve manzaranız kapanmışsa.

            İmkânsızlık şahsi anlamda olmamalıdır, objektif anlamda imkânsızlaşması gerekir.

            Bu hak kira süresi boyunca her zaman kullanılabilir. İndirimin başlayacağı tarih konusunda doktrinde tartışma vardır. Dava açma tarihi midir? İhbar yapılma tarihi midir? Dava açılma tarihi indirimin başlayacağı tarihtir. Bu ayıbın ihbar edilmesi zorunludur. Bu ihbarın yapılıp yapılmaması indirim için zorunludur. Dava devam ederken kiracı kira bedelini tam olarak ödemek zorundadır. Kafasına göre indirimli bedel ödeyemez. Bunun nedeni sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşmelerde ödemezlik def’inin olmamasıdır. Hâkim dava sonucunda bedelden indirim konusunda geçmişe dönük olarak karar verir. Dava açıldığı tarihten sonuçlanıncaya kadar ödenen fazla paralar ya sonraki kira bedellerinde mahsup edilir ya de geri alınır.

            İndirim miktarı neye göre belirlenir? Doktrinde bu konuda ayıplı değer ile ayıpsız değer arasındaki orana göre belirlenir denmektedir. Kanaatimizce bu çok yerinde değildir. Ayıplı şeyin bugün itibariyle rayiç olarak ne kadar kira getireceğinin belirlenmesi gerekir.    ( Somut olay teorisi )

3.) Sözleşmeden Dönme ve Fesih hakkı

            Dönme sözleşmenin geçmişe etkili olarak sona erdirilmesidir.

ü Sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşmeler geçmişe etkili olarak sona erdirilebilir mi?

 Henüz edimler hiç ifa edilmemiş ise dönme sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşmelerde de mümkündür.

            Ayıplar baştan mevcut ise ve sözleşme hiç uygulanmamış, edimler ifa edilmemişse sözleşmeden dönülebilir. Sözleşmeden dönme hakkı sonucunda kiracı her türlü zararını isteyebilir, mahrum kalınan kârlar da dâhildir.

            Sözleşme ifa edilmeye başlanmışsa geriye dönük olarak sona erdirilemeyecektir, ileriye dönük olarak sona erdirilir. Fesih hakkının kullanılması sonucu ileriye dönük beklentilerimizden doğan zararlar yani müspet zarar istenebilir.

Örneğin, başka bir yerde daha fazla kira ödemek zorunda kalmışsanız bu zararınızı isteyebilirsiniz.

4.) Tazminat Talep Etme Hakkı

            İlk üç hak için kiraya verenin kusurlu olup olmadığına bakılmaz. Ayıbın ortaya çıkmasında kiraya verenin kusuru da varsa, ayrıca kiracının uğramış olduğu zararları tazmin etmek zorundadır. Burada kusurun ispatı sorunu karşımıza çıkar. Kusur karinesi getirilmiştir, kiraya verenin kusursuzluğunu ispat etmesi gerekir.

            Tazminat BK. Mad. 49 (manevi), BK. Mad. 96 vd ( maddi) tazminat kuralları geçerlidir, yani borçlar genel hukukundaki maddi ve manevi tazminata ilişkin hükümler uygulanır.

            BK. Mad. 47 ve 49’daki maddi- manevi tazminatın şartları aynen uygulanır. Zarar, kusur, illiyet bağı, hukuka aykırılık, fiil.

d.) Zapta Karşı Tekeffül Borcu

            Zapta karşı tekeffül, kira konusu şey üzerinde 3. kişinin hakkı nedeniyle kiralananın amaca uygun kullanımını engellenmesidir.

            Bu haklar ayni haklar veya kuvvetlendirilmiş şahsi haklar olabilir. Kuvvetlendirilmiş şahsi haklar tapuya şerh verilmek suretiyle kullanılır.

            Kira sözleşmesinde kiralayanın zapta karşı tekeffül borcu gerçek zapt ve gerçek olmayan zapt haline göre değişir.

Gerçek zapt sözleşmenin kurulması anında üçüncü kişinin hakkının bulunmasıdır.

Gerçek olmayan zapt üçüncü kişinin hakkı sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkmış olmasıdır.

            Gerçek zapt halinde üçüncü kişi hakkını dava yoluyla kullanmalıdır. (Doktrinde tartışmalar vardır.)

            Satım sözleşmesinde asıl muhatap satıcıdır, kira sözleşmesinde kiracı, kiralayan ile birlikte asli davalı konumundadır. Satım sözleşmesinde alıcı fer’ i davalı olurken kira sözleşmesinde hem kiralayan hem de kiracı asli davalıdır. Mecburi dava arkadaşlığı vardır. Her ikisi de davaya devam etmek zorundadır. Kiracı zamanında ihbar yapmamışsa sorumluluğun tamamı kiracınındır. Her türlü zararı tazmin etmek zorunda kalır. Kiracı ihbar etmişse kiralayan davaya katılmak zorundadır.

Gerçek olmayan zapt halinde;

Kira sözleşmesinde kiraya veren sadece kullanımı devreder, tasarruf yetkisi kendisinde kalmaya devam eder. Kiraya veren kira konusu şeyi satmış, bağışlamışsa kira sözleşmesi BK Mad. 254’ e göre sona erer. Kiraya veren satım dışında başka işlemlerde bulunmuşsa da sözleşme sona erer.

BK’ da kiracıyı koruyan hükümler yoktur. Ama hukuk düzenimizde kiracıyı koruyan hükümler mevcuttur.

Kiracıyı koruyan hükümler:

·                    En yakın kanuni bir süreye kadar sözleşmenin devam etmesi. Fesih ihbar süresine kadar sözleşme devam eder.

·                    Kira sözleşmesi tapuya şerh verilmiş ise yeni malik kira hakkını tanımak zorundadır, kira sözleşmesi sona erene kadar yeni malik katlanır.

·                    Yeni malikin kiranın devamını kendi iradesiyle kabul etmesi…

Kiraya veren şeyi devrettiği takdirde yeni malik sözleşmeye kendi iradesi ile devam etmek istemiş ise;

Kiracı bunu kabul ederse yeni malikle yeni bir kira sözleşmesi yapılmış olur.

Kiracı rıza göstermiyorsa eski kiraya veren, yeni kiralayanla birlikte sorumlu olurlar. Yeni malik, kiralayan sıfatıyla sorumlu olur.( borca katılma veya birlikte borç üstlenme)

Bu borç kira konusu şeyi amaca uygun bulundurma borcudur. Eski ve yeni malikin devir konusunda anlaşmış olması gerekir. Yani yeni malikin kira ilişkisi olduğunu bilmesi ve kabul etmesi gerekir. Kira ilişkisi üçlü bir borç ilişkisine dönüşür.

·                    Külli halefiyet gereği murisin borcunu mirasçıları yerine getirir. Örneğin, kiraya veren ölmüşse, mirasçısı külli halefiyet gereği kiraya veren sıfatıyla sorumlu olur.

Tüzel kişilerde de külli halefiyet olduğu durumlar geçerlidir.

·                    Şirket birleşmelerinde yeni şirket, kiralayan sıfatıyla sorumlu olur.

Örneğin,  Aycell ile Aria Avea olarak birleşti Aria’ nın kiralayan olduğu bir ilişkide Avea aynı sıfatla sorumlu olur.

·                    6570 sayılı Kanuna göre malik değişikliği söz konusu ise yeni malik ancak çoluk çocuğunun, bakmakla yükümlü olduğu kişilerin iş yeri veya konut ihtiyacı varsa kiracıyı tahliye eder.

Bunun yanında şeyi aldığı andan itibaren bir ay içersinde ihtarda bulunmak ve 6. ayın sonunda dava açmak şartıyla tahliye edebilir. Yargıtay’ a göre ihtarlarda tapu kaydı eklenmezse tahliye gerçekleşmez.

e.) Kira Konusu Şeyin Kanuni Giderlerini Ödeme Borcu

            Rutin kullanım dışındaki giderler, kiraya veren tarafından ödenir. Örneğin: Vergi ödemek, eskiyen kapı ve dolapları değiştirmek, çatıyı onarmak.

            Alelade kullanımdan doğan hasara kiracı katlanmak zorundadır.

2.) Kiracının Borçları

a.) Kira bedelini ödeme borcu

b.) Kiralananı düzgün kullanma borcu

c.)   Kiralananı iade etme borcu

d.) Komşulara saygısızlık etmeme borcu

e.) Tamir ve o şeyin başkasına verilmesi veya satılması sebebiyle meskene girilmesine izin verme borcu

a.) Kira Bedelini Ödeme Borcu

            Kira bedeli,  genelde paradır. Bu para yabancı para veya altın olabilir. Kira bedeli o şeyin kullanımının karşılığıdır. Bu bir asli edim borcudur. Para borcu olduğu için             BK. Mad 73 geçerlidir. Götürülecek borçlardır, gönderme masrafları kiracıya aittir.  

            Kira sözleşmesi sürekli borç ilişkisi doğurduğundan uyuşmazlıklar genellikle ödeme zamanı için çıkar, son dönemin ödendiğine dair belge önceki dönemlerin de ödendiğine bir karinedir. Önceki dönemlerin ödenmediğinin ispatı da, son dönemin ödendiğinin ispat yükü de kiracıdadır.

Adi Kirada Kira Parası => Zaman açısından belirli süreli veya süresiz kira sözleşmesi yapılabilir. Kira sözleşmesinde kiranın ne zaman ödeneceği genelde belirlenir, belirlenmemişse mahalli örf ve adete göre kiranın ne zaman ödeneceği belirlenir.

Örneğin, karadeniz de fındık parası alınınca ödenir.

Örf ve adete göre de belirlenemiyorsa BK’ ya göre 6 aylık ve üstü süreli sözleşmelerde 6. ayın sonunda, 6 aydan az süreli sözleşmelerde her ayın sonunda kira bedeli ödenir.

Her halde sözleşmenin bitiminde kira bedeli ödenmelidir.

Örneğin, 7 aylık bir sözleşmede ben 6. ayın sonunda ödedim 7. ayı ödemiyorum diyemezsiniz.   

            Belirsiz süreli sözleşmelerde mad. 262 deki fesih ihbar sürelerine göre değerlendirilir. Fesih ihbar süresi 6 ay ve üstüyse 6. ayın sonunda, 6 aydan azsa her ayın sonunda ödenir.

Hasılat Kirasında Kira Parası => Sözleşmede hüküm yoksa, örf ve adete göre, örf ve adette de hüküm yoksa her sene sonu veya kira sonunda ödenir. Yargıtay birkaç kararında yılsonunu sezon sonu olarak kabul etmiştir.

            Alışveriş merkezlerinde yılsonu takvim yılının sonu olur.

6570 Sayılı Kanunda Kira Parası => Sözleşmede, örf ve adette hüküm yoksa dönem sonunda ödenir. 6570 sayılı kanuna göre dönem sonu ay sonudur.

            Kiralanan yer kullanılmazsa kiracı kira parasını ödemek zorunda mıdır?

Kiraya veren kullanıma hazır bulunduruyorsa kiracı kirayı ödemek zorundadır.

            Önceden öngörülmeyen, sözleşmenin devamını çekilmez hale getiren olaylar varsa kiracı tam tazminat ödeyerek sözleşmeyi sona erdirebilir.

            Tam tazminat kira bedelinin tamamı mıdır? Buna bir ölçü koymak gerekir.

            6 ay ve üzeri süreli sözleşmelerde tam tazminat 6 aylık kira bedelidir. 6 aydan az süreli sözleşmelerde tam tazminat kira bedelinin tamamıdır.

Tamamını ödeyecek ise neden sözleşmeyi sona erdirsin?

Yan yükümlülüklerden kurtulmak için sözleşme sona erdirilir. Hasılat kirasında da bazı indirimler olabilir.

            Taraflara isnad olunamayan bir sebep nedeniyle sözleşme imkansız hale gelmiş, şey telef olmuşsa kira parası ödenir mi?

Örneğin,  Deprem sebebiyle ev oturulamaz hale gelmiş ise sözleşme ileriye dönük olarak tavsiye edilir.

Ø Kira Parasının Ödenmemesi Halinde Kiralayanın Hakları

1.) BK. Mad. 106’ya göre;

Borçlunun Temerrüdü

a.       aynen ifa + gecikme tazminatı

b.      aynen ifadan vazgeçip müspet zarar

c.       sözleşmeden dönüp menfi zarar

2.) 6570 sayılı kanunda düzenlenen bir kira dönemi içinde 2 defa kira bedelinin ödenmemesi halinde tahliye

3.) Kiralayanın kiracının elindeki eşyaları hapis hakkı

Kirada hapis hakkı, kiraya verenin kira alacağının teminatı olarak kiracının bazı mallarına kira borcu ödenene kadar veya teminat verilene kadar el koymasıdır.

Hapis hakkı, BK’ da düzenlenmiştir. 6570’e tabi kiralarda da BK’nın hükümleri kıyasen uygulanır.

BK. Mad. 267’deki hapis hakkı ile MK Mad. 950’deki hapis hakkı arasında bir takım farklar vardır.

a.)    Zilyetlik Açısından

MK. Mad. 950’deki hapis hakkının kullanılabilmesi, alacaklının borçlunun mallarına el koyabilmesi için zilyet olması şarttır. Kira sözleşmesinde ise zilyet olma şartı aranmaz.

b.)   İlgi Bakımından

MK anlamında hapis hakkı için alacak ile eşya arasında illiyet bağı olmalıdır. Kira sözleşmesinden doğan alacak hakkı el konulan eşyalarla alakalı değildir.

c.)    Mal Elinde Bulunma Açısından

MK anlamında hapis hakkı için mal alacak sahibinin elinde olması gerekir. Kira sözleşmesinden doğan hapis hakkı için eşyalar nerede olursa olsun 10 gün içinde el konulabilir. 10 günlük süre hak düşürücü süredir. 

d.) İleri sürülebilme açısından

Kiralayan kira sözleşmesinden kaynaklanan hapis hakkını ilgili herkese ileri sürebilirken, MK 950’de yer alan hapis hakkı mutlaka borçluya karşı ileri sürülebilir.

b.)Kiralanandaki Zorunlu Tamirlerin Yapılmasına Ve Kiralayan Şeyin Gezilmesine İzin Verme Borcu

Kiracının diğer bir borcu, borcu kiralanandaki tamirlerin yapılmasına izin verme ve kiralanan şeyin gezilmesine izin vermektir.

Kiracı kira konusu şeyin zaruri hallerde tamirine izin vermek zorundadır. Örn: çatı akıyorsa çatının tamir edilmesine katlanmak zorundadır. Bu bir yükümlülüktür. Eğer tamir zorunlu ise ve kiracı buna izin vermiyorsa fesih sebebi olabilir.

Aynı şekilde, kiracı, kiralananı satın almak veya kendisi çıktıktan sonra kiralamak isteyenlerin kiralananı görmesine ve gezmesine müsaade etmekle yükümlüdür.

Bu gösterme kiracı için makul zamanlarda ve makul sürelerde yapılmalıdır.               Örn: gecenin 3’ünde evi gezmeye geldik diyemezsiniz. Aynı şekilde kiracı, makul zamanda ve makul süreler içinde gezmek istemesine rağmen izin vermiyorsa bu, kira sözleşmesinin sona erme nedenlerinden birisi olabilir.

c.)Kiralanan Şeyi İyi Durumda Bulundurmak İçin Gereken Özeni Gösterme Borcu

Çok genel ve sınırlarının çizilmesi oldukça güç bir kavramdır.

Normal kullanım dışında meydana gelen eksiklikleri kiracı gidermek zorundadır. Normal kullanım kavramını da tanımlamak oldukça güçtür.

Örn: 10.000 km’de bir araba kiraladınız 1 ay sonunda getirdiniz araba 15.000 km’de ise kiraya veren ben 10.000 km’de kiraya verdim, 10.000 km’de isterim diyemez. Araç normal kullanılmıştır.

d.) Alt Kiraya Verme Veya Kiranın Devri Yasağına Uyma Yükümlülüğü

Alt kira: İlk kiracının, ilk kira sözleşmesinden doğan haklarını aşmamak kaydıyla kira konusu şeyi başka birine kiraya vermesine “alt kira” adı verilir.

Kiraya veren     A     Kiraya Veren

Temlik eden      B       İlk Kiracı

Temellük eden   C      İkinci Kiracı

Açıklamalar bu şemaya göre yapılacaktır.

BK’ya göre aksi belirtilmedikçe kiracı alt kira sözleşmesi yapabilir. Eğer sözleşme ile aksi kararlaştırılmamışsa kiraya verenin muvafakatı aranmaksızın alt kira sözleşmesi yapılabilir.

Bir alt kira sözleşmesi yapıldığı zaman B ile C arasında yeni bir kira sözleşmesi mevcut olur. Birinci kira sözleşmesinden bağımsız bir kira sözleşmesi olur.

Adi kira sözleşmesinde kiralayanın muvafakatı olmadan alt kira sözleşmesi yapılamayacak durumlar da mevcuttur.

-Sözleşme ile muvafakat şartı getirilmemişse

-Kiraya verene zarar veriyorsa

Örn: A ile B aynı binada oturuyorsa ve sırf garez olsun diye B, A’nın düşmanı olan C’ye kira verirse muvafakat aranır.

6570 Sayılı Kanuna göre ve hasılat kirası sözleşmesinde kural olarak alt kiraya vermek yasaktır. Alt kiraya verebilmek için kiraya verenin muvafakatı şarttır. İstisnai bazı durumlarda muvafakat olmadan da alt kiraya verilebilir:

1) Sözleşmede alt kiraya verme izni verilmişse,

2) Örf ve adet gereğince alt kiraya verilebilirse,

3) Konu-amaç unsuru sebebiyle alt kiraya uygunluk

Örn: Otel işletmek için kiraladığınız bir yerde odaları kiralarken kiraya veren ben muvafakat vermiyorum diyemez.

Ø Alt Kira İlişkisinin Hükümleri

A ile C arasında hiçbir hukuki ilişki yoktur. A ile B arasında eski sözleşme ilişkisi devam eder, hak ve yükümlülükler ortadan kalkmaz. C, A’dan sözleşmeye uygun bulundurmayı talep edemez; C ancak B’den talep edebilir. A, sözleşmeye ve hukuka uygun kullanmayı talep edebilir. Hem B’den hem C’den isteyebilir. Bu hak hukukun genel ilkelerinden kaynaklanır.

Yasağa rağmen alt kiraya verilmişse ne olur?

6570 sayılı Kanuna göre ihtara gerek olmaksızın kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.

BK’ya göre ise önce ihtarda bulunulur, ihtara rağmen düzelmezse sözleşme feshedilebilir.

Kiranın Devri: Kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan kullanma ve yararlanma hakkının bir kısmını veya tamamını başka birine devretmesine “kiranın devri” denir.

Alacağın temliki hükümleri uygulanır. Alt kiradan farklı olarak C talep hakkını B’nin yerine geçerek A’ya karşı ileri sürülebilir. Alt kirada A ile C arasında hiçbir hukuki ilişki olmamasına rağmen kiranın devrinde A ile C arasında hukuki ilişki vardır.

Kullanma tamamı devrediliyorsa A’nın muvafakatı gerekirken kısmi devir halinde muvafakat gerekmez.

Ø Kiranın Devri İlişkisinin Hükümleri

A ile B arasındaki hukuki ilişki aynen devam etmekle birlikte B kullanma hakkını C’ye devrettiği için B,  A’dan şeyi kullanıma hazır bulundurmasını talep edemez. B kira sözleşmesinden doğan borçlarını A’ya ifa etmek zorundadır.

B’nin kullanıma uygun bulundurma sorumluluğu da vardır. A, C’ye karşı yenilik doğurucu her türlü hakkını kullanabilir. Örn: Süre bitmişse A iadeyi C’den talep edebilir. C’ye karşı fesih yoluna gidebilir. C’ den kullanıma hazır bulundurmayı A’dan talep edebilir.

B ve C arasındaki hukuki ilişki: B, temlik edendir, C de temellük edendir. Bu temlik bir ivaz içeriyorsa B, A ile arasındaki sözleşme ilişkisi olduğunu C’ye garanti etmiş olur. A ile B arasındaki sözleşmenin var olup olmadığından B sorumludur.

Bu temlik ilişkisinde ivaz yoksa B, A ile aralarında sözleşme ilişkisinin varlığından dahi sorumlu değildir.

Ø Alt Kira İle Kiranın Devri Arasındaki Farklar

1.) Taraflar Açısından Farkları

 - Alt kirada A kiraya veren, B ilk kiracı, C alt kiracı konumundadır

 - Kiranın devrinde A kiraya veren, B temlik eden, C temellük eden konumdadır.

             Hukuki sorumluluklar bu sıfatlara göre belirlenir

          2.)Hukuki Nitelikleri Açısından Farkları

Alt kirada A ile B ve B ile C arasındaki ilişki tamamen bağımsız sözleşme ilişkisidir. Buna karşılık kiranın devrinde A ile B arasındaki ilişki kira sözleşmesi B ile C arasındaki ilişki alacağın temliki ilişkisidir.

3.)Sözleşmedeki Şekil Açısından Farkları

Alt kirada kira sözleşmesi hiçbir şekle tabi değildir. Kiranın devrinde ise temlik işlemi adi yazılı şekle tabidir.

4.)Hapis Hakkının Kullanımı Açısından Farkları

Alt kirada A hapis hakkını hem B’ye hem C’ye karşı ileri sürebilir. B de C’ye karşı hapis hakkını kullanabilir.

Kiranın devrinde hapis hakkı söz konusu değildir.

5.)Sorumluluk Açısından Farkları

Kiracı alt kiracıya karşı aynen kiraya veren gibi sorumludur. Kiranın devrinde temlik ivazlı ise B, A ile arasındaki ilişkiyi garanti etme bakımından sorumludur. İvazsızsa sorumluluk yoktur.

 6.)C’nin Talep Hakları Açısından Farkları

Alt kirada C’nin A’dan hiçbir talep hakkı yoktur. Kiranın devrinde ise C’nin şeyi kullanıma uygun bulundurmayı talep hakkı vardır.

3. KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ

I.)                GENEL SONA ERME NEDENLERİ

-İfa

-Zamanaşımı

-İbra

-Alacaklı ve borçlu sıfatlarının birleşmesi

-Borçlunun sorumlu olmadığı sonraki imkansızlık.

II.)             KİRA SÖZLEŞMESİNE ÖZGÜ SONA ERME NEDENLERİ

A.) Fesih İhbarı

Öncelikle fesih hakkının hukuki niteliğine bakmak gerekir. Fesih hakkı yenilik doğuran, tek taraflı, varması gerekli ve ileriye etkili sonuç doğuran bir haktır. Kullanıldıktan sonra geri dönülmesi mümkün değildir. Varması gerekli derken muhatabın tasarruf alanına girmesi yeterlidir.

Fesih hakkının kullanılması açısından belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde farklı hükümlere rastlanır.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde fesih:  1) BK’daki fesih(adi kira)

2)6570 sayılı kanundaki fesih

1.) BK’daki Fesih

Taraflar açık veya zımni irade beyanlarıyla kira sözleşmesinin ne zaman sona ereceğini belirlemişlerse buna belirli süreli kira sözleşmesi denir. Sözleşme zımnen yenilenmişse bu sözleşme artık belirsiz süreli sözleşme haline gelmiş olur. Belirsiz hale gelmemişse sözleşme, sürenin sona ermesiyle sona erer.

Karşı tarafa sürenin sona erdiğinin bildirilmesi gerekir. Kiracı süre sona ermesine rağmen çıkmıyorsa 1 ay içinde icra kanalıyla tahliye istenebilir veya süreye bağlı olmaksızın tahliye davası açılabilir.

2.) 6570 Sayılı Kanundaki Fesih

6570 sayılı Kanunda belirli süreli kira sözleşmesinde sora erme kiracı lehine sınırlandırılmıştır.

Kiracı, süre bitiminden 15 gün önce kira konusu şeyi tahliye edeceğini bildirmezse kira sözleşmesi “bir” dönem daha uzar. Kiralayanın kiracıyı sözleşmenin sona ermesi sebebiyle tahliye hakkı yoktur.

B.) Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde Fesih

Kira sözleşmesi, başlangıçta süreye tabi olmaksızın yapılmışsa veya yenilenme yoluyla belirsiz süreli hale gelmişse süresiz olur.

BK’da belli periyotlarla fesih ihbar süreleri öngörülmüş.

1.ihtimal: Gayrimenkul dayalı döşeli değilse 6 aylık dönemlere ayrılmıştır. Kiralayan 6 ayın sonunda sözleşmeyi feshedebilir, ancak sözleşmeyi feshedeceğini 6. ayın sonundan 3 ay önce ihbar etmesi gerekir.

2. ihtimal: Gayrimenkul dayalı döşeli ise 1 aylık periyotlar öngörülmüştür.1 ay dolmadan 15 gün önce kiralayan sözleşmeyi feshedeceğini ihbar etmelidir.

3. ihtimal: Herhangi bir menkul malın kirası söz konusuysa kiralayan 3 gün önce fesih ihbarı bildirebilir.

Borçlar kanunundaki süreler 262. maddenin 3. fıkrasında düzenlenmiştir.

Hasılat kirasında zirai bir gayrimenkul kiralanmışsa ve belirsiz süreli bir sözleşme ise sona erdirilmesi mahalli örf ve adete göre olur. Eğer mahalli örf ve adette hüküm yoksa ilkbahar veya sonbaharın başlangıcından 6 ay önce fesih ihbar edilmelidir. İlkbahar ve sonbahara göre belirlenemiyorsa mahsülün hangi ayda toplandığına göre değişir. Eğer buna göre belirlenemiyorsa 6 aylık periyotlarla sona erdirilebilir.

6570 sayılı kanuna göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı, kira süresinin başlangıcından itibaren 1 yıllık dönemin bitiminden 15 gün önce evi tahliye edeceğini bildirmemişse kiralayanın tahliye hakkı yoktur.

C.) BK Mad. 256/3 Kiracının Kira Konusu Şeyin Kullanılması İle İlgili Borçlarını İhlal Etmesi

Kiracı kira konusu şeyi öncelikle sözleşmeye, hukuka, örf ve adete, komşuluk haklarına uygun kullanmak zorundadır. Açıkça kiralanana veya kiralayana zarar verecek şekilde kullanılıyorsa ihtara ve ihbara gerek olmaksızın sözleşme sona erdirilebilir. Aykırılık açıkça görülmüyorsa ihbar edilip düzeltilmesi istenir. Buna rağmen düzeltilmezse sözleşme sona erdirilebilir.

Açıkça aykırı kullanıma kiraya veren uzun bir süre ses çıkarmamışsa bu kullanımı kabul etmiş sayılır. Bunun ispatı kiracıya aittir.

Örn: Gece 3’te aikido yapan kiracıya 3 sene ses çıkarmamış sonra sözleşmeyi feshetmişse kiracı 3 senedir ses çıkarmadığını ispat etmek zorundadır.

Kiralayanın feshedilmesi için;

1)     Aykırılığın açık olması gerekir

2)     Uzunca bir süre buna katlanılmıyor olması gerekir.

Bu şartlar gerçekleşmiş ise ihbar ve ihtara gerek olmaksızın sözleşme sona erdirilebilir.

D.)     Kiracının Kira Sözleşmesinden Doğan Mali Yükümlülüklerini İhlal Etmesi

Kira parası, kapıcı aidatının ödenmemesi gibi mali yükümlülüklerdir. Bu mali yükümlülükleri yerine getirmemekten dolayı tereddüt söz konusuysa BK Mad. 260 ve 6570 sayılı Kanun Mad. 7’ye göre sözleşme sona erdirilebilir.

BK. Mad. 260’taki hakkı kullanabilmenin şartları

1) Kira parası veya kira sözleşmesinden doğan herhangi bir mali yükümlülüğü zamanında yerine getirilmemiş olması.

2)     Kiracıya mehil verilmelidir.

Verilecek mehil 6 ay ve üzeri süreli sözleşmelerde 30 günden az olamaz. 6 aydan az süreli sözleşmelerde ise 6 günden az olamaz. Bu süreler tebliğ tarihinden itibaren başlar, yani kiracıya iradenin ulaştığı tarihten itibaren başlar.

Bu hüküm emredicidir. Aksine sözleşme yapılamaz, yapılmışsa bile batıldır.

Mehil sonunda kiracı borcunu ödemediği takdirde sözleşme kendiliğinden sona erer, herhangi bir ihbara gerek yoktur.

• 6570 sayılı kanun md 7.’ye göre bir dönemde iki haklı ihtar çekilmiş ise ve kiracı iki haklı ihtara rağmen ödese bile süre sonunda sözleşme sona erdirilebilir.

Şartları

1)     Kiracıya bir kira dönemi içinde iki haklı ihtar yollanmış olması

Haklı ihtar yoksa sözleşmeyi sona erdirme nedeni değildir. Bu mali yükümlülükleri yerine getirmemek için haklı bir neden varsa yapılan ihtar haklı değildir. Mali yükümlülüklerin yerine getirilmemesi için haklı nedenlerin olduğunun ispatı kiracıdadır.

2)     Bu ihtarın yazılı olması gerekir

Yazılı olması noter kanalıyla yapılacağı anlamına gelmez. Noter kanalıyla olmasına gerek yoktur, herhangi bir yazılı şekil yeterlidir. İspat kolaylığı açısından noter aracılığıyla yapılır.

3)       Mali yükümlülüklerin yerine getirilmediği kira dönemi ve miktarı bu               ihtarda açıkça gösterilmesi gerekir.

4)  İhtarların bir kira yılı içinde 2 kere yapılmış olması gerekir. Sözleşme 3 ay ise de bu 3 ay içinden 2 haklı ihtar yapılmışsa feshedilebilir.

5)     Kira sözleşmesinin bitimini takip eden 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

Kiralayan bu süre içinde bir dava açmamışsa geçmiş döneme ilişkin bu 2 haklı ihtardan doğan tahliye hakkını kaybeder. Doktrin ve yargı uygulamasında bu bir aylık süre hak düşürücü süre olarak kabul edilmiştir. Kamu düzenine ilişkin bir süredir re’sen gözetilir.

 

E.)Kiracının İflası

Kiracı iflas etmişse;

Belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin bitimine kadar örn: 2 yıl kalmışsa 2 yıllık

Belirsiz süreli sözleşmelerde fesih ihbar süresi kadar teminat göstermezse sözleşme feshedilir.

Kiracının kalan süresinin tamamı kadar teminat göstermesi gerekir. Teminat gösterirse süre sonunda sözleşme sona erer.

Kiralayan teminat gösterildiği anda sözleşmenin süre sonunda biteceğini ihbar etmesi gerekir. Eğer bunu belirtmemişse sözleşme hiçbir idare beyanına gerek olmaksızın kendiliğinden sonra ermez. Sona ermesi için ihtarda bulunulması gerekir.

Belirsiz süreli sözleşmelerde teminat gösterilmişse sözleşme fesih ihbar süresinin sonunda kendiliğinden sona erer.

Teminat, istendiği andan itibaren derhal verilmelidir. Makul bir süre içinde verilmelidir.

F.)Önemli Neden İle Feshi Bildirme

BK. Mad 264, belirli süreli taşınmaz kira sözleşmelerinde taraflara sözleşmenin ifası çekilmez kılan sebeplerin ortaya çıkması halinde, süre bitiminden önce fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirme imkanı vermektedir.

Örn: Gece 3’te aikido yapan kiracı

Bu madde hükmü, sözleşmenin değişen durumlara uyarlanması veya işlem temelinin çökmesi kuralının özel bir uygulama halini oluşturmaktadır.

Şartları:

1)     Taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi

2)     Belirli süreli kira sözleşmesi

3)     Kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli sebeplerin ortaya çıkması

Önemli sebeplerin öngörülmeyecek nitelikte olması gerekir.

Sözleşmenin çekilmez hale gelmesine kusurlu davranışı ile sebep olan taraf sözleşmeyi sona erdiremez. Yani şartları ileri süren tarafa isnad edilmeyecek bir nedenden dolayı ortaya çıkmış olması gerekir.

G.) Kiracının Ölümü Nedeniyle Feshi Bildirme

Kiracı ölmüşse kiralayan en yakın feshi döneminde veya mirasçılar en yakın fesih döneminde kira sözleşmesini sona erdirebilirler. Eğer ilk dönem geçirilmişse artık kiracının mirasçıları asli kiracı konumuna geldikleri için fesih hakkı kullanılamaz.

6570 sayılı Kanuna göre kiracı ölse bile kiralayanın sözleşmeyi fesih hakkı yoktur. Kira, kiracının mirasçılarına devredilmiş sayılır.

İş yerinin kiracısı ölmüşse kiralayan, mirasçıların o işi devam ettiremeyeceği ispat etmek şartıyla sözleşmeyi sona erdirebilirler.

İş yerinin kiracısı ölmüşse mirasçıların o işi devam ettiremeyeceklerini ispat etmek şartıyla kiralayan sözleşmeyi sona erdirebilir. Yani ölenin şahsi yetenekleri ön plandadır. Örneğin, Terzi ölmüşse çocukları o işi devam ettiremeyecekse sözleşme sona erdirilebilir. İspat yükü kiraya verendedir.

H.)Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye

Uygulamada çok sık karşılaşılan bir tahliye sebebidir.

Yazılı tahliye taahhüdü: Kiracının kiraladığı yeri belirli bir tarihte kayıtsız şartsız boşaltacağını taahhüt etmesidir.

            6570 sayılı Kanunun 7. Maddesinde yer almaktadır. Eğer hukuken geçerli bir tahliye taahhüdü varsa sürenin dolduğu andan itibaren 1 ay içinde dava açılmak veya icra kanalıyla tahliye edilmelidir.

            Yazılı tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları

a.   Yazılı olmalıdır.

Adi yazılı şekil yeterlidir. Uygulamada noterden alınması daha iyi olur, genelde kiracılar davada imza inkarı yoluyla davayı geciktirme yoluna gitmektedirler.

b.   Yazılı tahliye taahhüdü ilk kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten sonraki bir tarihte verilmelidir.

İlk kira sözleşmesi yapılırken verilen tahliye taahhütleri gabin nedeniyle geçersizdir. Kiracının o an için o yere ihtiyacı vardır, ekonomik durumu zayıftır, ne isterse yapmaya hazırdır. Uygulama, doktrin ve yargı kararları da bu yöndedir. Örneğin: 01.01.2007’de kira sözleşmesi yapılmışsa en az 2-3 ay için yapılmamalıdır. Yani en erken 01.03.2007’de yapılmalıdır. Yargıtay kararlarına göre 2-3 ay gibi bir sürenin geçmiş olması gerekir.

c.    Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içine tahliye talep edilmelidir. Kiralayan, kiracının tahliyeyi taahhüt ettiği tarihten itibaren 1 ay içinde icraya veya mahkemeye başvurarak tahliyeyi istemek zorundadır.

Kiralayan bir ay içinde tahliyeyi talep etmezse hakkını başka bir zaman kullanabilir mi? Bu 1 aylık süre içinde kiralayan, yazılı tahliye taahhüdünden kaynaklanan tahliye hakkımı saklı tutuyorum demesi gerekir. Eğer hakkını saklı tutmuşsa kiralayan, icra kanalıyla tahliye hakkını kaybeder, sadece dava açarak hakkını kullanabilir. Dava süresi boyunca tahliye mümkün değildir.

d.   Tahliye taahhüdü bizzat kiracı tarafından veya kiracının vermiş olduğu özel yetkiye dayanarak verilmelidir.

Genel yetkiye dayanarak verilen tahliye taahhütleri geçersizdir, mutlaka özel yetki gerekir. Eşlerden birisinin kira konusu şey üzerinde tahliye taahhüdü vermesi yeterli değildir. Aile konutu olduğu için diğer eşin rızasının alınması gerekir. Kira konusu şey üzerinde tahliye taahhüdünün tamamen geçerli olabilmesi için 2 eşin birden vermesi gerekir.

e.   Tahliye taahhüdü hiçbir kayıt ve şarta bağlı olmadan yapılmalıdır.

En ufak bir şart veya kayıt tahliye taahhüdünü geçersiz kılar. Örneğin: 01.01.2008’de kızım Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesinden mezun olunca tahliye ettireceğim gibi bir kayıt bile, o taahhüdü geçersiz kılar.

Uygulamada birçok tahliye taahhüdünde farkına varmadan kayıtlar konulduğu görülmektedir.

İ.)      İhtiyaç Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi

 İhtiyaç sebebiyle tahliye 2’ye ayrılır:

1- Konut ihtiyacı sebebiyle tahliye

2- İşyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye

1.     Konut ihtiyacı sebebiyle tahliye

6570 sayılı Kanunun 7/b maddesinde düzenlenmiştir. Bir kişinin kendisinin veya çocuklarının konut ihtiyacı varsa belli koşulların varlığı halinde kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Şartları:

a.             Kiralayanın kendisinin kiralananı konut olarak kullanma ihtiyacının bulunması Örneğin: Balıkesir’den Ankara’ya tayininin çıkması

-          Kiralayanın kirada veya bir yakını ile ona ait evde oturuyor olması

-        Kendi konutunda oturmakta olan kiralayanın haklı sebeplerle kiralananda oturmak istemesi. 

Örneğin: İşyeri kiraya verdiği konutuna çok yakına taşınmışsa yol parası çok fazla olabilir.

b.   Kiralayanın ekonomik açıdan daha elverişli olması

       Örneğin: “ Almanya’dan oğlum geliyor” diyerek tahliye ettirilebilir.

c.        Kiralananı konut olarak kullanma ihtiyacının gerçek ve ciddi olması

d.       Kiralayanın, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava açması

 

2.     İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye

Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye ile benzer özellikleri, şartları vardır. Ufak birkaç noktada konut ihtiyacı nedeniyle tahliyeden ayrılır. 6570 sayılı Kanunun 7/c maddesinde yer alır.

Şartları:

a.      Kiralayanın kendisinin, eşinin veya çocuklarının işyeri ihtiyacının bulunması

İşyeri için açılan tahliye davalarında, ihtiyacı ileri sürülen bir meslek veya sanatı bizzat icra etme şartı aranmaktadır. Yapılacağı ileri sürülen işin belirli bir uzmanlığı gerektirdiği durumlarda uzman olmayan kişinin tahliye davası reddedilir.

Örneğin: Eczacılık. Kiralayanın veya eşinin veya çocuklarının eczacılık belgesi yoksa veya belge kiraladığını ispat edememişse kiralayanın açtığı dava reddedilir.

b.     İşyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olması

İşyeri açmak isteyen kişinin kendisinin veya çocuklarının o işi yapabilecek yetenekte olmaları veya denetim ve gözetimleri altında başka birilerine yaptırabilecek olmaları gerekir. 

c.      Kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde dava açılması

Sözleşme süreli ise süre bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalı, sözleşme zımnen yenilenme yoluyla süresiz hale gelmişse 6570’e göre dönem sonunda (1yıl) 1 ay içinde dava açılmalıdır.

İhtiyaç sebebiyle sözleşmeyi sona erdirdikten sonra kiralayan, kendisi kullanmadan 3 yıl içinde eski kiracıdan başka birine kiraya veremez, hapis cezası vardır.

J.)    Kiralananın Sonradan İktisabı Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi

6570 sayılı Kanunun 7/d maddesine göre, “gayrimenkulü Medeni Kanun hükümlerine göre iktisap eden kimse kendisi, eşi veya çocukları için kısmen mesken olarak veya işyeri olarak kullanma ihtiyacında ise, iktisap tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıyı keyfiyeten ihtarname ile haberdar etmek şartıyla, altı ay sonra tahliye davası açabilir.         

Hak sahipliğinde değişiklik olan bir gayrimenkul varsa hakkı iktisap eden kira sözleşmesinin sona ermesini isteyebilir.

Şartları:

a.        Elde edilen hak, kira hakkını engelleyici nitelikte olmalıdır. Mülkiyet iktisap etmiş olması aranmaz. Kirayı engelleyici herhangi bir hak olabilir.

b.        İktisap edenin kendisinin, eşinin veya çocuklarının işyeri veya konuta ihtiyacı olmalıdır. Eğer ihtiyaçları yoksa bu nedene dayanılarak tahliye mümkün değildir.

c.         İktisap eden 1 ay içerisinde kiracıya iktisap ettiğini bildirmeli ve iktisap tarihinden itibaren 6 ay sonra da tahliye davası açmalıdır.

1 ay, 6 aylık süreye dahildir. İktisap sebebi belgeleriyle birlikte ihtarnamede yer almalıdır. Örneğin: Mülkiyet iktisap etmişseniz tapunun fotokopisini de ihtarnameye eklemeniz gerekir.

Mücbir sebepler hariç olmak şartıyla 3 yıl içinde eski kiracıdan başkasına kiraya veremezsiniz.

K.)Taşınmazı Yeniden İmar veya İnşa Nedeniyle Tahliye

Evi baştan sona yenilemek istiyorsanız veya evi yıkıp yerine yenisini yapacaksanız bu sebeple kiracıyı tahliye etmek mümkündür.

Şartları:

a.        Kiralananın yeniden inşa edilmesi veya kiralananda esaslı surette değişiklik yapılması

Yeniden inşa ve kiralananda esaslı surette yapılacak değişiklik süresi zarfında o yerde oturulacak durumda olunmaması gerekir. Oturulabilecek ise sözleşme sona erdirilemez.

b.     İbraz edilen projenin uygulanabilirliğinin olması

Örneğin: Bu evden çık, bu evi yıkıp yerine 100 katlı gökdelen yapacağım derseniz ve imar mevzuatı 100 kata müsaade etmiyorsa bu sebeple sözleşme sona erdirilemez.

c.      Sürenin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır.

İmar ve ihya tamamlandıktan sonra eski kiracıya ihbarda bulunulmalıdır. Kiracı 1 ay içerisinde yeni koşulları kabul ediyorsa eski kiracıya kiralamak zorunludur. Eski kiracının tercih hakkı bu şekilde giderilmedikçe 3 yıl müddetle başkasına kiralanamaz. 

Örneğin: Yeniden inşadan sonra kiracıya ev yeniden yapılmadı kirası 1.500 YTL kabul ediyor musun? diye sormak gerekir.

L.) Kiracının veya Eşinin Aynı İl Sınırları İçinde Başka Bir Konut İktisap Etmiş Olmaları

İl sınırları belediye sınırlarıdır. Örneğin: Gölbaşı Ankara il sınırları içerisindedir. Böyle bir durumda kiralayan “çık, artık evin var” diyebilir.

Şartları:

a.      Malik olmalıdırlar.

Yani mülkiyet hakkı iktisap etmeleri gerekir.

b.     Aynı şehir veya belediye mücavir alan sınırları içerisinde iktisap olması gerekir.

İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyükşehirlerde daha dar düşünmek gerekir.

c.      İktisap edilen konut kiracının kullanımına uygun olmalıdır.

Örneğin: Yeni alınan bir ev 1+1 ama 4 çocuklu bir aile ise 4+1 ev tahliye edilemez. 

                           

İKİNCİ BÖLÜM

 

Meclis Komisyonunda bulunan ve bu yıl içerisinde yasalaşması beklenen Borçlar Kanunu Tasarısında; 818 sayılı Borçlar Kanununda "Sekizinci Bâb/Kira" şeklindeki üst başlık, "Dördüncü Bölüm/Kira Sözleşmesi" şekline dönüştürülmüştür. Kira Sözleşmesi, tasarının 298-377’nci maddelerini kapsayan Dördüncü Bölümünde üç ayrıma bölünerek düzenlenmiştir. Birinci Ayrımda "Genel Hükümler"e, İkinci Ayrımda "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları"na ve Üçüncü Ayrımda ise "Ürün Kirası"na yer verilmiştir. Tasarının kira sözleşmesine ilişkin bölümlerinde; 818 sayılı Borçlar Kanunu ve 18/05/1955 tarihli, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiralan Hakkında Kanun hükümlerini dikkate alınmış ve tasarı metninde düzenlenmiştir. Yapılan düzenlemenin amacı ise tasarının yasalaşması halinde, hem 818 sayılı Borçlar Kanununun hem de 6570 sayılı Kanunun yürürlükten kaldırılmasıdır.

Tasanda, 6570 sayılı Kanunda olduğu gibi, kiracıların korunması esası gözetilerek düzenleme yapılması benimsenmiş ve kiracının menfaatlerini koruyan örneğin; kira bedelinin ifa zamanına (m.313), yan giderlere (m.314), kiraya verence, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmenin, bir yıldan daha kısa süreli olması durumunda bile iki haklı ihtara dayanılarak (m.351) veya gereksinim ileri sürülerek, dava yoluyla (m.349) ya da onbeş yıllık uzatma döneminin bitiminden sonra, hiçbir gerekçe gösterilmeksizin, bildirim yoluyla, tek yanlı olarak sona erdirilmesine (m.346) ve dava açılacağının, en geç dava açma süresi içinde kiracıya yazılı olarak bildirilmesi koşuluyla, bu hakkın bir kira yılı uzamasına (m.352) ilişkin hükümlere yer verilmiştir.

Tasarının kira sözleşmesine ilişkin hükümleri hazırlanırken, İsviçre Borçlar Kanununun 15 Aralık 1998 tarihinde kabul edilip 1 Haziran 1999 tarihinde yürürlüğe giren Federal Kanun hükümleriyle değiştirilen yeni düzenlemesinden de yararlanılmıştır.

818 sayılı Borçlar Kanununun 248 inci maddesiyle başlayan "Birinci Fasıl / Adi Kira" şeklindeki alt başlık, Tasarıda "Birinci Ayırım / Genel Hükümler" şeklinde değiştirilmiştir. 818 sayılı Borçlar Kanununun Sekizinci Babının üst başlığında kullanılan "Kira" şeklindeki ibare, Tasarının Dördüncü Bölümünde "Kira Sözleşmesi" şekline; 818 sayılı Borçlar Kanununun Sekizinci Babının Birinci Faslının üst başlığında kullanılan "Adi Kira" şeklindeki ibare ise, Tasarının Dördüncü Bölümünün Birinci Ayırımında "Genel Hükümler" şekline dönüştürülmüştür. Ayrıca 818 sayılı Kanunun kira sözleşmesine ilişkin hükümlerinde kullanılan ve sözleşmenin kiracı tarafıyla karışıklığa yol açabilen "kiralayan" yerine, "kiraya veren" teriminin kullanılması tercih edilmiştir.

818 SAYILI KANUN HÜKÜMLERİ İLE TASARI MADDELERİNİN KARŞILAŞTIRILMASI

Tasarının;

298 MADDE’si818 sayılı Borçlar Kanununun 248. maddesini karşılamaktadır. Tek fıkradan oluşan bu madde de, kira sözleşmesi tanımlanmaktadır. Tasarıda, 818 sayılı Kanunda "A. Tarifi" bulunan kenar başlığı "A. Tanımı" şeklinde düzenlenmiştir. Tasarının bu maddesinde kira sözleşmesi, bütün kira türlerini kapsayacak şekilde tanımlanmıştır.

A - TARİFİ: Madde 248 - Adi icar, bir akittirki mucir onunla, müstecire ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeği iltizam eder.

A. Tanımı MADDE 298- Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

818 sayılı Borçlar Kanununun 248. maddesine göre; "Âdi kira, bir akittir ki kiralayan onunla, kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeği iltizam eder." Tasarıda verilen tanıma göre ise; "Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan 'kira bedelini' ödemeyi üstlendiği sözleşmedir." Tasarıda yer alan bu tanım ile 818 sayılı Kanunu’nun 248. maddesindeki tanımdan farklı olarak, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasıyla birlikte, ondan yararlanılmasını da kiracıya bırakmayı üstlenebileceği belirtilmiştir. Buna bağlı olarak, kullandırmayla birlikte yararlandırmanın da kiraya verenin borçlarından birini oluşturabileceği açıkça kabul edilmiştir. Tasarı da ayrıca, kiracının aslî edimini ifade etmek üzere, hizmet sözleşmelerinde kullanılması doğru olan "ücret" yerine, "kira bedeli" teriminin kullanılması tercih edilmiştir.

299. MADDE’si 818 sayılı Borçlar Kanununda yer almayan, "B. Kira süresi" kenar başlıklı yeni bir maddedir. İki fıkradan oluşan bu madde de kira süresi düzenlenmektedir.

B. Kira süresi

MADDE 299- Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir.

Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

Maddenin birinci fıkrasında, kira sözleşmesinin bir unsurunu oluşturmamakla birlikte, kira sözleşmesinin sona ermesi bakımından önemli olan kira süresinin düzenlenmesi zorunlu görülmüştür. Bu düzenleme ile türü ne olursa olsun, tüm kira sözleşmelerinin, belirli veya belirli olmayan bir süre için yapılabileceği belirtilmiştir. Maddenin ikinci fıkrasında ise "Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır" ifadesi yer almaktadır. (İşbu maddenindüzenlenmesinde, İsviçre Borçlar Kanununun 255. maddesi göz önünde tutulmuştur.)

300. MADDE’si818 sayılı Kanunu’nun 249. maddesinin birinci fıkrasını karşılamaktadır. Tek fıkradan oluşan bu maddede, kiraya verenin kiralananı teslim borcu düzenlenmektedir.

1.KULLANILMAĞA SALİH BİR HALDE  Madde 249 - Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir halde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile mükelleftir. Mecur, akitten maksut olan kullanmak mümkün olmıyacak yahut intifa ehemmiyetli suretle azalacak bir halde teslim olunursa müstecir akdi feshe yahut ücretten münasip bir miktarın tenzilini istemeğe salahiyettardır. Eğer ayıp, müstecirin yahut kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin yahut işçilerin sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise; mucir, bu tehlikeye akdi yaparken vakıf olmuş veya fesih hakkından feragat etmiş olsa bile yine icarı feshedebilir.

C. Kiraya verenin borçları I. Teslim borcu MADDE 300- Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.

 

818 sayılı Borçlar Kanununun 249. maddesinin kenar başlığında kullanılan "B. Kiralayanın vazifeleri / I. Kiralananın teslimi/ 1. Kullanılmağa salih bir halde" şeklindeki ibare, Tasarıda "C Kiraya verenin borçları /1. Teslim borcu" şeklinde değiştirilmiştir. Madde de kiraya verenin kiralananı teslim borcunu, "sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda" olmak üzere, kararlaştırılan tarihte ifa etmekle ve kiralananı sözleşme süresince de bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu belirtilmiştir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 249. maddesinin ikinci fıkrası, Tasarının 303. maddesi ile başlayan "V. Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu" başlığı altında özel olarak düzenlendiği için, Tasarının 300. maddesine alınmamıştır. Maddeye göre; konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin teslim borcuna ilişkin hükümlerinde, hiçbir durumda, kiracı aleyhine düzenleme yapılamayacaktır. (Bu düzenleme de İsviçre Borçlar Kanunu’nun 256.maddesinden yararlanılmıştır.)

301.MADDE’si ise şuan yürürlükte bulunan Borçlar Kanununun 258. maddesinin
birinci fıkrasını karşılamaktadır. Tasarının tek fıkradan oluşan bu maddesinde, kiraya verenin vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu düzenlenmektedir.818 sayılı Borçlar Kanununun 258. maddesinin kenar başlığında kullanılan "D. Mükellefiyet ve vergileri ve tamiri tahammül" şeklindeki ibare, Tasarının bu maddesinde "II. Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu" şeklinde değiştirilmiştir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 258. maddesinin kenar başlığında kullanılan "tamiri tahammül" şeklindeki ibareye, bu konunun Tasarının 302. maddesinde özel olarak düzenlenmesi sebebiyle yer verilmemiştir.

D - MÜKELLEFİYET VE VERGİLERİ VE TAMİRİ TAHAMMÜL Madde 258 - Mecurun mükellefiyeti ve vergileri mucire aittir. Mecurun alelade kullanılması için muktazi tathir ve ıslah masrafı müstecire ve tamir mucire aittir. Bu hususta mahalli adete bakılır.

II. Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu MADDE 301- Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.

Tasarının 301. maddesine, kaynak olan İsviçre Borçlar Kanunundaki düzenlemeden farklı olarak, "aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise" şeklindeki ibare eklenmiştir. Böylece hükmün emredici nitelikte olmadığı belirtilmiştir. (Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 256-b maddesi göz önünde tutulmuştur.)

302. MADDE’si 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 258. maddesinin ikinci fıkrasını karşılamaktadır. Tasarının bu maddesi ile kiraya verenin yan giderlere katlanma borcu düzenlenmektedir. 818 sayılı Kanunu’nun 258. maddesinin kenar başlığında kullanılan ibare Tasarı da "III. Yan giderlere katlanma borcu" şeklinde değiştirilmiştir.

D - MÜKELLEFİYET VE VERGİLERİ VE TAMİRİ TAHAMMÜL Madde 258:  Mecurun alelade kullanılması için muktazi tathir ve ıslah masrafı müstecire ve tamir mucire aittir. Bu hususta mahalli adete bakılır.

III. Yan giderlere katlanma borcu MADDE 302: Kiraya veren, sözleşmede aksi öngörülmemişse, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.

            

             818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 258. maddesinin kenar başlığında sözü edilen "Mükellefiyet ve vergileri" konusu, Tasarının 301. maddesinde özel olarak düzenlendiği için 302. maddenin kenar başlığına alınmamıştır. Kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 257-a maddesinde yan giderlere katlanma, kiracının borçlarından biri olarak düzenlenmesine rağmen Tasarıda, yan giderlere katlanma, kiraya verene ait bir borç olarak düzenlenmiştir. Buna göre kiraya veren, sözleşmede aksi öngörülmemiş ise; kiralananın kullanımı ile ilgili olmak üzere kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Bu hüküm ile kiraya veren veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderler nedeniyle kiracıya başvurulamayacağı öngörülmüştür. Gerek Tasarıya gerekse İsviçre Borçlar Kanununa göre, yan giderlere katlanma borcunun kiracıya ait olması için, sözleşmede özel bir hükmün bulunması aranmıştır. Yan giderlere katlanma borcu, Tasarının 340. maddesinde de, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından, "kullanma giderleri" başlığı altında, kiracının borcu olarak ayrıca düzenlenmiştir.

303. MADDE’siBorçlar Kanunu’nun 249. maddesinin ikinci ve son fıkrası ile 250. ve 251. maddelerini kısmen karşılamaktadır. Tasarının iki fıkradan oluşan bu maddesinde, kiraya verenin, kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluğu düzenlenmektedir. Kanunun 249. maddesinin kenar başlığında kullanılan "1. Kullanılmaya salih bir halde", 250.maddesinin kenar başlığında kullanılan "2. Bilâhare akde muhalif hal hudusu" ve 251.maddesinin kenar başlığından kullanılan "3. Ayıp halinde muamele" şeklindeki ibareler kısmen kullanılarak Tasarının 303. maddesinin kenar başlığında "IV. Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu/ 1. Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk" şeklinde ifade edilmiştir.

B - MUCİRİN VAZİFELERİ : I.     MECURUN TESLİMİ : 1.   KULLANILMAĞA SALİH BİR HALDE Madde 249 - Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir halde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile mükelleftir. Mecur, akitten maksut olan kullanmak mümkün olmıyacak yahut intifa ehemmiyetli suretle azalacak bir halde teslim olunursa müstecir akdi feshe yahut ücretten münasip bir miktarın tenzilini istemeğe salahiyettardır. Eğer ayıp, müstecirin yahut kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin yahut işçilerin sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise; mucir, bu tehlikeye akdi yaparken vakıf olmuş veya fesih hakkından feragat etmiş olsa bile yine icarı feshedebilir.  2 - BİLAHARA AKDE MUHALİF HAL HUDUSÜ Madde 250 - Mecur, icare müddeti zarfında müstecirin bir kusuru olmaksızın akitten maksut olan kullanılmak mümkün olmıyacak veya ehemmiyetli surette azalacak bir hale düştüğü takdirde, müstecir, ücretten mütenasip bir miktarın tenzilini talep edebileceği gibi; ayıp münasip bir müddet zarfında bertaraf edilmezse, akdi dahi feshedebilir. Mucir, kendisinin bir kusuru olmadığını ispat edemez ise tazminat ile mükellef olur.     3 - AYIP HALİNDE MUAMELE Madde 251 - Mecur, icare müddeti zarfında zaruri tamirata muhtaç olduğu takdirde; müstecir, hakkına halel gelmemek şartiyle bu tamiratın icrasına müsaade etmeğe mecburdur.  İntifa başladığı zaman mevcut yahut intifa esnasında hadis olupta külfeti kendine ait olmayan ve mucire yapılan ihbar üzerine münasip bir mehil zarfında bertaraf edilmiyen ufak tefek ayıpları, müstecir, mucir hesabına izale edebilir.

IV.Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu 1. Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk MADDE 303- Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

 

Madde de, kiralananın teslimi sırasında taşıdığı ayıplar bakımından “önemli ayıp - önemli olmayan ayıp” ayrımı yapılmış; önemli ayıplardan, kiracının, borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümler çerçevesinde de kiraya vereni sorumlu tutabileceği kabul edilmiştir. Gerçekten, kira sözleşmesi sürekli borç ilişkisi doğurduğu için, kiraya verenin kiralananın sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ayıplarından da sorumluluğu söz konusu olabilir. Bu durumda, kiraya veren kiralananı teslim borcunu ifada temerrüde düşebilir. Çünkü kiraya verenin kiralananı teslim borcu bir defalık (ani) edim niteliğinde değildir. Bu sebeple maddenin birinci fıkrasında, kiracının duruma göre, Tasarının 303. ve devamı maddelerinde düzenlenen ayıptan sorumluluğaveya Tasarının 122-125. maddelerinde düzenlenen temerrüde ilişkin hükümlerden yararlanabileceği kabul edilmiştir. Her iki durumda da kiracı, sözleşme ilişkisini ortadan kaldırma hakkına sahiptir. Ancak kiracı bu hakkını kiraya verenin ayıptan sorumluluğuna dayanarak kullanırsa, sözleşmenin feshi; borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere dayanarak kullandığı takdirde, sözleşmeden dönme söz konusu olacaktır. (Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 258. maddesi göz önünde tutulmuştur.)         

304. MADDE’si 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 249. maddesinin ikinci ve son fıkrası ile 250. maddesini kısmen karşılamaktadır. Bu madde ile kiraya verenin, kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesindeki sorumluluğu genel olarak düzenlenmektedir. Kanunun 249.maddesinin kenar başlığında kullanılan "1. Kullanılmağa salih bir halde" ve 250.maddesinin kenar başlığında kullanılan "2. Bilâhare akde muhalif hâl hudusu" ibareleri, Tasarının 304. maddesinde "2. Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk/ a. Genel olarak" şeklinde değiştirilmiştir.

B - MUCİRİN VAZİFELERİ I.MECURUN TESLİMİ : 1.KULLANILMAĞA SALİH BİR HALDE     Madde 249 - Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir halde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile mükelleftir.     Mecur, akitten maksut olan kullanmak mümkün olmıyacak yahut intifa ehemmiyetli suretle azalacak bir halde teslim olunursa müstecir akdi feshe yahut ücretten münasip bir miktarın tenzilini istemeğe salahiyettardır.     Eğer ayıp, müstecirin yahut kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin yahut işçilerin sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise; mucir, bu tehlikeye akdi yaparken vakıf olmuş veya fesih hakkından feragat etmiş olsa bile yine icarı feshedebilir.   2 - BİLAHARA AKDE MUHALİF HAL HUDUSÜ Madde 250 - Mecur, icare müddeti zarfında müstecirin bir kusuru olmaksızın akitten maksut olan kullanılmak mümkün olmıyacak veya ehemmiyetli surette azalacak bir hale düştüğü takdirde, müstecir, ücretten mütenasip bir miktarın tenzilini talep edebileceği gibi; ayıp münasip bir müddet zarfında bertaraf edilmezse, akdi dahi feshedebilir.     Mucir, kendisinin bir kusuru olmadığını ispat edemez ise tazminat ile mükellef olur.

2. Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk a. Genel olarak MADDE 304- Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

             

          Maddenin birinci fıkrasında, kiralananın sonradan yani kiracının egemenlik alanında bulunduğu sırada, kendisine yüklenemeyen bir sebeple ayıplı hâle gelmesi durumunda, kiracıdan ayıpların giderilmesini (bunların ortadan kaldırılması amacıyla onarım) veya kira bedelinden indirim yapılmasını ya da zararın giderilmesini isteme biçiminde üç seçimlik hak tanınmıştır. Maddenin ikinci fıkrasında ise; ayıbın önemli olması durumunda, maddenin birinci fıkrasında sayılan seçimlik haklara ek olarak dördüncü bir seçimlik hak niteliğinde olmak üzere, kiracının sözleşmeyi fesih hakkının saklı olduğu belirtilmiştir.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 259-a maddesi göz önünde tutulmuştur. Ancak, kaynak Kanunun 259-a maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi, Tasarının "kiraya verenin üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluğu" başlığı altında yer verilen 308 ve devamı maddelerinde ayrıca düzenlendiği için, Tasarının 304. maddesine alınmamıştır.

305. MADDE’siKanunun 250. maddesini kısmen karşılamaktadır. Tasarının dört fıkradan oluşan bu maddesinde, ayıbın giderilmesini isteme ve kira sözleşmesinin ayıp sebebiyle feshi düzenlenmektedir. Maddenin kenar başlığı "b. Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih" şeklinde ifade edilmiştir.

2 - BİLAHARA AKDE MUHALİF HAL HUDUSÜ Madde 250 - Mecur, icare müddeti zarfında müstecirin bir kusuru olmaksızın akitten maksut olan kullanılmak mümkün olmıyacak veya ehemmiyetli surette azalacak bir hale düştüğü takdirde, müstecir, ücretten mütenasip bir miktarın tenzilini talep edebileceği gibi; ayıp münasip bir müddet zarfında bertaraf edilmezse, akdi dahi feshedebilir. Mucir, kendisinin bir kusuru olmadığını ispat edemez ise tazminat ile mükellef olur.

b. Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih MADDE 305- Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.

Maddeye göre, kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesi hâlinde, kiracı ayıbın giderilmesini isteme hakkını kullanabilecektir. Buna göre; bu hakkıkullanmak isteyen kiracı, kiraya verene uygun bir süre verecektir. Madde ile kiracıya, bu uygun süre içinde ayıp giderilmezse, bir yargı kararına gerek olmaksızın, ayıbı kiraya veren hesabına giderme ve bundan doğan alacağını, kira bedelinden indirme hakkı tanınmıştır.

Maddenin üçüncü fıkrasında, kiraya verene, kiralanandaki ayıbı giderme yerine, onu ayıpsız benzeriyle değiştirme hakkı tanınmıştır. Bu hüküm 818 sayılı Kanunun 258.maddesinde yer almamaktadır. Kiracının, maddenin birinci ve üçüncü fıkralarında öngörülen değiştirme hakkını kullanabilmesi için; kiralananın mislî eşya (mal) niteliği taşıması gerekmektedir.

Maddenin dördüncü fıkrası, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 250. maddesinde yer almayan yeni bir hükümdür. Yapılan bu düzenleme ile kiraya verene, kiracıya kira konusu malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleme olanağı sağlanmıştır. (İsviçre Borçlar Kanunu’nun 259-b ve 259-c maddeleri gözönünde tutulmuştur.)

306 MADDE’si Borçlar Kanunu’nun 249. maddesinin ikinci fıkrası ile 250.maddesinin birinci fıkrasını kısmen karşılamaktadır. Bu madde de, ayıp sebebiyle kira bedelinin indirilmesi düzenlenmektedir. Bu maddenin kenar başlığı Kanundan farklı olarak "c. Kira bedelinin indirilmesi" şeklinde değiştirilmiştir.

B - MUCİRİN VAZİFELERİ :     I.MECURUN TESLİMİ :     1 - KULLANILMAĞA SALİH BİR HALDE Madde 249 - Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir halde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile mükelleftir. Mecur, akitten maksut olan kullanmak mümkün olmıyacak yahut intifa ehemmiyetli suretle azalacak bir halde teslim olunursa müstecir akdi feshe yahut ücretten münasip bir miktarın tenzilini istemeğe salahiyettardır.     Eğer ayıp, müstecirin yahut kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin yahut işçilerin sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise; mucir, bu tehlikeye akdi yaparken vakıf olmuş veya fesih hakkından feragat etmiş olsa bile yine icarı feshedebilir. 2 - BİLAHARA AKDE MUHALİF HAL HUDUSÜ Madde 250 - Mecur, icare müddeti zarfında müstecirin bir kusuru olmaksızın akitten maksut olan kullanılmak mümkün olmıyacak veya ehemmiyetli surette azalacak bir hale düştüğü takdirde, müstecir, ücretten mütenasip bir miktarın tenzilini talep edebileceği gibi; ayıp münasip bir müddet zarfında bertaraf edilmezse, akdi dahi feshedebilir. Mucir, kendisinin bir kusuru olmadığını ispat edemez ise tazminat ile mükellef olur.

c. Kira bedelinin indirilmesi MADDE 306- Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

Maddeye göre; kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesi ile başlayan ve ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir. (Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 259-d maddesi göz önünde tutulmuştur.)

307. MADDE’siKanun’un 250. maddesinin ikinci fıkrasını kısmen karşılamaktadır. Tasarının bu maddesi ile ayıp sebebiyle uğranılan zararın giderimi düzenlenmektedir. Kanunda kullanılan "2. Bilâhare akde muhalif hâl hudusu" kenar başlığı, Tasarı da "d.Zararın giderimi" şeklinde değiştirilmiştir.

2 - BİLAHARA AKDE MUHALİF HAL HUDUSÜ Madde 250 - Mecur, icare müddeti zarfında müstecirin bir kusuru olmaksızın akitten maksut olan kullanılmak mümkün olmıyacak veya ehemmiyetli surette azalacak bir hale düştüğü takdirde, müstecir, ücretten mütenasip bir miktarın tenzilini talep edebileceği gibi; ayıp münasip bir müddet zarfında bertaraf edilmezse, akdi dahi feshedebilir. Mucir, kendisinin bir kusuru olmadığını ispat edemez ise tazminat ile mükellef olur.

d. Zararın giderimi MADDE 307- Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçekiracı, kiraya verenden kiralananın ayıplı olmasından doğan zararların giderilmesini isteyebilir.

Madde de kiracının; kiraya veren kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiraya verenden kiralananın ayıplı olmasından doğan zararlarının giderilmesini isteyebileceği belirtilmiştir. (Kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 259-e maddesi göz önünde tutulmuştur.)

308. MADDE’si Kanunun 253. maddesini karşılamaktadır. Bu madde ile zapttan sorumluluk düzenlenmektedir. Kanunun kenar başlığında yer alan "II. Üçüncü şahsın iddiasına karşı mesuliyet / 1. Teminat" ibaresi, Tasarı da değiştirilmiş ve "V. Üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluk / 1. Zapttan sorumluluk" şeklinde düzenlenmiştir .

 

II.ÜÇÜNCÜ ŞAHSIN İDDASINA KARŞI MESULİYET :     1 – TEMİNAT Madde 253 - Üçüncü bir şahıs, mecur üzerinde müstecirin haklariyle telifi kabil olmayacak bir iddiade bulunduğu takdirde; mucir, müstecirin ihbarı üzerine muhasamayı deruhte ve müstecirin akit mucibince mecurdan intifaına halel gelmiş ise tazminat itasiyle mükellef olur.

V. Üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluk     1. Zapttan sorumluluk MADDE 308: Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür.

Maddeye göre; üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda, kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür. (Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 259-f maddesi göz önünde tutulmuştur.)

309. MADDE’siKanunun 254. maddesinin birinci ve son fıkralarını karşılamaktadır. Madde de, üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması ve kiralananın el değiştirmesi düzenlenmektedir. Kanunun kenar başlığında yer alan "2.Satım ile kiranın infisahı" şeklindeki ibare, bu madde de "2. Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması / a. Kiralananın el değiştirmesi" şeklinde düzeltilmiştir.

2 - BEYİ İLE İCARIN İNFİSAHI Madde 254 - İcarın akdinden sonra, mecur, mucir tarafından ahara temlik yahut icraen takibat veya iflas tariki ile kendisinden nezedildiği takdirde; müstecir, mecurun ahiren maliki olan üçüncü şahıstan ancak kabulü şarti ile icarenin devamını ve mucirden akdi icra yahut tazminat ita etmesini isteyebilir.     Bununla beraber icar edilen şey bir gayrimenkul olduğu takdirde, akit daha evvel feshe müsait olmadıkça kanunen ihbar caiz olan miada kadar üçüncü şahıs, icara riayet etmekle mükellef tutulur ve feshi ihbar etmediği takdirde akdi kabul etmiş addolunur.     Ammenin menfaati için istimlake dair olan hususi hükümler mahfuzdur.

2. Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması a. Kiralananın el değiştirmesi MADDE 309: Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.

Maddenin birinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 254. maddesinin birinci ve ikinci fıkralarından farklı olarak, kiracıyı yeni malik karşısında korumak amacı ile kiracının kiracılık hakkını yeni malike karşı da ileri sürebileceği ve yeni malikin kiralananı edindiği anda kira sözleşmesinin tarafı olacağı kabul edilmiştir. Bu düzenleme ile İcra ve İflâs Kanununun 135. maddesinde (İİK’nın 135. maddesinde Tescil İçin Tapuya Tebliğ ve Zorla Çıkarma yer almaktadır.) öngörülen koşulların gerçekleşmesi hâlinde, uygulanması olanağı ortadan kaldırılmamaktadır.

Maddenin ikinci fıkrasında ise, şuan olduğu gibi, kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklı tutulmuştur. (Kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 261. maddesinin birinci ve son fıkrası göz önünde tutulmuştur.)

310. MADDE’si, "b. Üçüncü kişinin sınırlı aynî hak sahibi olması" kenar başlıklı yeni bir maddedir. Tasarının tek fıkradan oluşan bu maddesinde, üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra kiralananda sınırlı aynî hak sahibi olması düzenlenmektedir.

 

b. Üçüncü kişinin sınırlı aynî hak sahibi olması

MADDE 310- Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir aynî hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır.

Maddeye göre; sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişinin kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen, mülkiyet hakkı dışında bir aynî hak sahibi olması durumunda kiracı, kiracılık hakkını bu sınırlı aynî haksahibine karşı da ileri sürebilecektir. Mesela üçüncü kişi, bu koşullar altında kiralananda intifa hakkı sahibi olmuşsa, kiralananın el değiştirmesine ilişkin hükümlerin kıyas yoluyla uygulanması sonucunda, kiraya veren sıfatını kazanacaktır. Mülkiyet hakkına ilişkin düzenlemelerin, kıyas yoluyla sınırlı aynî haklara da uygulanabileceğinin kabul edildiği göz önünde tutulursa, madde ile, kiracının hakkını etkileyen bir aynî hak bakımından da aynı sonuç benimsenmiş olmaktadır. (Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 26/i-a maddesi göz önünde tutulmuştur.)

311. MADDE’si 818 sayılı Kanun’un 255. maddesini karşılamaktadır. Bu madde ile kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi düzenlenmektedir.

2.       TAPU SİCİLİNE ŞERH Madde 255 - Bir gayrimenkulün icarında akdin tapu siciline şerh verilmesini iki taraf mukavele edebilirler. Bu şerh, sonraki maliklere müstecirin icar akdi dairesinde gayrimenkulden intifaına müsaade etmek mecburiyetini tahmil eder.

c. Tapu siciline şerh MADDE 311- Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.

Maddede; taşınmaz kiralarında, sözleşme ile kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin kararlaştınlabileceği belirtilmektedir. Tasarı da, Şerhin kiracılık hakkına etkisine, ilişkin bir düzenleme yapılmamıştır. Nedeni de Medenî Kanunu’nun 1009. maddesinin ikinci fıkrasında bu konuya ilişkin bir düzenlemenin yer almasıdır.

Tasarıda, Kanununda olduğu gibi, kiracılık hakkının tapu siciline şerhi olanağının korunmasında bir sakınca görülmemiştir. Tasarının 350. maddesi uyarınca; bu şerhe dayanan kiracı, yeni malikin, gereksinimini ileri sürerek kira sözleşmesini sona erdirme hakkını kullanmasına engel olabilecektir. Zira kiracılık hakkının tapu siciline şerhi, kiraya verenin, Tasarının 349. maddesinde öngörülen gereksinimler (yeniden inşa ve imar gibi) sebebi ile kira sözleşmesini sona erdirmesini önleyici bir etkiye sahiptir. (Kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 261-b maddesi göz önünde tutulmuştur.)

312. MADDE’side, Borçlar Kanununda ayrı bir madde olarak yer verilmeyen, yeni bir maddedir ve kiracının kira bedelini ödeme borcunu genel olarak düzenlenmektedir

Bu madde, kiracının borçlarının sayılmaya başlandığı ilk maddedir ve kiracının aslî edimi olarakta kira bedelini ödeme borcu düzenlenmiştir.

D. Kiracının borçları

I. Kira bedelini ödeme borcu

1. Genel olarak

MADDE 312- Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.

313. MADDE’si818 sayılı Borçlar Kanununun 257. maddesinin birinci fıkrasını karşılamaktadır. Bu madde de kiracının “kira bedelini ödeme” borcunun ifa zamanı düzenlenmektedir. Borçlar Kanununun 257. maddesinin kenar başlığında kullanılan "II.Kiranın tediyesi" şeklindeki ibare, Tasarıda "2. İfa zamanı" şeklinde değiştirilmiştir.

II:KİRANIN TEDİYESİ: Madde 257 - Müstecir kirayı akit ile yahut mahalli adet ile muayyen olan zamanda tediyeye mecburdur. Böyle muayyen bir zaman bulunmadığı takdirde, icar altı aylık yahut senelik ise her altı ayın mürurunda ve daha az bir müddet için ise beher ayın mürurundan sonra nihayet icar müddetinin hitamında verilmek lazımdır.

2. İfa zamanı MADDE 313- Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

Madde de; kiracının kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlü olduğu ancak bu kuralın aksine sözleşme yapılabileceği veya aksine yerel adet olabileceği belirtilmiştir. İfa zamanının kira süresine göre belirlenmesine ilişkin 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 257. maddesinin ikinci fıkrası, Tasarıya alınmamıştır. Sözleşmede ifa zamanının kararlaştırılmadığı zamanlarda, uygulamada kira bedelinin aylık olarak ödendiği göz önünde tutulmuş, altı ay ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin altı ayda bir ödeneceğine ilişkin hükme gerek duyulmamıştır. (Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 257-c maddesi göz önünde tutulmuştur.)

314. MADDE’si Kanunun 260 ıncı maddesini karşılamakta ve kiracının temerrüdünü düzenlenmektedir. Kenar başlığı "3.Kiracının temerrüdü" şeklinde değiştirilmiştir.

 

F - HİTAM: I.MÜSTECİRİN TEMERRÜDÜ : Madde 260: Müstecir icar müddetinin hitamından evvel muacceliyet kesp eden kiraları tediye etmemiş bulunursa, mucir altı ay veya daha fazla müddetli icarlarda otuz günlük ve daha az müddetli icarlarda altı günlük bir mehil tayin ederek birikmiş olan kira bu müddet zarfında verilmediği takdirde mehlin hitamında akdi feshedeceğini müstecire ihtar edebilir. Bu mehil, ihtarın müstecire tebliğ edildiği günden itibaren başlar. Bu mehlin tenkisine yahut tediyeden teahhür halinde akdin hemen feshedilebileceğine dair yapılan mukaveleler batıldır.

3. Kiracının temerrüdü MADDE 314- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Maddenin birinci fıkrasına göre; kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ifa etmeme durumunda ise sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu madde de 818 sayılı Kanundan farklı olarak yapılacak bildirimin yazılı olması aranmıştır.

818 sayılı Borçlar Kanununun 260. maddesinin birinci ve ikinci fıkralarında öngörülen süreler, Tasarının bu maddesi ile "Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar." şeklinde değiştirilmiştir. Öte yandan kira bedeli borcunun ödenmesinde temerrüt ile yan gider borcunun ödenmesinde temerrüt arasındaki fark ortadan kaldırılmıştır. Bu düzenleme ile öğreti ve uygulama arasında, kiracı tarafından yan giderlerin ödenmesinde temerrüde bağlı sonuçlar bakımından ortaya çıkan duraksamaların giderilmesi amaçlanmıştır. (Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 257-d maddesi göz önünde tutulmuştur.)

315. MADDE’si Kanunun 256. maddesinin birinci ve ikinci fıkralarını karşılamaktadır. Tasarının bu maddesinde, kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu düzenlenmektedir. 256. maddenin kenar başlığında kullanılan "C. Kiracının borçları / I. Borca muvafık surette takayyüt" şeklindeki ibare, Tasarıda "II. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu" şeklinde değiştirilmiştir.

 

C - MÜSTECİRİN BORÇLARI: I:BORCA MUVAFIK SURETTE TEKAYYÜT: Madde 256 - Müstecir mecuru kullanırken tam bir ihtimam dairesinde hareket ve apartman icarında bina dahilinde oturanlara karşı icabeden vazifeleri ifa ile mükelleftir. Müstecir vukubulan ihtara rağmen bu mükellefiyete daimi surette muhalefet eder yahut açıktan açığa fena kullanarak mecura daimi bir zarar iras eylerse mucir tazminat ile birlikte icar akdinin hemen feshini talep edebilir. Mecurda, icrası mucire ait tamirata lüzum hasıl olduğu yahut üçüncü bir şahıs mecur üzerinde bir hak iddia ettiği takdirde; müstecir, keyfiyeti hemen mucire ihbar etmekle mükelleftir. Aksi takdirde zarardan mesul olur.

II. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu MADDE 315- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Maddenin ilk fıkrası, Kanunun 256. maddesinin birinci fıkrasını daha anlaşılır hale getirmiştir.

Maddenin ikinci fıkrasında, kiracının özen ve komşulara saygı göstermesi borcuna aykırı davranması durumunda konut ve çatılı işyeri kiralarında; kiraya verenin kiracıya yapacağı ihtarın yazılı olması, ihtarda en az otuz gün süre verilmesi ve bu sürede borca aykırılığın giderilmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceği açıklamasının yapılması aranmıştır. Kiraya veren, diğer kira ilişkilerinde ise; kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın yapacağı yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilecektir.

Maddenin son fıkrasında ise, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması, yükümlülüğe aykırı davranışın kiraya veren veya aynı taşınmazda oturanlar veya komşular bakımından çekilmez olması durumlarından biri gerçekleştiğinde, kiraya veren; sözleşmeyi yapacağı yazılı bir bildirimle hemen feshedebilecektir. Bu düzenleme ile bu gibi durumlarda uyarı zorunluluğu ortadan kaldırılmış, hem de bu tür kira ilişkilerinde herhangi bir fesih bildirim süresine yer verilmemiştir.

316. MADDE’si 818 sayılı Borçlar Kanununun 258. maddesinin ikinci fıkrasını karşılamakta ve kiracının temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu düzenlenmektedir. 258. maddesinin kenar başlığında kullanılan "D. Mükellefiyet ve vergileri ve tamiri tahammül" şeklindeki ibare, Tasarıda "III. Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu" şeklinde değiştirilmiştir. 258. maddenin ikinci fıkrasında öngörülen "... tamir mucire aittir." şeklindeki hüküm madde metnine alınmamıştır. Çünkü kiralayanın borçlarından biri olarak Tasarının 302. maddesinde düzenlenmiştir. Bu madde de Kanundan farklı bir hüküm değişikliği yoktur, yalnızca Kanunun sistematiği değiştirilmiş, ifadesi netleştirilmiştir.

 

D - MÜKELLEFİYET VE VERGİLERİ VE TAMİRİ TAHAMMÜL: Madde 258: Mecurun mükellefiyeti ve vergileri mucire aittir. Mecurun alelade kullanılması için muktazi tathir ve ıslah masrafı müstecire ve tamir mucire aittir. Bu hususta mahalli adete bakılır.

II. Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu MADDE 316: Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.

317. MADDE, Kanunun 256. maddesinin son fıkrasını karşılamaktadır. Bu madde de kiracının, ayıpları kiraya verene bildirme borcu düzenlenmektedir. Kanunun kenar başlığı Tasarıda "IV. Ayıpları kiraya verene bildirme borcu" şeklinde değiştirilmiştir.

C - MÜSTECİRİN BORÇLARI: I:BORCA MUVAFIK SURETTE TEKAYYÜT: Madde 256 - Müstecir mecuru kullanırken tam bir ihtimam dairesinde hareket ve apartman icarında bina dahilinde oturanlara karşı icabeden vazifeleri ifa ile mükelleftir. Müstecir vukubulan ihtara rağmen bu mükellefiyete daimi surette muhalefet eder yahut açıktan açığa fena kullanarak mecura daimi bir zarar iras eylerse mucir tazminat ile birlikte icar akdinin hemen feshini talep edebilir. Mecurda, icrası mucire ait tamirata lüzum hasıl olduğu yahut üçüncü bir şahıs mecur üzerinde bir hak iddia ettiği takdirde; müstecir, keyfiyeti hemen mucire ihbar etmekle mükelleftir. Aksi takdirde zarardan mesul olur.

IV. Ayıpları kiraya verene bildirme borcu MADDE 317- Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.

256. maddenin son fıkrasında yer alan "... yahut üçüncü bir şahıs kiralananın üzerinde bir hak iddia ettiği takdirde" şeklindeki ibareye, Tasannm zapttan sorumluluğa ilişkin 308.maddesinde, "kiracının bildirimi üzerine" şeklinde yer verildiği için, 317. madde hükmüne alınmamıştır. (Maddenin düzenlenmesinde, İsviçre Borçlar Kanununun 257-g maddesi göz önünde tutulmuştur.)

318. MADDE’sininbirinci fıkrası Kanunun 251. maddesinin birinci fıkrasını karşılamaktadır. Tasarının bu maddesi dört fıkradan oluşmakta olup kiracının, ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu düzenlenmektedir. Maddenin kenar başlığı da "V. Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu" şeklinde ifade edilmiştir.

 

3 - AYIP HALİNDE MUAMELE Madde 251: Mecur, icare müddeti zarfında zaruri tamirata muhtaç olduğu takdirde; müstecir, hakkına halel gelmemek şartiyle bu tamiratın icrasına müsaade etmeğe mecburdur. İntifa başladığı zaman mevcut yahut intifa esnasında hadis olupta külfeti kendine ait olmayan ve mucire yapılan ihbar üzerine münasip bir mehil zarfında bertaraf edilmiyen ufak tefek ayıpları, müstecir, mucir hesabına izale edebilir.

V. Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu MADDE 318- Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.

Maddenin birinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 251. maddesinin birinci fıkrasında kullanılan "kiracı, hakkına halel gelmemek şartıyla" şeklindeki ibareye yer verilmemiş, ancak maddenin son fıkrasında "Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin haklan saklıdır." denilmek suretiyle, bu konuda kiracı yönünden gerekli hukukî koruma sağlanmıştır.

Maddenin ikinci fıkrasında, öğreti ve uygulamada kiracının borçlarından biri olduğu kabul edildiği hâlde, 818 sayılı Kanunda yer verilmeyen, kiralananın gösterilmesine katlanma borcu açıkça düzenlenmiştir.

Maddenin üçüncü ve son fıkrası Borçlar Kanunun’un 251. maddesinde yer verilmeyen, yeni düzenlemelerdir. Üçüncü fıkrada, kiracının kiralananın gösterilmesine katlanma borcunun kapsamı ve gerçekleşme koşulları düzenlenmekte, son fıkrada ise kira bedelinden indirim yapılmasına ve zararın giderilmesine ilişkin hükümlerin saklı olduğu belirtilmektedir. (Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 257-h maddesi göz önünde tutulmakla birlikte, kaynak maddenin son fıkrası, ayrı konulara ilişkin olması sebebi ile Tasarıda iki fıkra halinde kaleme alınmıştır.)

319. MADDE’si, 818 sayılı Kanunun 251. maddesinin birinci fıkrasını kısmen karşılamaktadır. İki fıkradan oluşan bu madde de, kiraya verenin kiralananda yenilik ve değişiklik yapması düzenlenmektedir. 251. maddenin kenar başlığında kullanılan "3. Ayıp hâlinde muamele" şeklindeki ibare, Tasarıda "E. Özel durumlar /1. Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması / 1. Kiraya veren tarafından" şeklinde değiştirilmiştir.

 

3 - AYIP HALİNDE MUAMELE Madde 251 - Mecur, icare müddeti zarfında zaruri tamirata muhtaç olduğu takdirde; müstecir, hakkına halel gelmemek şartiyle bu tamiratın icrasına müsaade etmeğe mecburdur. İntifa başladığı zaman mevcut yahut intifa esnasında hadis olupta külfeti kendine ait olmayan ve mucire yapılan ihbar üzerine münasip bir mehil zarfında bertaraf edilmiyen ufak tefek ayıpları, müstecir, mucir hesabına izale edebilir.

E. Özel durumlar I. Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması 1. Kiraya veren tarafından MADDE 319- Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir. Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.

Maddenin birinci fıkrasında; Kanunun birinci fıkrasından farklı olarak, kiraya verene, kiralananın durumunu iyileştirme yetkisi verilmiştir. Bu yetki, kiralananın değerinin korunmasının gerektirdiği çalışmaların yapılması için kullanılabileceği gibi, kiralananın değerinin artırılması için de kullanılabilir. İlk durum için "yenilik", ikinci durum için "değişiklik" terimleri kullanılmıştır. Kiraya verenin kiralananda yenilik ve değişiklik yapma yetkisini kullanması şu iki koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlanmıştır :

Kiraya verenin bu yetkisini kullanmasının kira sözleşmesinin sona ermesini gerektirmemesi,

Bu iyileştirme ve değişiklik girişiminin, kiracıdan katlanması beklenebilecek nitelikte olması.

Kiracıdan katlanması beklenmeyecek yenilik ve değişikliklerde ise kiraya veren, bu yetkisini, Tasarının 349. maddesinin 2. numaralıbendinde öngörülen koşullar çerçevesinde, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek kullanabilecektir.

 

MADDE 349/2 : Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı olanaksız ise,belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Maddenin ikinci fıkrasında, kiraya verenin yenilik ve değişiklik yapma yetkisini kullanması karşısında, kiracının korunması amaçlanmıştır. Böylece, yenilik ve değişiklik yapma yetkisini kullanacak olan kiraya veren, kiracının çıkarını gözetmek, (gerektiğinde kira bedelinden indirim yapılmasına katlanmak ve tazminat ödemek zorunda kalacaktır. Kiracının kira bedelinden indirim yapılmasını isteme hakkı ile tazminat isteme hakkı, Tasarının 306 ve 307 nci maddelerinde düzenlenmiş bulunmaktadır. (Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 260. maddesi göz önünde tutulmuştur.)

320. MADDE’si Kanunda yer almayan, "2. Kiracı tarafından" kenar başlıklı yeni bir maddedir ve kiracı tarafından kiralananda yenilik ve değişiklikler yapılması halini düzenlenmektedir.

2. Kiracı tarafından

MADDE 320- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.

Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez.

Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sonucu ortaya çıkan önemli değer artışının karşılığının ödenmesini kira sözleşmesi sona erdiğinde isteyebilir. Daha yüksek bir bedel ödenmesini öngören yazılı anlaşmalar saklıdır.

Maddenin birinci fıkrasında, kiracının kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabileceği belirtilmektedir.

Maddenin ikinci fıkrasında, kiraya verenin bu yenilik ve değişikliklere rıza göstermesi durumunda, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemeyeceği öngörülmektedir. Bu madde ile kiracının kiralananı sözleşme sonunda, ne durumda teslim almışsa, o durumda geri verme borcuna ilişkin olan, Tasarının 333. maddesinin bir istisnasına yer verilmiştir. Bu düzenleme çerçevesinde; kiracının, kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilmesi için kiraya verenin yazılı rızasını alması koşulu aranmış ve bu rızayı alan kiracının, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça, kiralananı eski durumuyla geri verme sorumluluğundan kurtulacağı esası benimsenmiştir.

Maddenin üçüncü fıkrasında; aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiracının, sözleşmenin sona ermesinden sonra da bu yenilik ve değişiklikler neticesinde kiralananda meydana gelen önemli değer artışının karşılığını, kiraya verenden isteyebileceği düzenlenmiştir. Bu konuda kiracının korunması amacıyla, göreceli (nisbî) bir emredici kural getirilmiştir. Kiracının önemli değer artışı oluşturan değişiklikler ve iyileştirmeler için karşılık isteme hakkının anlaşma ilekaldırılması veya sınırlandırılmasına imkan tanınmamış; buna karşılık, yazılı anlaşmada, daha fazla bir giderim talebine yer verilebileceği kabul edilmiştir. (Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 260-a maddesi göz önünde tutulmuştur.)

321. MADDE’si Kanun’un 259. maddesi ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 12. maddesinin birinci fıkrasını karşılamaktadır. Bu madde ile alt kira ve kullanım hakkının devri düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 259. maddesinin kenar başlığında kullanılan "E. Kiracının kiracısı" şeklindeki ibare, Tasanda "II. Alt kira ve kullanım hakkının devri" şeklinde ifade edilmiştir.

 

E - MÜSTECİRİN MÜSTECİRİ:

II. Alt kira ve kullanım hakkının devri

Madde 259 - Müstecir, mucire zarar verecek bir tebeddülü mucip olmamak şartiyle, mecuru tamamen yahut kısmen ahara icar yahut icarı bir üçüncü şahsa ferağ edebilir. İkinci müstecir, birinci müstecire müsaade edilenden başka bir tarzda kullandığı takdirde; birinci müstecir, bundan dolayı mucire karşı mesul olur. Mucir, ikinci müsteciri bu hususa riayet ettirmeğe selahiyettardır. 6570 sayılı Kanun Madde 12 - Kiracı, mukavelede hilafına sarahat olmadıkça, kiralanan yeri kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz yahut istifade hakkını veya mukavelesini başkasına devredemez veyahut kendisi gayrimenkulü bırakmış olduğu halde hiç bir sebeple bu yeri kısmen veya tamamen başkalarına işgal ettiremez. Kira akdinin esas gayesi itibariyle başkalarına kiralanması lazım ve mütat olan (Otel, pansiyon, talebe yurdu ve benzerleri) gayrimenkuller bütün gayrimenkulün devri veya kiralanması hali müstesna olmak üzere yukardaki fıkra hükmüne tabi değildir. Bu maddenin birinci fıkrası hükmüne riayet etmeyerek bir gayrimenkule kiracı veya devir alan sıfatiyle girenler veya bu gayrimenkulü işgal edenler hakkında hiç bir ihtara hacet kalmaksızın sulh mahkemelerinde tahliye davası açılabilir. Fuzuli şagiller hakkında 5917 sayılı kanun hükümlerinin tatbikı da istenebilir.(*)   NOT : (*) 5917 sayılı Kanunun yerini 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyedliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun almıştır.

MADDE 321- Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.

Maddenin birinci fıkrasında, alt kiraya verme ile kiralananı kullanma hakkını başkasına devretme imkânları, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmaması koşuluyla kiracıya tanınmıştır. Kullanım hakkının devrinde, kira sözleşmesinin taraflarında bir değişiklik olmamakta ve kiracı kira sözleşmesinin kendisine sağladığı kiralananı kullanma alacağını kısmen veya tamamen başkasına devretmektedir. Bu devrin, alacağın devri hükümlerine tâbi olduğu konusunda bir şüphe yoktur.

Maddenin ikinci fıkrasına göre; kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası ile alt kira ve kullanım hakkının devri imkanlarından yararlanabilecektir.

Maddenin son fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 259. maddesinin ikinci ve son fıkralarında olduğu gibi, alt kiracının kiraya verene karşı doğrudan sorumlu olacağı ve kiraya verenin de kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabileceği belirtilmektedir.

322. MADDE, 818 sayılı Kanunun 259. maddesinin birinci fıkrasında "kiranın üçüncü bir şahsa ferağı" ifadesiyle, sadece ismen belirtilen, "III. Kira ilişkisinin devri" kenar başlıklı maddedir. Tasarının üç fıkradan oluşan bu maddesi ile sözleşmenin devri niteliğinde olan kira ilişkisinin devri düzenlenmiştir.

E - MÜSTECİRİN MÜSTECİRİ: Madde 259 - Müstecir, mucire zarar verecek bir tebeddülü mucip olmamak şartiyle, mecuru tamamen yahut kısmen ahara icar yahut icarı bir üçüncü şahsa ferağ edebilir. İkinci müstecir, birinci müstecire müsaade edilenden başka bir tarzda kullandığı takdirde; birinci müstecir, bundan dolayı mucire karşı mesul olur. Mucir, ikinci müsteciri bu hususa riayet ettirmeğe selahiyettardır.

III. Kira ilişkisinin devri MADDE 322: Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Maddenin birinci fıkrasında, kiracının kira ilişkisini başkasına devredebilmesi, kiraya verenin yazılı rızasına bağlanmış; ancak kiraya verenin işyeri kiralarında haklı sebep olmadan bu rızayı vermekten kaçınamayacağı öngörülmüştür. "Haklı sebep", somut olaydaki durum ve koşullar göz önünde tutularak, hâkim tarafından belirlenecektir.

Maddenin ikinci fıkrasında; kira ilişkisinin devrinin, kira sözleşmesinin kiracı tarafını değiştirdiği açıkça ifade edilmiştir. Devir ile birlikte devreden kiracı, kiraya verene karşı tüm borçlarından kurtulacak ve devralan devredenin yerine geçerek, kiraya verene karşı sorumlu olacaktır. Bu devir kiraya verenin rızası ile gerçekleştiğinden, borçlunun değişmesinin kiraya verenin sözleşmedeki durumunu olumsuz yönde etkilediği söylenemeyecektir.

Maddenin son fıkrasında; işyeri kiralarında, devreden kiracının devir konusu kira sözleşmesi süresinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olacağı belirtilmiştir.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 263 üncü maddesi göz önünde tutulmuştur. Bununla birlikte, kaynak Kanunda sadece işyeri kira ilişkisinin devri düzenlendiği hâlde, konut ve işyeri ayrımı yapılmaksızın buna imkân veren 818 sayılı Borçlar Kanunundaki düzenleme, Tasanda da korunmuştur.

323. MADDE’si, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 252. maddesinin birinci fıkrasını tamamen, ikinci fıkrasını kısmen karşılamaktadır ve genel olarak kiralananın kullanılmamasına bağlanan sonuçlar düzenlenmektedir. 252. maddenin kenar başlığında kullanılan "4. Kullanmanın mümkün olamaması" şeklindeki ibare, Tasarıda "IV. Kiralananın kullanılmaması / 1. Genel olarak" şeklinde ifade edilmiştir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 252. maddesinin birinci ve ikinci fıkraları, aralarındaki bağlantı göz önünde tutularak, Tasanda tek fıkra halinde kaleme alınmıştır.

IV. Kiralananın kullanılmaması

1. Genel olarak

MADDE 323- Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.

Madde de; kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple, kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracının kira bedelini ödemekle yükümlü olduğu ve bu durumda kiraya verenin, yapmaktan kurtulduğu giderlerin kira bedelinden indirileceği belirtilmektedir. Kanunun 252. Maddesinde yer alan, aynı Kanunun 264. madde hükmünün saklı olduğuna ilişkin son fıkrası, Tasarıya alınmamıştır. Bunun sebebi; saklı tutulan durumun, Tasarının 330.maddesinde olağanüstü fesih yollarından birini oluşturan "önemli sebeplerle fesih" olarak düzenlenmiş olmasıdır. Kiracının kiralananı kullanamaması Tasarının 330. maddesinde tanımlanan önemli sebeplerden birine dayanmadığı takdirde, Tasarının 323. maddesi uygulama alanı bulacaktır. (Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 264 üncü maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları göz önünde tutulmuştur.)

324 MADDE’si 818 sayılı Borçlar Kanununun 252. maddesinin ikinci fıkrasını karşılamaktadır. İki fıkradan oluşan bu madde de, kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesinin sonuçları düzenlenmektedir. 252. maddenin kenar başlığında kullanılan "4. Kullanmanın mümkün olamaması" şeklindeki ibare, Tasanda "2. Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi" şeklinde ifade edilmiştir.

4.KULLANMANIN MÜMKÜN   OLAMAMASI Madde 252 - Müstecir, kendi kusurundan yahut şahsında hadis olan mücbir bir sebebten dolayı mecuru kullanamadığı yahut mahdut surette kullandığı takdirde mucir, mecuru akit dairesinde kullanmağa hazır bulundurmuş oldukça; müstecir, kiranın tamamını vermekle mükellef olur.     Bu takdirde mucir, sarfıyattan tasarruf eylediği miktarı ve mecurun diğer suretle kullanılmasından elde ettiği menfaatleri kiraya mahsup etmeğe mecburdur.     Mucip akdin icrasını tahammül edilmez bir hale getiren sebepler hudusünde, iki tarafın akdi feshetmek hakları mahfuzdur.

2. Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi MADDE 324- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Maddenin birinci fıkrasında; kiracının, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri vermesi hâlinde, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için sorumlu tutulabileceği; hatta ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bularak, kira sözleşmesinden doğan borçlarından kurtulabileceği kabul edilmiştir. Bu hüküm ile bir yandan kendisine teslim edilmiş kiralananı kullanmayan ve ondan yararlanmayan kiracının sorumluluğunun devam edeceği öngörülmüş; diğer yandan, kiracıya, kiralananı geri vermek suretiyle, sözleşmeden doğan sorumluluğunu makul bir süre ile sınırlama olanağı sağlanmıştır. Bu düzenleme ile kiraya verenin menfaatleri de korunmuştur. Nitekim Tasarının 113. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan yollama uyarınca uygulanması gereken Tasarının 52. maddesinin birinci fıkrasında, zarar görenin zararın artmasında birlikte kusurunun bulunması halinde, hakime tazminatı indirme yetkisi verilmiştir. Ayrıca Yargıtay’ın yerleşmiş içtihadında kiraya verenin; kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için kiracıdan tazminat isteyebileceği (bilirkişi mütalâası göz önünde tutularak belirlenecek olan) kabul edilmektedir.

Maddenin ikinci fıkrasında, 818 sayılı Borçlar Kanununun 252. maddesinin ikinci fıkrasında olduğu gibi, "Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür." şeklinde, denkleştirme (mahsup) ilkesine uygun bir düzenleme yapılmıştır. (Maddenin düzenlenmesinde, konuya ilişkin öğreti ve uygulama ile kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 264. maddesinin birinci fıkrası göz önünde tutulmuştur.)

325. MADDE’si; "V. Takastan feragat yasağı" kenar başlıklı yeni bir maddedir.

V. Takastan feragat yasağı

MADDE 325- Kiracı ve kiraya veren, kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edemezler.

Maddede, takastan önceden feragat edilebileceğine ilişkin Tasarının 144. maddesindeki kurala kira ilişkisinden doğan alacaklar bakımından emredici bir istisna getirilmiştir. Madde hükmü şöyledir: “Kiracı ve kiraya veren, kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edemezler.” Bu madde hükmü ile kiraya veren ile kiracı arasındaki menfaat dengesi sağlanmıştır. (Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 265. maddesi göz önünde tutulmuştur.)

326. MADDE’si; 818 sayılı Borçlar Kanununun 263. maddesini karşılamaktadır. Bu madde de kira süresinin geçmesiyle sözleşmenin sona ermesi düzenlenmektedir. Kanunun kenar başlığında kullanılan "IV. Sükût ile tecdit" şeklindeki ibare, Tasanda "F. Sözleşmenin sona ermesi /1. Sürenin geçmesi" şeklinde değiştirilmiştir.

IV:SÜKUT İLE TECDİT: Madde 263 - İcar, muayyen bir müddetle akdedilip te bu müddetin hitamında mucirin malumatı ile ve muhalefeti olmaksızın mecurun kullanılmasına devam olunduğu yahut mukavelede fesih hakkında gösterilen ihbarı iki taraftan hiç biri yapmadığı takdirde, hilafına mukavele yok ise akit, gayri muayyen bir müddet için tecdit edilmiş sayılır.

F. Sözleşmenin sona ermesi I. Sürenin geçmesi MADDE 326- Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

818 sayılı Borçlar Kanununun 263. maddesinde kullanılan "kiralayanın malûmatı ile ve muhalefeti olmaksızın" ile "yahut mukavelede fesih hakkında gösterilen ihban iki taraftan hiç biri yapmadığı takdirde" ibareleri gereksiz bulunduğundan Tasarıya alınmamıştır.

Maddenin birinci fıkrasında, belirli süreli kira sözleşmesinin, sürenin sonunda kendiliğinden sona ereceği ve sürenin belirlenmesininde açık ya da örtülü biçimde olabileceği belirtilmiştir.

Maddenin ikinci fıkrasında; belirlenen kira süresinin sona ermesine rağmen tarafların kira ilişkisini sürdürmeleri durumunda, kira sözleşmesinin belirsiz süreli sözleşmeye dönüşeceği açıklanmıştır.

327. MADDEKanunun 262. maddesini kısmen karşılamaktadır ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinin fesih bildirimiyle sona ermesini genel olarak düzenlenmektedir. 262.maddenin kenar başlığında kullanılan "III. Feshin ihbarı" şeklindeki ibare, Tasarıda "II. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi / 1. Genel olarak" şeklinde ifade edilmiştir.

III:FESHİN İHBARI: Madde 262 - İcar için ne sarih ne de zımmi bir müddet tayin edilmemiş olursa, gerek müstecir gerek mucir, ihbar suretiyle akdi feshedebilir. Akitte, hilafına bir hüküm tayin edilmemiş ise, iki taraftan her biri aşağıdaki kaideler dairesinde feshi ihbar edebilir: 1 - Mefruş olmayan apartmanlar, yazıhane, tezgah, dükkan, mağaza, mahzen, samanlık, ahır, ve bu gibi mahaller ancak mahalli adetince muayyen en yakın vakit için ve böyle bir adetin fıkdanı halinde altı aylık bir müddetin hitamı için ve her iki halde üç ay evvel yapılması lazım gelen bir ihbar ile. 2 - Mefruş apartmanlar yahut müstakil odalar yahut süknaya mahsus mefruşat ancak bir aylık müddetin hitamı için ve iki hafta evvel yapılması lazım gelen bir ihbar ile. 3 - Diğer menkul şeyler her istenilen zaman için ve üç gün evvel yapılması lazım gelen bir ihbar ile.

II. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi 1.      Genel olarak MADDE 327: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

Maddenin birinci fıkrasında; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflar, daha uzun bir fesih bildirim süresi ya da başka bir fesih dönemi kararlaştırmış olmadıkça, her birinin yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak, sözleşmeyi feshedebileceği; fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin esas alınacağı belirtilmiştir.

Maddenin ikinci fıkrasında, fesih dönemine ya da bildirim süresine uyulmadan yapılan feshin bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağı ifade edilmiştir.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 266-a maddesi göz önünde tutulmuştur. Ancak kaynak Kanundan farklı olarak fesih dönemlerinin hesaplanmasında kira sözleşmesinin başlangıcının esas alınacağı konusu açıklığa kavuşturulmuştur.

328. MADDE’si262. maddesinin ikinci fıkrasının 1. ve 2 numaralı bentlerini karşılamaktadır. Tek fıkradan oluşan bu madde ile belirsiz süreli taşınmaz ve taşınır yapı kiralarının fesih bildirimiyle sona erdirilmesi düzenlenmektedir. 262. maddenin kenar başlığında kullanılan "III. Feshin ihbarı" şeklindeki ibare, Tasarıda "2. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında" şeklinde ifade edilmiştir.

III:FESHİN İHBARI: Madde 262 - İcar için ne sarih ne de zımmi bir müddet tayin edilmemiş olursa, gerek müstecir gerek mucir, ihbar suretiyle akdi feshedebilir. Akitte, hilafına bir hüküm tayin edilmemiş ise, iki taraftan her biri aşağıdaki kaideler dairesinde feshi ihbar edebilir: 1 - Mefruş olmayan apartmanlar, yazıhane, tezgah, dükkan, mağaza, mahzen, samanlık, ahır, ve bu gibi mahaller ancak mahalli adetince muayyen en yakın vakit için ve böyle bir adetin fıkdanı halinde altı aylık bir müddetin hitamı için ve her iki halde üç ay evvel yapılması lazım gelen bir ihbar ile. 2 - Mefruş apartmanlar yahut müstakil odalar yahut süknaya mahsus mefruşat ancak bir aylık müddetin hitamı için ve iki hafta evvel yapılması lazım gelen bir ihbar ile. 3- Diğer menkul şeyler her istenilen zaman için ve üç gün evvel yapılması lazım gelen bir ihbar ile.

2. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında MADDE 328: Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.

Maddede, taraflardan her birinin, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebileceği belirtilmektedir. Bu düzenleme ile 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 262.maddesindeki (1) ve (2) numaralı bentlerde yer alan, kiralananın niteliğine göre öngörülen süre farklılıkları kaldırılmıştır. Sonuç olarak, niteliğine bakılmaksızın taşınmazlar ile TMK. 728. maddesinde tanımlanan taşınır yapılar bakımından aynı hukuksal rejim benimsenmiş, böylece bütünlük sağlanmıştır.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 266-b maddesi göz önünde tutulmuştur. Ancak, kaynak İsviçre Borçlar Kanunundan farklı olarak konut, işyeri, mobilyalı oda ve konaklama yeri kiraları bakımından özel düzenlemelere (266/c, 266/d, 266/e) yer verilmemiştir.

329. MADDE’si, Kanunun 262. maddesinin ikinci fıkrasının 3 numaralı bendini karşılamaktadır. İki fıkradan oluşan bu madde de, belirsiz süreli taşınır kiralarının fesih bildirimiyle sona erdirilmesi düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunda yer alan "süknaya mahsus mefruşat" bakımından olan farklılık kaldırılmış ve tüm taşınır kiraları aynı hukuksal rejime tabi tutularak, bütünlük sağlanmıştır. 262. maddenin kenar başlığında kullanılan "III.Feshin ihbarı" şeklindeki ibare, Tasarıda "3. Taşınır kiralarında" şeklinde ifade edilmiştir.

III:FESHİN İHBARI: Madde 262 - İcar için ne sarih ne de zımmi bir müddet tayin edilmemiş olursa, gerek müstecir gerek mucir, ihbar suretiyle akdi feshedebilir. Akitte, hilafına bir hüküm tayin edilmemiş ise, iki taraftan her biri aşağıdaki kaideler dairesinde feshi ihbar edebilir: 1 - Mefruş olmayan apartmanlar, yazıhane, tezgah, dükkan, mağaza, mahzen, samanlık, ahır, ve bu gibi mahaller ancak mahalli adetince muayyen en yakın vakit için ve böyle bir adetin fıkdanı halinde altı aylık bir müddetin hitamı için ve her iki halde üç ay evvel yapılması lazım gelen bir ihbar ile. 2 - Mefruş apartmanlar yahut müstakil odalar yahut süknaya mahsus mefruşat ancak bir aylık müddetin hitamı için ve iki hafta evvel yapılması lazım gelen bir ihbar ile. 3 - Diğer menkul şeyler her istenilen zaman için ve üç gün evvel yapılması lazım gelen bir ihbar ile.

3. Taşınır kiralarında MADDE 329- Taraflardan her biri, bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir. Bu durumda kiraya verenin, zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur.

Maddenin ikinci fıkrası; Kanunda yer almayan yeni bir hükümdür. Fıkranın uygulanması için, kiraya verenin söz konusu taşınırı mesleki faaliyeti gereği kiraya vermesi ve kiracının da söz konusu taşınırı özel kullanımı için kiralaması şarttır. Bu tür bir taşınırın kiracısı, sözleşmeyi, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önce yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilecektir. Kiracının bu madde uyarınca sözleşmeyi feshetmesi halinde, kiraya veren ondan tazminat isteyemeyecektir. (Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 266-f ve 266-k maddesi göz önünde tutulmuştur.)

330. MADDE, Kanunun 264. maddesini karşılamaktadır ve olağanüstü fesih yollarından biri olarak önemli sebeple fesihi düzenlemektedir. Kanunun kenar başlığında kullanılan "V. Fesih/1. Mühim sebeplerden dolayı" şeklindeki ibare, Tasanda "HI. Olağanüstü fesih /1. Önemli sebepler" şeklinde ifade edilmiştir.

 

V:FESİH: 1 - MÜHİM SEBEPLERDEN DOLAYI Madde 264 - Muayyen bir müddetle aktedilen gayrimenkul icarında, mucip akdin icrasını tahammül edilmez bir hale getiren sebepler hudusünde; iki taraftan her biri, diğerine tam bir tazminat vermek ve kanuni mehillere riayet etmek şartiyle ve icar müddetinin hitamından evvel feshi ihbar edebilir.     İcar bir sene veya daha uzun bir müddet için akdedilmiş ise, mucir veya müstecire verilecek tazminat altı aylık bedeli icardan az olamaz.     Müstecir kendisine tazminat verilmedikçe mecuru terke icbar olunamaz.

III. Olağanüstü fesih 1. Önemli sebepler MADDE 330- Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstüfesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

Tasarıda, Kanundan farklı olarak, kira sözleşmesinin belirli süreli taşınmaz kirası olması aranmamaktadır. Ayrıca böyle bir fesihte istenecek maddi tazminat ve tutarı ile ilgili bir düzenlemeye de yer verilmemiştir. Tasarıya kiracının kiralananı boş olarak teslimi için tazminatın ödenmesi gerektiğine ilişkin hüküm de alınmamıştır. Ancak hakime, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarım karara bağlama yetkisi verilmiştir. Böylece kiralananın niteliğine bakılmaksızın tüm kira sözleşmeleri bakımından genel bir düzenlemeye yer verilmiştir. Bu durumda, taraflardan her biri, fesih bildiriminin, fesih dönemlerinin sonu itibarıyla yapılması zorunluluğu olmaksızın, Tasarının 367. maddesinde öngörülen sürelere uyarak, kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. (Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 266-g maddesi göz önünde tutulmuştur.)

MADDE 331- 818 sayılı Borçlar Kanununun 261 inci maddesini karşılamaktadır.

Tasarının iki fıkradan oluşan 331. maddesinde, olağanüstü fesih yollarından biri olarak kiracının iflâsı düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 261. maddesinin kenar başlığında kullanılan "II. Kiracının iflâsı" şeklindeki ibare, Tasarıda "2. Kiracının iflâsı" şeklinde korunmuştur.

II:MÜSTECİRİN İFLASI: Madde 261 - Müstecir iflas eder ve birikmiş ve işliyecek kiralar için münasip bir müddet zarfında teminat da verilmezse mucir, icarı feshe salahiyettardır.

2. Kiracının iflâsı MADDE 331- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflâs ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflâs masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi her hangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.

Maddede, karşılıklı borç yükleyen sözleşmeler bakımından genel hüküm niteliğindeki Tasarının 97 nci maddesinin özel bir uygulama alanı olarak, sadece iflâsı kapsayacak şekilde düzenleme yapılmıştır. Ayrıca aynı maddede, süre verilmesine ilişkin bildirimin yazılı şekilde olması aranmış, "birikmiş kiralar" ise genel hükümlere tâbi olduğu için, kapsam dışı tutulmuştur.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 266/h maddesi göz önünde tutulmuştur.

332. MADDE’siBorçlar Kanununun 265. maddesini karşılamaktadır. Tek fıkradan oluşan bu madde de, olağanüstü fesih yollarından biri olarak kiracının ölümü düzenlenmektedir. Maddenin kenar başlığını "3. Kiracının ölümü" şeklinde korunmuştur.

 

 

2 - MÜSTECİRİN ÖLÜMÜ  Madde 265 - Müstecirin vefatı halinde gerek mirasçıları gerek mucir, bir sene veya daha uzun müddetli icarlarda kanuni mehillere riayet şartiyle, en yakın vakit için tazminat vermeksizin akdin feshini ihbar edebilirler.

3. Kiracının ölümü MADDE 332- Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.

Madde de Kanundan farklı olarak, kiraya verenin, kiracının ölümüne bağlı olarak sözleşmeyi feshetmesi hakkı kabul edilmemiş; ayrıca sözleşmenin bir yıl ve daha uzun süreli olması da aranmamıştır. Bu konuda düzenleme yapılmamakla birlikte, kiraya verenin ölümünün sözleşmeye etkili olmayacağı esası benimsenmiştir. Böylece yeni kira düzenlemesinin kiracıyı kollayıcı özüne sadık kalınmıştır. Madde metninde yer alan fesih bildirim süresinin ve fesih döneminin yasal süre ve dönem olduğu açıkça vurgulanmakla, sözleşmedeki ve yerel adettekinin aksine olan süre belirlemelerinin dikkate alınmayacağı açıklanmıştır. Burada belirli süreli bir kira sözleşmesi söz konusu olsa bile, kiracının ölümünün mirasçılarına sözleşmeyi feshetme hakkı vermesi sebebiyle bu fesih olağanüstü fesih niteliği taşımaktadır. (Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 266-i maddesi göz önünde tutulmuştur.)

333. MADDE’si818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 266. maddesini kısmen karşılamaktadır. Bu madde de; kira sözleşmesinin sona ermesinde kiracının kiralananı geri vermesi düzenlenmektedir. 818 sayılı Kanunun 266. maddesinin kenar başlığında kullanılan "VI Kiralananın iadesi" şeklindeki ibare, Tasanda "G. Kiralananın geri verilmesi /1. Genel olarak" şeklinde ifade edilmiştir.

 

VI:MECURUN İADESİ: Madde 266 - Müstecir, mecuru ne halde tesellüm etmiş ise icarın hitamında o halde ve mahalli adete tevfikan geri vermekle mükelleftir.     Müstecir, akit mucibince etmiş olduğu intifa sebebiyle husule gelen eskilik yahut değişiklikten mesul değildir.     Müstecirin mecuru iyi bir halde tesellüm etmiş olduğu, asıldır.

G. Kiralananın geri verilmesi I. Genel olarak MADDE 333- Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Madde, birinci fıkrası itibarıyla Borçlar Kanununun 266. maddesini karşılamaktadır. Ancak Borçlar Kanunu’nun 266. maddesinin son fıkrası, ispat yükü ile ilgili bir düzenleme olduğu için, Tasarıya alınmamış ve bu konu genel hükümlere bırakılmıştır. İspat yükünün paylaşımı, Türk Medenî Kanunu’nun 6. maddesi uyarınca gerçekleştirilecektir.

Maddenin ikinci fıkrasında ise, kiracının sözleşmeye aykırı kullanımından doğan zararlar dışında bir tazminat sorumluluğunun olmayacağı, sadece sözleşmeye aykırı kullanımdan sorumlu olacağı esası emredici olarak kabul edilmiştir. Bu hüküm ile uygulamada sıkça rastlanan, sözleşmeye uygun kullanımın yarattığı eskime, bozulma gibi sonuçların da kiracıya yükletilmesine ilişkin kayıtların geçerli olmayacağı belirtilmiştir.

334. MADDE’si, "II. Kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme" kenar başlıklı yeni bir maddedir. Bu madde de, kiralananın geri verilmesi sırasında, kiraya verenin kiralananı gözden geçirme ve kiracıya bildirimde bulunma yükü düzenlenmektedir.

II. Kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme

MADDE 334- Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.

Kiraya veren, kiralananı teslim aldığında kiralananın durumunu gözden geçirecek; kiracının sorumluluğuna yol açacak nitelikte bir eksikliğin ve ayıbın varlığı hâlinde, bunu hemen kiracıya yazılı olarak bildirecektir. Bu bildirimin yapılmaması, kiracıyı her türlü sorumluluktan kurtaracaktır. Öte yandan, teslim alma sırasında yapılacak olağan inceleme ile belirlenemeyecek nitelikteki eksikliklerden ve ayıplardan ötürü kiracının sorumluluğu devam edecektir. Kiraya veren, bu nitelikteki eksiklik ve ayıpları sonradan belirlediği takdirde, durumu hemen kiracıya bildirecektir. Bu bildirim yükünün yerine getirilmemesi de, kiracının sorumluluktan kurtulması sonucunu doğuracaktır.

335. MADDE’si 818 sayılı Borçlar Kanununun 267. maddesini karşılamaktadır. Üç fıkradan oluşan bu madde de kiraya verenin hapis hakkının konusu düzenlenmektedir. 267.maddenin kenar başlığında kullanılan "G. Kiralayanın hapis hakkı / I. Şümulü" şeklindeki ibare, Tasarıda "H. Kiraya verenin hapis hakkı / I. Konusu" şeklinde ifade edilmiştir. Metninde anlatımın sadeleştirilmesinin dışında, Borçlar Kanununa göre değişik bir hüküm yoktur.

G - MUCİRİN HAPİS HAKKI:  I:ŞÜMULÜ: Madde 267 - Bir gayrimenkulün muciri, nihayet geçmiş bir senelik ve cereyan etmekte olan altı aylık kiranın temini için mecurun tefrişatına ve tezyinatına ve ondan intifaı temine mahsus olup mecur dahilinde bulunan menkul eşya üzerinde hapis hakkını haizdir.     Mucirin hapis hakkı, ikinci müstecirin birinci müstecire karşı borcu olan miktar nispetinde ikinci müstecir tarafından mecur dahiline getirilen eşyaya da şamildir.     Müstecirin dayinleri tarafından haczedilmesi caiz olmayan eşya üzerinde mucirin, hapis hakkı yoktur.

H. Kiraya verenin hapis hakkı I. Konusu MADDE 335- Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar. Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz.

336. MADDE’si 818 sayılı Kanunu’nun 268. maddesini karşılamaktadır. Tasarının iki fıkradan oluşan bu maddesinde kiraya verenin üçüncü kişilere ait olan eşya üzerindeki hapis hakkı düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanununun 268. maddesinin kenar başlığında kullanılan "II. Üçüncü şahıslara ait eşyada" şeklindeki ibare, Tasanda "H. Üçüncü kişilere ait olan eşya" şeklinde korunmuştur. Metninde yapılan sadeleştirmenin dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

II:ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA AİT EŞYADA: Madde 268 - Müstecire ait olmadığını, mucirin bildiği veya bilmesi iktiza ettiği eşya ile çalınmış veya zayi olmuş yahut başka suretle zilyedin elinden zaptolunmuş şeyler üzerindeki üçüncü şahsın hakları, mucirin hapis hakkına karşı dahi mahfuzdur.     Mucir, müstecir tarafından getirilen eşyanın ona ait olmadığını icarin devamı esnasında öğrenip te en yakın vakit için akdin feshini ihbar etmez ise bu şeyler üzerindeki hapis hakkı sakıt olur.

II. Üçüncü kişilere ait olan eşya MADDE 336: Üçüncü kişilerin, kiraya verenin kiracıya ait olmadığını bildiği veya bilmesi gerektiği eşya ile çalınmış, kaybolmuş veya başka bir biçimde malikinin elinden iradesi dışında çıkmış eşya üzerindeki hakları, kiraya verenin hapis hakkından önce gelir. Kiraya veren, kiracı tarafından kiralanana getirilmiş olan taşınırların kiracının mülkiyetinde olmadığını kira sözleşmesi devam ederken öğrendiği hâlde, sözleşmeyi en yakın fesih döneminin sonu için feshetmezse, bu eşya üzerindeki hapis hakkını kaybeder.

337. MADDE’si Kanunun 269. maddesini karşılamaktadır. Bu hüküm ile kiraya verenin hapis hakkının kullanılması düzenlenmektedir. Kanunun 269. maddesinin kenar başlığında kullanılan "III. Nasıl dermeyan edileceği" şeklindeki ibare, Tasarıda "III. Hakkın kullanılması" şeklinde ifade edilmiştir.

III:NASIL DERMEYAN EDİLECEĞİ: Madde 269 - Müstecir mecurdan çıkmak yahut mecur dahilinde bulunan şeyleri alıp götürmek teşebbüsünde bulunduğu takdirde; mucir, hapis hakkına istinaden kiraların teminine muktazi miktarda eşyayı, Sulh Hakimi marifetiyle hapsedebilir.     Bu eşya, gizlice yahut cebir ile nakledildikleri surette; götürüldükleri tarihten itibaren on gün içinde polis kuvveti ile yeniden mecure iade olunabilirler.

III. Hakkın kullanılması MADDE 337- Kiracı, taşınmak veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak istediği takdirde, kiraya veren, alacağını güvence altına almasını sağlayacak miktardaki taşınırı, sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir. Alıkoyma kararının konusu olan eşya, gizlice veya zorla götürülürse, götürülmelerinden başlayarak on gün içinde kolluk gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilir.

Maddenin birinci fıkrasında, Kanundan farklı olarak, kiraya verenin, hapis hakkını sulh hakimi yanında, icra müdürü kanalıyla da kullanabileceği kabul edilmiştir. Bu düzenleme ile kiraya verene, sulh hakiminden veya icra müdüründen alacağı kararı uygulatarak, hapis hakkını kullanması konusunda seçim hakkı tanınmıştır.

Tasarıda, Kanun maddesinin son fıkrasında kullanılan "polis kuvveti" şeklindeki ibare yerine, "kolluk gücü" denilmiş ve fıkra, İcra ve İflasKanunu’nun 271. maddesinin birinci fıkrasının ilk cümlesiyle uyumlu hâle getirilmiştir. Metninde yapılan düzeltme ve sadeleştirmenin dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

İKİNCİ AYRIM

Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları

Tasarının 338. Maddesi ile başlayan bu ikinci ayrımda "Konut ve Çatılıİşyeri Kiraları" düzenlenmiştir. 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümleri, Tasarıda kira sözleşmesi düzenlenmesine dahil edildiği için, belirtilen özel Kanuna tâbi kira sözleşmelerinin konusunu oluşturan taşınmazlar, bu ayrımda düzenlenmiştir.

338. MADDE’si, "A. Uygulama alanı" kenar başlıklı yeni bir madde olup, 6570 sayılı Kanunun 1.maddesini kısmen karşılamaktadır. İki fıkradan oluşan bu madde de, konutve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin uygulama alanı düzenlenmektedir.

6570 SAYILI KANUN Madde 1 - Belediye teşkilatı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin (Musakkaf olmıyanları hariç) kiralanmalarında kiralıyanla kiracı arasındaki hukuki münasebetlerde bu kanun ile Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümleri tatbik olunur. Mabetler kiraya verilemez ve ibadethane haricinde hiçbir iş için de kullanılamaz.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları A. Uygulama alanı MADDE 338- Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz. Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.

Maddenin birinci fıkrasında, kiracının daha yoğun koruma görmesi gereken konut ve çatılı işyeri kiraları açısından "uygulama alanı" düzenlemesi getirilmiştir. 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunu’nun 1. maddesinden farklı olarak, kiralananın bulunduğu yer açısından ayrımyapılmaksızın tüm konutve çatılı işyeri kiralan kapsama alınmış ve bu kiralarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da aynı hükümlerin uygulanacağı esası getirilmiştir. Yine 6570 sayılı Kanundan farklı olarak, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmaları da kapsam dışı bırakılmıştır. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlara örnek olarak; yazlık, otel odası, motel, pansiyon vb. gösterilebilir. Bir taşınmazın bu niteliği konusunda ortaya çıkan uyuşmazlığın, somut olaydaki durum ve koşullara göre hakim tarafından çözümlenmesi gerekecektir.

Maddenin ikinci fıkrasında, kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun, kiraya veren veya kiracı olarak taraf olduğu tüm kira sözleşmelerinin buradaki hükümlere tâbi olacağı açıklıkla ortaya konulmuştur. Böylece 6570 sayılı Kanunun 14. maddesinin düzenlemesi benimsenmiş olmaktadır. (Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanunu 253-a maddesi göz önünde tutulmuştur.)

339. MADDE’side "B. Bağlantılı sözleşme" kenar başlıklı yeni bir maddedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bağlantılı sözleşme konusunu düzenlenmektedir.

B. Bağlantılı sözleşme

MADDE 339- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.

Maddede, kiracıyı koruma amacıyla, kiracının yararı olmaksızın, konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin sözleşmenin kurulması veya devamının bir başka sözleşmeyle kiracılık ile ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanması halinde, kira ile bağlantılı bu sözleşmenin geçersiz olduğu hükme bağlanmıştır. Burada Borçlar Kanunu’nun 20. maddesi anlamında her zaman ileri sürülebilen ve hakim tarafından re'sen nazara alınması gereken kesin hükümsüzlük söz konusudur, burada geçersiz olan bağlantı sözleşmesidir. Kira sözleşmesi geçerliliğini korur; yani kısmi geçersizlik söz konusudur. Kiracı, bu madde ile kiraya verenin kiracı karşısında güçlü olma konumunu kullanarak kiracılıkla ilgisi olmayan başkaca borçları kendisine yüklemesine karşı korunmuştur. Örneğin, kiracının kiralayana karşı kiralananı satın alma yükümü altına girmesi veya önceki kiracının bıraktığı eşyayı satın almayı borçlanması ya da kiralananla ilgili bir sigorta sözleşmesi yapmayı üstlenmesi durumları geçerli olmayacaktır. Öte yandan kiracılıkla bağlantısı bulunmayan, borç altına girmenin geçersiz olması bakımından, bu borçlanmanın kiraya verene veya üçüncü kişiye karşı olmasında fark yoktur. Her iki durumda da geçersizlik söz konusu olacaktır. (Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 254 .maddesi göz önünde tutulmuştur.)

340.MADDE’si Borçlar Kanunu’nun 258. maddesinin ikinci fıkrasını kısmen karşılamaktadır. Bu madde de "C. Kullanma giderleri" kenar başlığıyla, konut ve çatılı işyeri kiralarında kullanma giderleri düzenlenmektedir.

D - MÜKELLEFİYET VE VERGİLERİ VE TAMİRİ TAHAMMÜL: Madde 258 - Mecurun mükellefiyeti ve vergileri mucire aittir. Mecurun alelade kullanılması için muktazi tathir ve ıslah masrafı müstecire ve tamir mucire aittir. Bu hususta mahalli adete bakılır.(2. Fıkra)

C. Kullanma giderleri MADDE 340- Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.

Madde de, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından özel ve yedek bir düzenleme yapılarak; ısıtma, aydınlatma, su gibi kullanma giderlerine, kaynak İsviçre Borçlar Kanunundaki düzenlemeden farklı olarak, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa kiracının katlanacağı hükme bağlanmıştır. Kiralananın boyanması, çatısının onarılması gibi kiralananın sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda bulundurulmasıyla ilgili olan diğer yan giderler hakkında Tasarının 302. maddesi uygulanacaktır. Ancak aksine sözleşme veya yerel adet olduğunda, bu yükümlülük, kiraya verene ait olacaktır. Yine aynı maddeye göre, yükümlü kim olursa olsun bu giderleri kanıtlayıcı belgelerin bir örneğini, istemesi halinde diğer tarafa verecektir.

341. MADDE’si 818 sayılı Borçlar Kanununda yer almayan ancak 6570 sayılı Kanunun 16. maddesini kısmen karşılayan, "D. Kiracının güvence vermesi" kenar başlıklı yeni bir maddedir.

Madde 16 - Hava parası olarak veyahut her ne nam ve suretle olursa olsun bu kanuna göre taayyün eden kira bedelinden fazla para alanlar, bunlar namına hareket edenler veya bunlara tavassut edenlere 15 inci madde hükmüne aykırı hareket edenler hakkında altı aydan bir seneye kadar hapis ve üç yıllık kira bedeli tutarınca ağır para cezası hükmolunur. Mükerrirler hakkında bu cezalar bir misli artırılır.

D. Kiracının güvence vermesi MADDE 341- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflâs yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Maddede; uygulamada kiraya verenlerin, kiracıdan "depozito" veya başka ad altında ve kira bedeli, dışında kira sözleşmesinin yapıldığı sırada veya başka bir zamanda güvence parası aldıklarına sıkça rastlandığından, bu uygulamaya karşı kiracıyı korumak amacıyla düzenleme getirilmiştir. Bu madde ile, bir yandan, sözleşme ile kiracıdan güvence istenilmesi imkânı kabul edilmiş, öte yandan, bunun sınırları açıklıkla ortaya konulmuştur. Maddeye göre, güvence bedeli, üç aylık kira bedelini aşamayacak, güvencenin para olarak verilmesi halinde kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması, kıymetli evrak olması hâlinde ise bankaya depo edilmesi söz konusu olacak, bankada bu güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilecek; kiraya verenin, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde dava ya da takip ile, kira sözleşmesi ile ilgili bir istemde bulunduğunu, bankaya yazılı olarak bildirmemesi durumunda, banka, bu defa sadece kiracının istemi üzerine güvenceyi kiracıya geri vermekle yükümlü olacaktır. (Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 257-e maddesi göz önünde tutulmuştur.)

342. MADDE, Borçlar Kanununda yer verilmeyen, 6570 sayılı Kanunun 9. maddesini karşılayan "E. Kira bedeli / I. Genel olarak" kenar başlıklı yeni bir maddedir. Kira sözleşmesinde, kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı düzenlenmektedir.

Madde 9 - Kira mukavelelerinde; bu Kanunun kira bedellerinin tayinine mütaalik hususlar müstesna kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

E. Kira bedeli I. Genel olarak MADDE 342- Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Maddede yapılan düzenleme ile kira sözleşmesinin kurulmasından sonra sözleşmede kira bedeli dışında kalan hususlarda kiracı aleyhine değişiklik yapılmasının önlenmesi amaçlanmıştır. Böylece başlangıçta belirlenen kira bedelinin, özellikle kanun gereği sözleşmenin süresinin uzatıldığı ya da yenilendiği durumlarda, ekonomik koşullara bağlı olarak değiştirilmesi olanağı sağlanarak, sözleşmede kiracı aleyhine değişiklik yapılması yasağına bir istisna tanımış olmaktadır. Bu istisnanın kabulü, kiracının korunması ilkesinin gözetildiği yasal bir düzenleme içinde de olsa, kiraya verenin kiralananın durumuna uygun düşecek bir kira bedeli elde etme konusundaki menfaatlerinin de gözardı edilmemesi zorunluluğundan doğmuştur.Nitekim kira bedeline ilişkin böyle bir istisnanın öngörülmesinin haklılığı, öğretide ve yerleşmiş uygulamada da kabul edilmektedir. 6570 sayılı Kanunun 9.maddesinde yer verilen bu istisna, açıklanan sebeplerle Tasarıda da aynen korunmuştur.

343. MADDE’si  "II. Belirlenmesi" kenar başlıklı yeni bir maddedir. Dört fıkradan oluşan bu madde de, kira bedelinin belirlenmesi düzenlenmektedir.

 

 

II. Belirlenmesi

MADDE 343- Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

Maddenin birinci fıkrasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesine ilişkin ilkelere yer verilmiştir. Bu düzenleme ile 6570 sayılı Kanunun 2. ve 3. maddelerinin, Anayasa Mahkemesince iptal edilmesi üzerine bu konuda ortaya çıkan kanun boşluğu uygulamada kabul edilen esaslar göz önünde tutularak, yasal bir düzenlemeye kavuşturulması amaçlanmıştır. Bu düzenleme ile yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedellerine ilişkin anlaşmaların geçerliliği, bir önceki kira yılında "üretici fiyat endeksindeki artış oranım geçmemek koşuluyla" kabul edilmiştir; kira sözleşmesinin bir yıldan uzun süreli olması durumunda da aynı sınırlamanın gözetilmesi gerekecektir. Uygulamada, uzun bir süreden beri Devlet İstatistik Enstitüsü tarafından yayımlanan toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranı gözönünde tutulmuş olmakla birlikte, adı geçen Enstitüce bir süreden beri bu endeks yerine üretici fiyat endeksindeki artış oranları yayımlandığı için, kira bedelinin belirlenmesinde objektif bir ölçüt olarak üretici fiyat endeksindeki artış oranından yararlanılması benimsenmiştir.

Maddenin ikinci fıkrasına göre; taraflarca anlaşma olmadığı takdirde, yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeli hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete uygun olarak, bir önceki kira yılındaki üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla belirlenecektir.

Maddenin üçüncü fıkrasına göre; kira süresinin beş yıldan uzun süreli olması durumunda veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni dönemde uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından (yukarıdaki esaslarla birlikte) emsal kira bedelleri de göz önünde tutularak belirlenecektir. Bu durumda üretici fiyat endeksindeki artış oranı, üst sınır olarak kabul edilmeyecektir. Ancak her beş yıldan sonraki kira yılında, bu biçimde belirlenen kira bedeli önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Altıncı kira yılına ait kira bedeli, bu şekilde belirlendikten sonra, yine beş yıllık kira dönemi için kira bedellerinin yıldan yıla belirlenmesinde birinci ve ikinci fıkra hükümleri uygulanacak yani tarafların anlaşması göz önünde tutulabilecektir. Bu anlaşmanın geçerliliği, üretici fiyat endeksindeki artış oranıyla sınırlı olacak, anlaşma olmadığı takdirde ise ikinci fıkra hükmü uygulanacaktır.

Maddenin son fıkrasında; sözleşmelerde kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılması da geçerli kabul edilmiş; ancak, bu durumda beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağı esası getirilmiştir. Beş yıl geçtikten sonra ise kira bedeli, taraflar anlaşamazlarsa, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü çerçevesinde belirlenecektir.

344. MADDE’si, "III. Dava açma süresi" kenar başlıklı yeni bir maddedir ve kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın açılma süresini ve kararın etkisini düzenlenmektedir.

Maddenin birinci fıkrasında; uygulamada da kabul edilen esaslara uygun olarak, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın (uygulamadaki adıyla kira tespit davasının), her zaman açılabileceği düzenlenmiştir.

III. Dava açma süresi ve kararın etkisi

MADDE 344- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, dava dilekçesinin, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte kiracıya tebliğ edilmiş ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Maddenin ikinci fıkrasında; belirli süreli kira sözleşmelerinde, mahkemece belirlenen kira bedelinin, kiracıyı hangi tarihten geçerli olmak üzere bağlayacağı düzenlenmektedir. Buna göre dava; dava dilekçesinin yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte kiracıya tebliğ edilmiş olması koşuluna uyularak açılmış ise mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır. Aynı sonuç kiraya veren tarafından bu süre içinde, kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluna uyularak, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın, izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılması durumunda da geçerli olacaktır.

Maddenin son fıkrasında; sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağı hakkında bir hükmün bulunması koşulu ile kiraya veren kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davayı yeni kira döneminin sonuna kadar açtığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedelinin, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacağı belirtilmiştir. Nitekim uygulama da aynı yöndedir.

345. MADDE’si- 818 sayılı Borçlar Kanununda ve 6570 sayılı Kanunda yer verilmeyen, "IV. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı" kenar başlıklı yeni bir maddedir. Bu madde de kiracı aleyhine düzenleme yasağı öngörülmektedir.

IV. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı

MADDE 345- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde sözleşme cezası ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Bu madde ile kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilmesi önlenmiş; kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda, sözleşme cezası (ceza koşulu) ödenmesi veya sonraki kira bedellerinin muaccel olması şeklindeki anlaşmalar da geçersiz kılınmıştır.

346. MADDE’si Borçlar Kanununda yer almayan, 6570 sayılı Kanunun 11.maddesini kısmen karşılayan, "F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi / I. Bildirim yoluyla / 1. Genel olarak" kenar başlıklı yeni bir maddedir. Üç fıkradan oluşan bu madde de, bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi düzenlenmektedir.

 

Madde 11 - Kiracı kira müddetinin bitmesinden en az on beş gün evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılır.

F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi I. Bildirim yoluyla 1. Genel olarak MADDE 346- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, onbeş yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından onbeş yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Maddenin birinci fıkrasına göre; belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, 6570 sayılı Kanunun 11. maddesinde olduğu üzere, süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin sona ermesini sağlayabilecek; böyle bir bildirim yapılmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış olacaktır. Kiraya veren ise kural olarak sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyecektir. Tasarıda ayrıca on beş yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşulu ile herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceği öngörülmüştür. Ayrıca kiraya verene, fıkrada belirtilen koşullar gerçekleşince, tazminat ödemekle yükümlü olmaksızın, sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilme hakkı da tanınmıştır.

Maddenin ikinci fıkrasına göre; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı, Tasarının 327. ve 328.maddelerindeki düzenleme çerçevesinde fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Buna karşılık belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, onbeş yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşme ilişkisini ortadan kaldırabilecektir.

Maddenin son fıkrasında; kiraya verenin veya kiracının fesih hakkının bulunduğu durumlarda, sözleşmeyi sona erdirebileceği düzenlenmiştir.

347. MADDE’si de 818 sayılı Kanunda yer almayan ancak 6570 sayılıKanunun 11.maddesini karşılayan, "2.Bildirimin geçerliliği / a.Şekil" kenar başlıklı yeni bir maddedir. Bu madde ile sözleşmeyi sona erdirecek bildirimin geçerliliğinin tâbi olduğu şekil düzenlenmektedir.

 

Madde 11 - Kiracı kira müddetinin bitmesinden en az on beş gün evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılır.

2. Bildirimin geçerliliği a. Şekil MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Maddede; konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmenin sona ermesine ilişkin bildirimlerin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlanmış ve böylece 6570 sayılı Kanunun 11. maddesindeki geçerlilik şekli aynen korunmuştur. Kiraya verenin yazılı şekil zorunluluğu, Tasarının 346. maddesinde öngörülen fesih bildirimi için de aranacaktır.

348. MADDE Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesini kısmen karşılayan "b. Aile konutu” kenar başlıklı yeni bir maddedir. Bu madde ile aile konutuna ilişkin kira sözleşmesinin fesih bildiriminin geçerlilik koşulları düzenlenmektedir.

 

 

b. Aile konutu

MADDE 348- Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.

Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

Madde; Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesinin birinci, ikinci ve son fıkralarında yapılan düzenleme ile uyumlu olarak düzenlenmiştir. Bu düzenleme ile aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracının, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemeyeceği; bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracının, hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebileceği ve sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana (kiraya verene) yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline geleceği öngörülmektedir.

Maddenin son fıkrasında; kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması halinde kiraya verenin, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorunda olduğu belirtilmiştir. Bu düzenleme ile evlilik birliğinin korunması amacıyla eşlerden birinin, kiracı sıfatıyla, tek başına hareket ederek diğer eşin açık rızası olmaksızın sözleşmeyi sona erdirmesi önlenmek istenmiştir.

349. MADDE’si 6570 sayılı Kanun’un 7. maddesinin birinci fıkrasının (b), (c) ve (ç) bentlerini karşılayan, "II.Dava yoluyla / 1.Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle / a.Gereksinim, yeniden inşa ve imar" kenar başlıklı yeni bir maddedir. Bu maddede, kiraya verenden kaynaklanan gereksinim, yeniden inşa ve imar sebepleri ile kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi düzenlenmektedir.

 

Madde 7 - Kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile aşağıdaki yazılı hallerde kiralayan a) Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye istiyebileceği gibi, b) Gayrimenkulü kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak kullanma ihtiyacında kalırsa kira akdinin hitamında, c) Gayrimenkulü kendisinin veya eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmesi için kullanma ihtiyacında ise kira akdinin hitamında, ç) Gayrimenkulü yeniden inşa veya imar maksadiyle esaslı bir surette tamir, tevsi veya tadil için ve ameliye esnasında içinde ikamet veya iştigal mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin hitamında, d) Gayrimenkulü Medeni Kanun hükümlerine göre iktisabeden kimse kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadiyle iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek şartiyle altı ay sonra, e) Kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira müddettinin hitamında, Tahliye davası açabilirler.          Aynı şehir veya belediye hudutları içinde kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin uhdesinde kayıtlı oturabileceği meskeni bulunan kimse, kirada oturduğu yeri, malikin isteği üzerine tahliye etmeye mecburdur.

I. DAVA YOLUYLA 1.Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar MADDE 349- Kiraya veren, kira sözleşmesini, 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Madde; 6570 sayılı Kanunun 7. maddesinin birinci fıkrasının (b), (c) ve (ç) bentlerinden alınmıştır. Ancak kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından üstsoyunun (babasının, büyük babasının) konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle de dava yolu ile sone erdirilebileceği kabul edilmiş, "çocuk" sözcüğü yerine "altsoy" terimi kullanılmış böylelikle 6570 sayılı Kanunun uygulanmasında torun ve torun çocuğu gereksinimi bakımından ortaya çıkan olumsuz çözümlerin terk edilmesi amaçlanmıştır. Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin gereksinimi de sona erdirme sebebi sayılmıştır. Maddenin (1) numaralı bendi ile Türk aile içi ilişkileri dikkate alınmıştır. "Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler", Medeni Kanun’un 364. maddesi gibi hükümlerle belirlenecektir.

Tasanda genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açılabileceği açıklığa kavuşturulmuştur. Maddede davanın açılma süresi olarak, mahkeme kararlarında, İcra ve İflâs Kanunu’nun 272.maddesinin kıyas yoluyla uygulanması sonucunda benimsenen bir aylık süre açıkça belirtilmiştir.

350. MADDE’si 6570 sayılı Kanunun 7. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendini karşılayan, "b. Yeni malikin gereksinimi" kenar başlıklı yeni bir maddedir. Bu madde de, yeni malikin gereksinimi sebebi ile sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi düzenlenmektedir.

 

Madde 7-d) Gayrimenkulü Medeni Kanun hükümlerine göre iktisabeden kimse kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadiyle iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek şartiyle altı ay sonra,

b. Yeni malikin gereksinimi MADDE 350- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Maddenin birinci fıkrasında; kiralananı sonradan edinen kişinin, konut veya işyeri gereksinimlerini ileri sürebileceği kişiler, Tasarının 349. maddesinin (1) numaralı bendine uygun olarak, sınırlayıcı biçimde sayılmıştır. Maddede "ihtarname" yerine, yeni malikin kiracıya yapmak zorunda olduğu bildirimin, bir tasavvur açıklaması niteliğinde olduğu göz önünde tutularak, "yazılı olarak bildirme" sözcükleri kullanılmıştır.

Maddenin ikinci fıkrasında, uygulamada da benimsendiği gibi, kiralananı sonradan edinen kişinin, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak gereksinim sebebiyle, sözleşmeyi sona erdirebileceği düzenlenmiştir.

351. MADDE818 sayılı Borçlar Kanununda yer almayan, 6570 sayılı Kanunun 7.maddesinin birinci fıkrasının (a), (e) bentleri ile ikinci fıkrasını karşılayan, "2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle" kenar başlıklı yeni bir maddedir. Madde de kiracıdan kaynaklanan sebepler ile sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi düzenlenmektedir.

Madde 7 - Kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile aşağıdaki yazılı hallerde kiralayan a) Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye istiyebileceği gibi, e) Kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira müddettinin hitamında, Tahliye davası açabilirler.

2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle MADDE 351- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Maddenin birinci fıkrası, 6570 sayılı Kanun’un 7. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinden alınmıştır. "Kiracının tahliye taahhüdü"nün geçerli olması; kiracının, bunu kiraya verene karşı, kiralananın teslim edilmesinden sonra yazılı olarak ve belirli bir tarih içerecek biçimde üstlenmesi koşullarının birlikte gerçekleşmesine bağlanmıştır.

Maddenin ikinci fıkrası, 6570 sayılı Kanun’un 7. maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinden alınmıştır. Uygulamadan farklı olarak, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtarın, kira sözleşmesini sona erdirmeye yeterli sebep oluşturacağı, açıkça kabul edilmiştir. Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri de, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla sona erdirilebilecektir. Bu sözleşmelerde, bir kira yılını aşan süreler içinde kalması koşuluyla iki haklı ihtar da, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde olduğu gibi, sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi için yeterli olacaktır.

Maddenin üçüncü fıkrası, 6570 sayılı Kanun’un 7. maddesinin son fıkrasından alınmıştır. Tasarıda bu Kanun hükmünden farklı olarak "aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olma", "kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmeme" ve "sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sona erdirme" koşullarının birlikte gerçekleşmesi aranmıştır. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konutunun, "aynı belediye sınırları içinde olması"ndan, dolayısıyla büyükşehir belediyelerinin de "aynı belediye" olarak kabul edilmesinden vazgeçilmiş ve "ilçe ya da belde belediye sınırlan" esas alınmıştır. Kiraya verenin sözleşmenin kurulduğu sırada, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı şehir veya belediye sınırları içinde oturulabilir bir konutu bulunduğunu bilse bile, başka bir koşul aranmaksızın, kira sözleşmesini derhâl sona erdirmeye yönelik dava açabileceğine ilişkin bir düzenleme yapılmamıştır. Zira bu Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarına aykırı sonuçlar doğurabilecek nitelikte görülmüştür. Tasarının 351.maddesinin son fıkrasındaki düzenlemeye göre; kiraya veren, söz konusu durumu biliyorsa, sözleşmeyi dava yoluyla sona erdiremeyecektir.

352. MADDE de "3. Dava süresinin uzaması" kenar başlıklı yeni bir maddedir.

 

3. Dava süresinin uzaması

MADDE 352- Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Bu madde ile dava yoluyla sözleşmenin sona erdirilmesi düzeni içinde dava açma için öngörülen bir ay içinde, dava açma yerine, dava açılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulması ve buna bağlı olarak bir kira yılı içinde bildirim konusu davanın açılması olanağı getirilmiştir. Borçlar Kanununda yer almayan bu imkan yerleşik uygulamanın benimsediği görüşü yansıtmaktadır.

353. MADDE818 sayılı Borçlar Kanununda yer almayan, 6570 sayılı Kanunun 8.maddesini kısmen karşılayan, "4. Dava sebeplerinin sınırlılığı" kenar başlıklı yeni bir maddedir. Tasarının tek fıkradan oluşan bu maddesinde, dava sebeplerinin sınırlılığı düzenlenmektedir. Kira sözleşmesini sona erdirme sebeplerinin sınırlı sayıda olması ilkesi, 6570 sayılı Kanunda olduğu gibi, uygulama ve öğretide de kabul edilmektedir.

Madde 8 - Bu kanunla Borçlar Kanununda gösterilen haller dışındaki sebeplerle açılacak tahliye davaları, mukavelelerde aksine şart bulunsa dahi mesmu olmaz.

4. Dava sebeplerinin sınırlılığı MADDE 353-Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

354. MADDE; 6570 sayılı Kanunun 15. maddesini karşılayan, "5. Yeniden kiralama yasağı" kenar başlıklı yeni bir maddedir. Bu madde üç fıkradan olup, yeniden
kiralama yasağını düzenlenmektedir.

Madde 15 - Kiralayan 7 nci maddenin b, c, d bentlerinde yazılı sebeplerden dolayı tahliye ettirdiği gayrimenkulü mücbir sebep olmaksızın üç sene müddetle eski kiracısından başkasına kiralayamaz. (ç) fıkrasına göre tahliye edilen gayrimenkuller eski hali ile, mücbir sebepler olmadıkça üç sene müddetle başkasına kiraya verilemez. (ç) fıkrasına istinaden tahliye edildikten sonra imar planına göre yeniden inşa veya esaslı şekilde tadil veya tevsi edilen gayrimenkullerin yeni hali ile ve yeni kira bedeli ile bir mesken veya bir ticarethane yerini eski kiracının kiralamağa tercih hakkı vardır. Bu hakkın, kiralayanın, yapacağı tebliğ tarihinden itibaren bir ay içinde kullanılması şarttır. Bu maddeye göre tercih hakkı bertaraf edilmedikçe, gayrimenkul üç yıl müddetle başkasına kiralanamaz.

5. Yeniden kiralama yasağı MADDE 354- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Maddede; 15. maddenin birinci fıkrasında kullanılan "mücbir sebep" şeklindeki ibare yerine, "haklı sebep" ibaresi kullanılmıştır. Fıkraya göre; kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacaktır. Fıkrada söz konusu edilen "haklı sebep" kiraya verenin kanunda öngörülen sebeplerden birine dayanarak aldığı mahkeme kararını uygulatmak suretiyle, kiracının kiralanandan tahliyesini sağladıktan sonra, üç yıl süreyle kiralananı başkalarına kiraya verme yasağının bir istisnasını oluşturmaktadır. Bir uyuşmazlık durumunda, haklı sebebin mevcut olup olmadığı, hakim tarafından, somut olaydaki durum ve koşullar göz önünde tutularak değerlendirilecektir. Somut olayda haklı sebebin varlığı kabul edildiği takdirde, kiraya veren üç yıl geçmeden de kiralananı başkalarına kiraya verebilecektir.

Maddenin ikinci fıkrasında da, yine birinci cümlede geçen "mücbir sebep" yerine, "haklı sebep" kullanılmıştır. Fıkraya göre, yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamayacaktır. Aynı fıkrada, eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı bulunduğu; bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerektiği; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmazın üç yıl geçmeden başkasına kiralanamayacağı düzenlenmiştir.

Maddenin son fıkrasında, bu hükümlere aykırı davranan kiraya verenlerin, eski kiracıya bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü oldukları düzenlenmiştir. Eski kiracıya, fıkrada belirtilen tazminatın kendisine ödenmesini isteme hakkı tanınmıştır. Bu tazminatın belirlenmesinde, eski kiracının kiraya verene ödemiş olduğu son dönemin kira bedeli göz önünde tutulacaktır.

355. MADDE’si- 818 sayılı Kanununda yer almayan ancak 6570 sayılı Kanunun 13.maddesini karşılayan, "6. Kiracının Ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi" kenar başlıklı yeni bir maddedir. Bu maddede, kiracının ölmesi halinde, kira sözleşmesinin sürdürülmesi düzenlenmektedir.

Madde 13 - Kira mukavelelerinin ve Borçlar Kanununun bu kanuna mugayir olmayan vecibelerine kiracılar veya ortaklariyle sanat, meslek ve ihtısasları dolayısiyle aynı meslek veya sanatı idame ettirecek olan mirasçıları ve meskenlerde ölen kiracı ile birlikte ikamet edenler tarafından tamamen riayet edildiği müddetçe bu kanunun yürürlükten kaldırılmasından üç ay sonraya kadar aleyhlerine tahliye davası açılamaz.

6. Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi MADDE 355- Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve san’atı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.

Kiracının ölümü durumunda, çatılı işyeri kiraları bakımından, kiracının ortaklarının veya bu ortakların kiracıyla aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçılarının ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanların, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece kira sözleşmesini sürdürebilecekleri kabul edilmiştir. Maddede yapılan düzenlemede, "kiracının mirasçılarına" Özellikle yer verilmemiştir. Çünkü mirasçı, Türk Medenî Kanununun miras hukukuna ilişkin hükümleri çerçevesinde, miras bırakan konumundaki ölen kiracının
küllî halefi olarak, söz konusu konut ya da çatılı işyeri kira sözleşmesinin tarafı haline gelmiştir. Bu nedenle, "ölen kiracının mirasçısı", kira sözleşmesini Tasarının 332. maddesine dayanarak feshetmemişse, kiracı olarak kabul edilecektir.              

ÜÇÜNCÜ AYRIM

Ürün Kirası

818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 270. maddesiyle başlayan "İkinci Fasıl / Hasılat icarı" şeklindeki alt başlık, Tasarıda "Üçüncü Ayırım / Ürün Kirası" şeklinde değiştirilmiştir.

 

356. MADDE’si Borçlar Kanunu’nun 270. maddesini karşılamakta ve ürün kirasını tanımlanmaktadır. 270. maddenin kenar başlığında kullanılan "A. Tarifi" şeklindeki ibare, bu madde de "A. Tanımı" olarak değiştirilmiştir. Kanunda iki fıkra halinde yer alan bu hüküm Tasarıda tek fıkra halinde kaleme alınmıştır.

İKİNCİ FASIL : HASILAT İCARI A - TARİFİ: Madde 270 - Hasılat icarı, bir akittirki onunla mucir, müstecire ücret mukabilinde hasılat veren bir malın veya hakkın kullanılmasını ve semerelerinin iktitafını terk etmeği iltizam eder. Kira, ya nakit yahut devşirilecek semere veya hasılatın bir hissesi olabilir; ikinci surete, iştirakli icar denir.     İştirakli icarda, mucirin semereler üzerindeki hakkı noktasından, mahalli adete riayet olunur.

Ürün Kirası A. Tanımı MADDE 356- Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir. Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, yerel âdete göre belirlenir.

Tasarıda, Kanun’un 270. maddesinin birinci fıkrasında kullanılan "ücret" sözcüğü yerine, "bedel" sözcüğü kullanılmıştır. Bunun nedeni kira sözleşmesinde kiracının kiraya verene karşı olan borcu her zaman paradan ibaret olmadığı olmamasıdır.

Maddenin ikinci fıkrasında; 270. maddenin ikinci ve son fıkralarında kullanılan "iştirakli kira" ibaresi yerine "ürüne katılmalı kira" ibaresi kullanılmıştır. Bununla birlikte, ürün kirasında kira bedeli, bir miktar para veya devşirilecek ürünün belirli bir oranı olarak kararlaştırılabilir. Kanunun 270. maddesinin ikinci fıkrasında kullanılan "hâsılatın bir hissesi" şeklindeki ibare, Tasarının 356. maddesinin ikinci fıkrasında "devşirilecek ürünün belli bir oranı" şeklinde ifade edilmiştir. Metninde yapılan sadeleştirmenin ve düzeltmenin dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişiklik yoktur.

357. MADDE, "B. Genel hükümlerin uygulanması" kenar başlıklı yeni bir maddedir ve ürün kirasında kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerin uygulanmasını düzenlenmektedir.

B. Genel hükümlerin uygulanması

          MADDE 357- Bu ayırımda ürün kirasına ilişkin özel hüküm bulunmadıkça, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uygulanır.

Maddeye göre; ürün kirasında özel hüküm bulunmadığı durumlarda, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uygulama alanı bulacaktır. Tasarının 298. maddesi ile başlayan Dördüncü Bölümünün Birinci Ayrımında, "Genel Hükümler" kapsamında olmak üzere düzenlenen "kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması", "kira ilişkisinin devri", "kiralananın kullanılmaması" gibi konular, ürün kirasında farklılık taşımadığı için, ürün kirası içinde ayrıca düzenlenmemiş ve sadece farklılık gösteren "alt kira ve kullanım hakkını devir yasağı" konusu özel olarak düzenlenmiştir. (Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 276. ve 276-a maddeleri göz önünde tutulmuştur.)

358. MADDE - 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 271. maddesini karşılamakta ve tutanak düzenleme yükümlülüğü öngörülmektedir. 271. maddenin kenar başlığında kullanılan "B. Defter tesbiti" ibaresi, Tasarıda "C. Tutanak düzenleme" şekline dönüştürülmüştür.

B - DEFTER TESBİTİ: Madde 271 - İcarda alat, hayvan yahut zahirede dahil ise iki taraftan her biri diğerine bu eşyanın tamam ve imzalı bir defterini vermek ve bunların kıymetlerini müştereken takdir ve tesbit etmekle mükelleftir.

C. Tutanak düzenleme MADDE 358- Kira sözleşmesi, araç ve gereçleri, hayvanları, devredilen eşyayı veya stoklanmış malları da içeriyorsa taraflar, bunların değerlerini birlikte takdir ederek iki nüsha düzenleyecekleri tutanağa geçirip imzalayarak, birbirlerine vermekle yükümlüdürler.

Maddede, iki nüsha olarak düzenlenecek tutanağın birer nüshasının, taraflardan her birine verilmesi öngörülmüştür. Ayrıca, "defter" yerine, "tutanak" sözcüğü kullanılmıştır. Metninde yapılan sadeleştirmenin dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

359. MADDE’si, Borçlar Kanunu’nun 272. maddesinin birinci fıkrasını karşılamaktadır. Tek fıkradan oluşan bu madde ile kiraya verenin teslim borcu düzenlenmektedir. Maddenin kenar başlığı "D. Kiraya verenin borçları /1. Teslim borcu" şekline ifade edilmiştir.

 

I:MECURUN TESLİMİ: 1.   KULLANMAĞA SALİH HALDE TESLİM Madde 272 - Mucir, birlikte icar edilmiş menkul şeyler varsa bunlar dahi dahil olduğu halde mecuru akitten maksut olan kullanmağa ve işletmeğe salih bir halde müstecire teslim ile mükelleftir.     Bu borcun ifa edilmemesi halinde, adi icar hakkındaki hükümler tatbik olunur.

D. Kiraya verenin borçları I. Teslim borcu MADDE 359- Kiraya veren, birlikte kiralanmış taşınır şeyler varsa bunlar da içinde olmak üzere, kiralananı, sözleşmenin amacına uygun biçimde kullanılmaya ve işletilmeye elverişli bir durumda kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Sistematik yapısı ile metninde yapılan sadeleştirmenin dışında, maddede Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

360. MADDE’siKanunun 273. maddesini karşılamaktadır. Bu madde ile kiraya verenin esaslı onarımları yapma borcu düzenlenmektedir. 273. maddenin kenar başlığında kullanılan "2. Esaslı tamirat" ibaresi, Tasanda "II. Esaslı onarımlar" şeklinde değiştirilmiştir.

Maddede 818 sayılı Borçlar Kanunundan farklı bir hüküm bulunmamaktadır.

2 - ESASLI TAMİRAT Madde 273 - Mucir, icar müddeti zarfında icrasına zaruret hasıl olan esaslı tamiratı müstecir tarafından ihbar edilir edilmez masrafı kendisine ait olmak üzere yapmağa mecburdur.

II. Esaslı onarımlar            MADDE 360- Kiraya veren, kira süresi içinde yapılması zorunlu olan esaslı onarımları, kiracı tarafından bildirilir bildirilmez, gideri kendisine ait olmak üzere yapmakla yükümlüdür.

361. MADDE818 sayılı Kanunun 281. maddesinin birinci ve ikinci fıkraları ile 288. maddesinin birinci fıkrasını karşılamaktadır. İki fıkradan oluşan bu madde ile kiracının genel olarak kira bedelini ve yan giderleri ödeme borcu düzenlenmektedir. Kanunun 281.maddesinin kenar başlığında kullanılan "II. Kiranın tediyesi / 1. Umumiyet itibariyle" ibaresi, Tasarıda "E. Kiracının borçları /1. Kira bedelini ve yan giderleri ödeme borcu / 1. Genel olarak" şeklinde değiştirilmiştir.

 

II:KİRANIN TEDİYESİ: 1 - UMUMİYET İTİBARİYLE Madde 281 - Müstecir kirayı, akit ile yahut mahalli adet ile taayyün eden zamanda tediye ile mükelleftir.     Böyle bir zaman taayyün etmemiş ise kira, beher senenin mürurundan sonra ve nihayet icar müddetinin hitamında verilmek lazımdır.    Mucir, işlemiş ve işleyecek olan bir kira için adi icarda olduğu gibi hapis hakkına maliktir. IV - Müstecirin temerrüdü: Madde 288 – Müstecir kirayı vadesi hululünde tediye etmezse mucir, altmış günlük bir mehil tayin ederek birikmiş olan kira bu müddet zarfında verilmediği takdirde; mehlin hitamında akdi feshedeceğini, müstecire ihtar edebilir.              Bu mehil, ihtarın müstecire tebliğ edildiği günden başlar.              Bu mehlin tenkisine yahut kiranın tediye edilmemesi halinde akdin hemen feshedileceğine dair yapılan mukaveleler batıldır.

E. Kiracının borçları I. Kira bedelini ve yan giderleri ödeme borcu 1. Genel olarak MADDE 361-Kiracı, sözleşmede aksine bir hüküm veya yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve yan giderleri her kira yılının ve en geç kira süresinin sonunda ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az altmış günlük bir önel verip, bu önel içinde ödememesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Maddede; Kanun maddesinden farklı olarak, kiracının yükümlülüğünde olan yan giderler de, kira bedeli ile aynı düzenlemeye tabi tutulmuştur. Kanunun 281. ve 288.maddelerinde yer alan diğer konuların madde metnine alınmamasının sebebi, bunların kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerde düzenlenmiş olmasıdır. (Maddenin birinci fıkrasının düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 281. maddesinin birinci fıkrası göz önünde tutulmuştur.)

362. MADDE’si 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 282. maddesini karşılamaktadır. Bu madde de, olağanüstü durumlarda kira bedelinden indirim düzenlenmektedir. Kanunun kenar başlığında kullanılan "2. Felâketli vakalarda tenzil" ibaresi, bu madde de "2. Olağanüstü durumlarda kira bedelinden indirim" şeklinde ifade edilmiştir.Maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

 

2 - FELAKETLİ VAKALARDA TENZİl Madde 282 - Fevkalade felaket hallerinde yahut tabii hadiselerden dolayı bir zirai gayrimenkulün her vakitki hasılatı ehemmiyetli surette azalırsa müstecir kiradan mütenasip bir miktarının indirilmesini isteyebilir. Evvelce bu haktan feragat edilmiş olması, ancak kiranın tesbiti sırasında bu gibi vakaların ihtimali nazara alınmış yahut husule gelen zarar bir sigorta ile telafi edilmiş ise muteber olur.

2.Olağanüstü durumlarda kira bedelinden indirim MADDE 362- Tarımsal bir taşınmazın her zamanki verimi, olağanüstü felâket veya doğal olaylar yüzünden önemli ölçüde azalırsa kiracı, kira bedelinden orantılı bir miktarın indirilmesini isteyebilir. Bu haktan başlangıçta feragat, ancak kira bedelinin belirlenmesi sırasında bu gibi durumların meydana gelmesi olasılığı göz önünde tutulmuş veya doğan zarar bir sigorta ile karşılanmış ise, geçerli olur.

363. MADDE’si818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 278. maddesini karşılamaktadır. İki fıkradan oluşan bu madde ile kiralananı kullanma ve işletme borcu düzenlenmektedir. Kanunun 278. maddesinin kenar başlığında kullanılan "D. Kiracının Borçları / I. Borca muvafık surette tekayyüt / 1. İşletme" ibaresi, Tasarıda "II. Kiralananı kullanma ve işletme borcu" şeklinde düzenlenmiştir. Metninde yapılan anlaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

I:BORCA MUVAFIK SURETTE TEKAYYÜT : 1 - İŞLETME Madde 278 - Müstecir, mecuru tahsis olunduğu dairede iyi bir surette işletmeğe bilhassa hasilata kabiliyetli bir halde bulundurmağa mecburdur.     Müstecir, mucirin muvafakati olmaksızın icar müddetinin hitamından sonra mecur üzerinde tesirleri görülebilecek surette işletmenin tarzını tebdil edemez.

II. Kiralananı kullanma ve işletme borcu MADDE 363- Kiracı, kiralananı özgülendiği amaca uygunve iyi bir biçimde işletmekle, özellikle ürün vermeye elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiracı, kiraya verenin izni olmaksızın, kiralananın işletme usulünü, kira süresinin bitiminden sonra etkisi görülebilecek biçimdedeğiştiremez.

364. MADDE - 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 279. maddesini karşılamaktadır. İki fıkradan oluşan bu maddede, kiracının bakım borcu düzenlenmektedir. Bu maddenin kenar başlığı "III. Bakım borcu"dur.

 

2 - İYİ BİR HALDE MUHAFAZA Madde 279 - Müstecir, mecurun iyi bir halde muhafazası için lazım gelen tekayyüdü ifa ile mükelleftir.     Müstecir, ufak tefek termimatı zirai mecurlarda bilhassa yol, geçit, hendek, set, çit, çatı, su yolları ve sairenin muhafazasını mahalli adete göre deruhte etmek ve bundan başka eskilikten yahut kullanmaktan dolayı telef olan ehemmiyetsiz kıymetteki alat ve edavatın yerine başkalarını koymakla mükelleftir.

III. Bakım borcu MADDE 364- Kiracı, kiralananın bakımını gereği gibi sağlamakla yükümlüdür. Kiracı, yerel âdete uygun olarak küçük onarımları yapmak, bozulan veya kullanılmayla yok olan düşük değerli araç ve gereçlerin yerine yenilerini koymak zorundadır.

Bu maddede Kanundan farklı olarak, tarımsal taşınmazlara ilişkin ürün kirasında yerel adete göre kiracıya ait bakım borcunun konularına örnek verilmesinden vazgeçilerek, sadece onun "küçük onarımları yapma borcu"ndan söz edilmiştir. (Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 284. maddesi göz önünde tutulmuştur.)

 

365. MADDE’si818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 284. maddesini karşılamaktadır. Bu madde ile alt kira yasağı ile kullanım ve işletme hakkının devri yasağı düzenlenmektedir. Kanunun kenar başlığında kullanılan "F. Kiracının kiracısı" ibaresi, Tasanda "F. Alt kira ve kullanım hakkını devir yasağı" şeklinde değiştirilmiştir.

 

F - MÜSTECİRİN MÜSTECİRİ : Madde 284 - Müstecir, mucirin muvafakati olmaksızın mecuru başkasına icar edemez.     Bununla beraber müstecir, mecurda dahil olan bazı mahalleri mucire zarar verecek bir tebeddülü mucip olmamak şartiyle icara verebilir.     Böyle bir icara ve mucir tarafından müsaade edilen ikinci icara, alelade ikinci icara mütedair kaideler, kıyasen tatbik olunur.

F. Alt kira ve kullanım hakkını devir yasağı MADDE 365- Kiracı, kiraya verenin rızası olmaksızın kiralananı başkasına kiraya veremeyeceği gibi, kullanım ve işletme hakkını da başkasına devredemez. Ancak kiracı, kiralananda bulunan bazı yerleri, kiraya veren için zarar doğuracak bir değişikliği gerektirmemek koşuluyla kiraya verebilir.  Kiracının, başkasıyla yaptığı bu kira sözleşmelerine, alt kiraya ilişkin kurallar, kıyas yoluyla uygulanır.

Maddenin birinci fıkrasının son cümlesinde kullanılan "kiraya verebilir." şeklindeki ibarenin, aynı fıkranın birinci cümlesi ışığında değerlendirilerek, kiralananda bulunan bazı yerlerin, ürün kirası dışında başka türden bir kiraya verilebileceği şeklinde anlaşılması gerekir. Örneğin; ürün kirasının konusunu oluşturan bir çiftliğin kurulduğu taşınmazın bir bölümünde, kiracı, bu çiftlikten elde edilecek ürünün verimini etkilemeyecek olan bir binayı çeşitli amaçlarla (depo, konut vb.) kullanmak üzere, başka bir kişiye kiraya verebilecektir.

Maddenin ikinci fıkrasında; kıyas yoluyla uygulanacağı belirtilen hükümler yer almaktadır. Metninde yapılan anlaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

366. MADDE’si Kanunun 287. maddesini karşılamaktadır. Üç fıkradan oluşan bu madde de sürenin geçmesi ile ürün kirası sözleşmesinin sona ermesi düzenlenmektedir. Kanun maddesinin kenar başlığında kullanılan “III. Sükût ile tecdit" ibaresi, madde içeriğine uygun hâle getirilerek, "G. Sözleşmenin sona ermesi / I. Sona erme sebepleri / 1. Sürenin geçmesi" şekline dönüştürülmüştür.

 

III - Sükut ile tecdit : Madde 287 – İcar, muayyen bir müddet için akdolunupta bu müddetin hitamında mucirin malumatiyle ve muhalefeti olmaksızın mecurun istimaline devam olunduğu yahut mukavelede fesih hakkında gösterilen ihbarı iki taraftan hiç biri yapmadığı takdirde; hilafına mukavele yok ise, bir senelik bir müddetin hitamından altı ay evvel ihbar suretiyle fesholununcaya kadar seneden seneye akit tecdit edilmiş sayılır.

G. Sözleşmenin sona ermesi I. Sona erme sebepleri 1. Sürenin geçmesi MADDE 366- Belirli süreli kira sözleşmesi, sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer. Ancak, tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmeleri hâlinde, aksi kararlaştırılmadıkça, kira sözleşmesi birer yıl için yenilenmiş sayılır. Yenilenen kira sözleşmesi yasal bildirim süresine uyularak, her kira yılının sonu için feshedilebilir.

Maddenin ikinci fıkrasında kullanılan "örtülü olarak" ibaresinin tanımı niteliğindeki "bu müddetin hitamında kiralayanın malûmatile ve muhalefeti olmaksızın kiralananın kullanılmasına devam olunduğu yahut mukavelede fesih hakkında gösterilen ihbarı iki taraftan hiç biri yapmadığı takdirde" şeklindeki açıklamaya yer verilmemiştir. (Maddenin düzenlenmesinde, İsviçre Borçlar Kanunu’nun 295. maddesi göz önünde tutulmuştur.)

367. MADDE’si 818 sayılı Kanunun 285. maddesini karşılamaktadır. İki fıkradan oluşan bu madde ile ürün kirasında fesih bildirimi düzenlenmektedir. Kanunun kenar başlığında kullanılan "G. Hitamı / I. Fesih hakkı" ibaresi bu maddede "2. Fesih bildirimi" şeklinde ifade edilmiştir.

 

I:FESİH HAKKI: Madde 285 - Müddet hakkında akit veya mahalli adet ile hilafına bir hüküm tayin edilmemiş ise iki taraftan her biri en aşağı altı aylık bir ihbar müddetine riayet şartiyle akdi feshetmek salahiyetini haizdir. Hilafına bir mukavele yok ise, zirai gayrimenkullerde mahalli adetçe cari ilk veya son bahar mevsimleri için diğer bütün icarlarda her hangi bir zaman için feshin ihbarı caizdir.

2. Fesih bildirimi MADDE 367- Belirsiz süreli sözleşmede, fesih bildirim süresi sözleşme veya yerel âdetle belirlenmemişse, en az altı aylık bir bildirim süresine uyulmak koşuluyla, taraflardan her biri sözleşmeyi feshedebilir. Aksine bir anlaşma yoksa, tarımsal taşınmazlara ilişkin ürün kiralarında yerel âdetçe uygulanan bahar veya güz mevsimleri için; diğer ürün kiralarında ise herhangi bir zaman için fesih bildirimi yapılabilir.

Metninde yapılan anlaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.  

368. MADDE - 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 286. maddesini karşılamaktadır. Bu madde ile ürün kirası sözleşmesinin önemli sebeplerle olağanüstü feshi düzenlenmektedir. Kanunun kenar başlığında kullanılan "II. Mühim sebeplerden dolayı fesih" ibaresi, Tasarıda "3. Olağanüstü fesih / a. Önemli sebepler" şeklinde düzenlenmiştir.

Madde; kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerden biri olan Tasarının 330. maddesine paralel olarak kaleme alınmıştır.

II:MÜHİM SEBEPLERDEN DOLAYI FESİH : Madde 286 - İcar, birden ziyade seneler için akdedilmiş ise mucir akdin icrasını tahammül edilmez bir hale getiren sebepler hudusünde iki taraftan her biri diğerine tam bir tazminat vermek ve kanuni müddetlere riayet etmek şartiyle akdi hitamından evvel feshedebilir.     Bu takdirde, mucire veya müstecire verilecek tazminat bir senelik kiradan aşağı olamaz. Müstecir, kendisine tazminat verilmedikçe mecuru terke icbar olunamaz.

3. Olağanüstü fesih a. Önemli sebepler MADDE 368- Taraflardan biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

369. MADDEKanunun 290. maddesini karşılamaktadır. Tek fıkradan oluşan bu madde de, ürün kirası sözleşmesinin kiracının iflası sebebiyle olağanüstü feshi düzenlenmektedir. 290. maddenin kenar başlığında kullanılan "VI. Kiracının iflâsı" ibaresi, Tasarıda "b. Kiracının iflâsı" kenar başlığı şeklinde düzenlenmiştir.

 

 

VI - MÜstecirin iflası:  Madde 290 – Müstecirin iflası halinde icare, iflasın açılmasiyle beraber nihayet bulur. Şu kadarki, işlemekte olan kira ve defterin ihtiva ettiği eşya için kafi teminat verildiği takdirde mucir, icar senesinin hitamına kadar akdi idame ile  mükelleftir.

b. Kiracının iflâsı MADDE 369- Kiracının iflâsı hâlinde sözleşme, iflâsın açıldığı anda, kendiliğinden sona erer. Ancak, kiraya veren, işlemekte olan kira ve tutanağa geçirilen eşya için yeterli güvence verildiği takdirde, sözleşmeyi kira yılının sonuna kadar sürdürmekle yükümlüdür.

 

Metninde yapılan anlaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

370. MADDE’si Kanunun 291. maddesini karşılamaktadır. Tek fıkradan oluşan bu madde ile ürün kirası sözleşmesinin kiracının ölümü sebebiyle olağanüstü feshi düzenlenmektedir. 291. maddenin kenar başlığında kullanılan "VII. Kiracının vefatı” ibaresi, Tasarıda "b. Kiracının ölümü" kenar başlığı şeklinde ifade edilmiştir.

Maddede Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

VII - Müstecirin vefatı: Madde 291 – Müstecir vefat ederse gerek mirasçıları gerek mucir altı aylık kanuni mehillere riayet şartiyle icarın feshini ihbar edebilirler.

c. Kiracının ölümü MADDE 370- Kiracının ölümü hâlinde, onun mirasçıları ve kiraya veren, altı aylık yasal fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla, sözleşmeyi feshedebilirler.

371. MADDE’si 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 292. maddesini karşılamaktadır. Üç fıkradan oluşan bu madde metninde, ürün kirası sözleşmesinin sona ermesinin sonuçlarından biri olan kiracının geri verme borcu düzenlenmektedir. Maddenin kenar başlığı "II. Sona ermenin sonuçları / 1. Geri verme"’dir.

 

(C) İCARIN HİTAMINDA MECURUN İADESİ: I - İade borcu Madde 292 – İcarın hitamında müstecir mecuru defterdeki bütün eşya ile beraber bulundukları hal üzere iadeye mecburdur. İyi işletildiği surette ictinabı mümkün olan kıymet noksanları için müstecir tazminat itası ile mükelleftir.          Müstecir mecur hakkındaki mecburi ihtimamı neticesi olan ıslahat için hiç bir tazminat talep edemez.

II. Sona ermenin sonuçları 1.   Geri verme MADDE 371- Kira süresinin bitiminde kiracı, kiralananı, tutanağa geçirilmiş olan bütün eşyalarla birlikte ve bulundukları durumda geri vermekle yükümlüdür. Kiracı, iyi işletilme durumunda kaçınılabilecek olan değer eksiklikleri için tazminat ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kiralanana göstermekle yükümlü olduğu özen çerçevesinde meydana gelen değer artışları için tazminat isteyemez.

Maddede sadeleştirmenin dışında, 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

372. MADDE ise 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 293. maddesini karşılamaktadır. Üç fıkradan oluşan bu madde ile tutanağa geçirilmiş eşyaların geri verilmesi düzenlenmektedir. 293. maddenin kenar başlığında kullanılan "II. Defterdeki eşyanın kıymetinin takdiri" ibaresi, Tasarıda "2. Tutanağa geçirilmiş eşya" şekline dönüştürülmüştür.

 

II - Defterdeki eşyanın kıymetinin takdiri: Madde 293 – Mecur teslim edilirken defterdeki eşyanın kıymetleri takdir edilmiş ise müstecir, icarın hitamında bunları aynı nevi ve kıymette olarak iade yahut kıymet noksanlarını tazmin ile mükelleftir.          Müstecir, noksan eşyanın mucirin kusuriyle yahut mücbir bir kuvvetin tesiriyle telef olduğunu ispat ederse tazmin borcu, sakıt olur.         Müstecir, kendi masraflarından ve sayinden husule gelen ziyade kıymet için tazminat talep edebilir.

2. Tutanağa geçirilmiş eşya MADDE 372- Kiralanan teslim edilirken tutanağa geçirilmiş olan eşyalara değer biçilmişse kiracı, kira sözleşmesi sona erince, bunları özdeş tür ve değerde olmak üzere geri vermekle veya değer eksikliklerini gidermekle yükümlüdür. Kiracı, kiraya verenin kusurunu ya da mücbir sebebin varlığını ispat ederek geri vermekten veya tazminat ödemekten kurtulabilir. Kiracı, kendisinin yaptığı masraflardan veya emeğinden doğan değer artışı için tazminat isteyebilir.

Maddenin ikinci fıkrasında, kiracının ürün kirası sözleşmesi çerçevesinde tutanağa geçirilen eşyayı geri verme borcundan doğan sorumluluktan hangi durumlarda kurtulabileceği düzenlenmektedir. Kiracı kiraya verenin kusurunu ya da mücbir sebebin varlığını ispat eder ise tutanağa geçirilmiş olan eşyayı geri verme borcundan veya bunlar için tazminat ödemekten kurtulabilecektir.

Kanununun 293. maddesinin ikinci fıkrasında kullanılan "noksan eşya” ifadesini, Tasarının 372. maddesinin birinci fıkrası ile karşılandığı göz önünde tutulmuş ve fıkra metninde bu hükme yer verilmemiştir.

Maddenin son fıkrasında, Tasarının 320. maddesinin üçüncü fıkrasından farklı olarak, kiracının, kiraya verenden değer artışı için tazminat isteyebilmesi için, bu artışın "önemli" olması koşuluna yer verilmemiştir. Ürün kirasında kiracının işletme yükümlülüğü söz konusu olduğu için, kiralanana yaptığı masrafların veya harcadığı emeğin sebep olduğu değer artışından, kiralananı geri vermesinden sonra kiraya verenin de yararlanabileceğinde bir şüphe yoktur. Bu sebeple, fıkrada kiraya verenin değer artışından doğan tazminat sorumluluğunun kapsamı daha geniş tutulmuştur.

373. MADDE’si, Kanunun 294. maddesini karşılamaktadır. İki fıkradan oluşan bu madde ile ürün ve yetiştirme giderleri düzenlenmektedir. 294. maddenin kenar başlığında kullanılan "III. Kiranın hitamında semereler ve ziraat masrafları" ibaresi, Tasarıda "3. Ürün ve yetiştirme giderleri" şekline dönüştürülmüştür.

 

III - İcarın hitamında semereler ve ziraat masrafları: Madde 294 – Zirai bir gayrimenkulün müsteciri akdin feshi zamanında henüz devşirilmemiş semereler üzerinde bir hak iddia edemez.           Şu kadarki müstecir ziraat masrafını hakimin tayin ettiği miktarda olarak mucire tazmin ettirebilir ve bu tazminat işlemekte olan kiralara mahsup edilir.

3. Ürün ve yetişme giderleri MADDE 373- Tarımsal bir taşınmazın kiracısı, kira sözleşmesinin sona erdiği anda henüz devşirilmemiş ürünler üzerinde bir hak ileri süremez. Ancak kiracı, ürünün yetişmesi için yapmış olduğu tarım giderlerinin hâkim tarafından belirlenecek miktarını, kiraya verenden tazminat olarak isteyebilir ve bu tazminat işlemiş kiralardan indirilir.

Kanunun 294. maddesinin ikinci fıkrasında kullanılan "işlemekte olan" ibaresi, sözleşmenin sona erdiği göz önünde tutularak "işlemiş" şeklinde değiştirilmiştir.

Metninde yapılan anlaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

374. MADDE’si  818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 295. maddesini karşılamaktadır. İki fıkradan oluşan bu maddede; saman, gübre ve benzerlerinin kiralananda bırakılması düzenlenmektedir. 295. maddenin kenar başlığında kullanılan "IV. Saman ve gübre gibi şeyler" ibaresi, Tasarıda "4. Saman, gübre ve benzerleri" şeklinde değiştirilmiştir.

IV - Saman ve gübre gibi şeyler: Madde 295 – Mecuru iade ve teslim eden müstecir, muntazam bir işletmenin icap ettiği nispette son senenin samanlarını, hayvan yataklıklarını kuru ot ve gübrelerini mecurda bırakmağa mucburdur. Müstecir, aldığından fazla bırakıyorsa ziyadesi için tazminat istemeğe hakkı vardır ve aldığından az bırakıyorsa eksikleri tamamlamak yahut kıymet noksanını tazmin etmekle mükelleftir.

4. Saman, gübre ve benzerleri MADDE 374- Kiralananı geri veren kiracı, düzenli bir işletmenin gerektirdiği oranda, son yılın samanlarını, hayvan yataklarını, kuru ot ve gübrelerini kiralananda bırakmakla yükümlüdür. Kiracı, almış olduğundan daha fazlasını bırakıyorsa, bıraktığı fazlalık için tazminat isteme hakkına sahiptir; aldığından daha az bırakıyorsa, eksikleri tamamlamak veya değer eksikliğini gidermekle yükümlüdür.

Metninde yapılan anlaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

375. MADDE’siBorçlar Kanunu’nun 296. maddesini karşılamaktadır. Bu madde ile hayvan kirasının konusu düzenlenmektedir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 296.maddesinin kenar başlığında kullanılan "İ. Hayvan kirası / I. Akdin mevzuu" ibaresi, Tasarıda "H, Hayvan kirası /1. Konusu" şekline dönüştürülmüştür.

(T) HAYVAN İCARI: I - Akdin mevzuu: Madde 296 – Zirai bir mal icariyle murtabıt olmayan mevaşi icarında, hilafına bir akit veya mahalli adet yok ise, icar müddeti zarfında mecur hayvanların bütün hasılatı müstecire ait olur.                                           Müstecir mecur hayvanları beslemeğe ve onlara iyi bakmağa mecbur ve mucire nakit veya hasılat hissesi olarak bir bedel tediye etmekle mükelleftir.

H. Hayvan kirası I. Konusu MADDE 375- Tarımsal bir taşınmazın kirasıyla bağlantılı olmayan geviş getirici hayvanların kirasında, aksine anlaşma veya yerel âdet yoksa, kiralanan hayvanların kira süresi içindeki bütün ürünleri kiracının olur. Kiracı, kiralanan hayvanları beslemek, onlara iyi bakmak ve kiraya verene para veya hayvanlardan elde ettiği ürünün belli bir payını ödemekle yükümlüdür.

Tasarıda, 296. maddede yer alan "mevaşi" sözcüğü yerine, "geviş getirici" ifadesi kullanılmıştır.

Metninde yapılan anlaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

376. MADDE’si Borçlar Kanunu’nun 297. maddesini karşılamaktadır. Üç fıkradan oluşan bu madde ile kiracının, kiralanan hayvanlardan sorumluluğu düzenlenmektedir. Kanunun kenar başlığında kullanılan "Mes'uliyet" ibaresi, Tasanda "II. Sorumluluk" şekline dönüştürülmüştür.

 

II - Mesuliyet : Madde 297 – Hilafına mukavele veya mahalli adet yok ise, müstecir, mecur hayvanlara arız olan bir zarardan; bunun, muhafazadaki tekayyüt ve ihtimama rağmen husule geldiğini ispat etmedikçe mesuldür. Müstecir, kendi kusuriyle sebebiyet vermediği fevkalade muhafaza masrafları için mucirden tazminat talep edebilir.           Müstecir ehemmiyeti haiz kazaları ve hastalıkları mümkün olduğu kadar süratle mucire bildirmekle mükelleftir.

II. Sorumluluk MADDE 376- Aksine anlaşma veya yerel âdet yoksa kiracı, kiralanan hayvanların uğradığı bir zarardan, bu zararın, korumada dikkat ve özen gösterildiği hâlde meydana gelmiş olduğunu ispat etmedikçe sorumludur. Kiracı, kendi kusuruyla sebebiyet vermediği olağanüstü koruma giderleri için kiraya verenden tazminat isteyebilir. Kiracı, önemli kazaları ya da hastalıkları gecikmeksizin kiraya verene bildirmekle yükümlüdür.

Maddede, 297. maddenin son fıkrasındaki hüküm aynen muhafaza edilmiştir. Zira bu fıkranın olmaması durumunda ortaya çıkabilecek boşluğun Tasarının 317. maddesiyle doldurulması imkânsızdır; çünkü her iki düzenlemenin konuları farklıdır. Tasarının 317. maddesinde, kiracının ayıpları kiraya verene bildirme borcu düzenlenmiştir.

Maddenin son fıkrasında, ürün kirasına konu olan hayvanın uğradığı önemli kaza ya da hastalıkların kiraya verene bildirilmesi söz konusudur. Kira sözleşmelerinde kiraya verenin, kiralananı kira süresince sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurma borcu vardır. Hayvan kirasında ise maddenin birinci fıkrasında ifade edildiği gibi, kiraya verenin böyle bir borcu söz konusu değildir. Yani, kiraya verenin böyle bir durumda ayıptan sorumluluğu yoktur.

Metninde yapılan anlaştırma dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.

377. MADDE’si- 818 sayılı Kanunun 298. maddesini karşılamaktadır. İki fıkradan oluşan bu madde ile hayvan kirasının sona erme sebeplerinden fesih düzenlenmektedir. Kanunun kenar başlığında kullanılan "Fesih" ibaresi, Tasarıda da korunmuştur. Maddede tüm sona erme halleri değil, sadece belirsiz süreli hayvan kirasının fesih yoluyla sona erdirilmesi düzenlenmiştir. Kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 304. maddesinin kenar başlığının eski şeklinde "sona erme" karşılığı olarak "Aufhebung" sözcüğü kullanıldığı halde, yeni şeklinde "fesih" karşılığı olarak "Kündigung" sözcüğü kullanılmıştır.

 

III - Fesih: Madde 298 – Hilafına mukavele veya mahalli adet yok ise, gayri muayyen bir zaman için yapılan akdin feshini iki taraftan her biri, diledikleri vakit ihbar edebilirler. Şu kadarki bu ihbar hüsnü niyetle olmak ve münasebetsiz bir zamanda yapılmamak lazımdır.

III. Fesih MADDE 377- Aksine anlaşma veya yerel âdet yoksa, belirsiz bir süre için yapılan sözleşmeyi, taraflardan her biri, dilediği zaman feshedebilir. Ancak, fesih dürüstlük kurallarına aykırı ve uygun olmayan bir zamanda yapılamaz.

Metninde yapılan sadeleştirmenin dışında, maddede 818 sayılı Borçlar Kanununa göre bir hüküm değişikliği yoktur.