Gayrimenkul haczi ve satışında, icra dosyasında yapılması gereken işlemler nelerdir?

Gayrimenkul haczinde, başlangıcından sonuna dek, rastlanabilecek olası ihtimalleri de değerlendirerek, alacaklı / vekilinin dosyada yapması gereken işlemleri sıralamaya çalışacağız.

Borçlu adına kayıtlı gayrimenkul üzerine, alacaklısı olduğunuz dosyadan haciz koyabilmeniz için, icra takibinizin kesinleşmiş olması veya dosyada ihtiyati haciz kararı bulunması gerekmektedir.

Eğer hacziniz ihtiyati haciz ise, takibi kesinleştirmeden satış istemeniz mümkün değildir.

Kesinleşmiş icra dosyasında, borçlu adına kayıtlı gayrimenkullerin sorgusu yapılarak kayıtlarına haciz konulmasını talep edebilirsiniz. Talebinizde, takyidatlı son durum tapu kaydının istenmesi de, gayrimenkul üzerinde varsa başka hacizler, tedbirler ve ipotekleri görmeniz açısından önemlidir.

Talebiniz üzerine, İcra Müdürü tarafından dosyanız incelenecek, gayrimenkulüne haciz konulmasını talep ettiğiniz borçlu hakkında takibin kesinleşip kesinleşmediğine bakılacaktır. Talewpte bulunmadan önce siz gerekli tebligatları inceleyin, sürelerin dolduğundan emin olun ki talebiniz reddedilmesin.

İcra müdürlüğü talebinizi kabul ettiğinde, eğer borçlunun gayrimenkulünün pafta parsel bilgilerini biliyorsanız sorun yok. İlgili Tapu Sicil Müdürlüğü'ne haciz için müzekkere yazılması için dosyayı, bu iş için görevli memura verebilirsiniz. Elinizdeki tapu bilgileri güncel olmayabilir. borçlu o gayrimenkulü elinden çıkarmış olabilir. Bu durumda size tavsiyemiz, UYAP üzerinden borçlu adına kayıtlı tüm gayrimenkullerin sorgusunu yaptırmak. Talebinizi de bu şekilde açmanızda fayda var.

İlgili memur, UYAP'tan TAKBİS sorgusu yaptığında, borçlu adına kayıtlı gayrimenkuller varsa listelenecektir. Bir tanesine yazsak yeter diye düşünmeyin. Mevcut gayrimenkullerin tümü için ilgili tapulara müzekkere yazdırın. 3 liralık borç için de 20 tane tapuya müzekkere yazdırın da demiyoruz.)

İlgili Tapu Sicil Müdürlüğü, bulunduğunuz şehirdeyse, müzekkereyi elden takip edin. Müzekkereye, elden takip edecek kişinin adını soyadını yazdırıp, elden takipli olduğu hususunu da belirtin ki Tapu Müdürlüğü sıkıntı çıkarmasın.

Müzekkereyi kapalı zarfa koydurun, zarfın ağzını kapatın ve mühürletin. Bazı Tapu Sicil Müdürlükleri, kapalı zarfta getirilmeyen haciz müzekkerelerini kabulden imtina etmektedir.

Şehiriçinde müzekkereleri elden takip etmenizi ısrarla söyleme nedenimiz, posta yolu ile gönderilen müzekkerenin, ilgili Tapu'ya ulaşması en az bir haftayı bulmasıdır.O bir haftalık süre içerisinde sizden hızlı davranabilecek başka alacaklılar bulunduğunu, sizden önce haciz koyup önünüze geçebileceklerini unutmayın.

Gayrimenkul üzerine haczi koyduk. Müzekkere cevabını, takyidatlı tapu kaydını da elden aldık. Sıra takyidatları incelemede..

Gayrimenkul üzerinde başka haciz, tedbir, ipotek yoksa, işiniz kolaylaşıyor. Eğer mevcutsa, sizi uzunca bir süreç bekliyor demektir.

Konuyu bu noktada, takyidat olup olmamasına göre ikiye ayırayak inceleyelim.

Gayrimenkul üzerinde sizin haczinizden başka takyidat yoksa;

Gayrimenkulün çap ve imar durumunun celbi için talep açın. Çap, kadastrodan, imar durumu belediyeden istenir. Talebiniz; "... gayrimenkulün çap ve imar durumunun celbi için ilgili kadastro müdürlüğüne ve belediyeye müzekkere yazılmasını talep ederim" şeklinde olabilir.

Eğer mümkünde çap ve imar durumu için müzekkereleri elden takip edin. Cevapları almanız bir kaç saat sürecektir. Çap ve imar durumu celp edilmeden kıymet takdiri için talep açmanız mümkün değildir. Onların da celpledildiğini varsayalım..

Alacaklıların bu noktada yaşadığı en büyük sıkıntı, haczedilmezlik şikayeti yani meskeniyet itirazıdır. Borçlu, haciz konulan gayrimenkulün, haline münasip tek evi olduğundan bahisle haczedilemeyeceği yönünde icra hukuk mahkemesine dava açabilir. Ancak bu dava, borçlu tarafından, haczin öğrenilmesinden itibaren 7 günlük süre içerisinde açılmalıdır. Uygulamada bir çok borçlu, 7 günlük süreyi kaçırmaktadır. Bu aşamada 7 günlük süreyi gecikmeden başlatmak gerekir. Bunun için de icra dosyasında, borçluya, haciz konulan gayrimenkule ilişkin bilgileri de içeren, varsa hacze diyeceklerini 7 gün içinde bildirmesi istenilen muhtıra gönderilir. buna uygulamada 103 davetiyesi denilmektedir. Talep açarken, "Borçlu adına kayıtlı iken dosyamızdan kaydına haciz konulan ......ada... parselde kayıtlı ... (Gayrimenkulün bilgileri) gayrimenkul için borçluya 103 davetiyesi tebliğine karar verilmesini talep ederim.." yazmanız yeterlidir.

Dilerseniz 103 davetiyesinin tebliğini ve 7 günlük sürenin dolmasını bekleyebilir, dilerseniz 103 davetiyesi ile birlikte gayrimenkulün satışa esas kıymet takdiri yapılması için dosyanın bilirkişiye tevdiini talep edebilirsiniz.

Size tavsiyemiz, kıymet takdiri talebi için 103 davetiyesinin tebliğini ve 7 günlük sürenin dolmasını beklemeniz. Kıymet takdiri talebinizle birlikte dosyaya bu iş için gider avansı yatırmanız gerekeceğinden ( Gayrimenkulün vasfına göre değişmekle birlikte ortalama 500-700 TL) olası bir meskeniyet davası durumunda yaptığınız masrafın boşa gitme ihtimalindendir. Bulunduğunuz aşamayı müvekkilinize anlatın. Kıymet takdirini de aynı zamanda isteyip istememe konusunda kararı kendisi versin. Bu durum, hem kendisini dosya hakkında bilgilendiriyor olmanız nedeniyle müvekkilinizin hoşuna gidecek, hem de müvekkiliniz, kendisini düşünüp gereksiz yere müvekkilin masraf etmesini de engelleme çabası içerisinde olduğunuzu görecektir.

103 Davetiyesi tebligatının da usulüne uygun gönderildiğinden emin olun. Siz 7 günlük sürenin dolduğundan bahisle işlemlere devam ederken, borçlu, tebligatın usulsüzlüğünden bahisle öğrenme tarihini de değiştirebilir.

Tebligat usulüne uygun. Borçlu süresinde de haczedilmezlik şikayetinde bulunmadı.. Şimdi kıymet takdiri işlemlerine geçebilirsiniz.

Eğer hacizli gayrimenkul, esas icra dosyasının yargı sınırları içerisindeyse, kıymet takdiri için kendisi dosyayı bilirkişiye gönderecektir. Eğer farklı icra müdürlüğünün yargı çevresindeyse, bu işi talimat yolu ile yaptıracaktır.

Gayrimenkulün farklı bir şehirde olduğunu varsayalım. Örneğin İstanbul'dan başlatılan bir icra takibinde, Tekirdağ'daki gayrimenkul üzerine haciz koydunuz.. Kıymet takdiri talebinizi : " Borçlu adına kayıtlı iken kaydına haciz konulan Tekirdağ ili ... İlçesi ...pafta .. parselde kain ... nolu bağımsız bölümün satışa esas olmak üzere kıymet takdirinin yaptırılması için Tekirdağ İcra Müdürlüğü'ne talimat yazılmasını talep ederim" şeklinde açacaksınız.. Aynı yargı çevresindeyse, "..... kıymet takdiri yapılmasını talep ederim" yazmanız yeterli. 

Talebiniz kabul gördü. İcra Müdürü bu iş için gider avansı yatırmanıza karar verdi. Ne kadar yatırmanız gerektiğini öğrenin ve dosyaya depo edin. Burada dikkat etmeniz gereken bir husus var. O da kıymet takdiri için yatırdığınız avansın satış avansı olarak kabul edilmeyeceğidir. Gayrimenkulün, haciz tarihinden itibaren 1 yıl içinde satışını talep etmeniz gerekir. Aksi taktirde hacziniz düşer!! Süreyi durduran istisnai durumlar mevcuttur. Ancak meskeniyet davası, kıymet takdirine itiraz ve benzeri davalar, 1 yıllık satış isteme süresini kesmez aman dikkat. 

Dosya satış aşamasında olmasa bile, gayrimenkulün satışını, dosyaya satış avansı alınmasını talep edin. Cüzi bir miktar da olsa dosyaya satış avansı adı altında bir miktar avans yatırın ki bir yıl engeline takılmayın.