İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN ŞEKLE AYKIRILIĞININ YARGITAY KARARLARI IŞIĞINDA DEĞERLENDİRİLMESİ

21.04.2024 - 12:50 Okunma Süresi: 21 Dk

BİRİNCİ BÖLÜM

YARGITAY KARARLARINA KONU OLAYIN ÖZETİ VE BAHSE KONU HUKUKİ UYUŞMAZLIĞA İLİŞKİN YARGI MERCİİLERİ TARAFINDAN VERİLEN KARARLAR

I. YARGITAY 23. HD., E. 2015/334 K. 2016/3923 T. 27.6.2016 KARARINA KONU SOMUT OLAYIN ÖZETİ

Davalı taraf ise müvekkilinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre, tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, inşaatı eksiksiz tamamlayıp kesin kabulle birlikte davacıya isabet eden dairenin teslim edildiğini, davacı tarafın özel isteklerinin de yerine getirildiğini davadışı.... iddianın aksine bedelin ödendiğini, böylelikle müvekkili lehine tapuda devir yapıldığını, davacı da dahil arsa sahiplerinin şahsi borçlarından dolayı sözleşme konusu taşınmazın üzerinde haciz ile tedbirler bulunması sebebiyle müvekkilinin uzunca süre işlem yapamadığını, hatta bu borçların ödemesi konusunda arsa sahiplerine müvekkilinin mali destekte bulunduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

I. YARGI MERCİİLERİ TARAFINDAN VERİLEN KARARLAR

A. İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARI

İlk derece mahkemesi, taraflar arasında imzalanan adi yazılı şekilde düzenlenmiş ek sözleşmedeki edimler ifa edilmemiş olduğundan resmi şekilde yapılmayan ek sözleşmenin geçersiz olduğu, davacının geçersiz sözleşmeye dayanarak yükleniciden herhangi bir talepte bulunamayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar vermiştir.

B. YARGITAY 23.HUKUK DAİRESİNİN KARARI

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, yerel mahkemece verilen kararın davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine; Yargıtay İlgili Hukuk Dairesince asıl sözleşmenin şekil şartına uyulmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de; 16.03.2004 tarihli adi yazılı sözleşmenin resmi şekilde yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin esaslı şartlarını ağırlaştırmamakta ve yüklenici, davacı lehine davacının ödemesi gereken 25.000 USD'nin ödenmesini üstlenmektedir. Bu sözleşme herhangi bir şekil şartına tabi olmadığı halde yazılı gerekçe ile hüküm kurulmasında isabet görülmediğinden davacı vekilinin temyiz itirazını yerinde görerek yerel mahkemece verilen karar bozulmuştur.

III. YARGITAY 15. HD., E. 2019/396 K. 2019/4314 T. 4.11.2019 KARARINA KONU SOMUT OLAYIN ÖZETİ

Davalılar ise; taraflar arasındaki adi yazılı olan sözleşmeye sonradan kaşe ile tarih eklendiğini, sözleşme tarihinin 25.03.2014 olmadığını, sözleşme metininde 25.08.2014 tarihinde Konuralp ... Pafta 3 Parsel 4226 olan arsanın ...’a satışının yapıldığının belirtildiğini, sözleşmenin tanzim tarihinin de 25.08.2014 tarihi olduğunu, ...’ın bu tapunun devri neticesinde bu inşaatın yapımına ilişkin olarak taahhüt vermiş ve borç altına girmiş olduğunu, 120 günlük iş süresinin 25.08.2014 tarihinden itibaren başlatılması gerektiğini ve mücbir sebepler ve hava şartları dahil edilmediğinde Mart ayında ilgili dairelerin teslime hazır hale geldiğini, bu nedenle davacı tarafça açılan ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2014/276 Esas sayılı dosyasının müracaata bırakıldığını, davanın reddini savunmuştur.

IV. YARGI MERCİİLERİ TARAFINDAN VERİLEN KARARLAR

A. İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARI

Yerel mahkemece, dosya kapsamında bilirkişi raporu alınmış ve raporun hükme esas alınması neticesinde, kanunda şekil şartı öngörülmüş olan sözleşmenin değiştirilmesinde de şekle uyulması zorunlu olduğu, ek sözleşme ile yüklenicinin yükümlülüğü ağırlaştırıldığının tespiti ile resmi şekilde yapılmayan ek sözleşmeden kaynaklı borç doğmayacağı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

B. YARGITAY 15.HUKUK DAİRESİ KARARLARI

Davacı arsa sahibi ile davalılardan ... Yapı San. ve Dış. Tic. Ltd. Şti. arasında resmi şekil şartına uygun olarak ... 3. Noterliği’nin 13.02.2013 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş, daha sonra icra takibine konu edilen 25.03.2014 tarihli adi yazılı sözleşme düzenlenerek, bu sözleşmede belirtilen sürede işin bitirilmediği takdirde aylık 5.000,00 TL bedel ödenmesi kararlaştırılmıştır.

Aslının sunulmadığı anlaşılan adi yazılı sözleşmede, işin davalı ... ile ... Yapı San. ve Dış. Tic. Ltd. Şti. ile birlikte tamamlanması kararlaştırılmış ve iş bitiminde 13.02.2013 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici ... Yapı San. ve Dış. Tic. Ltd. Şti.'ye devri kabul edilen 4226 nolu parselin tapusunun devri kararlaştırılmış olup, dosya kapsamına göre de 4226 nolu parselin 26.03.2014 tarihinde davalı ... Otomotiv İnşaat ... Gıda Tekstil Madencilik ... San. Tic. Ltd. Şti.'ye devrinin yapıldığı anlaşılmaktadır.

Mahkemece 25.03.2014 tarihli sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmediği kabul edilmiş ise de, bu sözleşmede öngörülen 4226 nolu parselin tapu devri yapılmakla resmi şekil şartının gerçekleştiği anlaşılmaktadır. 25.03.2014 tarihli sözleşmede davalılardan Trend Çelik Mekanik Yapı San. ve Dış. Tic. Ltd. Şti.'nin taraf olarak adı geçmemekte ise de, davacı ile davalı ... dışında ek sözleşmde imzalar bulunduğu görülmektedir. Bu durumda, mahkemece yapılması gereken iş; sözleşme aslının dosyaya sunulması sağlanıp tarafların isticvab edilmesi sureti ile imzaların kime ait olduğunun sorulması, imzaların inkâr edilmesi halinde imzalarla ilgili bilirkişi incelemesi yapılarak tüm davalıların sorumluluğunun saptanmasından sonra işin esasının incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir. Mahkeme kararının belirtilen bu gerekçeye göre bozulması gerekirken açıklanan hususların gözden kaçırıldığı anlaşıldığından, davacının karar düzeltme talebinin kabulü ile Dairemizin 2018/4157 Esas 2018/4478 Karar sayılı 14.11.2018 tarihli onama ilamının kaldırılarak yerel mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İKİNCİ BÖLÜM HUKUKİ SORUNLAR

I. HUKUKİ SORUNLAR

İnceleme ve değerlendirmeye konu kararlardaki asıl hukuki sorun; resmi şekle bağlı kalınarak düzenlenen inşaat sözleşmelerine ek protokolün şekle aykırı düzenlenmesi sonucunda taraflar arasında sonradan düzenlenen ek protokoldeki hükümlerin şekle aykırılık sebebiyle uygulanabilir olup olmadığı diğer bir ifade ile şekle aykırı düzenlenen protokollerdeki hükmün sonuç doğurup doğurmayacağıdır.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM KARARLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ

I. YARGI MERCİİLERİ TARAFINDAN VERİLEN KARARLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri eser sözleşmeleri kapsamında değerlendirilmekle birlikte içinde satım sözleşmelerini ve mülkiyeti devir borcunu da barındıran karma nitelikli bir sözleşme türüdür. Bu nedenle eser sözleşmeleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmeleri şekil ve geçerlilik koşulları bakımından farklı hükümlere tabidir.

Kural olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 6098 sayılı Borçlar Kanunu'nun 237., Medeni Kanun'un 706., Noterlik Kanunu'nun 60. ve 89., Tapu Kanunu'nun 26. maddelerindeki düzenlemelere göre tapu sicil müdürlüğünce ve noterlerce düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Bu sözleşmelere ilişkin şekil şartı ispat şartı olmayıp geçerlilik şartıdır. Şekil bakımından eser sözleşmesi bir şarta bağlanmamışken gerek taşınmaz satış sözleşmesi gerekse de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi TMK m.706, TBK m.237, Tapu Kanunu m.26, Noterlik Kanunu m.60 ve m.89 gereği resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz[1].

Ancak şekle uyulmasının aranmadığı özel kanun hükümleriyle belirtildiği durumlarda şekil şartına uyulmayabilir[2].

Arsa payı (kat karşılığı) inşaat sözleşmeleri Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri gereğince noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. İmza onayı yapılması suretiyle onaylama şeklinde yapılan sözleşmeler geçerli değildir. Ancak Noterlik Kanunu'nun 88/1. maddesi gereğince haricen hazırlanan sözleşmelerin düzenleme şeklinde yapılan noter senedi metnine işlenmesi halinde harici sözleşme düzenleme şeklindeki noter sözleşmesi metnine dâhil olduğundan bu sözleşmelerde resmi şekilde yapılmış kabul edilmektedir.

Bu kuralın iki istisnası mevcuttur. Resmi şekilde yapılmamış olmakla birlikte arsa payı sahibi tarafından tapuda devir yapılması halinde biçim koşuluna ilişkin eksikliğin giderildiği kabul edilmektedir. Bir diğer istisna ise eserin veya sözleşmede kararlaştırılan işlerin büyük ölçüde bir başka deyişle tamamına yakını tamamlanmış ve iş sahibi tarafından kabule icbar edilebilecek düzeye getirilmiş ise şekle aykırılığın ileri sürülmesi TMK'nın 2/II. maddesi gereğince hakkın kötüye kullanıldığı Yargıtay uygulamasından bilinmektedir[3].

Türk Hukukunda baskın görüşe ve Yargıtay’ın içtihadına göre , resmi şekle uyulmamanın yaptırımı kesin hükümsüzlük olup geçersizliğin hukuki mahiyeti doktrinde tartışılmış olup neticeten; klasik görüş, kendine özgü hükümsüzlük ve yokluk görüşü olmak üzere üç ayrı görüş ortaya çıkmıştır.

Klasik görüşe göre sözleşme kanunun öngördüğü biçimde yapılmamışsa hükümsüz (mutlak butlan) sayılmalıdır. Diğer tarafın iyiniyeti göz önünde tutulamaz. Bu tarz sözleşmeyi ifadan kaçınmak ahlaka aykırılık teşkil etmez. Sözleşme hüküm ve sonuç doğurmaz. Hâkim geçersizliği re’sen nazara almak zorundadır. Şekil noksanlığı icazetle ortadan kaldırılamayacaktır[4] Ancak taraflar edimlerini bilerek ve isteyerek her türlü yanılgıdan uzak olarak ifa etmişlerse, bunun iadesini istemek hem iyiniyet kurallarına aykırılık teşkil eder hem de hakkın kötüye kullanılması sayılır. Yine şekil eksikliğine, karşı tarafı aldatarak, onda güven uyandırarak sonuca kasten neden olan kimse daha sonra bu noksanlığı ileri süremez. Burada da hakkın kötüye kullanılması durumu mevcuttur[5].

Geçersiz sözleşmeye dayanarak yüklenicinin kendisine teslim edilen arsa üzerinde inşaat yapıp bitirmesi ve arsa sahibine ait olması gereken bağımsız bölümleri teslim etmesine karşılık, arsa sahibinin geçersizliği ileri sürmesi dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Yine şekil şartına uyulmadan yapılan arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesine dayanarak, arsa sahibinin arsanın veya arsa payının yüklenici adına tapuya tesciline karşılık yüklenicinin inşaat yapma borcunu yerine getirmeyerek şekle aykırılığı ileri sürmesi de dürüstlük kuralı nedeni ile kabul edilemez[6]

Sözleşme değişikliklerinde uyulması gereken biçim koşulu ile ilgili 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 13. Maddesi “ Kanunda yazılı şekilde yapılması öngörülen bir sözleşmenin değiştirilmesinde de yazılı şekle uyulması zorunludur. Ancak, sözleşme metniyle çelişmeyen tamamlayıcı yan hükümler bu kuralın dışındadır. Bu kural, yazılı şekil dışındaki geçerlilik şekilleri hakkında da uygulanır.” denilmek suretiyle, maddeye göre kanunda yazılı şekilde yapılması öngörülen sözleşmelerin değiştirilmesinin de aynı şekle tabi olduğu, ancak tamamlayıcı yan hükümlerin bu kuralın dışında bulunduğu görüşü paylaşılmıştır.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2018/4892 E. , 2019/153 K. 15.01.2019 sayılı kararında [7]“…Somut olayda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ek olarak düzenlenen 25.02.2010 tarihli adi yazılı sözleşmede, asıl sözleşmedeki yükümlülüklere ek olarak yüklenici tarafından sözleşmeye aykırılık halinde cezai şart ödenmesi kararlaştırılmıştır. Ek sözleşme kapsamında yapılan bu düzenlemenin tamamlayıcı yan hüküm niteliğinde değil, taraflardan birine fazladan ek ve ağır yükümlülükler yükler nitelikte olması nedeniyle, şekil şartına uyulmaksızın yapılan adi yazılı ek sözleşmenin geçerli olduğundan bahsedilemez. Bu durumda, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak cezai şart da istenemeyecektir.” denmek suretiyle TBK m.13’ün uygulama alanı bulduğu görülmektedir. Yargıtay uygulamasının istikrarlı olarak aynı yönde olduğu görülmekle birlikte yine Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 9.11.2006T. 6737/6400 Kararına [8]da bu durum yansımıştır.

Sözleşme değişikliklerinin adi yazılı ek protokolle veya kat irtifakı kurulurken düzenlenen resmi senetle yapılmasının mümkün olduğu kabul edilmiştir. Sözleşmenin adi şekilde yapılmış olmasına rağmen geçersiz olan sözleşme kısmen ifa edilmişse geçersizliğin ileri sürülemeyeceği veya ek sözleşme tarihinden uzunca bir süre geçmesine rağmen sözleşme içeriğine itiraz edilmemişse ve sözleşmenin karşı tarafı tutum ve davranışları ile karşı tarafta bu geçersiz sözleşmenin uygulanacağı konusunda güven yaratılmışsa, sözleşmeye uyulacağı inancıyla hareket edildiğinden, ek sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesinin dürüstlük kuralına uymayacağı, hakkın kötüye kullanılması niteliğinde bulunduğu kabul edilmektedir[9]

- YARGITAY 23. HD., E. 2015/334 K. 2016/3923 T. 27.6.2016 KARARI AÇISINDAN;

Davacı taraf, müvekkili ile davalı arasında düzenlenen 27.02.2004 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile 16.03.2004 tarihli özel sözleşme ile davalı yüklenicinin bir takım maddi yükümlülükler üstlenmesine rağmen edimlerini yerine getirmediğini, bunların tahsili amacıyla başlatılan icra takibinin davalının haksız itirazı üzerine durdurulduğunu ileri sürerek, itirazın iptali ile icra inkâr tazminatının davalıdan tahsilini talep ve dava etmiş olup davalı taraf ise müvekkilinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre, tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, inşaatı eksiksiz tamamlayıp kesin kabulle birlikte davacıya isabet eden dairenin teslim edildiğini, davacı tarafın özel isteklerinin de yerine getirildiğini davadışı.... iddianın aksine bedelin ödendiğini, böylelikle müvekkili lehine tapuda devir yapıldığını savunması karşısında yerel mahkemece taraflar arasında imzalanan adi yazılı şekilde düzenlenmiş ek sözleşmedeki edimler ifa edilmemiş olduğundan resmi şekilde yapılmayan ek sözleşmenin geçersiz olduğu, davacının geçersiz sözleşmeye dayanarak yükleniciden herhangi bir talepte bulunamayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar vermiştir. Bunun üzerine, Yargıtay İlgili Hukuk Dairesi tarafından, 16.03.2004 tarihli adi yazılı sözleşmenin resmi şekilde yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin esaslı şartlarını ağırlaştırmamakta ve yüklenici, davacı lehine davacının ödemesi gereken 25.000 USD'nin ödenmesini üstlenmektedir. Bu sözleşme herhangi bir şekil şartına tabi olmadığı halde yazılı gerekçe ile hüküm kurulmasında isabet görülmediğinden davacı vekilinin temyiz itirazını yerinde görerek yerel mahkemece verilen karar bozulmuştur.

Bizce, yerel mahkemece verilen karar isabetli olup bahse konu sonradan taraflar arasında düzenlenen özel sözleşme taraflardan biri olan yükleniciye ek ve ağır yükümlülük yükler nitelikte olduğundan şekil şartına uyulmaksızın yapılan ek sözleşmenin geçersiz olduğu hükmü yerindedir. Zira karardan da anlaşılacağı üzere 25.000 USD’nin ödenmesinin üstlenmesi taraflardan biri lehine diğeri aleyhine sonuç doğurmaktadır. Bu nedenle üst mahkemece verilen bozma kararının isabetsiz olduğu görüşündeyiz.

- YARGITAY 15. HD., E. 2019/396 K. 2019/4314 T. 4.11.2019 KARARI AÇISINDAN;

Davacı, davalılardan ...Ltd. Şti ile aralarında ... 3. Noterliği’nin 13.02.2013 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, ancak bu yüklenici tarafından inşaatın tamamlanamadığını ve bu sözleşmeye ek olarak diğer davalılar ile kalan işin yapılması için adi yazılı 25.03.2014 tarihli sözleşme imzalandığını ve bu sözleşme gereği kalan işin süresinin 120 gün ve bitim tarihinin 25.07.2014 olmasına rağmen kalan işlerin zamanında bitirilmediğini ve bu sözleşmeye göre aylık gecikme cezası olan 5.000,00 TL olduğunu belirterek geciken 8 ay için toplamda 40.000,00 TL’nin davalılardan tahsilini talep etmesi karşısında; davalılar, taraflar arasındaki adi yazılı olan sözleşmeye sonradan kaşe ile tarih eklendiğini, sözleşme tarihinin 25.03.2014 olmadığını, sözleşme metininde 25.08.2014 tarihinde Konuralp ... Pafta 3 Parsel 4226 olan arsanın ...’a satışının yapıldığının belirtildiğini, sözleşmenin tanzim tarihinin de 25.08.2014 tarihi olduğunu, ...’ın bu tapunun devri neticesinde bu inşaatın yapımına ilişkin olarak taahhüt vermiş ve borç altına girmiş olduğunu, 120 günlük iş süresinin 25.08.2014 tarihinden itibaren başlatılması gerektiğini ve mücbir sebepler ve hava şartları dahil edilmediğinde Mart ayında ilgili dairelerin teslime hazır hale geldiğini, bu nedenle davacı tarafça açılan ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2014/276 Esas sayılı dosyasının müracaata bırakıldığını, davanın reddini savunması karşısında yerel mahkemece, kanunda şekil şartı öngörülmüş olan sözleşmenin değiştirilmesinde de şekle uyulması zorunlu olduğu, ek sözleşme ile yüklenicinin yükümlülüğü ağırlaştırıldığının tespiti ile resmi şekilde yapılmayan ek sözleşmeden kaynaklı borç doğmayacağı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Yargıtay İlgili Hukuk Dairesince ise, aslının sunulmadığı anlaşılan adi yazılı sözleşmede, işin davalı ... ile ... Yapı San. ve Dış. Tic. Ltd. Şti. ile birlikte tamamlanması kararlaştırılmış ve iş bitiminde 13.02.2013 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici ... Yapı San. ve Dış. Tic. Ltd. Şti.'ye devri kabul edilen 4226 nolu parselin tapusunun devri kararlaştırılmış olup, dosya kapsamına göre de 4226 nolu parselin 26.03.2014 tarihinde davalı ... Otomotiv İnşaat ... Gıda Tekstil Madencilik ... San. Tic. Ltd. Şti.'ye devrinin yapıldığı anlaşılmaktadır… Emredici kural gereği resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir. Ancak şekil koşuluna uygun olmadığı için geçersiz olan kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin fiilen hayata geçirildiği, tarafların edimlerini ağırlıkla yerine getirdiğinin anlaşıldığı durumlarda bu sözleşmelerin geçersizliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanımı niteliğindedir. Şekil zorunluluğunun birinci istisnası, sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile taraflardan birinin edimini tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmiş olması halinde diğer tarafın artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyeceği kuralıdır. Çünkü böyle bir davranış TMK'nın 2. maddesinde tanımlanan bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni koruma kuralına aykırı düşer. Mahkemece 25.03.2014 tarihli sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmediği kabul edilmiş ise de, bu sözleşmede öngörülen 4226 nolu parselin tapu devri yapılmakla resmi şekil şartının gerçekleştiği anlaşılmaktadır. 25.03.2014 tarihli sözleşmede davalılardan Trend Çelik Mekanik Yapı San. ve Dış. Tic. Ltd. Şti.'nin taraf olarak adı geçmemekte ise de, davacı ile davalı ... dışında ek sözleşmde imzalar bulunduğu görülmektedir. Bu durumda, mahkemece yapılması gereken iş; sözleşme aslının dosyaya sunulması sağlanıp tarafların isticvab edilmesi sureti ile imzaların kime ait olduğunun sorulması, imzaların inkâr edilmesi halinde imzalarla ilgili bilirkişi incelemesi yapılarak tüm davalıların sorumluluğunun saptanmasından sonra işin esasının incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerektiğinden yerel mahkeme kararının bozulması gerekmiştir.

Bizce bahse konu uyuşmazlık yönünden yerel mahkemece hakkın kötüye kullanılması hususunun değerlendirilmemesi eksik inceleme kapsamında olup işbu uyuşmazlığa ilişkin taraflara yükümlülük yükleyen sözleşme adi şekilde yapılmış olmasına rağmen kısmen ifa edilmiştir. Bu sebeple artık geçersizlik ileri sürülemeyecek ve sözleşmenin karşı tarafı tutum ve davranışları ile karşı tarafta bu geçersiz sözleşmenin uygulanacağı konusunda 4226 nolu parsele ilişkin tapunun devri suretiyle de güven yaratıldığından ve sözleşmeye uyulacağı inancıyla hareket edildiğinden ek sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesinin dürüstlük kuralına uymayacağından bahisle yüksek mahkemece verilen kararın isabetli olduğu görüşündeyiz.

Av. Dicle KANAY

------------------

[1] SELİÇİ, Özer, İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Sorumluluğu, İstanbul, 1978, s. 14-15; “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tapulu taşınmaz ya da taşınmaz payının temlikini içerdiğinden Borçlar Kanunu’nun 213, Noterlik Kanunu’nun 60, Tapu Kanunu’nun 26 ve Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi hükümleri gereğince, zorunlu şekil koşuluna bağlı olup; geçerli olması kural olarak resmî şekilde düzenlenmiş bulunmasına bağlıdır. İstisna hâllerinin gerçekleşmesi durumunda ise, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi gereğince zorunlu şekil koşuluna uygun şekilde yapılmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tarafları bağlayıcı olabilir. Ancak yanlar arasındaki adi (noterde yapılmayan) yazılı sözleşmenin, tarafları bağlayıcı olmadığı anlaşılmaktadır. Geçersiz ve bağlayıcı olmayan sözleşme gereğince, sözleşmenin tarafları, Borçlar Kanunu’nun 61 ve izleyen maddeleri hükümleri uyarınca ve haksız iktisap kuralları gereğince, karşılıklı olarak verdiklerini geri isteyebilecekleri gibi; karşı tarafın malvarlığında sebepsiz olarak sağladığı artışların karşılığını da talep edebilir.”

[2] Durak, Yasemin, Arsa Payı Karşılığı Kat Yapımı Sözleşmesi, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Özel Sayı Cilt:1 Yıl 2015, s.216.

[3] 23-26 MAYIS 2013 tarihlerinde Hakimler ve Savcılar Yüksek Kurulunun Gerçekleştirdiği Hukuki Müzakere Toplantıları

[4] Eren, s. 290; Tekinay, S. S./Akman, S./Burcuoğlu, H./Altop, A., Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul 1993; Oğuzman, K. M./Öz, M. T., Borçlar Hukuku Genel Hükümler 8. Baskı, İstanbul 2010, s. 126 – 127; Kılıçoğlu, A. M., Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 14. Baskı, Ankara 2011, s. 141; Antalya, O. G., Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt I, İstanbul 2012, s. 350

[5] KARTAL, Bilal, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, s.57-58.

[6] YAVUZ, Cevdet, Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, s. 491.

[7] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2018/4892 E. , 2019/153 K. 15.01.2019 Sayılı Kararı “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin, tapu devri taahhüdü içermeleri nedeniyle BK’nın 213 (TBK 237), MK’nın 706, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60. madde hükümleri gereğince bizzat tapu memuru huzurunda veya noter aracılığı ile düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlik koşuludur. BK 12. madde (TBK 13. madde) uyarınca da kanunda şekle bağlı olarak yapılması gerektiği düzenlenen bir sözleşmenin değiştirilmesinde de aynı şekle uyulmasında zorunluluk bulunmaktadır. Somut olayda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ek olarak düzenlenen 25.02.2010 tarihli adi yazılı sözleşmede, asıl sözleşmedeki yükümlülüklere ek olarak yüklenici tarafından sözleşmeye aykırılık halinde cezai şart ödenmesi kararlaştırılmıştır. Ek sözleşme kapsamında yapılan bu düzenlemenin tamamlayıcı yan hüküm niteliğinde değil, taraflardan birine fazladan ek ve ağır yükümlülükler yükler nitelikte olması nedeniyle, şekil şartına uyulmaksızın yapılan adi yazılı ek sözleşmenin geçerli olduğundan bahsedilemez. Bu durumda, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak cezai şart da istenemeyecektir. “

[8] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 9.11.2006T. 6737/6400 Kararı “…Taraflar arasında 22.3.2001 tarihli “Düzenleme Biçiminde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” bağıtlanmıştır. Sözleşmenin 4. maddesine göre, inşaatın belirlenen sürede arsa sahiplerine teslim edilmemesi durumunda, iş sahibi her bir bağımsız bölüm için gecikilen her ay için 500 DM ceza koşulu(ifaya ekli ceza) isteme hakkına sahip olacaktır.Taraflar daha sonra 6.4.2002 tarihli olarak adi yazılı bir protokol yapmışlardır. Bu protokolün 10. maddesinde, yüklenici davalının 15.8.2002 tarihinde yapı kullanma iznini almış olarak binayı tam ve sözleşme koşullarına göre teslim etmediği takdirde, geciktiği her ay için 5000 Euro ceza koşulu ödeyecektir.BK. md. 12 gereğince; borcun içeriğini genişleten veya yasal biçime bağlı olarak yapılmış sözleşmede var olan herhangi bir kaydı kaldıran, değiştiren, sözleşmeden doğan borçları ağırlaştıran sözleşmelerin de asıl sözleşmenin yapıldığı biçime uygun olarak yapılması zorunludur. Yanlar arasında zorunlu şekil koşuluna uygun olarak noterde doğrudan düzenleme biçiminde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 4. maddesiyle kararlaştırılan “ifaya ekli ceza” tutarı, yanlarca adi yazılı biçimde yapılan 16.4.2002 tarihli ek sözleşmenin 10. maddesi ile arttırılmış ise de, BK. md. 12 gereğince, yüklenicinin sorumluluğunu ağırlaştıran bu ek sözleşme, asıl sözleşmenin bağlı olduğu biçim koşuluna uygun olarak yapılmış olmadığından davalı yükleniciyi bağlamaz .

[9] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2019/396 E., 2019/4314 K 04.11.2019T “Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Buradaki şekil geçerlilik şartıdır. Emredici kural gereği resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir. Ancak şekil koşuluna uygun olmadığı için geçersiz olan kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin fiilen hayata geçirildiği, tarafların edimlerini ağırlıkla yerine getirdiğinin anlaşıldığı durumlarda bu sözleşmelerin geçersizliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanımı niteliğindedir. Şekil zorunluluğunun birinci istisnası, sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile taraflardan birinin edimini tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmiş olması halinde diğer tarafın artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyeceği kuralıdır. Çünkü böyle bir davranış TMK'nın 2. maddesinde tanımlanan bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni koruma kuralına aykırı düşer. “